תיק המניות בספטמבר 2009

מתחילת השנה תיק ההשקעות שלי עלה ב-83.4%. הדאו ג'ונס, ה – S&P 500 וההאנג-סנג עלו מתחילת השנה ב 13.2%, 18.8% ו 47.7% בהתאמה.

נראה כי בניגוד לצפיות חודש ספטמבר היה לא רע בכלל למשקיעים. גם כלכלות העולם מראות סימנים ראשונים של התאוששות. כאשר הקונצנזוס היום הוא שהרע כבר מאחורינו, ומעכשיו הכלכלה תתחיל להתאושש אם כי בקצב מאוד איטי. לעומת הקונצנזוס, כתב ג'ימס גראנט מאמר מעניין בוול סטריט ג'ורנל בו הוא טוען כי אנחנו לפני התאוששות מהירה. במאמר הוא טוען כי ההסטוריה הוכיחה כי מהירות הצמיחה הכלכלית הולכת יד ביד עם עומק המיתון שקדם לה. כלומר ככול שהמיתון חריף יותר, כך הצמיחה שבאה אחריו מהירה יותר. אני נוטה להסכים עם המאמר הזה. אנשים תמיד מצפים לשינויים איטיים, אבל המציאות היא שהכלכלה תמיד הולכת ממצב קיצוני אחד למצב קיצוני אחר. אני לא אופתע אם התל"ג האמריקאי יצמח ב-2010 ב-4% ואולי אפילו ב 5%.

בועה בסין?

דווקא סין מדאיגה אותי יותר מאשר ארה"ב. כמו שכתבתי כאן בחודשים האחרונים, הכלכלה הסינית נמצאת בבעיה – קטר הצמיחה שלה (היינו היצוא) הואט מאוד. אומנם המשבר העולמי תרם רבות להאטה זו, אבל הסיבה האמיתית להאטה היא העלייה הגדולה בעלות הייצור בסין. הייצור הזול בסין נעלם לאט לאט, והוא כבר לא יחזור לימי הגדולה שלו. זוהי התפתחות טבעית שעברה גם על מדינות אחרות במזרח – כגון טאיוואן וקוריאה. הבעיה בסין היא פוליטית.

הממשלה הסינית רואה במספר 8 מספר קסם. היא מאמינה שאם התל"ג הסיני יצמח בפחות מ-8% בשנה, הדבר יערער את היציבות הפוליטית במדינה. ברור שאין שום סיכוי שהכלכלה תצמח ב-8% כל שנה. מתי שהוא הקטר הסיני יהיה חייב להאט, והזמן הזה הגיע כבר לדעתי. אלא שהממשלה עושה הכל כדי לשמור על צמיחה גדולה, ולכן היא החלה לנפח את הכלכלה הסינית – הורידה את הריבית, הקפיאה את התחזקות היואן, הורידה את הלימות ההון והכי גרוע – הזרימה מאות מיליארדי דולרים "בתוכנית הצלה" למשק. בניגוד למדינות אחרות, הכלכלה הסינית לא באמת נקלעה למשבר כלכלי, ולכן הזרמת ההון לכלכלה הייתה לדעתי מעשה לא חכם אשר יגרום לבועה בכלכלה המקומית. כספי סיוע רבים זרמו למפעלים ממשלתיים  על מנת שאלו יגדילו את הייצור. אבל אם אין ביקוש, אז מה הטעם להגדיל את הייצור?

לא פחות גרוע, מפעלים רבים השתמשו בכספי הסיוע להשקעה בנדל"ן. כיוון שהם קיבלו את הכסף במתנה מהממשלה, הם היו מוכנים לקנות אדמות במחירים מופקעים. מחירי הנדל"ן בסין עלו יותר מדי בשנתיים האחרונות. קחו למשל את המקום שאני גר בו בבייג'ין – זהו מקום מרוחק מהמרכז, ולכן לא אמור להיות יקר. אבל אפילו כאן מחירי הדירות הגיעו לכ-10,000 ש"ח למטר מרובע – כמעט כמו המחירים בתל-אביב, אלא שהמשכורות פה נמוכות באופן משמעותי מאלו בישראל.

בעבר בועות הוכיחו פעם אחר פעם שהן יכולות להתנפח שנים רבות לפני שהן מתפוצצות. לכן בהחלט יכול להיות שמחירי הדירות כאן ימשיכו לעלות בשנים הקרובות, אבל אני מתכוון לפקוח עין על חברות הנדל"ן בהן אני מושקע, ולהיזהר מחברות שקונות היום אדמות בסין.

