המירוץ לדירה – נוסח בייג'ינג

נדל"ן בועה סין דירה בייג'ין

למעלה מימין - דירה במתחם שלנו - 126 מ"ר תמורת 3 מליון יואן

מפנים אותנו מהדירה. בעל הדירה בה אנחנו גרים צריך אותה, דבר שאילץ אותנו לחפש קורת גג חדשה. כיוון שאנחנו חיים רק על כמה מזוודות, זה לא הטריד אותי במיוחד, ואפילו נתן לי אפשרות נוספת לבחון את מצב הנדל"ן בבייג'ין.

קצת על האזור שלנו

בייג'ינג בנויה בצורת ריבוע. כל הכבישים כאן ישרים – צפון-דרום או מזרח-מערב. העיר האסורה ממוקמת באמצע כשכבישי טבעת מקיפים את העיר בריבועים הולכים וגדלים ככל שמתרחקים מהמרכז. הטבעת הראשונה היא בעצם העיר האסורה. כך שכבישי הטבעת ממוספרים מ "הטבעת השנייה" ועד ל "טבעת השישית", אבל כיום בייג'ינג משתרעת אף מעבר לטבעת האחרונה.

הדירה שלנו נמצאת קרוב מאוד לטבעת החמישית בצפון העיר. כמו בתל-אביב – הצפון נחשב ליותר יוקרתי מהדרום וזאת מסיבת פאנג-שווי פשוטה – הרוח והמים מגיעים מהצפון. אולם בכל זאת האזור שלנו רחוק מהמרכז או מכל אזור מסחרי משמעותי. כמו כן צריך לציין שאנחנו גרים ממש בסמוך לפארק ענק – הפארק האולימפי שנמצא ליד הכפר האולימפי.

זהו אזור מאוד סיני, כלומר הוא לא מוצף בזרים. אנחנו גרים בתוך מתחם מגודר עם שומרים – דבר שמאוד מקובל היום בסין. זהו מתחם לא מאוד גדול בסטנדרטים סינים. בהערכה גסה שלי גרים כאן כ-5,000 תושבים. המתחם הוקם על מנת לספק מגורים לסגל של אחת מהאוניברסיטאות בבייג'ין (שני ההורים של אשתי הם פנסיונרים של אוניברסיטה זו, ולכן הם קנו פה דירה, ואנחנו משכירים כאן לידם). המתחם הוקם לפני כ-5 שנים ואז הוצעו הדירות לסגל בזול. ההורים של אשתי קנו דירת 120 מ"ר תמורת פחות מ-400 אלף יואן. או 3,000 יואן למ"ר (1,600 ש"ח למ"ר). אלו כמובן מחירים מסובסדים. כבר מתחילת הפרויקט דירות נמכרו כאן תמורת 8,000 יואן למ"ר. כשאנחנו הגענו לכאן באוגוסט שנה שעברה המחירים כבר עלו לכ-20,000 למ"ר. כבר אז אמרתי שמדובר בבועה. סך הכל לא מדובר על אזור מרכזי ויוקרתי. בשביל סיני לשלם שני מליון יואן תמורת דירת 100 מ"ר זה מאוד יקר. כיום המחירים כאן כבר הגיעו ל-25,000 יואן למ"ר (13,500 ש"ח למ"ר).

אנחנו גרים בשכירות בדירה בגודל 130 מ"ר ומשלמים 3,500 יואן לחודש (דמי השכירות כוללים דמי ניהול וחימום בחורף). הדירה הושכרה לפני 3 שנים, כך שידענו שדמי השכירות עלו מאז. חברים ושכנים אמרו לנו שהשכירות על הדירה הזאת צריכה להיות לפחות 5,000 יואן. אולם כשהסתכלנו על דירות, גילינו שהמציאות שונה. ראינו מספר דירות – כולן במתחם שלנו, וכולם ביקשו בערך 4,000 יואן. היו גם כמה ב-5,000 ואפילו 6,000, אבל ברור שאלו לא ממש מיועדות להשכרה (עוד על כך אני אכתוב בהרחבה בפוסט נוסף). די בקלות מצאנו דירה הרבה יותר נחמדה מזאת שאנחנו גרים בה תמורת 4,000 יואן. כך שדמי השכירות לא ממש עלו בשלוש השנים האחרונות. בטח לא בקצב שמחירי הדירות עלו.

הדרך הכי טובה לבדוק אם מחירי הנדל"ן גבוהים היא לבדוק את התשואה על הנכס. נדל"ן כדאי לקנות כאשר הוא מניב 6% ומעלה. בד"כ תשואה של 8% ומעלה תצביע על כך שמחירי הדירות נמוכים, ותשואה של 4% תצביע על מחירים גבוהים. דמי השכירות הם מדד מעולה לתמחור של הנדל"ן, כיוון שדמי שכירות הרבה פחות תנודתיים מאשר מחירי הדירות, וכמו כן הם מצביעים על מה באמת התושבים מסוגלים לשלם.

