השקעה בנדל"ן-האם זה כדאי

השקעה-נדלן מניות שוק-ההון בורסה תשואה דיבידנדיםלאחר שבפוסט קודם ניסיתי לבדוק האם ניתן להתפרנס מדיבידנדים של תעודת סל, החלטתי לבדוק האם נדל"ן מניב יכול לספק מקור הכנסה יציב וכדאי למשקיע הפסיבי (משקיע אשר אינו רוצה להשקיע זמן רב בניהול השקעות). נדל"ן הוא אמצעי השקעה מאוד פופולארי, וזאת בין השאר בגלל התנודתיות הנמוכה שלו, אשר נותנת הרגשה כאילו ההשקעה בנדל"ן היא בטוחה. סיבה נוספת לפופולאריות של הנדל"ן כנתיב השקעה היא ההיכרות המעמיקה יחסית של האדם הממוצע עם שוק הנדל"ן.

לנדל"ן יש גם מספר חסרונות, כגון חסמי כניסה גבוהים (כלומר מחירה הגבוה של דירה אחת אינו מאפשר השקעה עם סכום קטן של כסף), או נזילות נמוכה (כלומר לא ניתן לממש במהירות נכסי נדל"ן). בפוסט הזה אני מתכוון לכתוב רק על העניין הפיננסי גרידה, ולא לעסוק ביתרונות או חסרונות אחרים של אפיק השקעה זה.

הדרישות ממקור הכנסה

כמו שכתבתי כבר בפוסט על הדיבידנדים ממניות, מקור ההכנסה האידיאלי צריך לגדול משנה לשנה בקצב אשר לא רק ידביק את האינפלציה אלא גם את העלייה ברמת המשכורות במשק. זאת בגלל שהפנסיונר ירצה להעלות את רמת החיים שלו באותו הקצב של האדם העובד.

בנוסף לכך, מקור ההכנסה צריך להיות יציב, כלומר כזה שלא יירד יותר מדי גם בשנים בהם הכלכלה במשבר. אומנם לא מצאתי נתונים סטטיסטים על השינויים בשכר הדירה לא בישראל ולא בארה"ב, אבל אם הכתבה בנענע נכונה, אז מחירי השכירות ירדו ביותר מ-10% בערים מסוימות בישראל בשנת 2008, ולפי דעתי, ואם זכרוני לא בוגד בי, היו שנים בהם הירידות היו אף חדות יותר.

קצב הגידול בשכר הדירה

הדבר החשוב ביותר לבדוק הוא את קצב הגידול בשכר הדירה. מי שרוצה להתפרנס משכירות, חייב לוודא שהשכירות עולה בקצב שמדביק את קצב העלייה ברמת החיים. לפי בנק ישראל, בארצנו הקטנטונת, משנת 1976 ועד היום האינפלציה עלתה ב-32.94% בשנה, ואילו העלייה במחירי הדיור הייתה של 33.22% בשנה. כלומר, מחירי השכירות עלו קצת יותר מאשר קצב האינפלציה – נתון לא מפתיע לאור העובדה שמחירי הדיור אחראים לחלק כה גדול ממדד המחירים.

לצערי, לא מצאתי נתונים על רמת ההכנסה לנפש בשנים אלו, אולם כל מי שחי בארץ יודע שרמת החיים הריאלית עלתה הרבה משנות ה-70, ולכן מחירי הדיור לא הצליחו להדביק את קצב העלייה ברמת החיים – כנראה שרחוק מכך.

בשביל לקבל נתונים מלאים, ניתן לפנות לידידתנו שמעבר לים. בארה"ב מדד הדיור עלה ב-3.38% בשנה משנת 1987 (לפי חברת S&P) לעומת אינפלציה שנתית של 2.96%. רמת ההכנסה באותן שנים עלתה ב-5.33% בשנה. מה שנותן לנו הפרש של שתי נקודות האחוז בין העלייה ברמת החיים לבין העלייה במחירי השכירות.

בפוסט על הדיבידנדים של תעודת סל גילינו שהפער בין הצמיחה ברמת-החיים לבין העלייה בדיבידנדים הוא של 1.5 נקודות האחוז. כלומר הדיבידנדים צמחו מהר יותר מאשר מחירי השכירות, כך שעל פניו ההשקעה במניות עדיפה על נדל"ן.

