שוקי, אתה צודק שהממשלה הסינית מפמפמת את הכלכלה. אני לרוב נמנע מלנסות ולנבא את מצב הכלכלה. אני מעדיף לחפש מניות זולות, ולהתעלם מהמצב המאקרו כלכלי. הדבר היחידי שאני נזהר ממנו כעת הוא חברות אשר תנסנה לגדול מאוד בשוק הנדל"ן הסיני. אני חושב שמחירי הנדל"ן יקרים מדי בסין (לא בהונג-קונג), ומי שנכנס לשם עכשיו, יכול לסבול הפסדים עוד שנתיים שלוש.

נייס, אין לי מושג מה יעשו שוקי המניות ב-2010. אני גם נמנע מלבסס את ההשקעות שלי על אמונה שהשוק יירד או יעלה.

Hi Ido
I read your stuff-Meod Me'anyen ,Sorry but my laptop is not good be'Ivrit..
Don't you think that the chinese market is facing a fall in 2009 because of the deperation of the chinese govenment in pumping too much money into the economy?
So is it at all a good time to invest in HK as it will fall just as well?
Toda me'rosh
Shooky

לא הגירה חופשית, אבל סיני שמתגורר שבע שנים בהונג-קונג באופן חוקי, מקבל אוטומטית דרכון הונג-קונגי. זר שגר שבע שנים, מקבל תושבות קבע.
סינים רבים שגרו בחו"ל לצורך עבודה או לימודים, באים לעבוד בהונג-קונג ונשארים. כמו כן הרבה הונג-קונגים מתחתנים עם סיניות מעבר לגבול.

הבנתי. מעניין מאוד. הונג קונג מאפשרת הגירה חופשית מסין?

יהונתן, אני לא חושב שהונג-קונג מאוד יקרה. המחירים שם עוד לא הגיעו לרמות השיא של 1998. אתה צריך לחשוב על כך ששיעור המס הוא מאוד נמוך – מס חברות עומד על 16%, רוב האנשים לא משלמים בכלל מס הכנסה, אין מס על רווחי הון ודיבידנדים וכו'. כך שבשביל רוב האנשים נטל המס+הדיור לא גבוה מאשר שאר העולם. קח למשל זוג שמרוויח 20 אלף ש"ח ברוטו בחודש. בשביל דירה לא רעה במרחק סביר מהמרכז, הם יצטרכו לשלם משהו כמו 6000-8000 ש"ח בחודש שכירות. מס הכנסה ייצא להם אולי 1000 ש"ח, וחוץ מזה אין שום מס נוסף. כיוון שגם לא ממש צריך רכב בהונג-קונג, אתה יכול לראות שמצבם של הזוג לא כל כך נורא.

המחירים הגבוהים נמצאים בשוק היוקרה, אבל, עוד פעם, בגלל מס ההכנסה הנמוך, העשירים עדיין מעדיפים לגור בהונג-קונג מאשר בסין. כשעבדתי בקומברס, היו לנו כמה אנשים במשרד שעבדו בעצם בסין ולא בהונג-קונג, אבל המשפחה שלהם גרה בהונג-קונג ולקראת סוף השנה פתאום ראית אותם במשרד בהונג-קונג כי הם לא רצו לעבור את ה-186 יום שהייה בסין, כדי לשלם מס בהונג-קונג ולא בסין.

מבחינת נדל"ן משרדי, הסיפור כאן דומה, מס החברות נמוך ולכן עדיף לשלם את השכירות ולא מס בסין. בכלל באיזור קוסווי-ביי מחירי השכירות של משרדים לא כל כך גבוהים – 40 דולר הונג קונגי לרגל מרובע לחודש לעומת יותר ממאה באיזור סנטרל, אשר נמצא במרחק של 3 תחנות בתחתית.
השכירות הגבוהה של החנויות מוצדקת לדעתי בגלל התיירות מסין. אתה צריך להגיע להונג-קונג בשביל להבין מה קורה שם. זה לא שבסין חסרות אטרקציות. התיירות הסינית להונג-קונג היא בעיקר תיירות שופינג. בגלל המס הנמוך ובגלל שהונג-קונג היא איזור פטור ממכס, המוצרים שם זולים יותר. קוסמטיקה, למשל, זולה בכ 30%. כך שככל שסין תתפתח, הונג-קונג תרוויח מזה, ולא להיפף.

