בועת נדל"ן בסין

כמו שכתבתי כאן אתמול, אנחנו גרים ליד הכפר האולימפי. ליד הדירה שלנו ממוקמות הדירות בהן גרו הספורטאים בזמן האולימפיאדה. מדובר במתחם מגורים די גדול (מספיק גדול בשביל להכיל את כל הספורטאים). בספטמבר 2008 כשנגמרה האולימפיאדה, החלו לשווק את הדירות לציבור הרחב, כנראה שהקבלן חושב שהדירה שבה גר שחר צוברי צריכה להימכר בפרמיום, אחרת קשה להסביר מדוע הם מבקשים למכור במחירים גבוהים ממחירי השוק. בואו תראו מה אני רואה כל פעם כשאני חוזר הביתה.

חשוב לציין שצילמתי תמונות אלו ביום ראשון בערב. בכוונה בחרתי בזמן זה, כיוון שזהו סוף שבוע, ובערב הסינים אוהבים לצאת וללכת לטייל ברגל. כך שבכוונה בחרתי בזמן שאמור להיות ער בתנועת אנשים.

איפה כל האנשים?

לפי מצב דלת הכניסה – כל הבניין ריק.

זהו המרכז המסחרי של המתחם - נטוש ומוזנח

לפי הערכה גסה שלי – פחות מ-20% מהמתחם מיושב, וזאת שנה וחצי לאחר סיום האולימפיאדה. חשוב לציין שזאת לא דוגמה מייצגת. במתחם בו אנחנו גרים התפוסה היא כמעט מלאה, אבל גם זאת לא דוגמה מייצגת, כיוון שרוב הדירות כאן נמכרו לסגל האקדמי במחיר מסובסד. האמת היא איפה שהיא באמצע. לפי מה שאני רואה וקורא יש עודף היצע לא קטן, והרבה דירות עומדות ריקות.

מי קונה את כל הדירות?

דודים של אשתי הם זוג פנסיונרים שעבדו בחברה ממשלתית גדולה. שניהם עבדו בתפקדי ניהול ביניים. גם הם קנו דרך העבודה דירה בסבסוד לפני כ-10 שנים. לפני כ-4 שנים הם החליטו לקנות לבן שלהם שבדיוק סיים אוניברסיטה דירה סמוכה למקום העבודה שלו, אולם לבסוף הבן נשאר לגור עם ההורים. לפני 3 שנים, הם החליטו לקנות עוד דירה באי חאינאן שבדרום סין. זאת דירת החורף שלהם – מאז כל חורף הם בורחים מהקור של בייג'ינג לאי הטרופי. לפני פחות משנה הם קנו עוד בית בלב מגרש גולף בפאתי בייג'ינג במקום קצת יותר קריר, כך יהיה להם בית לגור בקיץ החם. כיום יש להם 4 בתים, ואף אחד מהם לא מושכר. אפילו הדירה שהם קנו לבן עומדת ריקה כבר 3 שנים, אבל הם לא רוצים להשכיר אותה "כדי שלא יהרסו להם אותה".

הדודים שלנו לא עשירים. הם בהחלט במצב כלכלי לא רע, אבל לא הייתי קורא להם עשירים. ובכל זאת הם מחזיקים 4 דירות שנקנו במזומן ללא משכנתה (לפחות 3 מהדירות. אני לא בטוח לגבי הבית במגרש הגולף). הדודים שלי הם לא דוגמה ייחודית. אני שומע סיפורים כאלו מהמון אנשים כאן. בעוד שבמדינות אחרות הפריבילגיה של החזקת שתי דירות ומעלה (שלא לצורך השכרה) שמורה רק למעמד העליון, כאן זאת תופעה הרבה יותר נפוצה.

נדל"ן והבהלה לזהב

בסין יש מחסור ברור באפיקי השקעה. אין כאן אג"ח חברות, והסינים מאוד מוגבלים בהוצאת הון מהמדינה, כך שלסיני יש שתי אפשרויות השקעה – בורסה או נדל"ן. הריבית הנומינלית היום בסין היא שלילית. הבנק משלם 1% ריבית בשנה, שזה נמוך יותר מהאינפלציה, לכן סינים לא אוהבים לחסוך. מצד שני הבורסה כאן היא כמו רכבת הרים, ונחשבת ע"י הסינים לקזינו. לכן כל סיני שלא אוהב סיכונים יעדיף להשקיע בנדל"ן.