אבל מה בקשר לתשואה של השכירות?
כיום תשואת הדיבידנדים של ה-S&P 500  עומדת על פחות מ-3% לשנה, ואילו על דירה ניתן לקבל תשואה של בין 4% ל 8% (תלוי בזמן ובמיקום). כך שנראה כי התשואה הכוללת של הנדל"ן עולה על זו של המניות, אולם צריך לזכור שתשואת הדיבידנדים היא לאחר כל העמלות, ואילו על דירה לא רק שיש הוצאות רבות, אלא ישנם גם חודשים שהדירה עומדת ריקה, דיירים שלא משלמים וכו'.

בנוסף לכך, להשקעה בנדל"ן יש חיסרון גדול – בפוסט על הדיבידנדים הצעתי לסגור את הפער בין הדיבידנדים לבין העלייה ברמת החיים ע"י השקעה חוזרת של חלק מהדיבידנדים. אפשרות זו לא קיימת למעשה בנדל"ן – לא ניתן לקנות כל כמה חודשים חלק מדירה. חיסרון זה מפיל לגמרי את האופציה של נדל"ן כאפיק השקעה בלעדי למשקיע הפסיבי.

אדם שקנה דירה אחת או יותר ומתכוון לחיות מדמי השכירות שנים רבות, יראה את רמת החיים שלו מתדרדרת משנה לשנה!

מחירה של דירה ממוצעת

חשוב לא להתבלבל בין העלייה במדד הדיור לבין העלייה בשוויה של הדירה הממוצעת במשק. השווי של הדירה הממוצעת עולה באותו הקצב של ההכנסה הממוצעת – שוויה של הדירה הממוצעת הוא כ 2.5 עד 3 פעמים ההכנסה המשפחתית הממוצעת. נתון זה הוא מאוד הגיוני – ככול שרמת ההכנסה גבוהה יותר, אנשים משקיעים יותר כסף ברכישת דירה. הסיבה להבדל בין מדד הדיור לבין שווי הדירה הממוצעת היא, שעם השנים גודלה של הדירה הממוצעת עולה כמו גם איכות הבנייה.

אם קנית היום דירה ברמת גימור ובגודל ממוצע, בעוד עשרות שנים הדירה תהיה קטנה מהממוצע ומיושנת, ולכן גם מחירה יהיה נמוך מהממוצע.

פורסם בקטגוריה כסף, עם התגים , , , . אפשר להגיע לכאן עם קישור ישיר.

17 תגובות בנושא השקעה בנדל"ן-האם זה כדאי

  1. מאת דורון‏:

    אל תשכח שבדירות אתה לא צריך לשים את כל הסכום, אתה יכול למנף את עצמך ובכך להגדיל את התשואה.
    כמו כן מחיר הדירות בפריפריה נמוך משמעותית ועם תשואה גבוהה משמעותית מאשר באזור תל אביב רבתי.
    לדוגמא, ריבית המשכנתא היום היא או צמוד + 3% שנתי או פריים – 0.5, כרגע 1.5%.
    דירה שנותנת לך כ 7% תשואה נטו (סביר ביותר בפריפריה), משאיר אותך עם תזרים חיובי שמגדיל את ההון שלך.
    אך אין ספק שמי שמשקיע בדירה צריך להחליפה כשהיא מתיישנת, אך המחירים בפריפריה לא עלו כמו במרכז בעשור האחרון.

    בקיצור, פיזור של ענפי השקעה זה חובה למשקיע הפסיבי.
    הוא צריך גם מניות, אגרות חוב ונדל"ן.

  2. מאת עדו מרוז‏:

    אתה צודק הן לגבי המינוף והן לגבי הפריפריה.
    אבל…
    בקשר למינוף – לא רציתי לסבך יותר מדי את העניינים. זה נכון שהמינוף עוזר לקנות דירה עם קונים בתקופה הנכונה, אבל המינוף יכול גם להרוס אם קונים בזמן הלא נכון. בהונג-קונג למשל, משפחות רבות פשטו את הרגל כי הן קנו דירות באמצע שנות ה-90. בנוסף לכך יש גבול לכמות הדירות שמשקיע פסיבי יכול לקנות לפני שהוא יהפוך לאיש נדל"ן מקצועי. כמו שהראתי, ערך הנדל"ן עולה בקצב נמוך מקצב העלייה ברמת החיים, מה שיאלץ את המשקיע הפסיבי לקנות עוד ועוד דירות בכדי להגדיל את הכנסתו, ואז הוא כבר לא משקיע פסיבי.

