מספר נתונים על מספר הבתים בארה"ב

הנה הכותרת מגלובס שתפסה את תשומת לבי אתמול – מספר הבתים החדשים שנמכרו ביוני הסתכם ב-330 אלף.

כיוון שבדיוק פרסמתי כאו רשומה על וולס-פארגו הנתונים עדיין היו טריים במוח הסנילי שלי, וישר קלטתי את הטעות בכתבה – מספר הבתים החדשים שנמכרו ביוני עמד על קצב שנתי של 330 אלף. יחי ההבדל.  ניתן לראות את הכתבה המקורית בבלומברג.

טעויות שכאלו מוכיחות לי יותר ויותר מדוע עדיף לקרוא נתונים כמה שיותר קרוב למקור. אם הנתונים באים מארה"ב – עדיף לקרוא את בלומברג או וול-סטריט ג'ורנל, או לגשת ישר לפרסומים הממשלתיים. סך הכל, הדיווחים בעיתונים הרבה פעמים שגויים. פעמים רבות עיתונאים פשוט מעתיקים מעיתונים אחרים ולא בודקים את המקור בעצמם.

אם נחזור לנתון, אז מדובר בעלייה יחסית לחודש שעבר, שאלו חדשות טובות בשביל וולס-פארגו וכמובן סטיוארט (סימול STC). קצת ציפיתי לכך שהנתונים יעלו בהדרגה מהשפל של מאי. הרי ברור שבחודש שאחרי שהסתיימה הטבת המס תהיה נפילה במספר הבתים שנמכרו.

בנוסף לכך ניתן לראות מהכתבה של בלומברג שהמלאי של בתים חדשים עומד רק על 210,000 ושזהו המספר הנמוך ביותר מאז 1968. אני חושב שזה נתון מעולה לכלכלה האמריקאית, אבל לפני שאני אסביר מדוע, בואו נעבור על עוד מספר נתונים.

אז אמרנו שישנם 210,000 דירות חדשות שעומדות ריקות. מספר זה שוב הדליק לי כמה נורות בראש, כי זכרתי שרק לפני מספר ימים קראתי בבלוג מסויים שמספר הדירות הריקות בארה"ב עומד על המספר העצום של 12 מליון. מהי הסיבה להפרש בין שני הנתונים?

הבלוגר טוען שיש 12 מליון בתים ריקים בארה"ב ע"י כך שהוא מחבר שני נתונים – הראשון הוא מספר הבתים הקיימים הריקים (כולל בתים חדשים וישנים). מספר זה עומד על 3.89 מליון בתים. המספר השני הוא מה שנקרא – בתים מוחבאים, והכוונה היא לבתים שעוקלו ע"י הבנקים. מספר זה עומד על 8 מליון.

נתחיל דווקא מהנתון השני. נתון זה הוא הערכה של מורגן-סטנלי (דבר שכבר אמור להדליק נורות אדומות). בהערכה זאת מורגן סטנלי לא הסתפקו רק בבתים שעוקלו, אלא הוסיפו להם אחוז נכבד מהבתים אשר בעליהם מתקשים בתשלומי המשכנתה. הם כללו בחישוב את כל בעלי הבתים שמאחרים 90 יום או יותר בתשלומי המשכנתה, ואת רוב בעלי הבתים שמאחרים ב 30-60 יום. ישנם מקרים רבים בהם אנשים יכולים להתעכב 30 יום או יותר בתשלומי המשכנתה – למשל גרושה שלא קיבלה מזונות, הוצאה חד פעמית על בריאות, איבוד זמני של מקום העבודה, עצמאי שלקוחותיו מאחרים בתשלומים ועוד ועוד. להגיד שרובם יפשטו רגל זוהי הגזמה פראית.

בעיה נוספת עם המחקר של מורגן-סטנלי היא שהם טוענים שהדירות המעוקלות תשארנה ריקות. בואו נניח שיעקלו 8 מליון בתים. איפה יגורו 8 מליון המשפחות שפונו מהבתים? האם באמת מורגן-סטנלי מאמינים ש-8 מליון משפחות יעברו לגור ברחוב?

