אז כמה דירות ריקות יש בבייג'ינג?

שלשום ערכתי את הסקר הראשון באתר עם השאלה "מה מספר הדירות הריקות בבייג'ינג?"

תודה רבה לכל מי שהשתתף.

הרבה פעמים כשאני מדבר עם חברים שלי על בועת הנדל"ן בסין, הם פונים לאשתי ושואלים – ומה את חושבת? את מסכימה עם עדו?

התשובה של אשתי היא – כן, כי הוא כבר עשה לי שטיפת מוח. אז נראה שחלק מהקוראים כאן גם עברו שטיפת מוח, וחושבים שמשהו לא תקין קורה היום בגזרת הנדל"ן הסינית. התשובה הפופולרית ביותר אצל הקוראים הייתה שמספר הדירות הריקות עומד על בין מליון לשתי מליון – מה שאומר שבערך 10%-20% מהדירות בבייג'ינג עומדות ריקות. שזה אחוז גבוה לכל הדעות ומצביע על שוק נדל"ן בעייתי.

39% מהקוראים הצביעו – "בין מליון לשתי מליון".

27% הצביעו  -"יותר משתי מליון".

24% הצביעו – "בין 500 אלף למליון".

8% הצביעו – "בין 100 אלף ל-500 אלף"

ו 1% הצביע – "פחות מ-100 אלף"

התשובה, נראה לי, תפתיע רבים כי היא ללא ספק גם הפתיעה אותי. אז תחזיקו חזק!

ובכן, התשובה היא – יותר משתי מליון דירות עומדות ריקות. למעשה, הרבה יותר משתי מליון – תחשבו יותר לכיוון הארבע מליון דירות!!!

כן, לפי בדיקה של משטרת בייג'ינג, בערך 3.82 מליון דירות בעיר עומדות ריקות.

בואו נראה מה זה אומר:
– זה אומר שבערך כל דירה שלישית בעיר עומדת ריקה.
– זה אומר שבממוצע כל משפחה שנייה בעיר מחזיקה בדירה שנייה ומשאירה אותה ריקה.
– זה אומר שיש מקום לעוד בערך 10 מליון תושבים בעיר.
– כלומר, זה אומר שמחר יכולים להגר לעיר עוד כ-10 מליון אנשים ולכולם תהיינה דירות.
– זה אומר שעם קצב ההגירה הנוכחי לעיר, הקבלנים בבייג'ינג לא צריכים לבנות אף דירה, ועדיין ייקח 20 שנה למלא את כל הדירות הריקות.

עוד נתון מעניין מבדיקת המשטרה זה שישנן בעיר 1.4 מליון דירות שמושכרת. כלומר על כל דירה אחת שמושכרת ישנן בערך 2.5 דירות לא מושכרות שעומדות ריקות.
עכשיו תעצרו כמה שניות ותחשבו על זה!

הדבר הראשון שאני חשבתי היה – לא יכול להיות. זה פשוט לא יכול להיות.
ואני עוד מהקולות הכי צעקניים בקשר לבועה הסינית (לפחות בקרב החברים ומהמכרים שלי). כולם אומרים לי שאני מגזים בקשר למצב הנדל"ן בסין, ואפילו אני הופתעתי מנתון זה.

האם באמת יכול להיות שכ-30% מהדירות בעיר ריקות?

כאמור, התגובה הראשונה שלי הייתה שזה פשוט לא יכול להיות. לא רק שאינטואיטיבית המספר נראה גבוה מדי, גם ויזואלית – המצב בבייג'ינג לא נראה כה חמור. אכן, ישנן הרבה דירות ריקות, אבל על פניו המספר נראה הרבה יותר נמוך. למשל, במתחם בו אני גר עכשיו בכל כניסה יש 12 דירות, ונראה לי מבדיקה שטחית שעשיתי שבכל כניסה ישנן בין דירה אחת לשתיים שעומדות ריקות. כלומר משהו כמו 10%-20%. ושאני אומר ריקות, אני מתכוון ריקות לטווח ארוך – כלומר שאף אחד לא גר שם, הדירה לא מושכרת ועומדת ריקה סתם. בהחלט לא מצב נורמלי אבל גם רחוק מה-30%. אבל אז אני נזכר שהמתחם הזה נבנה ב-2003 – שזה במושגים של סין של היום – בניין ישן. בעיית הריקנות קיימת בעיקר בבתים החדשים. ככל שהבניין חדש יותר, התפוסה נמוכה יותר.

למשל, ב-2010 גרתי לתקופה קצרה בדירה של קרובת משפחה שלנו. זה היה מתחם די גדול (בטח משהו באזור ה-10,000 תושבים) שנבנה ב-2005 ושם התפוסה להערכתי עמדה על כ-70%. כמו כן צריך להבין שהתפוסה הכי נמוכה נמצאת בפריפריה (למי שמכיר את בייג'ינג, אני מדבר על אזורים כמו Fang Shan, Tong Zhou או Chang Ping) – אלו שכונות ענק שנבנו בפריפריה של בייג'ינג – בלוקים על בלוקים של מגדלים, ושם התפוסה מאוד מאוד נמוכה.

