ידידיה, אני לא מכיר את שוק הנדל"ן האמריקאי. השקעות בנדל"ן יכולות להיות מאוד כדאיות אם נכנסים בזמן, וממנפים את ההשקעה.
קח למשל את הונג-קונג – אני קניתי מניות של פטרו-צ'ינה בשנת 2003 תמורת 2$, ומכרתי אחרי בערך שלוש שנים תמורת 7.5$. עם הדיבידנדים עשיתי בערך פי 4. כמובן שהייתי מאוד מרוצה מעצמי, אבל בשנת 2003 כל הנכסים בהונג-קונג היו מאוד זולים בגלל הסארס. ואז חישבתי לעצמי כמה הייתי מרוויח אם הייתי קונה את הדירה שגרתי בה. ב-2003 היא עלתה 4 מליון דולר (הונג-קונגי) ותוך 3 שנים היא זינקה פי 2 ל-8 מליון. אם הייתי שם מליון אחד, ולוקח משכנתה של 3 מליון, הייתי מרוויח פי 5. שזה כמובן יותר טוב מההשקעה בפטרו-צ'ינה. (למען האמת לא היה לי אז מליון דולר, אבל זאת סתם מחשבה שהשתעשתי בה בשנת 2005).

מי שנכנס בזמן ולוקח משכנתה, יכול להרוויח יפה. אני לא יודע מה המצב של הנדל"ן האמריקאי עכשיו. ממה שקראתי יש הרבה הזדמנויות, אבל אף פעם לא נכנסתי לעניין לעומק.

בנוסף, יש כאן בית עם CAP RATE גבוה מאוד יחסית לארץ, וגם תחום חברות הניהול מפותח פה מאוד. חיסרון בולט הוא שעמלות סוכן הנדל"ן בקניה ומכירה גבוהות מאוד – עד 6%.

עדו ואחרים, מישהו מכם מכיר את שוק הנדל"ן בארה"ב? כאן ניתן לעשות מינוף בטוח יחסית, כי אם ערך הבית יורד אפשר לעשות default על הבית הספציפי ולא לפשוט רגל. כמו כן יש הטבות מס – גם הכרה בריבית המשכנתא כהוצאה מוכרת, וגם הכרה בdepreciation של הבית עצמו.
אני מנסה להחליט איפה כדאי להשקיע, ולכאורה נראה לי שמשקיע נדל"ן כמעט פסיבי (ממוצע) ישיג תשואה טובה בהרבה ממשקיע מניות פסיבי (מדדי). האם אני טועה איפשהו?

בנימין – פיזור השקעות הוא דבר חשוב מאוד למי שלא מתמקצע בתחום ההשקעות. כלומר לאדם הממוצע כדאי לפזר את ההשקעות שלו. אבל אני טוען שמי שקונה תעודת סל כמו ה SPY הרבה הרבה יותר מפוזר מאשר מי שקנה שתי דירות ועד מניה אחת ועוד קצת אג"ח.
מי שקנה SPY מפוזר על פני 500 חברות מכל התחומיים – נדל"ן, הייטק, תרופות, בנקאות, נפט, רכבות וכו'.

למי שמתמקצע בתחום השקעות מסויים, אין שום סיבה לפזר את ההשקעות שלו יותר מדי. מי שממש מומחה בתחום הנדל"ן לא צריך להתפזר לתחום שוק ההון בו אין לו שום נסיון. אני מרגיש הרבה יותר בנוח עם אני מחזיק 10 עד 20 מניות אשר אני מכיר בצורה מעולה, מאשר עשרות או מאות נכסים אשר אין לי מושג בהם. קח למשל את סאונדוויל (החברה בה אני מושקע בכ-30% מהכסף שלי). עם השנים למדתי את החברה בצורה כזאת שאין הרבה משקיעים שמכירים את החברה יותר טוב ממני. זהו יתרון עצום בשבילי. אני מכיר כל נכס ונכס של החברה. יש אולי עוד שניים שלושה משקיעים שמכירים את סאונדוויל ברמה בה אני מכיר אותה.