הדירה שאנחנו כנראה נשכיר היא בגודל של 120 מ"ר. עם מחיר של 25,000 יואן למ"ר, מחירה של הדירה עומד על 3 מליון. השכירות השנתית שנשלם עומדת על 48,000. חישוב מהיר מראה שהתשואה על הנכס עומדת על 1.6%. למעשה בגלל שבעל הדירה עוד צריך לשלם דמי-ניהול, התשואה עוד יותר נמוכה. הריבית היום על משכנתה בסין עומדת על כ-5%. בואו נניח אינפלציה של 3% בשנה בסין, אז התשואה על הנדל"ן תעמוד על 4.5% בשנה. עדיין, עם 5% ריבית, התשואה האמתית על רכישת דירה בבייג'ין היא שלילית.

יש כאן רק מסקנה אחת – או שמחירי הדירות ייפלו, או שמחירי השכירות יזנקו. לא צריך תואר בכלכלה בשביל להבין את זה. הסינים כמובן בטוחים שמחירי הדירות ימשיכו לעלות (זאת תופעה ידועה בכל בועה – תמיד יש הסבר למה הפעם זה שונה), אבל כל סיני שאני שואל, האם יש סיכוי שהשכירות של הדירה בה אני גר תגיע ל-15,000 יואן בחודש, אומר שאין סיכוי שבעולם שזה יקרה. אבל שכירות שכזאת תניב תשואה של 6%, שזאת פחות או יותר תשואה נורמלית.

אין ספק שיש כאן בועה ענקית. המחירים בבייג'ינג צריכים ליפול ביותר מחצי בשביל להגיע לתמחור "נורמלי". הנושא די העסיק אותי בימים האחרונים, ועשיתי מחקר קצת יותר מעמיק על הנדל"ן בסין. הגעתי לכמה תובנות חדשות שקצת שינו את הדעה שלי לגבי השקעות בסין. אני אכין פוסט מיוחד על הנדל"ן בסין, ואפרסם אותו בימים הקרובים.

פורסם בקטגוריה General. אפשר להגיע לכאן עם קישור ישיר.

7 תגובות על המירוץ לדירה – נוסח בייג'ינג

  1. מאת Yaniv‏:

    עדו, בימים אלה אני בשנחאי ומדהים לראות את ההתפתחות בתקופה האחרונה. פעם אחרונה ביקרתי פה לפני שנה. בן דוד שלי מתגורר פה, וכשעשינו סיבוב במרכז העיסקי (פו-דונג) מאד הופתעתי לראות המון גורדי שחקים חדשים. מתברר שהרבה מהם ריקים אבל זה לא מפריע לסינים לבנות עוד ועוד. גם בצד השני של העיר (פו-סי) המצב לא שונה בהרבה ויש לא מעט בניינים שעומדים מיותמים אבל הסינים ממשיכים לבנות עוד ועוד, להרוס חלקים מסויימים ולבנות אותם מחדש אף על פי שלא תמיד יש בכך צורך.
    התשואה על הדירה שבן דוד שלי משכיר עומדת על 1.2 אחוז לשנה, מצחיק בכל קנה מידה.
    אני לא מכיר את שוק הבנקאות בסין, אני מניח שהסטנדרטים לנתינת הלוואות הרבה יותר נוקשים מאלה שהיו נהוגים באמריקה ולכן יכול להיות שהאפקט של צניחה במחירי הדירות יהיה מתון יותר, אני אשמח לשמוע את דעתך בנושא.
    האם לדעתך המצב שמחירי הדירות עולים לא יכול להתקיים לעוד פרק זמן ארוך (כמובן שזה לא יתקיים לנצח) ? בסינגפור למשל, מחירי הדירות עולים בהתמדה מאז 1998 ולכן נראה שהתשואות הנמוכות על דירות חדשות בסינגפור מוצדקות כי התשואה הנמוכה מייצגת בעצם ציפייה לייסוף במחיר הדירה מה שקורה בפועל לאורך זמן.

