מי צודק מרטין ויטמן או אני?

לפני מספר שבועות קראתי את הדוח האחרון של ת'ירד-אווניו (3rd Avenue). קצת הופתעתי שהם עדיין מחזיקים באותה הדעה לגבי שוק הנדל"ן בסין. למי שלא יודע, 3rd Avenue מושקעים מזה מספר שנים במספר חברות נדל"ן בהונג-קונג. מדובר ב-4 חברות – כולן מאוד גדולות עם רשימה מרשימה של נכסים בהונג-קונג. לכול החברות יש מאזן כספי מעולה ונסחרות בהנחה על ה NAV שלהן. קצת דומה לחברות הנדל"ן שאני מחזיק, רק פחות זולות.

הבעיה שלי עם חברות נדל"ן אלו היא שהן נכנסו לסין בשנים האחרונות, וכשהבועה תתפוצץ, הן ללא ספק ירגישו את הריקושטים. קראתי את הדוח האחרון של 3rd Avenue והתפלאתי שהם כמעט ולא מדברים על בועת הנדל"ן בסין. מרטין ויטמן, מנהל ומייסד הקרן, כבר מתקרב לגיל 90, ולכן נראה שהוא העביר את המושכות למשקיע צעיר יותר העונה לשם איין לפאי (Ian Lapey). איין מפרט את ארבעת ההשקעות שלהם בהונג-קונג, ומספר שהוא אפילו ביקר לאחרונה בהונג-קונג ושנחאי וניפגש עם ההנהלות.

מה שמפריע לי במכתב שלו למשקיעים הוא שנראה כאילו הוא מדקלם את המנטרות שמנהלי החברות סיפרו לו מבלי לבדוק את העובדות. למשל, הוא טוען שהחברות בהן הקרן מושקעת פעילות יותר בערים מדרגה שנייה (TIER TWO) בהן הבתים נקנים ע"י הדיירים ולא ע"י ספקולנטים. לדעתי טענה זאת לא נכונה.

אחת החברות בהן הקרן מושקעת היא ווילוק (סימול 20). אני קצת מכיר את החברה כי גם אני הייתי מושקע בה עד לא מזמן. ווילוק השקיעה כספים עצומים בשנתיים שלוש האחרונות בסין. אחת הערים בהן היא מאוד פעילה היא טיאן-ג'ין. כתבתי כבר על העיר הזאת מספר פעמים בחודשים האחרונים, וזאת בגלל שביקרתי שם לפני כשנה ונשארתי פעור פה מעודף הבנייה בעיר. ישנתי שם לילה אצל קרובי משפחה באזור הנמל. זהו אזור רחוק ממרכז טיאן-ג'ין, אבל בגלל הקרבה לנמל, הוא מתפתח מאוד מהר. רק באזור בו לנתי בנו כמה עשרות בניינים – כל אחד בסביבות ה 30-50 קומות. אני חושב שאף פעם לא ראיתי בנייה כה מסיבית. אולי בביקור שלי בשנחאי בשנת 1995. אבל טיאן-ג'ין זאת לא שנחאי, וסין של היום זאת לא סין של 1995 – כלומר רוב האוכלוסיה העירונית כבר שיפרה מאז את תנאי המגורים שלה, ועברה לגור מדירות בגודל קופסת גפרורים לדירות של כ-100 מ"ר.

ביומיים האחרונים הדאגה שלי לגבי הנדל"ן בסין קיבלה חיזוק מערוץ 2 הסיני. זהו ערוץ כלכלי של הטלוויזיה הממלכתית. השבוע היא פרסמה שתי כתבות – אחת על  מצב הנדל"ן בבייג'יג והשנייה על טיאן-ג'ין. אלו כתבות חובה לכל מי שמבין סינית. אבל גם לשאר הקוראים אני ממליץ להעיף מבט בכתבות. למרות שלא תביני את המלל, המראות של כמות הבתים שעומדים ריקים תהמם אותכם – כמו שאומרים, טוב מראה עיניים. הנה סיכום קצר שלי משתי הכתבות:

מצב הנדל"ן בבייג'יג


פרויקט ראשון

מצב הפרויקט – דירות החלו להימכר ב-2004. ב-2005 כל הבתים נמכרו. הפרויקט מורכב אך ורק מווילות.

שטח – 38,000 מ"ר.

גודל – 1,100 בתים (כלומר מתאים בערך ל 4,000-5,000 תושבים).

תפוסה – הקבלן סירב להתראיין, אז אין נתונים רשמיים, אבל לפי עובדי הניקיון בשכונה ובעלי עסקים באזור, המתחם עומד כמעט ריק. בעל המכולת טוען שגרים שם בערך 20 משפחות. ניתן לראות את העזובה החל מדקה 1:45 בסרטון. ברור שרוב הבתים עומדים ריקים.

