CNBC העמיד ראש בראש את אנדי שיה שמאמין שישנה בועת נדל"ן בסין מול שון ראיין שאינו חושב כך:
אני לא אבזבז פה דיו בשביל לסתור את הטיעונים של ראיין. לדעתי הם די מגוחכים – למשל, אחת הטענות שלו לכך שאין בועת נדל"ן היא שאפילו בוגרים של האוניברסיטאות הכי טובות בסין לא יכולים להרשות לעצמם דירה וחיים בשכירות – 5-6 אנשים בדירה. אתם מבינים, הסיבה לכך שאין בועת נדל"ן בסין היא שהמחירים של הנדל"ן גבוהים מדי.
הבנתם? כי אני לא!
לעומתו, הדברים של אנדי שיה דווקא מאוד מעניינים. הוא זרק שם כמה מספרים בקצב מסחרר, אז בואו נעבור עליהם:
– בעשר השנים האחרונות נבנו 10 מיליארד מ"ר של בתי מגורים.
– הסטוק של בתים עמד על 18-17 מיליארד מ"ר.
– כעת נבנים 3 מיליארד מ"ר.
– הרשויות הפרישו עוד 3 מיליארד מ"ר שייבנו בקרוב.
וסך הכל קיבלנו 24 מיליארד מ"ר. כמובן ששיה התבלבל בחישוב – והמספר האמיתי הוא 34 מיליארד מ"ר.
לטענת שיה, זה אומר שכבר יש מספיק דירות בסין ולא צריך לבנות יותר. האם הוא צודק?
האוכלוסיה העירונית של סין עומדת לפי הסטטיסטיקה הרשמית על פחות מ-700 מליון איש. אני לא מאמין למספרים האלו, ולדעתי היא הרבה יותר גדולה. אבל בכל אופן, כיוון ששוק הדיור כיום בסין צופה תהליך עיור מסיבי בשנים הקרובות. בואו נגיד שתוך 20 שנה 80% מהתושבים יגורו בערים (80% זה מספר העירוניים בארה"ב). זה אומר שהאוכלוסייה העירונית תעמוד על 1.1 מיליארד, ולכן כמות הדירות היום (כולל אלו בתהליך בנייה) תספק לכל סיני עירוני שטח מגורים של 31 מ"ר.
אם משווים זאת למקומות אחרים בעולם, נראה כי באמת יש מספיק דירות בסין. לא רק לאוכלוסיה העירונית הנוכחית אלא גם לכל אלו שיהגרו לערים ב-20 שנה הבאות!
(שימו לב שבטבלה מהלינק למעלה המספרים הם ברגל מרובעת. 400 רגלים מרובעות שוות ערך ל-37 מ"ר. כמו כן הטבלה כוללת גם בתים מחוץ לערים שם שטח המגורים לנפש גבוה יותר. לכן נראה ששטח המגורים בסין קרוב מאוד לזה שבאירופה).
הנתונים האלו הם לא סימן מעודד לכל מי שחושב שהבנייה המסיבית בסין יכולה להימשך. עוד 5-7 שנים של בנייה בקצב כזה, ובסין יהיה כזה עודף של בתים שיגרום לכך שסין לעולם לא תצליח להיפטר ממנו. אחת הסיבות לאופטימיות שלי כלפי הנדל"ן האמריקאי, היא שכל שנה נוספים כ-1.2 מליון בתי אב חדשים שצריכים לגור איפה שהוא (ולא, הם לא יגורו בקרוונים לאורך זמן). כך שבארה"ב עודף הבנייה משנים 2004-2007 ייספג מתישהו בשוק. אבל זה משהו שלא ייקרה בסין בגלל הדמוגרפיה השונה פה. הצמיחה באוכלוסיה הסינית היא מאוד איטית וממשיכה להאט משנה לשנה, וכנראה שבאזור 2026 האוכלוסיה הסינית תתחיל להצטמק. עודף בנייה זה חדשות מאוד רעות לכלכלה הסינית בטווח הארוך.
בנוסף לכך, אנדי שיה אומר שזמנם של השורים נגמר כיוון שהממשלה הסינית כבר החליטה לעשות הכל בשביל להפסיק את חגיגת הנדל"ן. אני מסכים אתו. נראה כי הממשלה החליטה לפוצץ את הבועה ויהי מה. בחודשים האחרונים היא יצאה בשורת צעדים לקרר את שוק הנדל"ן. לכאורה נראה כי צעדים אלו לא ממש עזרו, כיוון שלא נרשמה ירידה משמעותית במחירי הדירות. אולם אני מאמין שזאת תחילת הסוף של הבועה. מספר העסקאות נפל די חזק בחודשים האחרונים, וזה בד"כ הסממן הראשון לירידה במחירים. קודם יש נפילה במספר הבתים הנמכרים ורק אח"כ מתחילה ירידה במחירים.