אז כן, אני חושב שהמספר מהסקר המשטרתי יכול להיות די קרוב למציאות.

אני לא היחידי שנבהל מהנתונים. הסקר הכה גלים בתקשורת המקומית, ורבים פקפקו באמינותו – במיוחד לאור העובדה שהמשטרה לא פירטה איך התבצע הסקר, והיא גם אמרה שהוא עוד נתון לשינויים. אכן, סביר להניח שהסקר לא מדויק ב-100%, אבל נתון אחר שנחשף מהסקר מראה שמצב הנדל"ן בבייג'ינג ללא ספק נמצא במקום לא טוב.

המשטרה דיווחה שסך כל מספר יחידות הדיור בבייג'ינג עומד על 13.2 מליון (כולל דירות, בתים, בתי-סלאמס, מעונות וכו'), וזה מספר מדויק, אפילו מדויק מאוד הייתי אומר, כי למשטרה יש רישום טוב של הנכסים בעיר. כאמור, אוכלוסיית העיר עומדת על קצת יותר מ-20 מליון תושבים – מה שמראה שבממוצע ישנו תושב וחצי על כל דירה. מי שמכיר את סין, יודע בוודאות שזה לא קרוב למציאות. מאוד מקובל בסין לגור שלושה דורות באותה הדירה, צעירים לא עוזבים את הבית לפני שהם מתחתנים ואפילו אחרי החתונה הם לפעמים נשארים לגור עם ההורים – בהרבה מקרים עד שההורים מתים. כמו כן, מהגרי העבודה מהכפרים גרים כמה בחדר אחד (על מיטות קומות). לכן ברור שמספר הדירות הריקות בבייג'ינג גבוה מאוד. סביר מאוד להניח שהמספר האמיתי קרוב מאוד ל-4 מליון. בנוסף, נערך סקר לפני כמה חודשים ע"י שני פרופסורים מאחת האוניברסיטאות בבייג'ינג. הפרופסורים בדקו את מוני החשמל של דירות ב-50 מתחמי-מגורים שנבנו בשנים 2004-2006. הבדיקה התבצעה במרווח של חודשיים – בתחילת הקיץ ובסופו. שם התגלה ש-27.16% מהדירות ריקות (מספר קרוב מאוד לסקר המשטרתי שמצביע על 28.9%).

הסקר צריך להפחיד מאוד את כל אלו שיש להם נכסים בבייג'ינג או עניין בנדל"ן הסיני. אם לי הייתה דירה בבייג'ינג הייתי רץ כבר מחר בבוקר ומוכר אותה. אני לא חושב שאי פעם בהיסטוריה של האנושות הייתה בועת נדל"ן חמורה כמו זאת בסין. מתישהו בעלי הדירות יתחילו לממש את הנכסים שלהם, ואז מחירי הדירות יתרסקו. עם עודף היצע כה עצום, שוק הנדל"ן המקומי חייב להתרסק. זאת רק שאלה של זמן. אני לא יודע מה יהיה הטריגר שיביא לנפילה, אבל היא תבוא.

לדעתי הסבירות שהממשלה הסינית תטיל מס רכוש על נדל"ן עולה מיום ליום. מצד אחד זה יחסל לגמרי את ענף הבנייה בסין, ויביא כמעט בוודאות למיתון במדינה, אבל מצד שני למדינה אין הרבה ברירה. מצד אחד ישנם מליונים אזרחים שלא יכולים להרשות לעצמם לקנות או לשכור דירה, ומצד שני ישנן עשרות מליוני דירות (בכל סין) שעומדות ריקות.

אני שמח שהורדתי את החשיפה שלי לסין בצורה משמעותית בשנה האחרונה. בשבועות ובימים האחרונים הקטנתי עוד את החשיפה והיום כבר אין לי הרבה כסף במניות בהונג-קונג. לאור הנתון החדש הזה, אני שוקל לצאת לגמרי משון-הו-טק ומסאונדוויל ולהשאיר רק את המניות של טאי-פינג. עוד לא החלטתי האם לעשות כך, אבל אני שוקל זאת כיוון שהמצב בסין מפחיד מדי.

לדוברי הסינית, ניתן לקרוא עוד על נושא זה כאן וכאן.

 

פורסם בקטגוריה כלכלה. אפשר להגיע לכאן עם קישור ישיר.

39 תגובות בנושא אז כמה דירות ריקות יש בבייג'ינג?

  1. מאת עמיחי‏:

    וואו, בחיים לא הייתי מהמר על מספר כזה. הערכתי את המספר בפחות ממיליון שגם זה לבד מעיד על בעיה רצינית.

  2. מאת יהונתן‏:

    להערכתך, איך זה שלא נוצר מצב שבו אנשים שוכרים דירה מאוד בזול. על פי חוקי הכלכלה, זה לכאורה הפיתרון ההגיוני למצב שבו יש כל כך הרבה דירות ריקות מצד אחד, ומצד שני יש עדיין הגירה לבייג'ינג.