פרויקט שני

מצב הפרויקט – דירות החלו להימכר ב-2007. תוך 3 שעות נמכרו 88 וילות. הפרויקט חולק לשלושה שלבים. לפי מתווכת של הפרויקט, כל הבתים נמכרו, ועכשיו הם מוכרים רק בתים יד שנייה. הרבה אנשים העמידו את הבית למכירה ישר אחרי שהם קנו אותו. איך שהם קיבלו מפתח, הם לא נכנסו לבית, וישר העבירו את המפתח לסוכנות תיווך.

תפוסה – מאוד נמוכה. לפי סוכנת התיווך 60% מבעלי הבתים לא מוכרים את הבית, לא גרים בו ולא משכירים אותו. כלומר 60% מבעלי הבתים משאירים את הבית לעמוד בפני איתני הטבע. כיוון שיש עוד הרבה שהעמידו את הבית למכירה, ניתן להבין שאחוזי התפוסה נמוכים בהרבה מ-40%.

בדקה 5:45 ניתן לראות עד כמה הפרויקט ריק במשך היום, ובדקה 7:50 ניתן לראות את המצב בערב. העיתונאי נסע ברחוב הראשי של השכונה ביום שישי בערב וראה רק אור אחד דולק.

פרויקט שלישי

שטח – 5 מליון מ"ר.

גודל – 30,000 דירות (מספיק בערך ל 120,000 איש).

מצב הפרויקט – כל הדירות נמכרו ב-2008.

תפוסה – ניתן לראות בדקה 9:45 שברוב הדירות אפילו לא התקינו מזגן. הדיירים באזור טוענים שפחות משליש מאוכלס. העיתונאית בדקה כניסה אחת בבניין אחד. סך הכל מספר הדירות עומד על 71 כאשר מתוכן ל-40% אפילו לא התקינו את העינית בדלת.

מה שמעניין בפרויקט הזה הוא שבניגוד לפרויקטים האחרים בכתבה (וגם בכתבה הבאה), פה מדובר על פרויקט עממי ולא על וילות במגרש גולף. למשל, אני יודע שפקידת הקבלה בבריכה אצלנו קנתה דירה באותו אזור (היא ובעלה מרוויחים ביחד כ-3,000-4,000 ש"ח בחודש).

העיתונאית הלכה לסוכנות תיווך ונאמר לה שבשנים 2007-2008 רק באזור הזה נבנו 68 פרויקטים, כאשר כיום פחות משליש מהדירות באזור זה מאוכלסות. זה כמובן לא הפריע לקבלנים להמשיך לבנות וכיום, בשנה 2010, כבר יש באזור 93-94 פרויקטים.

המתווך אמר להם שיש פרויקט אחד באזור שבו התפוסה אמורה להיות גבוהה, אבל כשהעיתונאי נסע בערב לבדוק הוא גילה שמספר הדירות המוארות בלילה נמוך מאוד.

אחד הטיעונים של אלו שמאמינים שאין בועת נדל"ן בסין הוא שישנה הגירה מאוד גדולה מהכפרים לערים, ולכן יש ביקוש לדירות. אבל הבעיה עם הטיעון הזה הוא שאם אכן הביקוש הוא מצד הכפריים שמהגרים לעיר, אז למה בונים וילות שעולות יותר מחצי מליון דולר? המהגרים מהכפר מרוויחים באזור ה 1000-2500 ש"ח בחודש. האם הם יכולים להרשות לעצמם בית פרטי שעולה חצי מליון דולר?

מה שמעניין באזור הזה של בייג'ינג זה שהבניה כאן היא יותר עממית, ומתאימה למשפחות מהמעמד הנמוך יותר. אבל אפילו כאן התפוסה מאוד נמוכה. אם באמת יש כזאת הגירה מהכפרים, אז למה הדירות האלו עומדות ריקות?

פרויקט רביעי

גם כאן מדובר על דירות יותר עממיות. כאשר על הדירות בפרויקט זה קיימת 4% הנחה לסגל אקדמי.

הפרויקט נבנה ב-2008 והתפוסה עומדת על בערך שליש.

לפי מתווך באזור, יש להם כרגע 1,200 דירות יד שנייה למכירה. גם הוא טוען שרק כשליש מהדירות באזור מאוכלסות. הרבה קונים רק בשביל להשקיע. משקיע אחד קנה 7 דירות כאשר כולן עומדות ריקות – הוא לא מעמיד אותן למכירה, ולא משכיר אותן.

העיתונאי הלך לפרויקט ליד – גם שם בערך שליש מאוכלס.

אם אתם חושבים שהמצב בבייג'ינג בועתי, כדאי לכם לקרוא מה קורה בעיר השכנה – טיאן-ג'ין.