ברור שלא. רובן המוחלט של המשפחות תעבורנה לגור בדירה אחרת – סביר להניח שהם יגורו בשכירות, אבל עדיין הם יצטרכו קורת-גג. לא רק שאני חושב שהנתון של מורן סטנלי מנופח מאוד, אלא שאני חושב שההשפעה של עיקולי הבתים על מספר הדירות הריקות יהיה שולי. אנשים פשוט יעברו לגור מדירה אחת לדירה אחרת.

כך שנשארנו עם  המספר הראשון – הנתון כנראה נכון, אבל השאלה היא כמה מספר זה גבוה יחסית להיסטוריה. השקעתי הרבה זמן בחיפוש אחר נתונים היסטוריים ולא מצאתי. אז חסר לי חלק בפזל. צריך לזכור שתמיד יש איזה שהוא מלאי של בתים. אף פעם אין תפוסה מלאה. היתרון הגדול של ארה"ב על פני מדינות רבות הוא שהאוכלוסיה שלה צומחת כל הזמן. צמיחה זאת יוצרת ביקוש אמיתי של כ-1.2 מליון בתים בשנה (לפי באפט בדוח השנתי האחרון).

מספר התחלות הבנייה בארה"ב עומד כעת על כ-0.5-0.6 מליון – כלומר כחצי מהביקוש. לכן, כל עוד מספר התחלות הבנייה יישאר נמוך, מלאי הבתים לאט לאט יתרוקן. מתי שהוא הקבלנים האמריקאים יצטרכו לחזור ולבנות 1.2 מליון בתים, דבר שיעזור מאוד לכלכלה האמריקאית. אני לא יודע מתי זה יקרה, אבל באפט טען במכתב האחרון שלו למשקיעים שזה יקרה בסוף השנה או תחילת 2011.

לסיכום, אני צופה שני קטליזטורים שיעזרו לכלכלה האמריקאית להתאושש:

1 – מספר הבתים החדשים הנמכרים יעלה מתישהו משפל של 330 אלף ל 1.2 מליון (כמה שנים כבר אפשר לגור עם ההורים?)

2 – מספר התחלות הבנייה יעלה מקצב של 0.6 מליון ל 1.2 מליון.

פורסם בקטגוריה כלכלה. אפשר להגיע לכאן עם קישור ישיר.

14 תגובות בנושא מספר נתונים על מספר הבתים בארה"ב

  1. מאת יוני‏:

    עדו,
    תודה על כל המאמרים.
    אתמול etm פירסמה את הדוחות נראה שהם היו טובים כפי הצפי שלך, תוכל לשפוך אור על הנתונים?האם המניה אטרקטיבית?אני אוהב דוקא את etm בגלל מה שהם עצמם כותבים
    1.התמקדות רק ברדיו 2.אחזקה גדולה מאוד של המנכ"ל.3.הסטוריה ארוכה של דוחות טובים.ניתן לראות בשנים 06 ו07 שהם חילקו דיבידנדים גדולים ולא חיפשו סתם להתרחב מה שמראה על הנקודה מס' 1.
    עוד דבר חשוב נראה שהם ערים להתפתחויות טכנולוגיות ויש להם הרבה מיזמים שכבר מכניסים להם כסף וממצבים אותם טוב אל מול התחרות של רדיו אינטרנט שצומחת מאוד.
    לגבי cmls לא הבנתי למה המנכ"ל מחפש רכישות חדשות בסכומים אדירים כשהוא יכול לרכוש את המניות שלו עצמו שנסחרים לכאורה מאוד בזול כמו כמו כל רכישה זולה אחרת רק שאת הרדיו שלו הוא מכיר הכי טוב ,לא? ובכלל החברה שלו מספיק ממונפת.
    בעניין אחד,התחלתי לקרוא את learn to earn של פיטר לינץ קראתי 60% ובנתיים הוא כמעט לא חידש לי כלום מדובר בספר בעיקר למתחילים ממש {רעיון טוב לאורי הבן שלך:} ]