דוחות – נתחיל בסאונדוויל

כמו תמיד, נתחיל בסאונדוויל. החברה פרסמה את הדוח החצי שנתי שלה. הדו"ח היה לא רע בכלל, מה שלא הפריע למניה לצנוח בצניחה חופשית מ-5.5$ לפני פרסום הדוחות לקצת יותר מ-4$ תוך מספר ימים. ה NAV של החברה צמח מאוד יפה ועומד כעת על 21$ למניה. מהדוח עולה כי החברה האטה בצורה משמעותית את קצב הרכישות של דירות ישנות, וזאת עקב העלייה החדה במחירי הדירות בחודשים האחרונים. לדעתי החברה שווה לפחות 15$ למניה, ואני אסביר למה. בואו נעזוב את ה NAV ונתבונן ברווחים העתידיים של החברה. (כל המספרים הם בדולר הונג-קונגי).

הפלאזה מכניס 200 מליון דולר בשנה, והבניין שהם בונים כעת ברחוב טאנג-לונג יכניס עוד לפחות 50 מליון בשנה החל משנת 2011. החישוב כאן הוא מאוד פשוט – הבניין יהיה בגודל של 113,000 רגל מרובע. דמי שכירות לנדל"ן מסחרי באזור זה (קוסווי-ביי) עומד היום על כ-40$ לחודש. או בחישוב שנתי – כ-51 מליון דולר. לדעתי ההכנסה מהשכירות תהיה הרבה יותר גבוהה, כיוון שחישוב זה אינו מביא בחשבון את החנויות שתוקמנה בקומה הראשונה. דמי השכירות מחנויות בקומת הרחוב מאוד גבוהים באזור זה – באזור ה-200 דולר לרגל מרובע. בנוסף לכך, החברה מתכוונת להשכיר את הבניין למסעדות אשר משלמות דמי שכירות גבוהים יותר מאשר משרדים. אני לא אתפלה אם ההכנסה מהבניין תגיע גם ל-70 מליון בשנה.

בנוסף לשני בניינים אלו רכשה החברה שטח גדול ברחוב היוון (מספרים 32-50), בו רשאית החברה לבנות בניין מסחרי בגודל של 180 אלף רגל מרובע. כמו כן רכשה סאונדוויל 20% מהדירות שבמספרים 2-30 באותו רחוב. סביר להניח שתוך מקסימום שנתיים תרכוש החברה את כל הדירות במספרים 2-30. השטח ב 2-30 גדול יותר מאשר ב 32-50. אבל בואו נניח שגם כאן תהיה החברה רשאית לבנות בניין בשטח של 180 אלף רגל. אם עוד פעם נחשב לפי דמי שכירות של 40$ לרגל, ונתעלם מקומת הרחוב – נקבל עוד הכנסה של כ-172 מליון דולר בשנה בערך משנת 2015. זאת אומרת שתוך 5 שנים הכנסות החברה משכירות תגענה לבערך 450 מליון בשנה.

בנוסף להכנסות משכירות, החברה הצליחה בשנים האחרונות להרוויח יותר ממאה מליון בשנה מפעילות השבחת הנכסים שלה. כמו כן סאונדוויל החלה לבנות בתי מגורים בסין, ולהתעסק בפרויקטים של תשתית.

עכשיו נסתכל על ההוצאות. הוצאות המימון של החברה מאוד נמוכות כיום, ועומדות על פחות מ-30 מליון בשנה. אולם עוד מספר שנים סביר להניח שהריבית תעלה, ולכן אם נחשב לפי 5% ריבית בשנה, הוצאות המימון של סאונדוויל תעמודנה על כ-100 מליון בשנה (זאת לפי חוב נוכחי של שני מיליארד דולר). שאר ההוצאות של החברה עומדות היום על 70 מליון בשנה. בואו נהיה שמרנים ונניח שהן תגדלנה ל-100 מליון תוך מספר שנים.

קיבלנו שהחברה תרוויח 350 מליון דולר לפני מס בשנה או 300 מליון אחרי מס. עם מכפיל רווח של 15, נקבל שהחברה שווה 18$ למניה. קשה לי להבין מדוע החברה נסחרת בהנחה כה משמעותית. עברתי על החישוב שלמעלה מספר רב של פעמים, ואני משוכנע שהוא נכון. יכול להיות שאני טועה, אבל אני מוכן להמר על כך שאני צודק. אם מחיר המניה ימשיך לרדת, אני מתכוון להגדיל את ההחזקה שלי במניה (וזאת למרות שכבר היום היא מהווה 30% מהתיק שלי).