בנימין אני מסכים מאוד עם כל מה שאמרת.
כאמור גם אני חושב שניתן לעשות כסף מנדלן והרבה אבל צריך לדעת לנצל הזדמנויות ולא לקנות בצורה פזיזה בכל מחיר -כפי שקורה כיום בארץ.
אפילו בארהב לא צריך להיות פזיז על אף המחירים המאוד זולים יש שם שכונות שלמות ריקות מדיירים שכנראה לא נצפה שם בעליית ערך גדולה ב10 שנים הבאות. בטח ובטח יהיה קשה מאוד להשכיר אותם.

אבל יש כמובן גם מקרים אחרים- לדוגמא לא מזמן גיליתי שכבר כיום שניתן לרכוש דירת סטודיו של 40-50 מ' במהנהטן בפחות ממיליון שח (דמי ניהול של ביניין עליך -700$ ודמי שכירות שתקבל קרוב ל2500$) במצב כזה זה נראה לי טירוף מוחלט לקנות כאן דירה במחיר יקר יותר ועם תשואה ומיקום הרבה הרבה הרבה פחות אטרקטיביים לטווח הארוך. שם גם ניתן, אפילו כיום, לקבל משכנתאות בתנאים שכאן לא הייתי מקבל אף פעם.
אבל לי לסכומים פנויים כאלו אין עדיין קשר מוצק כפי שהייתי רוצה:) אבל אם הייתי יותר מבוסס בהחלט הייתי שוקל את הנושא.

בהצלחה בהמשך הדרך

לעידו ועמיחי שלום רב
שמחתי לקבל את תגובתכם אני רק רציתי בעצם לציין בפנכם את חשיבות הפיזור בנכסים שלכם
וגם אני משקיע במניות לדוגמא במניה של בפאט BRK-B התחלתי להשקיע כאשר הגיע לארץ ורכש
את ישקר בשווי של 5 מיליארד דולר כאשר חלקו הוא 80% בעיסקה זאת אני התחלתי לרכוש מניה
ראשונה 2970 דולר והגעתי עם הזמן ל-10 יחידות ובסוף מכרתי כאשר הגיע ל 4700 דולר את כול המניות והמניה המשיכה לטפס ל5000 דולר וחשבתי שעשיתי טעות אבל המשבר התחיל והשאר זה הסטוריה מה שבעצם אני חושב שהתמקדות רק במניות יש בה סיכון גבוה צריך לדעתי לחקור את כל סוגי השווקים כדי לקבל פיזור גדול ככול האפשר ובמיוחד לנסות ולאתר סוג ההשקעות שירדו במשך שנים רבות הזהב היה בירידה של 25 שנה ולכן אתן דוגמא נוספת אני משקיע מ2001 בזהב ברכישת מטבעות לדוגמא גורג קשה לזייף אותו ויש לו משקל ידוע 7.9 גרם ערכו עולה לפי אונקית הזהב כאשר התחלתי המחיר היה300 דולר כיום באזור 1140 דולר מה שאני מנסה לומר שחשוב מאד לפזר כמה שניתן וכל הזמן להיות עם חשיבה יחסית מה ירד יותר מידי ויכול ליצור ערך ולא רק במניות ועכשיו משהו עתידי אני בהחלט חושב שבארץ כיום בדירה לא כדאי להשקיע עקב עליית המחירים אבל לעניות דעתי בארצות הברית באיזה שהוא שלב יתכן בעוד שנה יהיה מאד מענין ויתכן מאד שיהיה כדי להשקיע שם בנדלן ומאד חשוב לציין שכל שאתה מתבגר
ההשקעות צריכות להיות יותר דפנסביות וישנו כלל אצבע 100 פחות הגיל שלך זה הסכום המירבי
שעליך להשקיע במניות בכל אופן בהצלחה לכל המשקיעים

בינימין אין לי ספק שאדם מיקצועי שעשה בחינה נבונה של נכסים שיפץ והשכיר יכול להרוויח הרבה, יש לא מעט חברות שזה בדיוק מה שהם עושות.
השאלה מה קורה עם אדם מן השורה שקונה דירה במחיר השוק ומצפה לאותו תזרים מזומנים.