  2. מאת פלדשטין בנימין‏:

    עדו שלום רב

    בעבר כתבתי שלדעתי כדי לרכוש דירות קטנות ולהשכיר כמובן שלי יש את המידע הטוב ביותר בארץ והיתרון הוא שכירות ועליית ערך ואת זה ניתן לקבל כמובן רק באזורים טובים או בהערכה שיהיו טובים כמובן שהרכישה צריכה להתבצע בתקופה רגועה לאורך זמן.
    וכמובן שהכוונה היא להגיע לפיזור גדול יותר בנכסים שלך זאת דעתי גם כיום אולם דעתך
    היתה קצת שונה עד עכשיו זאת היתה הקדמה לשאלתי.
    היום אתה רואה שהורי אישתך רכשו דירה בעבר הרחוק האם לדעתך הם טעו?
    היום מחירי הדירות עולים בצורה מטורפת ואתה נאלץ לעבור עם אישה וילדים שגדלים ונקשרים למקום ולחברים ועד מתי יהיה לך כוח וחשק לעבור?
    יתכן והשקעה בדירות פחות מוצלחת מי מניות אבל הפיזור טוב יותר ובארץ הבטחון היחסי
    צריך לקחת בחשבון כמובן קשה לי להעריך יתרון זה בחול ,ואולי עקב גילי אני שמרן יותר.
    שים לב שתי שאלות אחת היא לדירת יחיד והשניה לדירה להשקעה כפיזור נכסים

    נהנה לקרוא את הבלוג שלך

    פלדשטין בנימין

  3. מאת עמיחי‏:

    פחות מ2% לשנה נשמע לי טירוף של ממש, הנתונים הללו מטרידים אותי כיוון שחלק מהתיק שלי קשור בצורה זו או אחרת לכלכלה הסינית.
    האם התופעה יחודית לעיר הבירה או שלדעתך היא מתחילה להתפשט לשאר הערים הגדולות?

  4. מאת Yaniv‏:

    עדו בטח יכול לתת תמונה יותר רחבה, מההתרשמות שלי, זה המצב גם בשנחאי וגם באחת המרכזיות בסצ'ואן (מיאן-יאנג 绵阳) שם אני יודע בוודואת שמתפשטת אופנה רחבה בקרב המקומיים לקחת הלוואות ולקנות דירות להשקעה גם כן בשיעורי היוון נמוכים להחריד, במיוחד לעיר בסדר גודל הזה (זאת עיר יחסית מפותחת אבל מאד מאד מפגרת אחרי בייג'ינג או שנחאי)

  5. מאת עדו מרוז‏:

    עמיחי, אני מתכוון לפרט את הנושא בימים הקרובים בפוסט מיוחד על מצב הנדל"ן בסין.
    יניב, תודה על העדכון לגבי שנחאי. זה מתחבר לי להרבה דברים שקראתי (וראיתי) בחודשים האחרונים. אני אפרט יותר בפוסט הקרוב – גם על ההשפעה של הבועה על הבנקים הסינים.
    אני לא מכיר את שוק הנדל"ן בסינגפור (למרות שיש לי חשיפה מסויימת אליו דרך צ'וק נאן – סימול 131). אני חושב שגם שם נכון להסתכל על התשואה לנכס. בהונג-קונג גם הייתה עליית מחירים באופן די קבוע מאז 2003, והתשואה על הנכסים שם עומדת על כ-4% בשנה. זאת תשואה נמוכה, אבל עדייין פי 3 מזאת של סין. חלק לא קטן מהקונים בהונג-קונג הם סינים (יכול להיות שזה גם המצב בהונג-קונג). כלומר הבועה גולשת גם לאזורים אלו.

    בנימין, הורי אשתי קנו דירה במחיר מסובסד ומצחיק. למעשה, אני דחפתי אותם אז לקנות את הדירה ואפילו עזרנו להם כספית. הם קנו דירה בערך בשליש מהערך שלה בזמן הקנייה, כך שזאת הייתה טעות לוותר על כזאת הזדמנות.
    אין לי שום דבר עקרוני נגד קניית נדל"ן. במיוחד כשזה נוגע לנדל"ן לשימוש עצמי. במקרה כזה השיקול הוא מעבר לשיקול כלכלי. זה בהחלט לא כיף גדול לחיות עם משפחה בחוסר ביטחון, ולדאוג שייפנו אותך כל שנה. כשזה נוגע לקניית דירה לצורך השקעה, השיקול צריך להיות כלכלי גרידא. כאן הייתי פועל כמו שאני פועל במניות – הייתי מחכה שהנדל"ן יהיה מאוד זול, ורק אז נכנס. זה קורה כל 10 או 15 שנה. כשנדל"ן בארץ (או בסין) יניב 8%-10% אז אני אשקול לקנות דירה. בינתיים אני לא לחוץ לקנות. את כל הרכוש שלי חילקתי ומכרתי לפני כשנתיים, כך שכיום אנחנו חיים עם המינימום שאנחנו צריכים, ולכן לא מפריע לי לעבור דירה.

  6. לקרוא דעות של משקיע ישראלי נבון שחי בבייג'ינג: priceless!

    מאחל לך חג שמייח ושתמצא דירה עוד יותר מגניבה מהקודמת! 🙂

  7. מאת הלנה‏:

    פוסט מצוין. אני מצטרפת לדעה של "ההולך בדרכים", priceless.
    בהצלחה ותהנו ביפן!

סגור לתגובות.