  2. מאת ארנב‏:

    עידו, ייקח לי כמעט מאמר לענות לך בחזרה כך שאני מעדיף לעשות את הדיון בלונג. שתי הנקודות העיקריות שדורשות דיון הן: 1. חייבים להסתכל על צד הביקוש. 2. עניין הזמן.
    במקרה הנוכחי אני חושב שבאפט מאוד אופטימי, אם כי אני לא בטוח מתי בדיוק פורסם המכתב למשקיעים.

  3. מאת עדו מרוז‏:

    יוני, קצב התאכזבתי מכך שההכנסות עלו רק ב-5% (וזה לא סימן מעודד לגבי CMLS ו ROIAK), אבל אין ספק ש ETM זולה. הם בדרך להרוויח 50 מליון דולר השנה, ויותר מזה מהשנה הבאה. לאור כך, המניה צריכה להיסחר באזור ה-20$. התזרים שלהם אפילו יותר גבוה, והם הצליחו להחזיר 100 מליון דולר מהחוב בשנה האחרונה שזה פשוט מדהים. בפוסט המקורי שלי על החברה טענתי שאם החברה תתמקד בהחזרת החוב, זה ייקח לה כעשר שנים להחזיר את כולו, אבל בקצב הנוכחי הם יכולים לעשות זאת ב 6-7 שנים. החברה זולה ומיום ליום פחות ממונפת כי הם ממוקדים בהחזרת החוב.

    לגבי CMLS, אני לא חושב שהמנכ"ל מחפש עכשיו השקעות חדשות. ההסכם החוב החדש רק מאפשר לו תחת תנאים מסויימים לרכוש חלקים נוספים מ CMP.

    ארנב, הביקוש הגנרי הוא של 1.2 מליון דירות בשנה. ברור שיש עכשיו מיתון ושהביקוש חלש. אבל המצב שרק רבע מאלו שצריכים לקנות דירות, אכן קונה אינו יכול להימשך יותר מאשר מספר חודשים. אין לי כמעט ספק שעד סוף השנה מספר רכישות של בתים חדשים יעלה לחצי מליון או יותר.

  4. מאת pimodlen‏:

    נהנתי מהלוגיקה במאמר.
    תודה.

  5. מאת לירון‏:

    הי עדו, כיף לקרוא את מאמרי המקרו שלך (כמו גם את הניתוחים של חברות ספציפיות).

    לגבי יוני, יש מצב שהתכוונת לעסקה של ה0.5-1 מיליארד דולר של הרכישות? אם כן, אז קרן PE מביאה את הכסף והם רק יעזרו בבחירה של הרכישות ובניהול התחנות הנרכשות בתמורה לעמלה, כך שהם לא יוציאו כסף על זה.

  6. מאת אלדד‏:

    איזה יופי, כבר פורסם המאמר השני בנושא 🙂
    אחלה מאמר, עידו.

  7. מאת ארן‏:

    בתור מישהו שחי בארה"ב אני חושב שאין לך את התמונה המלאה לגבי מלאי בית והתחלות בניה.

    ראשית השוק בארה"ב הוא לא אחיד. כלומר במרכזים אורבניים גדולים עשוי להיות מחסור בעוד שיש מלאי של דירות בנבאדה למשל.

    שנית יש לא מעט אנשים שהיה/יש להם יותר מבית אחד (שהם קנו להשקעה) וחלקם מצליחים לשמור איכשהו על הבית השני. כשהשוק יתאושש הבתים האלה (חלקם לפחות) יחזרו לשוק. (כנ"ל גם הבנקים שסביר שיושבים על מלאי לא קטן של בתים מעוקלים, שהם עוד לא הוציאו לשוק)

    שלישית משפחות/אנשים שמאבדים את הבית לאו דוקא עוברים לשכירות. רבים מהם אכן עוברים לגור עם המשפחה או לטריילר.