דוחות נוספים

הירידה בעלות השילוח הימי עזרה מאוד לגרייט-צ'יינה (טיקר 141). החברה דיווחה על רווח אורגני (שאינו כולל את העלייה בערך הנדל"ן) של 30 מליון דולר בששת החודשים הראשונים של השנה. עם שווי שוק של 180 מליון, החברה נסחרת במכפיל רווח של 3.

טאי-פינג (טיקר 146) הפתיעה לרעה עם ירידה משמעותית ברווחים. עיקר הירידה נבעה מהמיזם המשותף שלהם בסין.

צ'וק-נאן (טיקר 131) ממשיכה לפקשש. נראה כי החברה מסתבכת איפה שרק ניתן. בניין המגורים שלה במקאו עדיין לא אושר. בהאנג-ג'וו החברה מנסה לקבל הנחה על קרקע שקנתה מהממשלה המקומית. בשן-ג'ן החברה תבעה את חברת הבנייה, והפרוייקט תקוע. בהונג-קונג פרוייקט המגורים הגדול של החברה מעוכב בגלל וויכוח עם הממשלה על כריתת עצים. החברה מאוד זולה, אבל אני מתחיל לאבד את הסבלנות שלי.

נאן-יאנג (טיקר 212) לא עשתה שום דבר מיוחד בחודשים האחרונים מעבר לקנייה ומכירה של מניות. מפריע לי שהחברה משחקת בבורסה עם כספי המשקיעים. אומנם החברה נסחרת ברבע מה NAV שלה, אבל אני מתחיל להאמין שהיא לא שווה הרבה יותר מחצי NAV – כלומר מ-20$ למניה. עשיתי טעות שלא מכרתי אותה לפני שנה וחצי.

פעולות בתיק

לא נחתי החודש. מניות הרדיו פיתו אותי מאוד. כל יום ישבתי וחשבתי אילו מניות כדאי למכור בשביל לקנות את מניות הרדיו. בשלב מסוים אפילו כמעט ומכרתי קצת מ WFC, אבל התחרטתי ברגע האחרון. בסופו של דבר מכרתי חלק נכבד מהמניות בנאן-יאנג ובהניסון (טיקר 896). למרות ששתי מניות אלו זולות, מניות הרדיו פשוט מפתות מדי.

הכוכבת החדשה שנכנסה לנבחרת הרדיו היא קומולוס (טיקר CMLS). הסיפור כאן די דומה לשלושת החברות האחרות, כך שאני לא ארחיב בפרטים – החברה מאוד ממונפת, אבל זולה מאוד, וממשיכה לייצר מזומנים רבים גם בתקופה קשה זו. קניתי מספר פעמים בטווח המחירים של 1.62$-1.8$.

זמן קצר לאחר שרכשתי את מניות הרדיו, אנטרקום (ETM) וסאלם (SALM) עלו חדות, ואילו רדיו-וואן (ROIAK) ירדה. ניצלתי הזדמנות זאת – דיללתי באופן משמעותי את ההחזקות שלי באנטרקום ובסאלם, וקניתי מניות רבות של רדיו-וואן במחיר של 0.64$. בינתיים נראה כי ההימור הצליח, ורדיו-וואן עלתה ליותר מדולר.
עקב העובדה שקניתי עוד מניות מהמגזר, כמו גם העלייות החדות במניות אלו, ההשקעה שלי במניות הרדיו תופסת כ-17% מתיק ההשקעות שלי. רדיו-וואן – כמעט 10%. אנטרקום – 4%. סאלם – 1%. קומולוס – 3%. אני שוקל לקנות עוד אם המחירים יהיו מתאימים.

כמו כן הגדלתי את ההחזקה שלי בטאי-פינג תמורת 1.7$, וגם הוספתי קצת סאונדוויל תמורת 4.56$. מניה נוספת שקניתי החודש היא טראוול סנטר אמריקה (טיקר TA). ההשקעה שלי שם מאוד קטנה. אם אגדיל את ההשקעה, אפרט יותר על מניה זו.

מילים אחרונות על WFC

בשבועות האחרונים נכתבו מספר כתבות בעיתונות האמריקאית על WFC אשר טענו שהחברה נמצאת במצב הרבה פחות טוב ממה שהיא מדווחת, כמו גם שהיא לא מספקת מספיק פרטים בדוחות שלה. אחד המשקיעים שאני יותר מעריך בדק את העובדות, ומצא כי אין יסוד להאשמות אלו. אני ממליץ בחום לקרוא את שלושת התגובות המלומדות שלו – כאן, כאן וכאן.

חודש שעבריי       ייחודש הבא

פורסם בקטגוריה מניות. אפשר להגיע לכאן עם קישור ישיר.