השקעה בנדל"ן היא אפיק חדש יחסית. עד לסוף שנות ה-90 לא הייתה קיימת כמעט בעלות פרטית על דירות. רוב האנשים גרו בדירות שסופקו להם ע"י מקום העבודה. מאז ששוק הדיור נפתח בסוף שנות ה-90, הכיוון של מחירי הדירות היה כמעט אך ורק אחד – למעלה. בגלל זה הסינים די בטוחים שמחירי הדירות יכולים רק לעלות. הם לעולם לא חוו ירידה דרסטית בנדל"ן.

לפרופסור פטריק צ'וואנס מאוניברסיטת צ'ינג-חוה יש בלוג מעולה על סין. הוא משווה שם את ההשקעה של הסינים בנדל"ן להשקעה בזהב. זאת השוואה מעולה לדעתי. הסינים קונים דירות לא על מנת לקבל הכנסה משכירות, אלא בכדי להחנות את הכסף שלהם ולהגן עליו מפני אינפלציה. יש שתי בעיות מאוד גדולות עם צורה כזאת של השקעה:

1 – שלא כמו השקעה בזהב, השקעה בנדל"ן היא מאוד לא כלכלית. אם מישהו קונה זהב, הוא יכול לשים אותו בכספת או אפילו לחפור בור באדמה ולטמון אותו שם, והזהב לא יינזק. במקרה של נדל"ן, ההחזקה שלו כרוכה בעלויות מאוד גדולות. מעבר לדמי הניהול החודשיים שצריך לשלם (קרי – ועד בית), יש איזה שהוא פחת לנדל"ן – בין אם זאת הצנרת או עובש בקירות. אבל זה מתגמד לעומת הבעיה שנוצרת ברמה הלאומית – מדינה שלמה מייצרת מוצר שלא תורם כלום למדינה. העלות של כל הבניינים האלו מאוד גבוהה – צריך הרבה פועלים, מלט וברזל בשביל כל גורדי-השחקים האלו. אבל בסופו של דבר אלו עומדים ריקים, ובעצם לא תורמים שום ערך למדינה. ליהפך, הם הופכים לנטל שצריך לתחזק. בטווח הקצר עודף בניה זה יוצר צמיחה מאוד גדולה בתל"ג הסיני, אבל בטווח הארוך זה יחזור כמו בומרנג. אבל אני אחזור לנושא זה בפוסט המשך.

2 – הבעיה השנייה היא שבעוד המשקיעים ניפחו כאן בועת נדל"ן של דירות ריקות, ישנה אוכלוסיה גדולה מאוד – בעיקר של צעירים ושל מהגרים מהכפרים – אשר אינה יכולה להרשות לעצמה לקנות דירה. עובד פשוט שבא מהכפר לבייג'ין משתכר בין 1,000 ל 2,000 יואן בחודש. במקרה הטוב הוא יגיע ל-3,000 יואן. איך אחד כזה יכול להרשות לעצמו לקנות דירה בעלות של שניים או שלושה מליון יואן?
הוא צריך אלף משכורות חודשיות, או 80 שנה של משכורות בשביל לקנות דירה.

התופעה הזאת לא ייחודית לבייג'ינג. אני שומע על בנייה מסיבית של בתי מגורים בכל סין. הסיפורים על אנשים שאוספים דירות באים מכל המדינה.

מי שזוכר את הטיול שלי למונגוליה הפנימית, ייזכר שגם אז נפעמתי מכמות הדירות שבונים שם. בקרתי במספר עיירות מאוד קטנות – של כמה אלפי תושבים כל אחת. הבניה שם הייתה מאוד מסיבית. לדעתי חלק מהעיירות הולכות להכפיל ואף לשלש את גודלן. זה פשוט מטורף. מי יעבור לגור שם?

לפני מספר חודשים נסעתי לטיול בטיאן-ג'ין – עיר גדולה ליד בייג'ינג. גרתי באזור של הנמל, והייתי בשוק מכמות הבנייה שהולכת שם. רק ליד הבית בו לנתי הייתה בניה של עשרות ואולי מאות בניינים של עשרות קומות כל אחד. לצערי לא צילמתי שם, אבל כן צילמתי כמה תמונות במכרז טיאן-ג'ין.

קשה לדעת עד כמה עודף הבניה של הנדל"ן למגורים בסין חמור. נהוג שהקבלנים מוכרים את הדירות עוד לפני תחילת הבניה. כך שסביר להניח שהקבלנים לא יתקעו כאן עם פרויקטים רבים. הדירות נמכרות – זה בטוח. השאלה היא כמה מהן נמכרות למשקיעים אשר משאירים אותן ריקות. לפי מה שאני שומע, התופעה מאוד נפוצה, ומספר חברים שלי אמרו לי שהרבה דירות בבניין שלהם עומדות ריקות.