    רביעית צריך לשים לב שבד"כ שמדברים על בתים בארה"ב מדברים על "בתים חד משפחתיים" (לעיתים מדברים על בתים של עד 4 משפחות) אבל מי שעובר לגור בשכירות יכול וסביר שיעבור לגור בדירות של בנין מגורים.

    כך שכל התחזיות לגבי מתי באמת מלאי הבתים יהיה מספיק נמוך כדי להצדיק בניה מחדש מבוססות על משאלת לב.

  8. מאת עדו מרוז‏:

    אתה צודק שבד"כ תחזיות מבוססות על משאלות לב. אני גם אופטימי מטבעי, אז צריך לקחת את מה שאני אומר בערבון מוגבל.

    הטיעון המרכזי שלי הוא שהמצב בו יש לך ביקוש אמיתי של 1.2 מליון דירות, אבל קונים רק 330 אלף, ובונים רק חצי מליון, לא יכול להמשך לאורך זמן. מתישהו זה חייב להיפסק. אף אחד לא יודע מתי, אבל זה יקרה.
    כל הטענות שהעלת הן נכונות, אבל לכולן יש גם צד שני – היום, בגלל המצב הכלכלי, אמריקאים רבים מהמעמד העליון שיכולים להרשות לעצמם בית שני, נמנעים מלעשות זאת. כשקוני דירות הנופש יתחילו שוב לקנות, הביקוש יעלה על הביקוש האמיתי. אנשים שעברו לטריילרים יחזרו לדירות, דבר שגם יגרום לביקוש גבוה מהביקוש האמיתי. כך שיכול להיות שפתאום יהיה ביקוש של 1.3-1.5 מליון בתים, אבל בונים רק חצי מליון. זה יכול להביא לקפיצה גדולה בענף הנדל"ן.

    ראיתי את זה קורה בהונג-קונג. היה לי המזל להגיע להונג-קונג בשנת 2001, ולכן ראיתי את כל הנפילה של 2001-2003 ואז את הצמיחה המדהימה. בבניין הראשון בו גרתי יותר מ-50% מהדירות היו ריקות. הייתי הולך בלילה ומסתכל על האורות של הבניינים במיד-לוול (אזור יוקרה בהונג-קונג), וזה היה מדהים כמה דירות ואפילו בניינים שלמים עמדו רקים. אנשים בהונג-קונג היו פסימים מאוד לגבי עתיד האי. כולם היו בטוחים ששנחאי תהפך למרכז של סין, והונג-קונג תחזור לעידן האבן. אני חשבתי שאנשים מגזימים, ולכן בשנת 2003 התחלתי לקנות מניות בהונג-קונג, אבל גם אני לא האמנתי שהנדל"ן יתאושש בקלות. היה נראה שאין סיכוי שכל הדירות הריקות תתמלאנה.

    אבל טעיתי, ובגדול. הבום בנדל"ן היה מדהים. כשעזבתי את הונג-קונג ב-2008 היה מאוד קשה למצוא דירות ריקות במיד-לוול. מ-2003 הכיוון בנדל"ן היה רק למעלה. למשל, הדירה הראשונה בה גרתי עלתה ב-2003 כ 4 מליון דולר הונג-קונגי. היום מחירה של דירה כזאת עומד על כ-15 מליון!
    אין לי מושג איך בזמן כל כך קצר כל הדירות האלו התמלאו. אבל זה קרה. אחרי מספר שנים של בניית חסר, נוצר ביקוש. כל עוד הקבלנים בארה"ב בונים חצי ממה שצריך, המצב של הנדל"ן יפתר, ולדעתי זה יקח הרבה יותר מהר ממה שרבים חושבים.