28 תגובות על תיק המניות בספטמבר 2009

  1. מאת יהונתן‏:

    חשבונאית CMLS מפסידה כבר שנתיים. מדוע? ואיך אתה רואה את ההנהלה שלה?

  2. מאת עדו מרוז‏:

    CMLS מפסידה כמו גם שלושת חברות הרדיו האחרות שקניתי. ההפסד נובע ממחיקות מוניטין וזכויות שידור. תזרים המזומנים של החברה הוא חיובי ועומד על בערך 40 מליון בשנה – כלומר החברה נסחרת בערך במכפיל של 1.5 על התזמ"ז. מבחינת הנהלה, לפי מה שהבנתי מאמריקאים, ל ETM יש את ההנהלה הטובה ביותר. תחנות הרדיו של ETM נחשבות לטובות ביותר. אבל ETM יקרה יותר מ ROIAK או מ CMLS. לכל אחת מהחברות יש יתרונות וחסרונות. ל SALM למשל יש לקוחות שבויים, כי היא משדרת תוכניות דת.

    CMLS חתמה לאחרונה הסכם עם הבנקים בו היא מתחייבת להזרים את הכספים שהיא מרוויחה להחזר ההלוואות. זאת אומרת שהיא לא תבצעה רכישה עצמית של מניות (כמו למשל ROIAK), אבל מצד שני היא לא תוכל לבזבז את הכסף, ולכן אני מעריך שהיא תצליח להפחית את החוב בכ-100 מליון תוך שנתיים.

  3. מאת אלעד‏:

    עידו למה השקעת בסאלם חלק כ"כ קטן מהתיק שלך? על פני היא הכי זולה ויש לה קהל שבוי…

  4. מאת עדו מרוז‏:

    במקור ROIAK הייתה ההשקעה הכי קטנה, אבל אז SALM ו ETM עלו, ו ROIAK ירדה אז החלפתי.
    את SALM מכרתי ב 3.1 וקניתי ROIAK בעיקר ב 0.64. מאז SALM ירדה ונראית יותר אטרקטיבית מאשר ב 3$.

  5. מאת ירון‏:

    היי עידו,

    קודם כל הרשה לי לפרגן לך על הבלוג המעניין.

    לעניין סאנדוויל – מכפיל רווח הוא לא דבר כל כך אמין. אם אתה רוצה להשתמש במכפילים פשוטים, אז נכון להשתמש במכפיל מכירות. אם החברה תמכור בעוד חמש שנים ב- 450 מיליון דולר, ואם תיקח מכפיל מכירות של 2 (אפילו גבוה לחברת נדלן שכזו), תקבל שווי שוק של מיליארד דולר. החברה נסחרת היום במיליארד דולר, כך שלפי זה המניה לא הכי זולה (זכור גם שזה יהיה רק בעוד חמש שנים, צריך להוון את הסכום…). בכל מקרה צריך לעשות ערכת שווי באמצעות תזרים היוון מזומנים בשביל להגיד תשובה אמינה יותר (ואת זה לא עשיתי).

    ויש לי עוד משהו שלא מסתדר לי. כל דולר הונקונגי שווה ל- 0.13 דולר אמריקני (נכון?). בדוח הרבעוני האחרון של החברה ראיתי מכירות של כ- 550 מיליון דולר הונקונגי או 71 מיליון דולר אמריקני. אני מניח שאני טועה איפשהו כי זה לא מסתדר עם המספרים שכתבת. תוכל להאיר את עיני בבקשה. תודה

  6. מאת עדו מרוז‏:

    ירון – זה אומנם נכון שפעמים רבות מכפיל מכירות נותן אינדיקציה לא רעה על שווי החברה, אבל להגיד שחברת נדל"ן שווה פי 2 מהמכירות שלה זה קצת פשטני לדעתי. האם אין הבדל בין חברה שמוכרת דירות למגורים לבין חברה שמשכירה את הנכסים שלה? האם שתייהן שוות פי 2 מהמכירות? האם רמת המינוף והוצאות הריבית אינן חשובות?

    לפי מה שאתה טוען דירה בתל-אביב שמושכרת ב 3000 ש"ח בחודש צריכה לעלות 72,000 ש"ח (לפי מכפיל 2 על השכירות השנתית). במציאות דירות עולות בערך פי 25 מהשכירות השנתית.
    שים לב ש-450 מליון הם דמי שכירות שנתיים ולא מכירות. תכפיל 450 מליון פי 25, תוריד את המשכנתה ותראה כמה תקבל. (בערך 9 מליארד!).