אתה צודק בקשר לדמוגרפיה – הילודה בהונג-קונג עומדת על בערך ילד אחד לאשה, אבל הילודה בערים כמו שנחאי או בייג'ין אף יותר נמוכה. כיום עובר על סין תהליך עיור והגירה פנימית מאוד גדולה. גם הונג-קונג מקבלת הגירה גדולה מסין, והאוכלוסיה גדלה ביותר מ-1% בשנה. השורה התחתונה היא, שכל עוד הונג-קונג תשמור על מיסוי נמוך ועל בירוקרטיה נמוכה, אני חושב שהיא תמשיך לפרוח.

אם כבר אני בשוונג, אני אוסיף שקראתי דעות שלפיהן המשבר הכלכלי בן ה-20 שנה של יפן הוא בעצם משבר דמוגרפי. זקנים מחליפים צעירים. האוכלוסיה לא גדלה ואף קטנה.

ועוד משהו: ראיתי שהונג קונג היא המקום עם שיעור הילודה הנמוך בעולם (פחות מילד לאישה). זה לא מבשר על אסון דמוגרפי מתקרב? הרי על הזדקנות האוכלוסיה באירופה מדברים כבר בדאגה הרבה שנים.

יש לי עוד שאלה בסיסית בנושא: מהי בעצם הסיבה לכך שהונג קונג היא כל כך יקרה מבחינת נדל"ן להשכרה? אני מבין ממה שכתבת שזה התיירות מסין. האם אין סיכוי שהדבר ישתנה? הרי סין מתפתחת בקצב כזה שבו הונג קונג עלולה כבר להיות אטרקציה קטנה.

ניגשתי לדוח על סאונדוויל מלפני 3 שנים. הפלאזה מורכב מ-227 אלף רגל מרובע של שטח משרדי וכמעט 16 אלף חנויות. כיוון שאנחנו יודעים שהם מקבלים 38$ חודשי על השטח המשרדי, נקבל שהשכירות של החנויות עומדת על 450$. זה נראה לי נמוך לפי הלינקים ששלחת. החנויות של הפלאזה לא סתם ממוקמות בקוסווי-ביי, אלא באחד האזורים הכי יקרים בקוסווי-ביי.
אין לי מושג מה יהיה שטח החנויות בנכס בטאנג-לונג אם בכלל תהיינה חנויות. אבל לפי גודל השטח ביחס לשטח הבניין, נראה לי שזה יהיה אחוז גדול, אבל אני לא יכול להגיד זאת בוודאות. צריך לזכור שרחוב טאנג-לונג זול בצורה משמעותית מרחוב ראסל (איפה שממוקם הפלאזה). אני אתפלא אם הם ישיגו שם 200$ לחנויות. למרות שאם הבניין יהיה יפה, בגלל השטח הגדול שהוא תופס, הוא יכול לעלות את הערך של כל הרחוב.

שים לב כמה סאונדוויל התפתחה בשלושת השנים מאז הדוח של טאי-פוק. לא רק שהשכירות מהפלאזה עלתה מפחות מ-100 מליון בשנה ל-200, אלא מספר הנכסים שסאונדוויל מחזיקה עלה משמעותית. תבדוק את רשימת הנכסים ב-2006 (עמוד 6). חוץ מהפלאזה החברה החזיקה רק ב-4,000 רגל מרובע. היום – הבניין בטאנג-לונג יהיה בגודל של 110,000, בניין המגורים ברחוב וורן – עוד 80,000, הבניין ברחוב היוון יהיה כנראה בגודל של 180,000 ולחברה עוד כמה בניינים קטנים יותר. כל זאת עם מינוף לא גדול.
ההימור שלי שלסאונדוויל יהיה נדל"ן מסחרי בגודל של 700,000 רגל מרובע עוד 5 שנים, יכול להתגלות כמאוד שמרני. אין שום סיבה שחברה כזאת תיסחר בהנחה על ה NAV שלה. בטח לא הנחה כל כך גדולה.

תיקון למה שכתבתי: בקישור השני ראיתי שהממוצע הוא 400 דולר הונג קונג לרגל מרובע (שהם 560 דולר אמריקאי למטר מרובע), מה שהופך את ההערכה שלך לשמרנית עוד יותר. אגב, כמה אחוז מהשטח הבנוי שעליו אתה מדבר יוקצה לחנויות ברמת הרחוב?