    דרך אגב, בקשר להונג-קונג, הם עשו טעות נוראית שרק האריכה שם את המיתון. המפולת בהונג-קונג החלה ב-1998 ביחד עם כל מזרח אסיה. הנדל"ן ספג מכה מאוד קשה וכל תעשיית הבנייה ירדה איתו. הממשלה רצתה לעודד את הבנייה, ולכן שיחררה לשוק אדמות רבות ב-1999-2000. הם חשבו שככה הם יפמפמו את ענף הבנייה ויעזרו להונג-קונג לצאת מהמיתון. אבל קרה בדיוק ההיפך, כי השוק פתאום הוצף בהרבה דירות בשנים 2001-2002, וזה מה שגרם לתחתית הכפולה של 2003 (כמובן שמגיפת הסארס לא ממש עזרה). אם הם לא היו מגבירים את ההיצא, כנראה שהמיתון היה נגמר מוקדם יותר.

    האמריקאים עושים בשכל שהם נותנים לקבלנים לבנות רק בחצי מהביקוש. נכון שעכשיו זה כואב וגורם לאבטלה, אבל זאת התרופה הכי טובה לענף הנדל"ן.

    נצטרך לחכות ולראות מה יקרה בחודשים הקרובים, ההימור שלי הוא שעד סוף השנה קצב קניית הבתים החדשים יעמוד על לפחות חצי מליון. כמובן שלא הייתי שם כסף על הימור שכזה, כי באמת אין לי מושג. למי שמשקיע בבורסה, זה לא כל כך חשוב. הכי חשוב זה להמשיך ולהשקיע במניות זולות, ולא לתת לתחזיות שחורות להוציא אותך מהשוק.

  9. מאת עדו מרוז‏:

    ארן, חוץ מזה, יש לך בלוג מאוד מעניין. למה שלא תוסיף RSS?

  10. מאת אלון רוט‏:

    האם מישהו כאן יודע פרטים על פלורידה וביחוד על קלירווטר ליד טמפה הזדמנוית קניה

  11. מאת ariel@israel‏:

    שיעור האבטלה בארה"ב הוא רק נעשה גרוע יותר, כלומר מספר הבתים החרימו תגדל גם. יש אנשים שחושבים כך טוב עכשיו שלה כדי לקנות נדל"ן בארה"ב, כי עכשיו זה זול, אבל אני לא יסתכן

  12. מאת עדו מרוז‏:

    שיעור האבטלה בארה"ב לא מחמיר, אבל הוא לא השתפר בחודשים האחרונים. אני גם נוטה להאמין שמחירי הנדל"ן בארה"ב זולים. בינתיים אני חשוף לשוק הנדל"ן האמריקאי ע"י STC ו WFC.
    הנה כתבה מעניינת שגל שלח לי לפני מספר ימים.

  13. מאת pimodlen‏:

    היי עדו,
    התחלתי להסתכל על דוחו"ת של home builders בארה"ב (KBH,LEN,PHM), הופתעתי לגלות את החוזק היחסי (יחסי למה שהייתי מנחש) של הbalance sheet אצל חלקן.
    אני קורא דעות של אנליסטים שאומרים שהצפי הוא שהrevenues ימשיכו לרדת ב2011, אבל היות ואני מאמין שהחברות האלה יכולות לשרוד עוד כמה שנים טובות אפילו בתנאים הנוכחיים ומחירן כיום נמוך משמעותית מהמחיר שיהיה להן כשהתחלות הבנייה יחזרו לממוצע ההיסטורי(אני יכול לראות מחיר פי 3, קונסרבטיבית), אם אני לא טועה, אז לא אכפת לי להחנות כסף שם, גם אם רק עוד שנה, שנה חצי נתחיל לראות שיפור בהתחלות בנייה בארה"ב.
    בקיצור, מתפתח שם יחס סיכוי/סיכון נאה לטעמי.

    אשמח לשמוע מה אתה חושב על כניסה לחברות הבנייה בארה"ב כרגע.

סגור לתגובות.