בהשוואה כמובן צריך לראות את החלופות ביחס לאותה תקופה, אם נעשה השוואה לנכס סולידי בהרבה כמו אגח מדינה צמוד לטווח ארוך מאוד – נגיד 30 שנה מה נקבל?
בתקופה שאתה מדבר עליה הייתה אינפלציה גבוהה מאוד ואפילו תקופות של היפר אינפלציה בהם ההצמדה לאגחים הללו הייתה טובה בהרבה.

ההוצאות תחזוקה זה בהחלט לא משהו שניתן לצפות אותו ויחד עם שאר הוצאות הזמן (שאתה מתעלם מהם) בהחלט מורידות מהתשואה ומהזמן הפנוי שלך.
לשם השוואה מישהו לאחרונה מאוד התגאה בכך שדירה שהוא קנה לפני 15 שנה יותר מהכפילה את עצמה ועוד הוא קיבל שכר דירה בכל אותה תקופה – תשואה של מאות אחוזים (גם הוא התעלם מהתיקונים ומהזמן האבוד) חישוב פשוט באקסל הראה לו במקום כי כל איגרת לטווח ארוך עם 7% שרווחיה היו מושקעים חזרה הייתה נותנת את אותו הדבר (ועוד ריחמתי עליו בשנות ה90 היה ניתן לקבל הרבה יותר כיוון שהריבית הייתה יותר גבוהה) בנוסף העובדה שהוא קנה בשנות גאות בנדלן בטח שלא עזרה וכל ה7-8 שנים הראשונות הערך כמעט שלא עלה. ואני בכלל לא מדבר על העלייה המטאורית במחירי מניות ומדדים בתקופה הזאת (אם הטווח הוא 40 שנה הסיכון לא קיים מבחינתי).

כיום דירות עולות המון כסף יחסית למשכורות מה שמהווה חסם גדול מאוד ורבים בוחרים במינוף גבוה מאוד מבלי להבין את המשמעויות לטווח ארוך (שים לב אני מדבר על השקעות – דירה למגורים זה סיפור אחר).
רבים הם האנשים שנבהלים מהריבית האפסית וממהרים לרכוש דירה בגלל שהם חושבים שזה סולידי מאוד, במחירים שהם רוכשים דירה ברובם המוחלט הם מקבלים 2-3.5% לשנה.
לדוגמא התשואה על דירת שלושת החדרים שאני גר בה היא ע"פ מחירי השוק כיום קרובה ל2.5% (ברוטו – יש לה עוד הוצאות תחזוקה שאותם היא ממש לא יכולה לאמוד) נתונים כאלו מראים שרכישה כיום יכולה להיות סיפור אחר במיוחד שאני מחבר לכך את הנושא שכיום המחירים הם בשיא כל הזמנים ואני מכיר הרבה מאוד זוגות שמרוויחים הרבה מעל הממוצע שלא יכולים להרשות לעצמם משכנתאות כאלו ומעדיפים לשכור.

ההורים שלי גם משכירים כבר טווח ארוך ופעם אחת כבר היה להם דייר בעייתי שנקלע לקשיים לא שילם וגם לא פינה את הנכס, הסיפור נגמר אחרי כמה חודשים ללא כסף ועם דירה שזקוקה לשיפוץ.

זאת כמובן לא ביקורת אלא הצגה של היבטים נוספים (ולא הכנסתי מימון בהנחה שאין) אין לי ספק שזו הכנסה נוחה מאוד ובהחלט מתאימה לזוגות מבוגרים ולא רק בגלל ההכנסה אלא גם בשביל לעזור לדורות הבאים. עם זאת צריך לשים את הכל על השולחן ולהכיר בסיכונים.