    הסיבה שהמכירות נראות גבוהות יותר מאשר המספרים שלי, היא שה-450 מליון הם רק דמי שכירות מנדל"ן מניב שאני מעריך שיהיה ברשות החברה תוך מספר שנים. מספר זה לא כולל מכירות נדל"ן של החברה. למשל, רק הבניין שהחברה בונה כעת ברחוב וורן ייצור מכירות של 900 מליון ורווח של כמעט 300 מליון. אני מעריך שפעילות זו של החברה תניב כל שנה תשואה מאוד גבוהה. מטעמי שמרנות רשמתי שהרווחים מפעילות זו יגיעו רק למאה מליון בשנה, אבל אני לא אופתע אם פעילות זו תביא רווח נקי של 200 מליון וצפונה בממוצע בשנה.

  7. מאת טדי‏:

    רציתי לדעת אם סאנדוויל מחלקת דיבדנדים ואם זה נפוץ שחברות בהונג-קונג יחלקו דיבידנדים.
    אני מכרתי השבוע את רדיו-ואן, קניתי ב 0.8 היא עלתה ל1.05, עברה את ה 20 אחוז שאני מבקש, אז יצאתי החוצה.

    חוץ מזה תסתכל על BBW, אני רוצה דעה שניה

  8. מאת ירון‏:

    עידו, אני מבין את ההסבר שלך. יחד עם זאת, יש הבדל בין תמחור חברת נדלן לבין תמחור דירת מגורים. לא נכון לתמחר דירה פרטית לפי מכפיל כזה נמוך. אבל, בחברת נדלן המקרה שונה – לחברה יש גם המון הוצאות נלוות אחרות, ולכן, בסופו של דבר, זה מתרגם לסביבות מכפילים כאלו. תוכל לבדוק זאת בעצמך בכל אתר פיננסי ולראות כי אין חברות הנסחרות במכפילים גבוהים יותר.

    ייתכן כי החברה תגיע באמת למכירות של 450 מיליון דולר בעוד חמש שנים (אני מאמין להערכות שלך). אבל, חשוב לזכור ש-450 מיליון בעוד 5 שנים לא שווים ל-450 מיליון היום. אם תהוון את הסכום הזה לפי היוון של למשל 10%, תקבל ש- 450 מיליון דולר שווים רק 280 היום. צריך לקת את זה בחשבון כשאתה מעריך את השווי של החברה. כלומר, אם זה אכן יקרה, המניה תהיה שווה 18$ בעוד חמש שנים (תשואה שנתית של 35% מהמחיר הנוכחי). זאת תשואה גבוהה מאוד, אבח כמובן שהיא לא נטולת סיכון, וזה אולי ההסבר לתמחור בחסר של החברה (פרט לעובדה שהיא די אלמונית).

  9. מאת עדו מרוז‏:

    טדי, סאונדוויל מחלקת דיבידנדים. השנה היא חילקה 7 סנט. רוב החברות בהונג-קונג מחלקות דיבידנדים – כנראה בגלל שאין מס על דיבידנדים.
    אני משאיר את ההשקעה ברדיו-ואן. יותר מדי השקעות לא מצליחות לי, אז אני לא מסתפק ב-20% באלו שהולכות טוב. כבר למדתי שאת הכסף עושים במניות שעולות פי 4 או 5.

    אנא פרט על BBW, מה אתה אוהב בה?

  10. מאת עדו מרוז‏:

    ירון, בגלל שלחברה יש הוצאות נוספות, לא אמרתי שהיא שווה 37$, אלא רק 18$. פשוט תוריד מהשווי את הוצאות ההנהלה, ותראה מה תקבל. להכפיל מכירות פי 2 בלי להתחשב באופי החברה זאת טעות.

    אני חותם עכשיו על תשואה של 35% בשנה לתיק המניות שלי. איזה סיכון יש בסאונדוויל? החברה כמעט לא ממונפת, והבניינים שלה ממוקמים כולם באזור מעולה במרכז הונג-קונג.

  11. מאת טדי‏:

    הרעיון של מילוי דובי בחנות, מאפשר לילדים לשחק, הכרתי את הרעיון כשלמדתי שיווק ומרצה אחד התלהב ממנו, חוץ מזה אני מכיר משהו ששוקל לשווק את זה בארץ (לא נראה לי שהוא יעשה את זה)

    ניכנסתי לחדשות על החברה ויש לה שיתופי פעולה עם דיסני ועם מקדונלד.
    מכפיל מכירות של 0.23.
    החברה הפסדית בשתי הרבעונים האחרונים אני מניח שזה בגלל קצב פתיחת חנויות מהיר מידי וזה בערך מה שאני יודע על החברה.