    בקשר לפריפריה – יכול להיות שישנם מקומות בהם ההשקעה בנדל"ן כדאית יותר. באותה מידה ישנן מניות שנתנו תשואה טובה בהרבה מה-SPY. חשוב להשוות "תפוחים מול תפוחים" – אם בדקתי את העלייה בדיבידנים של המניה הממוצעת, חשוב להשוות זאת עם התשואה של הדירה הממוצעת.

  3. מאת דפני‏:

    שכר הדירה בשנתיים האחרונות עלה פלאים .
    יש לי דירה קטנה במרכז שהשכרתי במשך שנים בכ 500$ ,אותה דירה מושכרת כעת ב825$.
    דירה ישנה ניתן לשפץ ולא צריך להחליף .
    מי שיכול זה מומלץ בעיני למרות הבלבול מוח .
    זו הכנסה פאסיבית נהדרת בנוסף לשוק ההון.
    כנל למי שאין מספיק כסף לדירה גדולה יכול לקנות קטנה ,להשכיר ולשכור גדולה יותר ,
    הפערים קטנים ולא צריך למשכן את עצמך לבנק.

  4. מאת עדו מרוז‏:

    בשנתיים האחרונות אכן הנדל"ן עלה, אבל לפני כן במשך תקופה של יותר מעשר שנים, הוא היה תקוע.
    נדל"ן כמו אפיקי השקעה אחרים נוטה לעלות במשך תקופה מאוד קצרה ואז להעצר. דווקא בגלל העלייה החדה בזמן האחרון, סביר להניח שהנדל"ן לא יהיה אפיק השקעה מוצלח בעשר השנים הבאות.

    שיפוץ דירה אינו מספיק בשביל שערך הדירה ידביק את קצב העלייה ברמת החיים, וזאת בגלל שגודל הדירה הממוצעת עולה עם השנים. אסור גם לשכוח את עלות השיפוץ (ושהדירה נשארת ריקה בזמן השיפוץ) כשמחשבים את ההחזר על ההשקעה.

  5. מאת Zafod‏:

    ההיבט התפעולי של איתור נכס ,השכרתו וניהולו באמת דורש הרבה ריצות ועבודת רגליים
    אבל בדומה למניות כשאתה מנוסה ,מקצועי ובעל שיטה מסודרת יש סיכוי טוב ש"תנצח את השוק"
    אנשים שרכשו בגוש דן דירות ב"שוק השוורים" של השנים האחרונות כמשקיעים
    (כלומר לא דירה למגורים) ומימשו הרוויחו גם מתשואה מהשכרה על התקופה בה הנכס היה בבעלותם וגם מאקזיט עם רווח משמעותי אם נוסיף לזה את האפשרות שחלק גדול מההון היה ממונף בעזרת משכנתא
    התשואה והרווח נעשו בעזרת כסף של הבנק וזה אחד היתרונות הגדולים בנדל"ן לדעתי.
    כמובן שלגבי העתיד מחירי שכירויות ושווי עתידי של נכסים…אין לדעת

  6. מאת Zafod‏:

    ויש אגב הרבה נישות וניואנסים שונים למשל להגדלת התשואה
    חלוקה ופיצול של דירות (כמובן -זה לא חוקי אבל נפוץ מאוד בת"א רבתי)
    אולמשל אם לא מעוניינים לנהל שוכרים
    רכישת נכסי נדל"ן על הנייר מקבוצות רכישה או קבלנים (ומכירת הנכס עם רווח לאחר קבלת החזקה)
    בקיצור זה עולם מורכב ויש הרבה אפשרויות לעשייה ריווחית

  7. מאת עדו מרוז‏:

    מסכים איתך לחלוטין. אדם מקצועי יכול לנצח את שוק הנדל"ן. זה נכון דרך אגב לכמעט כל תחום – נדל"ן, אג"ח, מניות ואפילו מרוצי-סוסים.
    אולם המשקיע הממוצע כשמו כן הוא – ממוצע, והתשואה אותה הוא ישיג תהיה ממוצעת לאפיק ההשקעה בו הוא יבחר.