מצב הנדל"ן בטיאן-ג'ין


כאן הם הלכו לבדוק שלושה פרויקטים.

פרויקט ראשון

שטח – מורכב ממספר שכונות. שטחה של כל שכונה עומד על כ-1,600 דונם.

גודל – 20,000 דירות – נבנה לאכלס 60-70 אלף תושבים.

מצב הפיתוח – לפני 7 שנים החלו למכור דירות. כל הדירות נמכרו חוץ מדירה אחת.

מסחרי – שטח של 30,000 מ"ר. רובו עומד ריק חוץ ממספר קטן של חנויות קטנות.

בדקה 3:30 בכתבה ניתן לראות את בית החולים של הפרויקט. הוא נבנה על מנת לספק מקום עבודה ל-70 רופאים. מספר המטופלים עומד היום על 20-30 ביום. (ע.מ. – לדעתי רוב המטופלים הם עובדי המקום ולא דיירים – עובדי ניקיון, בנייה וכו').

תפוסה – כמעט ריק לגמרי. העיתונאי הסתובב חצי שעה ולא ראה כמעט אף דייר או רכב. האנשים היחידים שהוא פגש היו עובדי הניקיון. בלילה (דקה 6:40 בסרטון) כמעט אין בתים מוארים. נראה כי התפוסה בפרויקט כמעט אפסית. רוב הבתים נקנו "להשקעה" ולא למגורים.

פרויקט שני

גודל – 30,000 דירות – נועד לאכלס כ-150,000 איש (ע.מ – זה לפי הקבלן. לדעתי מספר כזה של דירות נועד לאכלס בערך 120,000).

מצב הפיתוח – נבנה לפני כ 6-7 שנים. כל הדירות נמכרו. יש הרבה דירות למכירה (יש שנייה) – לפחות כמה מאות.

תפוסה – לפי סוכנת נדל"ן – בערך 35%. לפי אחד הדיירים – בערך 20%. לפי דיירת אחרת – רוב מוחלט של הדירות עומד ריק. רוב האנשים קנו דירות בשביל להשקיע ולא בשביל לגור. בגלל שהתפוסה כל כך נמוכה, חברת הגז לא חיברה את הפרויקט לרשת הגז, כך שלדירים אין גז בדירות!

למרות התפוסה הנמוכה, קבלנים אחרים ממשיכים לבנות במסיביות באזור. (דקה 11:45 בסרטון)

מסחרי – רוב שטחי המסחר עומדים ריקים. יש פחות מ-20 חנויות. מספר חנויות נפתחו בעבר ונסגרו לאחרונה.

פרויקט שלישי

שטח – 260 קמ"ר.

גודל – 8,000 וילות.

מצב הפיתוח – הפרויקט כולל מעינות חמים, מועדון סוסים, מגרש גולף, כפר נופש, מלון 5 כוכבים. התכנון הוא לבנות פי 15 ממה שקיים היום (למשל עכשיו יש מלון אחד, התכנון הוא ל-5 מלונות). בדקה 17:35 מראים את המלון המפואר – יותר מ-700 חדרים. המלון נפתח לפני 3 שנים. התפוסה לא הצליחה לעבור את ה-15%. ניתן לראות עד כמה הוא עומד מוזנח.

תפוסה – לפי הקבלן 40%. אבל לפי הפועלים בשטח, התפוסה הרבה יותר נמוכה. למשל, אחד הפועלים אומר שבאזור בו הוא עובד עכשיו ישנם 40 בתים, ורק אחד מהם מאוכלס. בשטח אחר יש 370 בתים וגרים שם בערך 20 משפחות. לפי העיתונאים, האזור נראה ריק לחלוטין הן ביום והן בלילה

כנראה שזה לא מספיק לסינים. פרויקטים נוספים רבים מתוכננים בעיר. כל אחד יותר גרנדיוזי מהשני. מה שקרה בדובאי נראה כאין וכאפס לעומת מה שהולך בסין.

הכתבה הזאת סוטרת באופן גורף את הטענות של 3rd Avenue. נראה כי גם בערים מדרג שני בתים רבים נרכשים ע"י ספקולנטים ולא ע"י אנשים שבאמת רוצים לגור בדירות. אני מאוד מאוכזב ממנהלי הקרן. נראה לי שהם לא עשו עבודת מחקר מספקת, והסתמכו רק על טענותיהם של טיקוני הנדל"ן ההונג-קונגים. לפי הכתבות וגם לפי מה שאני ראיתי, המצב בטיאן-ג'ין הרבה יותר גרוע מאשר בבייג'ינג.