באפט אמר שאם תופעה מסוימת לא יכולה להמשיך לעד, מתי שהוא היא תיפסק. מתי שהוא אנשים כאן יפסיקו לאגור דירות. כמה עוד דירות יכולה הדודה שלי לקנות?

בינתיים נראה שהשיגעון לא עוצר. לא מספיק שכבר כעת יש עודף בדירות, הקבלנים כאן עדיין ממשיכים לבנות בטירוף. בסינית יש משפט שאומר "מי שרוכב על גב הנמר, קשה לו לרדת". עודף הבניה יצר פה מערבולת שקשה מאוד לצאת ממנה. מעורבים כאן אינטרסים של הרבה מאוד גורמים שמרוויחים מכמות הבניה בסין. הפסקה של הטירוף תגרור תגובת שרשרת קשה, אבל גם את זה אני אשאיר לפוסט המשך.

המצב בנדל"ן למגורים עוד טוב ביחס לנדל"ן המסחרי. וזה יהיה הנושא של הפוסט הבא…

פורסם בקטגוריה כלכלה. אפשר להגיע לכאן עם קישור ישיר.

16 תגובות על בועת נדל"ן בסין

  1. פוסט משובח, תודה!

  2. מאת יהונתן‏:

    כרגיל אצלך, מרתק להפליא. מבין השורות אני מבין שבניגוד למה שכתבת בעבר, אתה עכשיו יותר פסימי לגבי השפעת בועת הנדל"ן על הכלכלה הסינית בכללותה.

  3. מאת עדו מרוז‏:

    אכן אני יותר פסימי לגבי ההשפעה של בועת הנדל"ן על הכלכלה הסינית. אני מקווה שאני אספיק לסכם את העניין בימים הקרובים.

    אצלנו כבר הסתיים הסדר. אני מאחל לכל הקוראים חג חרות שמח!

  4. מאת עמיחי‏:

    ממש לא מעודד.
    המצב הזה יכול להמשך עוד הרבה זמן – כמה שנים אבל בסופו של דבר הוא יקרוס, אני חושב שעליית הריבית תהווה את הטריגר המרכזי אבל זה בהחלט יכול לקחת זמן רב.

    איך אתה מרגיש לגבי סאונדוויל עם כל המצב הזה? נכון שזה לא אותו הדבר והמיקום איננו זהה אבל אין לי ספק שככל שהתופעה תתרחב הפיצוץ יצור גלי הדף גדולים גם בהונג קונג.

    הסדר מתחיל אצלנו עוד כמה שעות
    חג שמח לכולם!

  5. מאת אלעד-וו‏:

    מרתק! אני גר ב-WUDAUKO ומשלם די הרבה כסף על שכר דירה. שותף שלי לדירה, בחור סיני, בדיוק קנה דירה בצפון העיר, משהו רחוק נורא, ושילם עליה איזה 3 מליון יואן. המחירים מטורפים. אבל הוא ואישתו צריכים אותה כדי לגור בה. עכשיו אתה בא ואומר שתנופת הבניה והמחירים במופרכים הם לא רק בגלל שאנשים עוברים לעיר, או גם (ואולי בעיקר) כי סינים מנפחים בועת נדל"ן במהירות שיא? זה מדהים!

    אשמי לשמוע עוד בנושא. מישהו כתב על זה כבר במערב?

  6. מאת עדו מרוז‏:

    עמיחי, קשה לדעת מה יהיו גלי ההדף של פיצוץ הבועה. אני אכתוב את דעתי על הנושא מחר. קשה לי להאמין שההשפעה על סאונדוויל תהיה משמעותית. הנכסים שלה בסין יפגעו – זה בטוח, אבל אני חושב שהמצב של הונג-קונג הרבה יותר יציב מזה בסין.

    אלעד, השכירות ב WU DAO KOU גבוהה בגלל הביקוש הגדול מצד זרים. לדעתי האזור שלי הרבה יותר זול – והוא רק 20 דקות באופניים מ WUDAOKOU. אנחנו עומדים לחתום על חוזה שכירות על דירה של 120 מ"ר בקומה גבוהה, משופצת ומרוהטת לחלוטין תמורת 4,000 יואן.
    בחודשים האחרונים עניין הבועה הסינית הוזכר בכל כלי התקשורת – כולל CNBC. אנשים כמו פטריק צ'ואנק שהזכרתי למעלה, כמו גם אנדי שיה (Andy Xie) וכמובן ג'ים צ'אנוס (Jim Chanos) – כולם דיברו על כך רבות לאחרונה.