  8. מאת בנימין פלדשטין‏:

    שלום רב
    לאחר קבלת אישור שכאן הוא המקום להוסיף מידע הובככן אני משכיר שתי דירות קטנות אחת
    ברמת גן חדר וחצי מ-1970 ומקבל עליה בערך 6% לשנה חשוב לציין שבמשך כל התקופה הזאת
    ההוצאות על תחזוקה היו נמוכות מאד והדירה לא הושכרה פעם אחת בלבד במשך חודשים במשך כמעט 40 שנה וכיום זאת דירה אחת מ17 דירות בבנין ישן נבנה 1958 אבל החלק המענין שפנו
    אלינו בהצעה להרוס את המבנה ולקבל עוד חדר ממד בגודל 12 מטר מרובע+ 12 מטר מרובע של
    מרפסת +מעליות מהירות + שכר דירה קבוע כל זמן הבניה כך שבסופו של ענין השווי של הדירה
    יעלה בין 70% ל-100% במקרה שאני אמכור לא אצתרך לשלם מס כוון שמכירה של דירה כל 4 שנים לא משלמים מס או לחילופין אוכל להשכיר באזור 4000 שח לחודש ושוב ללא תשלום מס
    כוון שבארץ ישראל מותר להשכיר דירה עד 4350 שח ללא מס כל חודש כוון שדובר על פנסיה
    באזור 10000 שח אני חושב שצריך לחשוב בבנית הפנסיה שלך גם על השכרת דירה או שנים
    במקרה של יותר דירות משלמים מס של 10% בנוסף יש לי דירה בבת ים 2 וחצי חדרים היא בת
    40שנה מושכרת ונותנת את אותם אחוזים כמו הקודמת אולם לנו יש מדינה מאד מעניינת והוחלט
    לבצע חיזוק מיבנים נגד רעידות אדמה תמא 38 תמורת הוספת קומה מכניסים מעלית מחזקים את
    בסיס הבית עדין לא ברור עם יוסיפו חדר ממד ומחדשים את כל הבנין+הלובי ומחליפים את כל
    התריסים בבנין כמובן כל זה ללא השתתפות הדייר מחיר הדירה של כל דירה צריכה לעלות ב30%
    לפחות במקרה של מכירה וכמובן גם בהשכרה כתבתי כל זאת כדי להראות שיש דרכים בטוחים יחסית ובמיוחד ככל שהגיל עולה

  9. מאת עדו מרוז‏:

    בנימין, תודה על התגובה המפורטת.
    אני מסכים שהשקעה בנדל"ן היא אופציה מאוד טובה לאנשים רבים. הסיבה העיקרית לכך היא דווקא פסיכולוגית לפי דעתי. מי שמשקיע במניות בודק כל יום את שערי המניות, ובגלל התנודתיות הגבוהה של המניות, קל לו להלחץ. אבל מי שקונה דירה לא הולך כל יום למתווך ושואל אותו כמה הדירה שלו שווה היום. מסיבה זאת אנשים נוטים להשקיע בנדל"ן לטווח ארוך, ואילו במניות – לטווח קצר.

    אני בעד השקעה בנדל"ן, ואני חושב שבשביל רוב האנשים זאת אופציה מאוד טובה. רק שצריך לזכור שערך הנדל"ן עולה בקצב האינפלציה, ולכן לא צריך לפתח חלומות יותר מדי גדולים. אם למשל אתה קונה דירה שנותנת תשואה שנתית של 6%, אז אתה יכול לצפות לתשואה של 6% מעל האינפלציה – שזה יפה מאוד. אני חושב שהדירות בארץ כיום נותנות פחות מ-6%.

    כמו כן צריך לזכור שכיוון שקצב העלייה ברמת החיים הוא גבוה מהאינפלציה, לכן אם למשל קנית 2 דירות שנותנות לך עשרת אלפים ש"ח בחודש הכנסה, אז עוד שלושים שנה השכירות אומנם תעלה בקצב של האינפלציה, אבל ההכנסה מהשכירות תהיה שוות ערך למשהו כמו 4000 ש"ח היום – וזאת ביחס להכנסה הממוצעת במשק באותה תקופה. כלומר עוד 30 שנה אתה תחשב לעני.