מסקנות

חשוב להזכיר שלא כל השכונות בסין נראות ככה. יש מקומות רבים עם תפוסה מלאה או כמעט מלאה (כמו למשל במקום בו אני גר). אבל כמות הבתים הריקים היא מדהימה. אני יודע בוודאות שיש עוד הרבה מאוד שכונות שעומדות ריקות. כבר תארתי בעבר שכונה אחת ליד הבית שלי. ממה שאני קורא ושומע מאנשים שביקרו במקומות אחרים בסין, נראה שעודף בנייה קיים במקומות רבים בסין. סיפרתי כאן בעבר שבטיול שלי במונגוליה הפנימית גם ראיתי בנייה מסיבית מאוד של בתים, אבל עוד לא סיפרתי על המעבר שלי ביאן-טאי – הייתה לנו נחיתת ביניים בעיר זאת, ורק מהמטוס ראיתי בנייה מאוד מסיבית של רבי-קומות באזור שדה התעופה.

לפני מספר שבועות יצאה ידיעה שהחברה שאחראית על רשת החשמל בסין דיווחה על כך שישנן 65 מליון דירות שלא גרו בהן חצי שנה או יותר (דירות בהן מונה החשמל לא זז במשך חצי שנה). אח"כ החברה הכחישה דיווח זה, אבל אני מפקפק בהכחשה זאת.

אין לי דרך לדעת האם הנתון נכון או לא, אבל אני בטוח ב-100% שיש בסין עודף בנייה מסיבי. לדעתי קורה כאן משהו שלא קרה אי פעם בהיסטוריה האנושית – נבנים עשרות מליוני דירות שאף אחד לא יגור בהן. מאות ואולי אלפי ערי רפאים נבנות בסין. בטווח הקצר זה עוזר לנפח את נתוני התל"ג של סין, יוצר תעסוקה ומעשיר את קופת המדינה, אבל בטווח הארוך אין שום דבר חיובי בבנייה מסיבית של בתים שאף אחד לא יגור בהם. בטווח הארוך בתים אלו יהוו עול כלכלי על הממשלה הסינית ועל משלם המסים.

אני יודע שרבים לא מסכימים איתי לגבי בועת הנדל"ן בסין. אחד הטיעונים שלהם הוא שכמות האנשים בסין מצדיקה בנייה מסיבית. לדעתי המספר האסטרונומי של אוכלוסיית סין מצליח לבלבל אותם, אז בואו נבודד את הנתונים למספרים קטנים יותר.

למשל טיאן-ג'ין – מדובר בעיר עם אוכלוסיה של 15-20 מליון איש. אז אפשר לראות את טיאן ג'ין כישראל פי שתיים או ישראל פי שלוש. הפרויקט הראשון מהכתבה על העיר מיועד ל-60-70 אלף איש – כלומר הוא בערך בגודל של העיר מודיעין. הפרויקט השני מיועד בערך ל-120 אלף תושבים – כלומר בערך כמו רמת-גן. הפרויקט השלישי הוא בערך בגודל של עפולה (רק מבחינת מספר התושבים, בתכל"ס מדובר על פרויקט הרבה יותר גדול). צריך לזכור שיש בטיאן-ג'ין עוד מספר ערי רפאים שכאלו, ושהבנייה המסיבית עדיין נמשכת. אז תחשבו שהייתם מסתובבים בארץ ורואים עיר כמו מודיעין עומדת ריקה, ואח"כ עיר בגודל של רמת-גן עומדת כמעט ריקה לגמרי, ואח"כ עפולה וכו'. ובנוסף לכך הבנייה מסביב הייתה ממשיכה בקצב מטורף, מה הייתם חושבים על מצב הנדל"ן בארץ?

פורסם בקטגוריה כלכלה. אפשר להגיע לכאן עם קישור ישיר.

75 תגובות על מי צודק מרטין ויטמן או אני?

  1. מאת צאלון‏:

    עדו, בהנחה שיהיה "מגזר ציבורי קטנצ'יק" ו"מיסוי נמוך", לא מפריע לי שתהיה "רשת סוציאלית מספקת".
    השאלה היא האם ניתן לשמור על המצב הזה לאורך זמן, לאור הלחצים הפופוליסטיים במדינה דמוקרטית.
    למשל, בארה"ב החוקה לא ממש עזרה, והמגזר הציבורי תפח עם השנים.

  2. מאת לירון‏:

    שורה של צעדים להאטת צמיחת המחירים בהונג-קונג –
    http://www.bloomberg.com/news/2010-08-13/hong-kong-government-to-supply-more-land-target-mortgages-to-avert-bubble.html

  3. מאת יהונתן‏:

    חיפשתי קצת מידע על הכלכלה האוסטרלית ופגיעותה לבועה הסינית וראיתי בלוג של בחור אוסטרלי שנראה שהוא כותב ממש לעניין – http://www.unconventionaleconomist.com/.