  7. מאת יהונתן‏:

    ממה שאני מבין, אוכלוסיית סין התייצבה דמוגרפית פחות או יותר, כך שגם מהבחינה הזו לא צפוי גידול בביקוש. זה אגב שונה מאוד ממה שקורה בישראל, בפרט בשל הלחץ של אובמה שלא להרחיב התנחלויות, נוצרה מצוקת מגורים רצינית.

  8. מאת עדו מרוז‏:

    יהונתן, אתה צודק. אם אני זוכר טוב האוכלוסיה בארץ צומחת בקצב של 1.5% בשנה או משהו כזה. בסין האוכלוסיה צומחת בקצב של 0.5% אבל זה עוד יורד כל שנה. תוך כ-15 שנה האוכלוסיה כאן צפויה להתחיל להצטמק. העניין הוא שבסין יש הגירה מאוד גדולה של כפריים לערים, ולכן יש הצדקה לבנייה מסיבית. לפי הסטטיסטיקה הממשלתית – רק 48% מהסינים גרים בערים. הצפי הוא שתוך 20 שנה יעבר 300-400 מליון סינים לגור בערים (כלומר 20 מליון בשנה – או 1.5% בשנה – כלומר בערך כמו הגידול בארץ), ועל זה הקבלנים בונים.

    לדעתי הצפי הזה מוגזם, וזאת בגלל שאני לא מאמין בסטטיסטיקה הממשלתית שאומרת שרוב האוכלוסיה כפרית. הם מחשיבים בסטטיסטיקה זו "כפרים" כמו מהרשומה שלי על הנדל"ן המסחרי – כלומר גם עיר עם 80 אלף תושבים נחשבת לכפר רק בגלל שלפני 20 שנה היא הייתה כפר. ישנם הרבה "כפרים" כאלו בסין. בנוסף לכך ישנה אוכלוסיה די גדולה של כפריים שכבר היגרה לערים אבל מסיבות אלו ואחרות לא נכללת בסטטיסטיקה כאוכלוסיה עירונית.

  9. מאת דפני‏:

    מנתוני הכתבה באמת לא כדאי להשכיר שם את הנכס ,לפי החישוב שלי הרווח על השכרה יוצא 1.2% ,ממש לא כדאי.

  10. מאת אלעד-וו‏:

    תודה על המידע (ועל תיקון האיות 🙂 )

  11. מאת סטן‏:

    עדו,
    לפני כמה ימים יצא לי להעביר סופ"ש בייג'ינג (נסיעת עבודה) ומתוכו ביליתי כמה שעות בכפר האולימפי. בהחלט מקום מרשים ומקסים כאחד, ונראה כמקום בילוי אולטימטיבי למקומיים. (רק הייתי מוותר על מוכרי העפיפונים וצלמי "הפפרצ'י" הרבים מדי…). לא תארתי לעצמי שרק במרחק הליכה של כמה דקות מהמקום התוסס הזה, עומדות שכונות חצי נטושות.

    עדיין לא ברור לי, איך לאנשים בעלי מעמד ביניין בסין יש כסף לקנות דירה או אפילו כמה דירות ובמזומן. לפי חישוב גס אנו מדברים על כמה מאות אלפי דולרים אם לא על מילון דולר – סכום לא מבוטל בכל קנה מידה. גם מהדוגמא של הדודים שלך, ואתה אומר שהם לא מקרה נדיר, אז מאפה למשפחה סינית ממוצעת פלוס, יש מילון דולר במזומן?

    דבר נוסף שלמדתי במהלך הביקור, שבעצם הדירות הנרכשות הן לא בבעלות פרטית, אלא הן בחכירה ל 70 שנה ולא ברור מה יקרה בתום התקופה. האם לדעתך זה לא אמור להפריע למשקעים בנדל"ן, בכל זאת מדובר בממשלת סין, לך תדע…

    חופשה נעימה

  12. מאת עדו מרוז‏:

    הי סטן,
    נתחיל מהחכירה, גם בארץ זה אותו מצב לא? חוכרים לכמה עשרות שנים, ואז מחדשים. בארץ כמו בסין, הונג-קונג ומדינות רבות אחרות, אי אפשר לקנות קרקע אלא רק לחכור אותה.