בכל מקרה, הממשלה הסינית החלה לפוצץ את הבועה ואין סיכוי שהיא תיכשל בכך. בינתיים הצעדים שלה התמקדו בשוק המשכנתאות (הורדת שיעור המימון), אבל אם זה לא יעזור, הממשלה תשתמש בנשק יום הדין – קרי – מס רכוש. למעשה בימים האחרונים נתנה הממשלה הסינית אישור לשנחאי ושנג'ן להטיל מס רכוש של 0.3%-0.4% על נכסי נדל"ן. זה ללא ספק יהרוג את הבועה, כיוון שכל אלו שקנו מספר בתים ומשאירים אותם ריקים, יצטרכו פתאום לשלם אלפי שקלים כל חודש. אין לי ספק שחלק גדול מספקולנטים אלו ינסה להיפטר מנכסים שלא רק שלא מניבים אלא עולים להם ביוקר.
והנה סיפור קטן שמדגים את מה שקורה כאן. לפני מספר ימים נפגשתי עם זוג חברים שבדיוק קנה דירה בבייגי'נג. הם ללא ספק שייכים לאחד האחוזונים העליונים בסין מבחינת ההכנסה שלהם, כך שהם הצליחו לקנות דירה גם במחירים המופקעים של היום. מה שמעניין בסיפור שלהם הוא שהם לא לקחו משכנתה בשביל לקנות את הדירה (שעלתה להם קרוב ל-2 מליון ש"ח). הם היו צריכים מימון לדירה רק שבמקום להלוות מהבנק, הם לקחו הלוואה מחבר.
וזה פתאום הדליק לי נורה בראש. אחת הטענות של אלו שחושבים שבסין אין בועה היא שמי שקונה את הדירות בסין עושה זאת בלי מינוף (זאת גם אחת הטענות של ראיין). לפי הסטטיסטיקה היבשה, גם זוג החברים שלי לא לקח הלוואה. אצל הסינים קיים אמון מאוד גבוה בין חברים ובין קרובי משפחה בכל מה שקשור לכסף. זה משהו שתמיד הפתיע אותי. חברים יכולים להלוות אחד לשני סכומים אסטרונומים בלי להניד עפעף.
סיפרתי כאן בעבר איך ידידה שלי נתנה לי הלוואה של 100 אלף דולר. הבטחתי לה ריבית של 10% ושאני אחזיר לה את הכסף תוך שנה. היא בכלל לא חשבה על זה, ואפילו לא הייתה צריכה להתייעץ עם בעלה – למחרת היו לי 100 אלף דולר בבנק. זהו הוא משהו שלא נקלט אצל רוב הישראלים, אבל בסין זה מאוד מקובל. כששאלתי אותה אם היא לא פוחדת שאני לא אחזיר לה את הכסף, היא בכלל לא הבינה מה אני רוצה ממנה. היה לה ברור שהיא תקבל 110 אלף דולר עוד שנה.
מה שאני חושב זה שהרבה מאלו שקונים דירות במזומן, לא באמת לא ממונפים – הם פשוט מלווים ממשפחה וחברים (בחלק מהמקרים תמורת ריבית). כמובן שאי אפשר לדעת עד כמה תופעה זו נפוצה, אבל עד כמה שאני מכיר את הסינים, אני בטוח שזה די מקובל כאן. מוזר שלא חשבתי על זה עד שלא דיברתי עם זוג החברים.
עוד משהו מעניין – בפעם הקודמת שנפגשתי עם זוג-חברים זה, הם אמרו לי שהם קנו דירת נופש ליד הים (באזור של Yan Tai – למי שמכיר). דירת נופש קטנה וזולה – עלתה להם בערך 200 אלף ש"ח – או אולי פחות – אני לא זוכר בדיוק את הסכום. במפגש האחרון שאלתי אותם איך מתקדמת הבנייה. מסתבר שכבר מזמן גמרו לבנות שם את השכונה, אבל הקבלן לא חיבר את השכונה לרשת המים והחשמל. הצעתי להם שאם הקבלן מסיר אחריות, יכול להיות ששווה להם להתאגד כל הדיירים ולשלם בעצמם את דמי החיבור. זה לא משהו שצריך לעלות הרבה. העניין הוא, לפי טענתם, שהשכונה בכלל לא מיושבת. כל הדירות שם נקנו למטרות נופש, ולאף אחד מהקונים לא ממש אכפת. הם מתכננים לנסוע לשם באפריל שנה הבאה לראות מה אפשר לעשות.
זה מה שקורה פה בסין. בונים כמויות של דירות שאף אחד לא גר בהן ולאף אחד לא אכפת מהן.
ולסיום, אם מדברים על הבועה הסינית, איך אפשר בלי כמה פנינים מבית היוצר של ג'ים צ'אנוס.