  4. מאת יהונתן‏:

    עוד סיבה שהנדל"ן הסיני הוא השקעה רעה – http://seekingalpha.com/article/214487-the-capital-trap-that-is-chinese-real-estate

    I think people in China, for obvious reasons, don't often think long term. People are more worried about things that may happen tomorrow or in the next two or three years, than they are about what may happen in 50 years. But at some stage in the future, people will start to think more about the long term.

    The quickly built but cheaply made buildings in Beijing will not literally fall down, but will deteriorate. Wall paint will peel and elevators won't work. Buildings will become uncomfortable because they will not have been properly maintained. That's when people will start to realize they've paid a lot of money to buy a place in the Central Business District and they've paid management charges, but nothing works and everything looks really poor. But the developers will probably be long gone by then, so I'm not sure what people will do.

    Many buildings in Beijing are built with the cheapest materials available, which tend to degrade quickly. This is a worryingly common phenomenon. There are many buildings here that appear as if they are 10 or 15 years old, but are really just five years old. That's a little bit sad.

    I have a 75-year-old apartment in New York, but it's still in great condition. You don't see that here. Fast and cheaply built apartment complexes dominate the property market here and there will be future consequences for this. And it might be apartment owners who end up paying them.

  5. מאת Yaniv‏:

    @יהונתן
    ההרגשה שלי היא שמה שציטטת פה בקשר לאיכות הבנייה מאד נכון. ההתרשמות שלי מאד דומה. בימים האחרונים ביקרתי בלא מעט בניינים בשנחאי והרבה פעמים התברר לי שבניין שנראה בן 50 או 60 (ואני לא מגזים) הוא בן 6 או 8 שנים. הבלאי פה אכן מאד גבוה וכנראה שזה קשור לאיכות החומרים ואיכות העבודה.
    לדעתי זאת נקודה מאד חשובה שאני לא בטוח אם נלקחת בחשבון בהערכות השווי.
    כשאורך החיים של בניין פה הוא דיי קצר, חייבים להכניס זאת בחישוב הערך של הדירות, למשל להוון הכנסות שכירות במשך כ 8 שנים ואז חייבים לנכות הוצאה גדולה לשיפוץ מסיבי או לחילופין, החל מהשנה השמינית, להוון תשלומי שכירות נמוכים מהותית שכן הדירה כבר תהיה במצב דיי רעוע. שינוי כזה בהערכת השווי יראה שהמחירים אפילו יותר מנופחים ממה שזה נראה.
    כנראה שאם בעיית האיכות קיימת בשנחאי ובבייג'ינג, אז בערים קטנות יותר הבעיה עשוייה להיות חמורה בהרבה.
    בדרך כלל כשמחשבים תשואה על דירה, מניחים סדרה אינסופית של תשלומי שכירות (הכנסת שכירות שנתית לחלק לערך הדירה..). נראה שבסין צריך להעריך שווי של דירות באותו אופן בו מעריכים מכוניות 🙂

  6. מאת עדו מרוז‏:

    מחזק את דברי יניב. אני גר בבניין בן 5 והוא נראה כמו בן 15. זה לא רק האיכות של הבנייה, אלא גם העובדה שהסינים לא שומרים טוב על הרכוש.
    המצב בטח חמור הרבה יותר במתחמים עם אחוזי תפוסה נמוכים. קראתי בעיתון סיני שהרבה מאלו שקנו בתים ולא גרים בהם, גם לא משלמים דמי ניהול (קרי – ועד בית). אז בטוח התחזוקה של הדירות במתחמים עם אחוזי תפוסה של 20%-50% במצב לא טוב.

  7. מאת יהונתן‏:

    השוואה מעניינת בין חיים בישראל לחיים בסין:

    http://cafe.themarker.com/post/1726445/?utm_source=rss&utm_medium=feed&utm_campaign=default

  8. מאת עדו מרוז‏:

    אולי אני לא מעודכן, אבל מהנדסים בארץ לא מרוויחים 10-20 אלף בחודש. אני לא חושב שיש הרבה שמרווחים 10 אלף, והרף העליון הוא באזור ה-30 אלף בחודש. הרוב מרווחים באזור ה-20 אלף. זה לפחות מה שאני יודע.
    הוא גם טועה לגבי המשכורות בסין, מהנדסים מרווחים פחות מ 10-20 אלף יואן. אני לא שמעתי על אף מהנדס שמרוויח 20 אלף. אולי יש כאלו, אבל זה בקצה. אולי מנהלי פרוייקטים או מנהלי פיתוח. בקומברס למשל המהנדסים בסין הרוויחו באזור ה-10 אלף יואן בחודש, ואף אחד מהם לא עזב (כלומר הם נשארו לעבוד הרבה שנים בחברה), וזה אומר שהמשכורות שלהם היו די גבוהות יחסית לשוק. אבל זה היה נכון לעד לפני שנתיים.