    אני חושב שזאת הסיבה העיקרית למה יש כל כך הרבה אנשים זקנים שחיים בעוני – ההכנסה שלהם מותאמת (במקרה הטוב) לאינפלציה, אבל היא לא מותאמת לעלייה ברמת החיים.

    השורה התחתונה היא כמו שכתבתי למעלה, – אם אתה חושב שאתה צריך לחיות מעשרת אלפים ש"ח בחודש, אז אתה צריך לדאוג לשכירות של נגיד 12 אלף, וכל חודש להשקיע את האלפיים הנוספים.

  10. מאת עמיחי‏:

    בינימין אין לי ספק שאדם מיקצועי שעשה בחינה נבונה של נכסים שיפץ והשכיר יכול להרוויח הרבה, יש לא מעט חברות שזה בדיוק מה שהם עושות.
    השאלה מה קורה עם אדם מן השורה שקונה דירה במחיר השוק ומצפה לאותו תזרים מזומנים.

    בהשוואה כמובן צריך לראות את החלופות ביחס לאותה תקופה, אם נעשה השוואה לנכס סולידי בהרבה כמו אגח מדינה צמוד לטווח ארוך מאוד – נגיד 30 שנה מה נקבל?
    בתקופה שאתה מדבר עליה הייתה אינפלציה גבוהה מאוד ואפילו תקופות של היפר אינפלציה בהם ההצמדה לאגחים הללו הייתה טובה בהרבה.

    ההוצאות תחזוקה זה בהחלט לא משהו שניתן לצפות אותו ויחד עם שאר הוצאות הזמן (שאתה מתעלם מהם) בהחלט מורידות מהתשואה ומהזמן הפנוי שלך.
    לשם השוואה מישהו לאחרונה מאוד התגאה בכך שדירה שהוא קנה לפני 15 שנה יותר מהכפילה את עצמה ועוד הוא קיבל שכר דירה בכל אותה תקופה – תשואה של מאות אחוזים (גם הוא התעלם מהתיקונים ומהזמן האבוד) חישוב פשוט באקסל הראה לו במקום כי כל איגרת לטווח ארוך עם 7% שרווחיה היו מושקעים חזרה הייתה נותנת את אותו הדבר (ועוד ריחמתי עליו בשנות ה90 היה ניתן לקבל הרבה יותר כיוון שהריבית הייתה יותר גבוהה) בנוסף העובדה שהוא קנה בשנות גאות בנדלן בטח שלא עזרה וכל ה7-8 שנים הראשונות הערך כמעט שלא עלה. ואני בכלל לא מדבר על העלייה המטאורית במחירי מניות ומדדים בתקופה הזאת (אם הטווח הוא 40 שנה הסיכון לא קיים מבחינתי).

    כיום דירות עולות המון כסף יחסית למשכורות מה שמהווה חסם גדול מאוד ורבים בוחרים במינוף גבוה מאוד מבלי להבין את המשמעויות לטווח ארוך (שים לב אני מדבר על השקעות – דירה למגורים זה סיפור אחר).
    רבים הם האנשים שנבהלים מהריבית האפסית וממהרים לרכוש דירה בגלל שהם חושבים שזה סולידי מאוד, במחירים שהם רוכשים דירה ברובם המוחלט הם מקבלים 2-3.5% לשנה.
    לדוגמא התשואה על דירת שלושת החדרים שאני גר בה היא ע"פ מחירי השוק כיום קרובה ל2.5% (ברוטו – יש לה עוד הוצאות תחזוקה שאותם היא ממש לא יכולה לאמוד) נתונים כאלו מראים שרכישה כיום יכולה להיות סיפור אחר במיוחד שאני מחבר לכך את הנושא שכיום המחירים הם בשיא כל הזמנים ואני מכיר הרבה מאוד זוגות שמרוויחים הרבה מעל הממוצע שלא יכולים להרשות לעצמם משכנתאות כאלו ומעדיפים לשכור.

    ההורים שלי גם משכירים כבר טווח ארוך ופעם אחת כבר היה להם דייר בעייתי שנקלע לקשיים לא שילם וגם לא פינה את הנכס, הסיפור נגמר אחרי כמה חודשים ללא כסף ועם דירה שזקוקה לשיפוץ.