  3. מאת עדו מרוז‏:

    בגלל שבעלי הדירות לא מעמידים את הדירות לשכירות, אז אין לחץ על מחירי השכירות. הרבה בעלי דירות משאירים את הדירות ריקות ובונים על עליית הערך שלהן.

    בעבר הייתי בטוח שכשהבועה תתרסק, מחירי הדירות יירדו, אבל לא הייתי בטוח לגבי השכירות. עכשיו נראה לי שגם על השכירות יהיה לחץ.

  4. מאת אלון‏:

    הטעות שלך עידו נאוצה בעובדה שסין זו לא סתם מדינה : היא גם דיקטטורה וגם המדינה המאוכלסת בעולם. לפיכך היא יכולה לשלוט בכלכלה הרבה יותר ממדינות מערביות, ואם יהיה משבר רציני היא תפעיל את כל החוקים הדרקוניים שבעולם כדי שהוא לא יתממש.

  5. מאת גיא‏:

    אלון, מה שנראה לי שעדו טוען זה שלמרות שסין היא דיקטטורה היא לא יכולה לשנות את חוקי הטבע או הכלכלה הבסיסיים.
    היא יכולה אולי לדחות את המפולת בעוד זמן להסתיר נתונים ולתת תמריצים גדולים יותר מדמוקרטיה
    אבל זה רק יחמיר את הפיצוץ
    כי בסוף ההיצע והביקוש שולטים במחירים.

  6. מאת עדו מרוז‏:

    גיא, ישנם רבים בסין שמסכימים עם אלון (בערך 1.3 מיליארד מסכימים איתו). אבל זה לא אומר שהם צודקים. מי שרוצה להאמין שיהיה בסדר, יאמין כך ללא קשר לנתונים. בדיוק כמו שביפן בשנות ה-80 כולם היו בטוחים שהפקידים שם הם גאונים ושהם בחיים לא ייתנו לכלכלה ליפול.
    כנ"ל לגבי גרינספאן. עד לפני כמה שנים כולם החזיקו ממנו אלוהים. המשפט השגור בוולס-סטריט היה "אי אפשר להילחם בפד". האמינו שברגע שהפד יוריד ריבית, הבעיות תיפתרנה.
    אבל כמו שאמרת, בעיות של היצע וביקוש אי אפשר לפתור ע"י הורדות ריבית (וסין הולכת לגלות את זה בקרוב). ותוכניות הרחבה תקצביות יכולות לעבוד רק עד רמה מסויימת, וכמו שאמרת – לפעמים כל תפקידן הוא לדחות את הקץ. סין השתמשה בכל הכלים שלה בשנת 2009, ועכשיו הם נשארו ללא כלים. לדעתי הורדת הריבית אתמול באה בגלל שהנתונים של מאי (שיפורסמו מחר) הולכים להיות חלשים ביותר. הממשלה הסינית מתחילה להילחץ, אפילו להילחץ מאוד כי הכלכלה כאן נחלשת במהירות. אבל כמו שטענתי כאן הרבה פעמים בעבר, צעדים מוניטריים לא יעזרו ולסין אין את היכולת לאמצעים פיסקליים.

    אני יודע שלא הרבה מסכימים איתי, ושכל העולם בטוח שלסין אין בעיות גירעון, אבל העובדה היא שסין לא ממהרת לבצע הרחבה תקציבית (בניגוד ל-2009), אז כנראה שאני צודק. מצב החובות במדינה גרוע מאוד, והשלטון מודע לזה.

  7. מאת מהטמה במבי‏:

    איך העובדה שיש לה אוכלוסיה גדולה עוזרת לה להתמודד עם משברים? להזכירך המשבר של 1929 פקד את כל העולם המערבי. למדינות גדולות לא היה יתרון על פני קטנות בהתמודדות עם משבר ובכלל לא היה כל כך הבדל ואם כבר מתעקשים למצוא בכל זאת הבדל אז אפשר למצוא דוגמאות של מדינות קטנות שמתמודדות עם המשבר ביעילות יותר גדולה.

    סין לא בדיוק דיקטטורה אבל גם אם נסכים לקרוא לה כך אין הוכחות אמפיריות שזה עשוי לעזור לה. ההיגיון אומר שכביכול היא יכולה לבצע מהלכים יותר קיצוניים במהירות רבה יותר מדמוקרטיה אבל זה לא בהכרח יתרון. יכול להיות שאתה מכיר את המקרה של ה'דיקטטורה' שכדי להזניק את הכלכלה קדימה החליטה לכפות על כולם לבנות כבשנים ולייצר פלדה. זאת הייתה החלטה חדה וקיצונית שנועדה לקדם את הכלכלה אבל הביאה למשבר קטסטרופלי ורעב המוני. בדומה לכך אפשר להביא עוד הרבה דוגמאות למדינות מרחבי העולם שאינן דמוקרטיות שניסו לבצע מהלכים לקידום הכלכלה שהביאו להיפך המוחלט (תוכנית החומש של סטאלין שהביאה לרעב המוני או כשצ'אוצ'סקו חיסל את החוב הלאומי של רומניה ותוך כדי כך גם חיסל את הכלכלה). ההיסטוריה מוכיחה שלדיקטטורות אין יתרון על פני דמוקרטיות מהסיבה הפשוטה שגם הן לא בטוחות מה צריך לעשות כדי לצאת ממשבר. אם אתה חושב שזה עניין מהעבר והיום אנחנו יודעים ללא ספק איך לצאת ממשבר אפנה אותך למאבק שמתחולל בטובי המוחות הכלכליים של ימינו בין הגישה הקיינסיאנית לגישה האוסטרית.