    בן דוד של אשתי למד מדעי המחשב באוניברסיטה וכעת הוא עובד במחלקת ה IT של אחת מהחברות הכי גדולות בסין. הוא מרוויח 4,000-5,000 יואן בחודש.

    להגיד שהמעמד הבינוני בסין חי יותר טוב מאשר בארץ זה פשוט לא נכון. למרות שרמת החיים פה עלתה מאוד בשנים האחרונות, עדיין המעמד הבינוני בארץ חי טוב יותר.
    להגיד שהעשירון השלישי מלמעלה מרוויח 10-20 אלף יואן בחודש זאת פשוט שטות.

    הבעיה עם הרבה זרים שבאים לסין שהם נחשפים רק לפלח הממש עליון של המשכורות בסין – אולי ל-5% העליונים. העשירון העליון חי טוב בכל מדינה – לא רק בסין.

    בעבר חשבתי לצאת כאן עם סידרה של רשומות עם ראיונות של סינים מהרחוב. לראיין פקידת קבלה, פרופסור באוניברסיטה, עובד בנק, שומר וכו'. לשאול אותם על רמת ההכנסה, מאיפה הם באו, מה הם למדו, מצב משפחתי וכו'.
    בסוף ויתרתי על זה כי חשבתי שזה לא משהו שיעניין את הקוראים. אם זה משהו שיעניין את הקוראים, אני אשקול לעשות זאת.

  9. מאת יהונתן‏:

    עדו, מה שתכננת לעשות זה מאוד מעניין! (כמו כל דבר שאתה כותב חוץ מהקטע של היאכטות שאליו אני לא כל כך מחובר). לגבי משכורות בהייטק בישראל, אני חושב שבקרב בוגרי מכללות טריים ובפריפריה משכורת באזור של 10 למתכנת היא לא נדירה. אבל 20 הוא בטח לא הקצה העליון.

  10. מאת עדו מרוז‏:

    דרך אגב, אתמול הסתפרתי תמורת 12 יואן (בערך 7 ש"ח). זה מראה כמה פחות או יותר מרוויח כאן המעמד הבינוני.

  11. מאת ידידיה‏:

    עדו, האם גם כוח הקניה של הסינים נמוך בהרבה? אני לא יודע למה אתה מתכוון בדיוק ב"חי טוב יותר". כתבת כמה פעמים על סינים (מהמעמד הבינוני?) שיוצאים לפנסיה לפני גיל חמישים, לי זה נראה כמו חיים יפים מאוד 🙂

  12. מאת עדו מרוז‏:

    ידידיה, גיל הפנסיה בסין הוא 55 לנשים ו 60 לגברים. אבל הרבה יוצאים לפנסיה לפני כן.
    לא ממש הבנתי את השאלה שלך לגבי כח הקנייה של הסינים. המשכורות בסין נמוכות משמעותית מאלו בארץ.

    ברור שיש בסין שכבה שמרוויחה הרבה מאוד, והם חיים טוב. אבל זה קיים בכל מדינה. מי שמרוויח 10,000 ש"ח בחודש, היה חי יותר טוב בסין מאשר בישראל. העניין הוא שהמשכורות פה הרבה יותר נמוכות, לכן המעמד הבינוני לא חי בסין יותר טוב מאשר בארץ.
    זה מזכיר לי שנסעתי להודו מטעם העבודה. זה היה ב-2002 או 2003. לאחד העובדים שלנו שם היו ארבע משרתים בבית. הוא היה מהנדס פשוט – תמיכה טכנית. כלומר הוא לא היה בכיר, אלא בתחתית הפירמידה בקומברס. למרות זאת הוא חי שם כמו מלך. באותה נסיעה עבדתי גם עם מהנדס שלנו מסרי לנקה, ולפי מה שהוא תיאר לי, הוא חי ממש כמו מלך. העניין הוא שזאת טעות להתייחס לעובדים אלו כמו מעמד בינוני. זאת טעות שהרבה זרים עושים.

    רוב ההודים לא חיים יותר טוב מהישראלים ואותו כנ"ל לגבי הסינים.