    זאת כמובן לא ביקורת אלא הצגה של היבטים נוספים (ולא הכנסתי מימון בהנחה שאין) אין לי ספק שזו הכנסה נוחה מאוד ובהחלט מתאימה לזוגות מבוגרים ולא רק בגלל ההכנסה אלא גם בשביל לעזור לדורות הבאים. עם זאת צריך לשים את הכל על השולחן ולהכיר בסיכונים.

  11. מאת בנימין פלדשטין‏:

    לעידו ועמיחי שלום רב
    שמחתי לקבל את תגובתכם אני רק רציתי בעצם לציין בפנכם את חשיבות הפיזור בנכסים שלכם
    וגם אני משקיע במניות לדוגמא במניה של בפאט BRK-B התחלתי להשקיע כאשר הגיע לארץ ורכש
    את ישקר בשווי של 5 מיליארד דולר כאשר חלקו הוא 80% בעיסקה זאת אני התחלתי לרכוש מניה
    ראשונה 2970 דולר והגעתי עם הזמן ל-10 יחידות ובסוף מכרתי כאשר הגיע ל 4700 דולר את כול המניות והמניה המשיכה לטפס ל5000 דולר וחשבתי שעשיתי טעות אבל המשבר התחיל והשאר זה הסטוריה מה שבעצם אני חושב שהתמקדות רק במניות יש בה סיכון גבוה צריך לדעתי לחקור את כל סוגי השווקים כדי לקבל פיזור גדול ככול האפשר ובמיוחד לנסות ולאתר סוג ההשקעות שירדו במשך שנים רבות הזהב היה בירידה של 25 שנה ולכן אתן דוגמא נוספת אני משקיע מ2001 בזהב ברכישת מטבעות לדוגמא גורג קשה לזייף אותו ויש לו משקל ידוע 7.9 גרם ערכו עולה לפי אונקית הזהב כאשר התחלתי המחיר היה300 דולר כיום באזור 1140 דולר מה שאני מנסה לומר שחשוב מאד לפזר כמה שניתן וכל הזמן להיות עם חשיבה יחסית מה ירד יותר מידי ויכול ליצור ערך ולא רק במניות ועכשיו משהו עתידי אני בהחלט חושב שבארץ כיום בדירה לא כדאי להשקיע עקב עליית המחירים אבל לעניות דעתי בארצות הברית באיזה שהוא שלב יתכן בעוד שנה יהיה מאד מענין ויתכן מאד שיהיה כדי להשקיע שם בנדלן ומאד חשוב לציין שכל שאתה מתבגר
    ההשקעות צריכות להיות יותר דפנסביות וישנו כלל אצבע 100 פחות הגיל שלך זה הסכום המירבי
    שעליך להשקיע במניות בכל אופן בהצלחה לכל המשקיעים

  12. מאת עמיחי‏:

    בנימין אני מסכים מאוד עם כל מה שאמרת.
    כאמור גם אני חושב שניתן לעשות כסף מנדלן והרבה אבל צריך לדעת לנצל הזדמנויות ולא לקנות בצורה פזיזה בכל מחיר -כפי שקורה כיום בארץ.
    אפילו בארהב לא צריך להיות פזיז על אף המחירים המאוד זולים יש שם שכונות שלמות ריקות מדיירים שכנראה לא נצפה שם בעליית ערך גדולה ב10 שנים הבאות. בטח ובטח יהיה קשה מאוד להשכיר אותם.

    אבל יש כמובן גם מקרים אחרים- לדוגמא לא מזמן גיליתי שכבר כיום שניתן לרכוש דירת סטודיו של 40-50 מ' במהנהטן בפחות ממיליון שח (דמי ניהול של ביניין עליך -700$ ודמי שכירות שתקבל קרוב ל2500$) במצב כזה זה נראה לי טירוף מוחלט לקנות כאן דירה במחיר יקר יותר ועם תשואה ומיקום הרבה הרבה הרבה פחות אטרקטיביים לטווח הארוך. שם גם ניתן, אפילו כיום, לקבל משכנתאות בתנאים שכאן לא הייתי מקבל אף פעם.
    אבל לי לסכומים פנויים כאלו אין עדיין קשר מוצק כפי שהייתי רוצה:) אבל אם הייתי יותר מבוסס בהחלט הייתי שוקל את הנושא.