    אגב, איזו מדינה היא כן סתם מדינה?

  8. מאת עדו מרוז‏:

    מהטמה במבי, אני מסכים עם מה שכתבת.
    אם סין הייתה דמוקרטיה לדעתי הבועה לא הייתה גדלה לממדים כאלו. זה היה נטו פשלה של ראש ממשלת סין – וון ג'יה באו, אבל אף אחד לא היה שם להגיד לו לעצור באדום. בסין אין את האיזון שיש בחברה דמוקרטית ולכן הכל נעשה כאן ביתר קיצוניות. בנוסף, לדיקטטורות הרבה יותר קשה להתמודד עם משברים. במערב כשיש משבר אז אנשים יוצאים לרחובות ושמים כמה אוהלים ועושים כמה הפגנות, ואולי מפילים את מפלגת השלטון – אבל זה נעשה בבחירות דמוקרטיות.
    בסין יש מצב שיעופו גולגולות ברחובות. זה יכול להיות מכוער מאוד. תראה מה קורה במצרים. הסינים אומנם כעם פחות אלימים מהערבים (וגם מהאירופאים), אבל עדיין זה יכול להיות מכוער מאוד.

  9. מאת יהונתן‏:

    עדו, מה מונע מהבק המרכזי של סין להדפיס כסף בלי חשבון? למדינה שחייבת כסף במטבע משלה, אין באמת מחסום ואולי נראה את יפן בארבע מאות אחוז חוב לתלג.

  10. מאת עדו מרוז‏:

    אינפלציה?

    חוץ מזה שהדפסת כסף לא תעזור ליצור ביקוש לדירות הריקות, נכון? אז זה לא בדיוק יעזור.
    הדפסת כסף לא באמת יוצרת ערך כלכלי.

  11. מאת עדו מרוז‏:

    למעשה סין כבר מדפיסה כסף – כנראה יותר מאשר כל מדינה אחרת בעולם. זה לא ממש עוזר להם למנוע האטה של הכלכלה.
    אם הביקוש האמתי הוא ל-5 מליון דירות בשנה, אז שום הדפסת כסף לא תשנה את זה. אם הסינים בנו 20 מליון והקצב יירד ל-2 מליון, אז הדפסת כסף לא תוכל לפתור את זה.

    אם הדפסת כסף הייתה פיתרון קסם, כולם היו עושים את זה.

  12. מאת עדו מרוז‏:

    הנתונים למאי יצאו ומצביעים על המשך היחלשות במשק הסיני, אבל קצת ההיחלשות איטי מאשר ציפיתי. הנה הנתונים בסינית:
    http://www.stats.gov.cn/tjfx/jdfx/t20120609_402810975.htm

    http://www.stats.gov.cn/tjfx/jdfx/t20120609_402810977.htm

    http://www.stats.gov.cn/tjfx/jdfx/t20120609_402810976.htm

    סיכום באנגלית של עיקרי הנתונים:
    http://in.reuters.com/article/2012/06/09/china-factory-economy-output-idINDEE85802220120609

    אני אפרסם לינק לנתונים הרשמיים באנגלית כשהם יתפרסמו.

  13. מאת דור‏:

    "הנתונים של היום מבטלים לחלוטין כל צל של ספק שנותר בעניין בנוגע לעובדה שהמדיניות הנוכחית לא הייתה מספקת לטיפול במצב בסין", אמר שין ג'יאנגנג, כלכלן בכיר בחברת Mizuho Securities Asia. "צריך בדחיפות תוכניות הקלה יותר אגרסיביות במיוחד בתחום הדיור על מנת למנוע נחיתה קשה של הכלכלה הסינית".

  14. מאת יהונתן‏:

    קשה להאמין שהיפר אינפלציה תהיה התגובה לצלילה דרמטית במחירים של דיור, זה אוקסימורון, אפילו אם הממשלה תתערב מסיבית ותנסה לרכך את המכה. האסכולה (האוסטרית) שטענה שההתערבות של הממשלות במשבר הפיננסי הנוכחי תוביל לאינפלציה, הופרכה לחלוטין, והיא בדרכה המוצדקת לפח הזבל של הכלכלה.