    צריך להבין שרוב הזרים פה (אפילו אלו שחיים פה 20 שנה) חיים באיזה שהוא מגדל שן – הם נפגשים ביום יום עם האליטה בסין, ולא ממש רואים איך רוב האנשים חיים. למשל, מי שכתב את המאמר מהלינק של יהונתן דיבר על כך שבסין יש רכבת תחתית ובישראל אין. אני מוכן להתערב שהוא בכלל לא נסע פה בתחתית. וגם אם הוא נסע, זה לא היה יותר מאשר כמה תחנות. כלומר הוא אף פעם לא לקח את התחתית מצד אחד של העיר לצד השני והחליף 2-3 קווים בדרך. אם הוא היה עושה זאת, הוא לא היה מתלהב כל כך, כי התכנון של התחתית פשוט מזעזע. כל פעם שאתה צריך להחליף קו, אתה צריך לצעוד 10 דקות (אולי אפילו יותר). זאת רכבת חדשה. הסינים יכלו ללמוד מכל העולם, אבל הם בנו רכבת בלי מחשבה מינימאלית על הנוחות של הנוסע. הייתי בהוג-קונג והייתי ביפן, והרכבות שם ברמה אחרת לגמרי. וזאת למרות שהן נבנו לפני הרבה יותר שנים. היפנים בנו את תשתית הרכבות בשנות ה 70-80 והתשתית שם הרבה הרבה יותר חכמה מאשר בסין.

    אבל מי שיש לו נהג צמוד, ונפגש רק עם אנשים מהאחוזון העליון, רואה את סין אחרת – אפילו אם הוא גר פה עשרות שנים.

  13. מאת אבי23‏:

    שלום עידו,
    הייתי מעוניין לדעת מה דעתך על הנפילה החדה של רדיו – וואן ROAIK והאם לפי דעתך היא שווה קנייה ברמות אלו.
    כרגע מחירה עומד על 0.58 $
    בנוסף – מה לדעתך יקרה לחברה? תצלח את המשבר או לא?

    תודה.

  14. מאת עדו מרוז‏:

    אבי, האם החברה תצלח את המשבר או לא – זאת בדיוק שאלת המליון דולר.
    דיברנו על החברה די הרבה בתגובות לפוסט החודשי שלי של יולי. אתה יכול לקרוא שם את הדיון ואת דעתי על החברה.

  15. מאת בנימין‏:

    עדו שלום רב
    בנושא רדיו וואן ROAIK צינתה שאתה לא חושב כי יש כוונה לחסל
    את החברה כוון שיכלו לעשות זאת במחירים הרבה יותר זולים
    ולכן מכאן מובן שגם כיום אנחנו נמצאים באותו מצב והסיכוי סיכון
    במצב הנוכחי נוטה יותר לסיכוי הצלחה לחברה תקן אותי עם כיום
    אתה חושב אחרת

  16. מאת עדו מרוז‏:

    מנכ"ל החברה ואימו מחזיקים נתח נכבד מהחברה, ולכן האינטרס שלהם די דומה לזה של בעלי המניות האחרים – קרי לשמור על החברה, וליצור ערך לבעלי המניות.
    אני נוטה להאמין שהחברה תגיע להסדר חוב סביר בטווח הקצר, ושהמניה זולה, אבל אני מאוכזב מהדוח הרבעוני האחרון ומהתנהלות ההנהלה בחודשים האחרונים.

    אני מרגיש הרבה יותר בטוח עם CMLS ו ETM – שגם הן ירדו הרבה בימים האחרונים. למעשה, אני כנראה אקנה עוד ETM היום (תלוי במחיר). כמו שכתבתי כאן לפני מספר ימים, מכרתי את כל המניות של ב ROIAK, ואני אסתכל מהצד על ההתפתחויות בחברה בשבועות הקרובים.

  17. מאת בנימין‏:

    עדו שלום
    הצתרפתי אליך עם ETM בשער 5.32 מנה ראשונה
    מעניין איך המניה תמשיך. האם קנית היום?

  18. מאת עדו מרוז‏:

    כן, קניתי אתמול – תמורת 5.41 ו 5.35.

  19. מאת Daniel‏:

    עידו,
    לגבי ETM:
    הסתכלתי על דוחות של שנים אחרונות ו4 רבעונים אחרונים…
    במבט ראשון, מחיר זול יחסית לתזרים מזומנים חופשי.
    אפילו שתזרים מזומנים יירד עד ל 40-50 מיליון $ שנתי (שמרנות), עדיין מכפיל 4 זה טוב.
    חברה משלמת חובות – התחייבויות שלהם יורדים כל רבעון, שנה אחרי שנה…
    לאט לאט חברה מוחקת GOODWILL ו Intangible Assets. זאת אומרת, חברה מגדילה את הנכסים הממשים שלה.
    יש חובות לא קטנים שם (כמו בכל התחום של רדיו..)

    מה תנאיי החובות?
    האם ההנהלה טובה? האם ,לפי דעתך, עשתה טעיות בעבר או להפך דברים שמראים שהנהלה דואגת לאינרסים של מחזיקי מניות?
    לפי קניות של אג"ח חזרה ב 2009 והקטנת תשלומי ריבית – הנהלה טובה.
    למה המר שוק החליט להוריד את המחיר?
    האם הסיבה מוצדקת?
    האם העסק עצמו נפגע באחרונה או להפך יש הסכמי פירסום חדשים שיטופי פעולה … ?
    מה החפיר?