    אני שמתי לי לקנות אותה ב 4.40 ולקנות אופציות למרץ 2010 (עכשיו ראיתי שהוראת הקניה לאופציות יצאה )

  12. מאת עמיחי‏:

    בנתיים המיקוד שלך ברדיו ואן נותן תוצאות מהממות.
    עברתי על המגזר דווקא אהבתי את סלם יותר מהשאר – אני אוהב את הקהל השבוי.
    עם זאת ככל הנראה באמת נראה שבמחיר שאתה רכשת את המניות, רדיו ואן הייתה הזולה מכולם (ולעניות דעתי הכי מסוכנת).

  13. מאת יהונתן‏:

    מניות הרדיו עלו בצורה מטורפת הערב. אנשים בוול סטריט קוראים את הבלוג שלך 🙂

  14. מאת עדו מרוז‏:

    התעוררתי בבוקר לראות שכל ארבעת המניות עלו חזק. כיף לעשות קצת כסף בזמן שישנים 🙂
    מעניין אם העלייה קשורה גם לעסקה בין COMCAST ל NBC. קומקסט היא שותפה של רדיו-וואן בתחנת הטלביזיה TV ואן.

    אני עוד לא פותח בקבוקי שמפניה. המניות האלו מאוד תנודתיות. אני לא אתפלא אם מחר הן תרדנה בעשרים או יותר אחוזים. גם WFC עלתה יפה. קצת חבל לי כי רציתי קצת למנף את ההשקעה שלי ב WFC ועוד לא הספקתי.

  15. מאת יהונתן‏:

    מחיר השכירות בקניון רמת אביב או בשכונות החרדיות בירושלים הוא 200$ למ"ר לחודש
    מחיר השכירות באבן גבירול הוא 50$ למ"ר בחודש
    מחיר השכירות בשאנז אליזה הוא 1000$ למ"ר בחודש
    שכירות של 40 דולר הונג קונג לרגל, זה כמו 5 דולר אמריקני לרגל, שזה כמו 50 דולר אמריקני למ"ר לחודש. בהנחה שלא התבלבלו לי המספרים, אני מופתע. דווקא הייתי מצפה למחיר גבוה יותר בהתחשב בכך שהונג קונג נחשבת לאחד המקומות היקרים בעולם.

  16. מאת יהונתן‏:

    אופס, בעצם השכירויות שציינתי הן לחנויות, ואתה באמת אומר שהמחיר לחנויות הוא פי 5. עכשיו אני מבין.

  17. מאת עדו מרוז‏:

    יהונתן, תודה על הנתונים מתל-אביב ופריס.
    מפתיע מאוד שפריס יותר יקרה מהונג-קונג. עם כל הכבוד לשאנז אלינזה, אני לא מאמין שיש עוד מקומות בעולם בהם הרווחיות של החנויות גבוהה כמו מספר מוקדים בהונג-קונג ובעיקר קוסווי-ביי (שם נמצאים הנכסים של סאונדוויל). כמות התיירים הסינים שבאים להונג-קונג לקניות והכספים שהם שופכים הם ברמה חריגה ביחס לכל מקום אחר בעולם.
    גרתי 5 שנים בקוסווי-ביי אז אני מכיר את האזור מאוד טוב. בטווח של 2 דקות הליכה מהדירה שלי היו 3 חנויות של לואי ויטון. פעמים רבות השתרך תור ארוך מחוץ לחנויות. אם כל תיק עולה כמה אלפי דולרים, תחשוב כמה כל חנות כזאת מכניסה.

    יותר מ-15 מליון תירים סינים בשנה שבממוצע כל תייר מוציא 1000 דולר אמריקאי, ורוב התיירים מתרכזים ב-4 או 5 אזורים קטנים – קוסווי-ביי, סנטרל, צים-שה-צוי ומונג-קוק. המלחמה על החנויות באזורים האלו מאוד קשה.

  18. מאת יהונתן‏:

    קישורים מעניינים:
    http://www.overseaspropertymall.com/trends/international-real-estate-trends/the-worlds-most-expensive-office-rent-markets-revisited-2008/

    http://www.skyscrapercity.com/showthread.php?t=273892

    http://www.financialjesus.com/interesting-economics/10-most-expensive-streets-in-the-world/

    לפי הקישור האחרון, אתה באמת צודק, הונג קונג יותר יקרה, ויקרה רק קצת פחות מהשדרה החמישית בניו יורק, אבל מדברים שם על מחירים של 1600$ למטר רבוע במקסימום. בקישור השני ראיתי שהממוצע הוא 300$ הונג קונג לרגל מרובע. אני מבין שאתה מעריך שהאזור של סאונדוויל יניב תשואה נמוכה יחסית, אם אתה מדבר על 200$ הונג קונג.