    אני מניח שהחשש הרציני יותר הוא מאבטלה במימדים גדולים. ובאמת, אין ספק שזו התגובה המיידית, כשסקטור שלם של בניה מושבת, וכאשר ההתרוששות גורמת לאנשים להקטין צריכה בכל תחום. תיאורטית הממשלה יכולה למצוא עבודות יזומות, הזויות ככל שיהיו, כדי להתמודד עם אבטלה בהיקף גדול. זה מה שנעשה בניו דיל. פול קרוגמן, חצי בצחוק חצי ברצינות, מזמן קרא לפתור את המשבר הנוכחי על ידי הכנות מסיביות לפלישה של חייזרים ממאדים.

  15. מאת עדו מרוז‏:

    ב-2009 הממשלה הסינית הגיבה למשבר עם הדפסה מסיבית של כספים, וזה ישר הביא כאן לאינפלציה גבוהה, לכן עכשיו הם הרבה יותר זהירים.
    ברגע שמחירי הדירות ייתרסקו ותתחיל דיפלציה של נכסים, אז הדפסת כסף, סביר להניח, לא תגרום לאינפלציה, כי הכוח של הדיפלציה יהיה חזק יותר (אבל זה תלוי כמה הם ידפיסו. אם הם ידפיסו בכמויות של זימבבואה, אז תהייה אינפלציה).

    בכל מקרה, זה לא ממש משנה מה הממשלה הסינית תעשה. גם הממשלה היפנית הדפיסה המון, אז מה? הכלכלה שלהם עדיין בקרשים כבר 20 שנה. ומחירי הדיור ומהמניות יורדים כבר 20 שנה. התל"ג של יפן היום ביחס לעולם הוא הרבה יותר נמוך ממה שהוא היה לפני 20 שנה.

    אני לא שייך לשום אסכולה, וגם לא מעניין אותי כל הריב בין האסכולות השונות. כל מה שאני אומר זה שכשיש כזה עודף של דירות – זאת בעייה מערכתית ופעולות מוניטריות לא תעזורנה.

    אני ממליץ לך לקרוא את "עושר העמים" של אדם סמית. ערך כלכלי לא נוצר ע"י עוד הדפסה של כסף, אחרת כולם היו עושים את זה. אני מבין את הטיעון של קרוגמן, ואני לא מתנגד לו לגמרי – אבל הוא רואה את העולם בצורה חד מימדית מדי. כאילו שלכל בעיה יש רק פיתרון אחד פשוט, וזה לא ככה.

  16. מאת עדו מרוז‏:

    עוד משהו, מה סין צריכה לעשות או לא, לא כל כך מעסיק אותי, כי בכל מקרה אין לי השפעה על המנהיגים הסינים. לכן כלכלה תיאורתית לא מעניינת אותי יותר מדי, וגם אמרתי את זה כאן בעבר. כמו שקורגמן אמר לפני כמה ימים שהוא מתוסכל מזה שאף אחד לא שומע לו. הפוליטיקאים ימשיכו להיות פוליטיקאים – לטוב ולרע – והם אף פעם לא יבחרו באסכולה זו או אחרת כי יש להם אילוצים שמישהו מהאקדמיה לא מתמודד איתם ולא מבין אותם.

    אז אין לי מושג מה ייקרה לכלכלה הסינית ומה הפוליטיקאים כאן יעשו. אני רק יודע דבר אחד בוודאות – הסינים בונים הרבה יותר מדי בתים. זה מה שאני בטוח בו, ולכן עשיתי שורט על ואלי. הם יכולים להדפיס כסף או לא להדפיס כסף. הם יכולים להשקיע יותר בתשתיות או לא. אני בכל מקרה ארויח על השורט שעשיתי.

  17. מאת יהונתן‏:

    ההימור שלך על השורט של ואלי נראה מוצדק. צריך להיות מאוד קשה עורף כדי לקרוא את הבלוג שלך מבלי להשתכנע בכך.
    מה שרציתי לומר הוא שסין הולכת להיות מקרה מבחן מאוד מעניין לתיאוריות הקיינסיאניות. ולכאורה, מימוש מלא שלהן, שסין אולי כן מסוגלת לו, ימנע את המשבר מלהפוך לקטסטרופה הטוטאלית נוסח ארה"ב בשנות השלושים, או יוון כיום, שעל פניו נראה שהוא עומד להיות. זה בהחלט לא אומר שימשיכו לבנות בתים ופסי רכבת חסרי ערך. יש שימושים טובים בהרבה לגרעון – אולי כמו בארה"ב בניו דיל הממשלה תקים תשתית של סעד ורווחה? אולי אפילו ביטוח בריאות?
    אם המקרה היפני יחזור במלואו זה אומר שסין תעבור למצב של אינפלציה אפס או פחות, וריבית אפס. זה מאוד שונה מהמצב הנוכחי בסין וגם את זה יהיה מאוד מעניין לראות. כיום יש קריאות להתבונן מחדש במה שקרה ביפן ולהסיק שבעצם הם הצליחו לעבור את המשבר בצורה יפה – בלי הרבה אבטלה וירידה ברמת החיים.
    http://www.nytimes.com/2012/01/08/opinion/sunday/the-true-story-of-japans-economic-success.html?pagewanted=all

  18. מאת עדו מרוז‏:

    אה. עכשיו הבנתי אותך יותר טוב. כן, בגדול, אני מאוד מסכים עם מה שאמרת. סין תדפיס כסף וזה מאוד ימתן את הנפילה. לפחות זה מה שאני מקווה שהם יעשו. סין כנראה תלך בדרך היפנית ותעשה הכל כדי למנוע נפילה חזקה של הכלכלה. אבל המושגים שלנו לגבי נחיתה חזקה והמושגים של השוק שונים לגמרי. השוק חושב שצמיחה של 6% בשנה זאת נחיתה חזקה. לי קשה לראות את סין צומחת בשנים הקרובות ב-6%. הם אולי יצליחו למנוע מיתון כבד, אבל יהיה להם קשה להריץ את הכלכלה ביותר מ-4%-5% בשנים הקרובות – ומבחינת סין זאת קססטרופה. גם בגלל הבעיות הפוליטיות במדינה וגם בגלל שהעם פה הרבה פחות ממושמע מהיפנים. שלא לדבר על זה שחצי משטח סין שייך למיעוטים שרוצים עצמאות.

    מה שאני לא כל כך מסכים איתך זה בקשר ליפן. התל"ג שלה עלה פחות מאשר מדינות אחרות

    וזאת עוד למרות המינוף הגבוה של המדינה. אני לא קונה את זה שהחוב יכול להגיע ל-400% מהתל"ג. למה לא למליון אחוז?
    כמו שבאפט אומר – אם משהו לא יכול למהמשיך לעד, בסוף הוא ייפסק.
    החוב לתל"ג לא יכול לעלות לאין סוף ולכן מתישהו הוא יצטרך לרדת ואז זה יכאב. בקיצור, אפילו אחרי 20, זה עדיין מוקדם לשפוט האם הניסוי היפני הצליח או נכשל.

  19. מאת עדו מרוז‏:

    אה, ואני גם מסכים איתך שסין תעבור לריבית 0 ואינפלציה 0. גם בזה נראה לי שאנחנו מסכימים. למרות שהנבואה ניתנה לשוטים…

  20. מאת ניר‏:

    לגבי ואלי – אולי תמצא עניין בלינק הבא:
    http://brontecapital.blogspot.co.il/2012/06/how-business-decisions-are-made-in-boom.html

  21. מאת יהונתן‏:

    באשר ליפן – ההימור על כך שהתשואה על אגרות החוב שלה תעלה זכה לכינוי "מסחר המוות", הוא נראה כל כך מפתה ובכל אופן שוב ושוב הוא נכשל טוטאלית. אני מניח שיחס חוב סביר לתל"ג צריך להיבחן ביחס לריבית, וביפן הריבית היא סביב האפס ואולי אפילו פחות, אם מתחשבים בכך שבחלק מהשנים, ביחס לאינפלציה היא שלילית.
    אז לאיזו רמות מינוף סביר להגיע כשמשלמים ריבית שלילית? להערכתי, הרבה יותר משנדמה במבט ראשון. צריך לזכור שכל החוב נקוב ביינים, אם היה נקוב במט"ח הייתי הרבה יותר סקפטי. בסופו של דבר, זה חוב של היפנים לעצמם, ויפן היא מדינה מייצאת שיש לה הרבה מה למכור לעולם, ועם ין חזק שעוד אפשר לפחת אותו בהרבה. ותמיד יש להם את המוצא האפשרי שבו הבנק של יפן יקנה את החוב כשלא יהיו לו קונים אחרים. ואז מה יקרה? תהיה אינפלציה? לאור הטרנד הדמוגרפי ביפן, אינפלציה משמעותית נראית כרגע רחוקה מאוד.

  22. מאת מהטמה במבי‏:

    עדו, תודה על הלינק לגרף התל"ג חיפשתי משהו כזה. יפן לא צמחה באותם השיעורים כמו ישראל או קוריאה אבל אנחנו התחלנו ממקום הרבה יותר נמוך כך שהיה לנו לאן לצמוח. זה לא מסתדר לי שאתה קורא לה – על הקרשים כבר 20 שנה. במיוחד לאור העובדה שכל הזמן הזה התלג לנפש, איכות החיים, תעסוקה ושוויון נשארו בין הגבוהים בעולם.

  23. מאת יהונתן‏:

    http://tinyurl.com/china-bi-link
    קישור מעניין מאוד על מקור בעיותיה של סין. מדיניות הילד האחד עומדת בבסיס שיעור החיסכון העצום, שמוליד בועות נדל"ן, בהעדר אפיקי השקעה אחרים.

  24. מאת רני‏:

    יהונתן, באמת מאד מעניין – הרעיון שזו השחיתות השלטונית שמניעה את הכל חדש לי. תודה.

  25. מאת עדו מרוז‏:

    תודה ניר. רשומה מעולה.

  26. מאת ג'ים‏:

    ביי ג'ינג גדולה וחלקים ממנה אכן עדיין רייקים בעיקר בדרום ומחוץ לטבעת חמישית בואכה שישית מתחיל להיות דליל.
    השאלה הרלוונטית למחיר הנדל"ן כמה דירות ריקות יש מהטבעת השניה עד למחוץ לרביעית. והתשובה היא כנראה שלא הרבה. זה מה שיוצר את הביקושים והמחיר הגבוה. דירה בביי גי'נג בסמוך לטיאן ג'ין לא יוצרת בועת נדל"ן אלא מענה עתידי לצרכי תעשיה, והדירות הללו אגב עדיין יחסית זולות.