    תודה

  20. מאת עדו מרוז‏:

    דניאל, אני לא יודע עם המחיקות של הנכסים הלא מוחשיים מוכרות לצורך מס. אני מעריך שכן, אבל אני לא בטוח.

    מה אתה רוצה לדעת לגבי תנאי החוב? יש הרבה אינפורמציה בדוחות של החברה לגבי כמות החוב, הריבית, מועדי הפירעון הקווננטס וכו'.
    אני לא בטוח עד כמה ההנהלה טובה, כי נראה שהיא רכשה חברות רדיו במחיר די מופקע. סביר להניח שבצד התפעולי הם בסדר. לפי מה שקראתי תחנות הרדיו שלהם נחשבות לטובות.

    אם יש לך תהיות לגבי ההתנהגות של מר שוק, אתה צריך לשאול אותו ולא אותי 🙂
    אין לי מושג למה מחיר המניה ירד. לא ראיתי שום חדשות רעות בזמן האחרון, כך שלדעתי יש שלוש אפשרויות:
    1 – משהו קרה לחברה, זה דלף אבל לא פורסם באופן רשמי.
    2 – כל ענף הרדיו ירד. נוצרה פניקה ומחיר המניה המשיך להתרדר.
    3 – מתקפה של שורטים.

    ניחוש שלי שזה שילוב של 2+3. הרבה פעמים כשמניה נופלת אז היא נופלת חזק מדי, כי הרבה אנשים נלחצים מהנפילה ומוכרים – מה שמוריד את המניה יותר. יש גם הרבה משקיעים את STOP LOSS – דבר שעוזר לדרדר מחיר של מניות.
    אני מאוד מרוצה מהירידה האחרונה, כיוון שהיא איפשרה לי לפתוח פה פוזיציה. אם מחיר המניה ימשיך ליפול, אני אצטרך לחשוב חזק יותר מה לממש כדי להמשיך לקנות. בינתיים ההחזקה שלי פה עומדת על בערך 7% מהתיק שלי, אבל לא היה מדאיג אותי להגדיל את זה ל 15%. נראה אם תהיה לי הזדמנות להוסיף (אני מעריך שלא, אבל נראה).

  21. מאת ידידיה‏:

    האם אין דרך לזהות מתקפת שורטים לפי אופי העסקאות?

  22. מאת עדו מרוז‏:

    ידידיה, פעם היה ניתן לבדוק באתר הזה, אבל מסתבר שהאתר החל לגבות כסף תמורת השירות.
    זה לא ממש מטריד אותי מדוע המניה ירדה. עשיתי את שיעורי הבית שלי, ואני די בטוח שהמניה זולה מאוד. אם כל פעם כשמניה יורדת נחשוב שיש מישהו שיודע משהו שאנחנו לא יודעים, בחיים לא נוכל להרוויח כסף.
    מי שעשה שיעורי בית, ובטוח שמניה מסויימת זולה, לא צריך לפחד מהתנודות של השוק – ההיפך, הוא צריך לנצל אותן.

  23. מאת Daniel‏:

    עדו,
    קודם כל , תודה רבה על הסבר!
    לגבי חובות, אנסה לבד להבין, אם לא – אשאל אותך…

    מה עם CMLS ?
    נראה לי גם זול.

  24. מאת עדו מרוז‏:

    כן, קומולוס גם זולה. יש לי עכשיו בערך אותה החזקה בקומולוס וב ETM

  25. מאת Daniel‏:

    עדו,
    כתבת "עשיתי את שיערי בית שלי".
    מה זאת אומרת?תפרט, בבקשה את הדרך. –
    – אתה בודק האם מצב החברה השתנה? האם היו דיווחים של חברה?..
    – האם החברה אמורה לדווח חוץ מדוחות ריבעונים ושנתיים על שינויים בעיסקי החברה?
    אם כן, אז איפה אפשר לראות את זה? (LINK)?
    בארץ כל הדווחים (על חוזים חדשים של חברה או על התפטרות של מנהל הכספים) מייד
    מופיעים באתר רישמי של בורסה: MAYA
    http://maya.tase.co.il/bursa/indexmonrep.htm

    – בבארץ בעלי עניין הקשורים בחברה מסויימת חייבים לדווח על רכישות\מכירות של מניות
    או אג"חים.באתר של בורסה יש את הדיווחים האלו.
    – האם גם ב USA יש חובת דיווח? האם זה מתפרסם באתר כלשהו?

סגור לתגובות.