  19. מאת יהונתן‏:

    תיקון למה שכתבתי: בקישור השני ראיתי שהממוצע הוא 400 דולר הונג קונג לרגל מרובע (שהם 560 דולר אמריקאי למטר מרובע), מה שהופך את ההערכה שלך לשמרנית עוד יותר. אגב, כמה אחוז מהשטח הבנוי שעליו אתה מדבר יוקצה לחנויות ברמת הרחוב?

  20. מאת עדו מרוז‏:

    ניגשתי לדוח על סאונדוויל מלפני 3 שנים. הפלאזה מורכב מ-227 אלף רגל מרובע של שטח משרדי וכמעט 16 אלף חנויות. כיוון שאנחנו יודעים שהם מקבלים 38$ חודשי על השטח המשרדי, נקבל שהשכירות של החנויות עומדת על 450$. זה נראה לי נמוך לפי הלינקים ששלחת. החנויות של הפלאזה לא סתם ממוקמות בקוסווי-ביי, אלא באחד האזורים הכי יקרים בקוסווי-ביי.
    אין לי מושג מה יהיה שטח החנויות בנכס בטאנג-לונג אם בכלל תהיינה חנויות. אבל לפי גודל השטח ביחס לשטח הבניין, נראה לי שזה יהיה אחוז גדול, אבל אני לא יכול להגיד זאת בוודאות. צריך לזכור שרחוב טאנג-לונג זול בצורה משמעותית מרחוב ראסל (איפה שממוקם הפלאזה). אני אתפלא אם הם ישיגו שם 200$ לחנויות. למרות שאם הבניין יהיה יפה, בגלל השטח הגדול שהוא תופס, הוא יכול לעלות את הערך של כל הרחוב.

    שים לב כמה סאונדוויל התפתחה בשלושת השנים מאז הדוח של טאי-פוק. לא רק שהשכירות מהפלאזה עלתה מפחות מ-100 מליון בשנה ל-200, אלא מספר הנכסים שסאונדוויל מחזיקה עלה משמעותית. תבדוק את רשימת הנכסים ב-2006 (עמוד 6). חוץ מהפלאזה החברה החזיקה רק ב-4,000 רגל מרובע. היום – הבניין בטאנג-לונג יהיה בגודל של 110,000, בניין המגורים ברחוב וורן – עוד 80,000, הבניין ברחוב היוון יהיה כנראה בגודל של 180,000 ולחברה עוד כמה בניינים קטנים יותר. כל זאת עם מינוף לא גדול.
    ההימור שלי שלסאונדוויל יהיה נדל"ן מסחרי בגודל של 700,000 רגל מרובע עוד 5 שנים, יכול להתגלות כמאוד שמרני. אין שום סיבה שחברה כזאת תיסחר בהנחה על ה NAV שלה. בטח לא הנחה כל כך גדולה.

  21. מאת יהונתן‏:

    יש לי עוד שאלה בסיסית בנושא: מהי בעצם הסיבה לכך שהונג קונג היא כל כך יקרה מבחינת נדל"ן להשכרה? אני מבין ממה שכתבת שזה התיירות מסין. האם אין סיכוי שהדבר ישתנה? הרי סין מתפתחת בקצב כזה שבו הונג קונג עלולה כבר להיות אטרקציה קטנה.

  22. מאת יהונתן‏:

    ועוד משהו: ראיתי שהונג קונג היא המקום עם שיעור הילודה הנמוך בעולם (פחות מילד לאישה). זה לא מבשר על אסון דמוגרפי מתקרב? הרי על הזדקנות האוכלוסיה באירופה מדברים כבר בדאגה הרבה שנים.

  23. מאת יהונתן‏:

    אם כבר אני בשוונג, אני אוסיף שקראתי דעות שלפיהן המשבר הכלכלי בן ה-20 שנה של יפן הוא בעצם משבר דמוגרפי. זקנים מחליפים צעירים. האוכלוסיה לא גדלה ואף קטנה.

  24. מאת עדו מרוז‏:

    יהונתן, אני לא חושב שהונג-קונג מאוד יקרה. המחירים שם עוד לא הגיעו לרמות השיא של 1998. אתה צריך לחשוב על כך ששיעור המס הוא מאוד נמוך – מס חברות עומד על 16%, רוב האנשים לא משלמים בכלל מס הכנסה, אין מס על רווחי הון ודיבידנדים וכו'. כך שבשביל רוב האנשים נטל המס+הדיור לא גבוה מאשר שאר העולם. קח למשל זוג שמרוויח 20 אלף ש"ח ברוטו בחודש. בשביל דירה לא רעה במרחק סביר מהמרכז, הם יצטרכו לשלם משהו כמו 6000-8000 ש"ח בחודש שכירות. מס הכנסה ייצא להם אולי 1000 ש"ח, וחוץ מזה אין שום מס נוסף. כיוון שגם לא ממש צריך רכב בהונג-קונג, אתה יכול לראות שמצבם של הזוג לא כל כך נורא.