  27. מאת עדו מרוז‏:

    ג'ים, שמעתי טענות דומות מאנשים שיש להם דירה במרכז העיר. בעלי הדירות באזור שלי בטוחים שדווקא כאן המחירים לא יירדו. כל אחד בטוח שגם אם הנדל"ן ייתרסק, המ"ר בו הוא גר יישאר יציב. לדעתי זה יותר Wishful Thinking.

    לעצם העניין, לפני כשנה וחצי ביקרתי חברים שגרים ממש על הטבעת השנייה (שתי דקות הליכה מהתחתית של De Sheng Men). מתחם יוקרתי וחדש שאז היה בערך בן שנה. כ-50% ממנו היה ריק. מהיכרות שלי עם נכסים באזור, התפוסה במרכז היא בערך כמו פה באיזור שלי – 80%-90%. זאת ההערכה שלי, אבל היא ממש לא מדעית.

    אבל אתה צריך לדעת שבבייג'ינג אין באמת מרכז. כלומר יש את המרכז הגאוגרפי אבל אין מרכז מסחרי או תעסוקתי אחד. למשל באזור שלי ישנם שלושה מרכזים מאוד גדולים ואף אחד מהם לא קרוב למרכז הגיאוגרפי של בייג'יג. יש לידי את Ya Yun Cun שהוא מרכז מסחרי-משרדי גדול. יש לידי את ה Zhong Guan Cun שזה מרכז ההייטק של בייג'ינג ויש את אזור האוניברסיטאות. בבייג'ינג יש כמה עשרות אוניברסיטאות (בערך 70), ורובן נמצאות יותר קרוב לאיפה שאני גר מאשר למרכז הגיאוגרפי של בייג'ינג. האוניברסיטאות הן מעסיק ענק ותורם המון לתל"ג של העיר. הרבה אנשים יעדיפו לגור באזור שלי (קרוב לטבעת החמישית) מאשר במרכז. ובאמת המחירים פה די דומים לאלו שבמרכז.
    ישנו גם אזור תעסוקתי ענק בדרום מערב העיר (מחוץ לטבעת החמישית אני חושב) שם ממוקמים המרכזים של חברות רבות (בין השאר GE).

    חוץ מזה שהרכבת התחתית מאוד מקרבת את הפריפריה למרכז. בשנים האחרונות הרכבת מתרחבת במהירות. למשל, לידי פתחו את קו 8 לפני חצי שנה, והוא מאוד קרב אותנו למרכז. החלק הדרומי של הקו ייפתח עד סוף השנה, ואז אני אוכל להיות תוך פחות מחצי שעה ב Wang Fu jing. קו נוסף יחבר בקרוב את Fang Shan לקו 1 של התחתית. קו נוסף ייפתח בקרוב מ Tong Zhou למרכז וכו'.
    לכן לדעתי מי שחושב שבמזרח הטבעת השלישית (איפה שהרבה זרים חיים) המחירים יעמדו על 40 אלף למ"ר, ו-20 דקות נסיעה משם בתחתית המחירים יעמדו על 10 אלף, טועה. סביר יותר להניח שהמחירים במקומות כמו Tong Zhou יירדו לפחות מ-10 אלף וזה יגרור את המחירים במרכז ל-15-20 אלף – או פחות מחצי מהיום.

  28. מאת עדו מרוז‏:

    מהטמה, אתה מתעלם מהעובדה שהצמיחה היפנית הושגה ע"י עלייה חדה במינוף. היחס חוב/תל"ג עלה תוך פחות מ-20 שנה מ-20% ל-200%.
    קל להשיג תוצאות גבוהות כשאתה משתמש במינוף, אבל בשלב מסויים צריך להחזיר את החוב. חוב זה חרב-פיפיות. מספיק להסתכל על הטייקונים בארץ בשביל להבין זאת.

    ברמה מסויימת חוב זה דבר בריא, אבל לדעתי יפן עברה את גבול הטעם הטוב. מכאן והלאה יהיה להם קשה להמשיך ולהגדיל את המינוף. אני לא מסכים עם משפטים כמו – כבר אומרים את זה עשרים שנה וזה עוד לא קרה. כי קודם כל, החוב לתל"ג היה סביר עד לפני כמה שנים. לפני 10 או 15 שנה המצב לא היה כה רע. ודבר שני זה שעיוותים יכולים להימשך הרבה זמן אבל זה לא אומר שהם ימשכו לעד.
    גם בסין הרבה מקומיים אומרים – כבר 20 שנה זרים מנבאים נפילה בכלכלה וזה עוד לא קרה.
    גם בארה"ב הרבה אמרו – אף פעם לא קרה שהמחיר הממוצע של הבתים ירד.