    בהצלחה בהמשך הדרך

  13. מאת עדו מרוז‏:

    בנימין – פיזור השקעות הוא דבר חשוב מאוד למי שלא מתמקצע בתחום ההשקעות. כלומר לאדם הממוצע כדאי לפזר את ההשקעות שלו. אבל אני טוען שמי שקונה תעודת סל כמו ה SPY הרבה הרבה יותר מפוזר מאשר מי שקנה שתי דירות ועד מניה אחת ועוד קצת אג"ח.
    מי שקנה SPY מפוזר על פני 500 חברות מכל התחומיים – נדל"ן, הייטק, תרופות, בנקאות, נפט, רכבות וכו'.

    למי שמתמקצע בתחום השקעות מסויים, אין שום סיבה לפזר את ההשקעות שלו יותר מדי. מי שממש מומחה בתחום הנדל"ן לא צריך להתפזר לתחום שוק ההון בו אין לו שום נסיון. אני מרגיש הרבה יותר בנוח עם אני מחזיק 10 עד 20 מניות אשר אני מכיר בצורה מעולה, מאשר עשרות או מאות נכסים אשר אין לי מושג בהם. קח למשל את סאונדוויל (החברה בה אני מושקע בכ-30% מהכסף שלי). עם השנים למדתי את החברה בצורה כזאת שאין הרבה משקיעים שמכירים את החברה יותר טוב ממני. זהו יתרון עצום בשבילי. אני מכיר כל נכס ונכס של החברה. יש אולי עוד שניים שלושה משקיעים שמכירים את סאונדוויל ברמה בה אני מכיר אותה.

  14. מאת ידידיה‏:

    עדו ואחרים, מישהו מכם מכיר את שוק הנדל"ן בארה"ב? כאן ניתן לעשות מינוף בטוח יחסית, כי אם ערך הבית יורד אפשר לעשות default על הבית הספציפי ולא לפשוט רגל. כמו כן יש הטבות מס – גם הכרה בריבית המשכנתא כהוצאה מוכרת, וגם הכרה בdepreciation של הבית עצמו.
    אני מנסה להחליט איפה כדאי להשקיע, ולכאורה נראה לי שמשקיע נדל"ן כמעט פסיבי (ממוצע) ישיג תשואה טובה בהרבה ממשקיע מניות פסיבי (מדדי). האם אני טועה איפשהו?

  15. מאת ידידיה‏:

    בנוסף, יש כאן בית עם CAP RATE גבוה מאוד יחסית לארץ, וגם תחום חברות הניהול מפותח פה מאוד. חיסרון בולט הוא שעמלות סוכן הנדל"ן בקניה ומכירה גבוהות מאוד – עד 6%.

  16. מאת עדו מרוז‏:

    ידידיה, אני לא מכיר את שוק הנדל"ן האמריקאי. השקעות בנדל"ן יכולות להיות מאוד כדאיות אם נכנסים בזמן, וממנפים את ההשקעה.
    קח למשל את הונג-קונג – אני קניתי מניות של פטרו-צ'ינה בשנת 2003 תמורת 2$, ומכרתי אחרי בערך שלוש שנים תמורת 7.5$. עם הדיבידנדים עשיתי בערך פי 4. כמובן שהייתי מאוד מרוצה מעצמי, אבל בשנת 2003 כל הנכסים בהונג-קונג היו מאוד זולים בגלל הסארס. ואז חישבתי לעצמי כמה הייתי מרוויח אם הייתי קונה את הדירה שגרתי בה. ב-2003 היא עלתה 4 מליון דולר (הונג-קונגי) ותוך 3 שנים היא זינקה פי 2 ל-8 מליון. אם הייתי שם מליון אחד, ולוקח משכנתה של 3 מליון, הייתי מרוויח פי 5. שזה כמובן יותר טוב מההשקעה בפטרו-צ'ינה. (למען האמת לא היה לי אז מליון דולר, אבל זאת סתם מחשבה שהשתעשתי בה בשנת 2005).

    מי שנכנס בזמן ולוקח משכנתה, יכול להרוויח יפה. אני לא יודע מה המצב של הנדל"ן האמריקאי עכשיו. ממה שקראתי יש הרבה הזדמנויות, אבל אף פעם לא נכנסתי לעניין לעומק.

סגור לתגובות.