    המחירים הגבוהים נמצאים בשוק היוקרה, אבל, עוד פעם, בגלל מס ההכנסה הנמוך, העשירים עדיין מעדיפים לגור בהונג-קונג מאשר בסין. כשעבדתי בקומברס, היו לנו כמה אנשים במשרד שעבדו בעצם בסין ולא בהונג-קונג, אבל המשפחה שלהם גרה בהונג-קונג ולקראת סוף השנה פתאום ראית אותם במשרד בהונג-קונג כי הם לא רצו לעבור את ה-186 יום שהייה בסין, כדי לשלם מס בהונג-קונג ולא בסין.

    מבחינת נדל"ן משרדי, הסיפור כאן דומה, מס החברות נמוך ולכן עדיף לשלם את השכירות ולא מס בסין. בכלל באיזור קוסווי-ביי מחירי השכירות של משרדים לא כל כך גבוהים – 40 דולר הונג קונגי לרגל מרובע לחודש לעומת יותר ממאה באיזור סנטרל, אשר נמצא במרחק של 3 תחנות בתחתית.
    השכירות הגבוהה של החנויות מוצדקת לדעתי בגלל התיירות מסין. אתה צריך להגיע להונג-קונג בשביל להבין מה קורה שם. זה לא שבסין חסרות אטרקציות. התיירות הסינית להונג-קונג היא בעיקר תיירות שופינג. בגלל המס הנמוך ובגלל שהונג-קונג היא איזור פטור ממכס, המוצרים שם זולים יותר. קוסמטיקה, למשל, זולה בכ 30%. כך שככל שסין תתפתח, הונג-קונג תרוויח מזה, ולא להיפף.

    אתה צודק בקשר לדמוגרפיה – הילודה בהונג-קונג עומדת על בערך ילד אחד לאשה, אבל הילודה בערים כמו שנחאי או בייג'ין אף יותר נמוכה. כיום עובר על סין תהליך עיור והגירה פנימית מאוד גדולה. גם הונג-קונג מקבלת הגירה גדולה מסין, והאוכלוסיה גדלה ביותר מ-1% בשנה. השורה התחתונה היא, שכל עוד הונג-קונג תשמור על מיסוי נמוך ועל בירוקרטיה נמוכה, אני חושב שהיא תמשיך לפרוח.

  25. מאת יהונתן‏:

    הבנתי. מעניין מאוד. הונג קונג מאפשרת הגירה חופשית מסין?

  26. מאת עדו מרוז‏:

    לא הגירה חופשית, אבל סיני שמתגורר שבע שנים בהונג-קונג באופן חוקי, מקבל אוטומטית דרכון הונג-קונגי. זר שגר שבע שנים, מקבל תושבות קבע.
    סינים רבים שגרו בחו"ל לצורך עבודה או לימודים, באים לעבוד בהונג-קונג ונשארים. כמו כן הרבה הונג-קונגים מתחתנים עם סיניות מעבר לגבול.

  27. מאת Shooky‏:

    Hi Ido
    I read your stuff-Meod Me'anyen ,Sorry but my laptop is not good be'Ivrit..
    Don't you think that the chinese market is facing a fall in 2009 because of the deperation of the chinese govenment in pumping too much money into the economy?
    So is it at all a good time to invest in HK as it will fall just as well?
    Toda me'rosh
    Shooky

  28. מאת עדו מרוז‏:

    שוקי, אתה צודק שהממשלה הסינית מפמפמת את הכלכלה. אני לרוב נמנע מלנסות ולנבא את מצב הכלכלה. אני מעדיף לחפש מניות זולות, ולהתעלם מהמצב המאקרו כלכלי. הדבר היחידי שאני נזהר ממנו כעת הוא חברות אשר תנסנה לגדול מאוד בשוק הנדל"ן הסיני. אני חושב שמחירי הנדל"ן יקרים מדי בסין (לא בהונג-קונג), ומי שנכנס לשם עכשיו, יכול לסבול הפסדים עוד שנתיים שלוש.

    נייס, אין לי מושג מה יעשו שוקי המניות ב-2010. אני גם נמנע מלבסס את ההשקעות שלי על אמונה שהשוק יירד או יעלה.

סגור לתגובות.