    זה שמשהו לא קרה אף פעם לא אומר שהוא לא ייקרה. וזה שחוסר שפיות בשוק נמשכת הרבה מאוד זמן, לא אומר שהיא תימשך לעד.

    בואו נחכה עוד 5 שנים ונראה מה ייקרה לכלכלה היפנית.

  29. מאת תרחא לבא‏:

    עדו,

    אתה מתכנן להוציא את המשפחה מסין?

  30. מאת תרחא לבא‏:

    http://www.mpettis.com/2012/06/11/what-is-globalization/

    אם קוראים את זה בקונטקסט של סין, זה ממש לא מבשר טובות.

  31. מאת יהונתן‏:

    לדעתי זה לא הגיוני שמשתמשים במילה מסוימת לתאר חוב שאתה חייב במטבע שאינך יכול להדפיס כמו מה שקרה לספרד, אירלנד, נוחי דנקנר, ארגנטינה בתחילת העשור, יצחק תשובה, גרמניה בשנות העשרים, כל אדם שלוקח הלוואה מהבנק.
    באותה מילה משתמשים לתאר חוב במטבע שהחייב יכול להדפיס כמו מה שקורה ליפן, ארה"ב, בריטניה, ישראל בימים אלו (עם ישראל יש טוויסט, יש לה גם הרבה חוב צמוד למדד, שהתמודדות איתו באמצעות הדפסה אפשרית תיאורטית, אך בעייתית ביותר). אולי צריך לקרוא לזה "חוב" ולזה "חוז". צריך לחשוב על משהו, כי אלו שתי תופעות כלכליות שונות לגמרי, עם השלכות שונות לגמרי.

  32. מאת יהונתן‏:

    וכמובן, השורה התחתונה, החוב של סין הוא לא חוב. הוא חוז.

  33. מאת עדו מרוז‏:

    בתיאוריה הכל נשמע יפה, אבל המציאות מראה שאין הרבה הבדל בין חוב מקומי לחוב חיצוני ובין חוב במטבע שלך לבין חוב במטבע זר.
    תקרא את הספר "This time is different"

    לאורך ההסטוריה מדינות הגיעו לחדלון פירעון גם על חוב מקומי במטבע מקומי.

  34. מאת יואב‏:

    כתבת שהסינים חיים כמה דורות בדירה ולפעמים במיטה קומותיים, זה נראה שיש מי שיספוג את הדירות בירידת המחירים.

  35. מאת יהונתן‏:

    קראתי את הקטע הרלוונטי בספר. "המציאות מראה שאין הרבה הבדל בין חוב מקומי לחוב חיצוני ובין חוב במטבע שלך לבין חוב במטבע זר". זו אמירה מרחיקת לכת, הרבה מעבר למה שכתוב בספר. אם היית אומר:"יש הבדל עצום בין חוב מקומי לחוב חיצוני ובין חוב במטבע שלך לחוב במטבע זר (בפרט אם החוב במטבע שלך אינו צמוד), ובכל אופן יש סיכוי במקרה קיצוני לפשיטת רגל גם במטבע משלך, שהדוגמה המודרנית המשמעותית היחידה שלו היא רוסיה ב-1998", היית יותר מדייק.

  36. מאת יהונתן‏:

    אחרי שקראתי עוד קצת, אני מתקן חלקית מה שכתבתי. השתכנעתי שאין באמת הבדל גדול בין חוב פנימי לחיצוני. אבל אני עדיין עומד על כך שיש הבדל גדול בין חוב שנקוב במטבע שלך לחוב שנקוב במטבע אחר או צמוד לאיזה מדד חיצוני. הבעיה שכותבי הספר מכניסים חוב פנימי נקוב במט"ח לקטגוריה של חוב פנימי. אני מעריך שפשיטת רגל על חוב פנימי שגם נקוב במטבע הפנימי וגם נטול כל הצמדה שהיא, היא באמת דבר נדיר מאוד. אולי זה קרה יותר בימים עברו כאשר הייתה מסורת של הצמדת המטבע עצמו לשווי מתכות. גם פשיטת הרגל ברוסיה נבע מניסיון לשמור על הקשר בין ערך המטבע לדולר.

  37. מאת אחד‏:

    מה אתם אומרים על הכתבה הזאת?

    http://www.themarker.com/markerweek/1.1775327

  38. מאת nathid‏:

    @אחד
    הנה סרטון מעניין של Jim Chanos ,משקיע שמתמחה במכירה בחסר.
    http://www.youtube.com/watch?v=G1ykiUWXGRw&feature=player_embedded

    מה שמדהים הוא אומר שנכון להיום יש מספיק משרדים בסין בגודל 5 על 5 רגל לכל סיני וזה בלי להתחשב שהבניה ממשיכה.
    עדו מה שאתה אומר כבר מספר שנים, רק לאחרונה מגיע גם לעיתונות ה-Mainstream

  39. מאת עדו מרוז‏:

    בגלל זה בצ'ונג-צ'ינג התפוסה במשרדים עומדת על 63%. בצ'נגדו על בערך 70%.

סגור לתגובות.