    דירה בבייג'ין עולה היום אולי 2-3 מליון יואן – שזה פחות מחצי מליון דולר. אבל אתה צודק שמדובר בסכום גבוה. אני בספק אם היום אנשים קונים 100% במזומן. אבל המחירים היו משמעותית זולים יותר עד לפני 3 שנים. לפני חמש שנים דירות עלו אולי 500-800 אלף יואן, וזה סכום שהרבה סינים יכולים לגרד. הסינים הם מאוד משפחתיים, אז בד"כ המשפחה עוזרת – הורים, סבים וכו'. כמו כן, כמו שכתבתי בעבר, עד לפני מספר שנים הרבה מקומות עבודה סיבסדו את הדירות. הדירה של ההורים של אשתי עלתה משהו בסביבות ה-200 אלף אם אני זוכר נכון (היא עלתה יותר, אבל הם החליפו אותה בדירה שהעבודה נתנה להם בעבר, ואז הוסיפו בערך 200 אלף). וזאת דירה של 120 מ"ר שהשוווי שלה (לפי הבועה היום) הוא 3 מליון. כלומר, עד לפני מספר שנים זה לא היה מאוד קשה להשיג דירה. גם בגלל שהמחירים היו נמוכים יותר, וגם בגלל שהרבה אנשים קנו בסיבסוד. היום המצב שונה, ולכן אני מאמין שהוא לא יכול להימשך.

    המקרה של הדודה שלי הוא אולי טיפוסי לאלו שיש להם 3-4 דירות. דירה ראשונה הם קיבלו בסיבסוד (בתכל"ס הם קיבלו בחינם). דירה שנייה הם קנו, אבל אז המחירים היו הרבה יותר זולים. אז נגיד שהם שילמו משהו בסביבות ה-800 אלף – שזה היה אז בערך 100 אלף דולר. דירה שלישית בטח עלתה פחות בגלל שהיא בחאי-נאן (אם כי מאז המחירים באי עלו בצורה מפחידה). את הדירה האחרונה הם קנו לא מזמן אז אני בספק אם הם קנו אותה במזומן. לא שאלתי אותם.
    נכון, גם 100-200 אלף דולר זה סכום אגדי בשביל רוב הסינים, אבל בשביל שני מבוגרים שעבדו בתפקיד ניהולי בפטרוצ'ינה, זה סכום סביר שאפשר לגרד. הסינים מאוד חסכנים. רמת החיים שלהם נמוכה משמעותית ממה שמקובל במערב – במיוחד של הדור היותר מבוגר. אז הם הצליחו לחסוך לדירה. היום המחירים לדעתי גבוהים מדי, גם בשביל המעמד הבינוני-גבוה.

  13. מאת גיא‏:

    נתקלתי בדבר הבא שאולי יעניין:
    http://www.stockhouse.com/Columnists/2010/Apr/14/No-housing-bubble-in-China

  14. מאת עדו מרוז‏:

    לא טיעונים משכנעים.
    מה זה מחיר ממוצע של דירה? האם זה כולל את כל הבתים בכפרים? שם ברור שאין בועה.
    כל מי שגר בערים הגדולות, יכול להגיד לך שהמחירים עלו בהרבה יותר מפי-2 בעשר השנים האחרונות. הם עלו פי 4, ואולי יותר.

    גם מספר הבתים הריקים זה נתון לא רלוונטי. תמיד בבועה אנשים קונים ומרוקנים את המלאי (בגלל זה יש בועה!). נתון יותר חשוב זה מספר התחלות הבנייה.

  15. מאת בילי‏:

    לפי מה שקראתי, מחירי הדירות בסין בתקופת הכתיבה של הפוסט הזה, מאוד זהה למחירי הדירות בישראל…
    בהתחשב שבישראל השכר הוא מאוד גבוהה ביחס לסין (כך גם יוקר המחיה), אנחנו, הישראלים, בקושי יכולים לקנות חדר בבית!
    במיוחד לאור העובדה שבנקי המשכנתאות מקשים משנה לשנה…
    מעניין מאוד איך סיני שמרוויח 25% מהמשכורת הישראלית, יכול לקנות בית בסין שהשווי של הבית שווה ערך לבית בישראל.
    גם אני רוצה לזכות קצת בחוכמה הסינית ולקנות 4-5 בתים בישראל באותה משכורת כמו של הסיני הממוצע1

  16. מאת עדו מרוז‏:

    אם תבזבז פחות, אז תצליח לקנות דירה. הרבה סינים חוסכים 50% מהמשכורת שלהם.
    גם אני חסכתי לאורך השנים בין 30%-50% מהמשכורת שלי. גם כשגרתי בארץ וגם כשחייתי בהונג-קונג.

    כל מי שפגשתי בארץ ובכה לי על כך שהוא לא מצליח לקנות דירה, בזבז הרבה יותר ממני על אלף ואחת שטויות.

סגור לתגובות.