בנימין, תודה על התגובה המפורטת.
אני מסכים שהשקעה בנדל"ן היא אופציה מאוד טובה לאנשים רבים. הסיבה העיקרית לכך היא דווקא פסיכולוגית לפי דעתי. מי שמשקיע במניות בודק כל יום את שערי המניות, ובגלל התנודתיות הגבוהה של המניות, קל לו להלחץ. אבל מי שקונה דירה לא הולך כל יום למתווך ושואל אותו כמה הדירה שלו שווה היום. מסיבה זאת אנשים נוטים להשקיע בנדל"ן לטווח ארוך, ואילו במניות – לטווח קצר.

אני בעד השקעה בנדל"ן, ואני חושב שבשביל רוב האנשים זאת אופציה מאוד טובה. רק שצריך לזכור שערך הנדל"ן עולה בקצב האינפלציה, ולכן לא צריך לפתח חלומות יותר מדי גדולים. אם למשל אתה קונה דירה שנותנת תשואה שנתית של 6%, אז אתה יכול לצפות לתשואה של 6% מעל האינפלציה – שזה יפה מאוד. אני חושב שהדירות בארץ כיום נותנות פחות מ-6%.

כמו כן צריך לזכור שכיוון שקצב העלייה ברמת החיים הוא גבוה מהאינפלציה, לכן אם למשל קנית 2 דירות שנותנות לך עשרת אלפים ש"ח בחודש הכנסה, אז עוד שלושים שנה השכירות אומנם תעלה בקצב של האינפלציה, אבל ההכנסה מהשכירות תהיה שוות ערך למשהו כמו 4000 ש"ח היום – וזאת ביחס להכנסה הממוצעת במשק באותה תקופה. כלומר עוד 30 שנה אתה תחשב לעני.

אני חושב שזאת הסיבה העיקרית למה יש כל כך הרבה אנשים זקנים שחיים בעוני – ההכנסה שלהם מותאמת (במקרה הטוב) לאינפלציה, אבל היא לא מותאמת לעלייה ברמת החיים.

השורה התחתונה היא כמו שכתבתי למעלה, – אם אתה חושב שאתה צריך לחיות מעשרת אלפים ש"ח בחודש, אז אתה צריך לדאוג לשכירות של נגיד 12 אלף, וכל חודש להשקיע את האלפיים הנוספים.

שלום רב
לאחר קבלת אישור שכאן הוא המקום להוסיף מידע הובככן אני משכיר שתי דירות קטנות אחת
ברמת גן חדר וחצי מ-1970 ומקבל עליה בערך 6% לשנה חשוב לציין שבמשך כל התקופה הזאת
ההוצאות על תחזוקה היו נמוכות מאד והדירה לא הושכרה פעם אחת בלבד במשך חודשים במשך כמעט 40 שנה וכיום זאת דירה אחת מ17 דירות בבנין ישן נבנה 1958 אבל החלק המענין שפנו
אלינו בהצעה להרוס את המבנה ולקבל עוד חדר ממד בגודל 12 מטר מרובע+ 12 מטר מרובע של
מרפסת +מעליות מהירות + שכר דירה קבוע כל זמן הבניה כך שבסופו של ענין השווי של הדירה
יעלה בין 70% ל-100% במקרה שאני אמכור לא אצתרך לשלם מס כוון שמכירה של דירה כל 4 שנים לא משלמים מס או לחילופין אוכל להשכיר באזור 4000 שח לחודש ושוב ללא תשלום מס
כוון שבארץ ישראל מותר להשכיר דירה עד 4350 שח ללא מס כל חודש כוון שדובר על פנסיה
באזור 10000 שח אני חושב שצריך לחשוב בבנית הפנסיה שלך גם על השכרת דירה או שנים
במקרה של יותר דירות משלמים מס של 10% בנוסף יש לי דירה בבת ים 2 וחצי חדרים היא בת
40שנה מושכרת ונותנת את אותם אחוזים כמו הקודמת אולם לנו יש מדינה מאד מעניינת והוחלט
לבצע חיזוק מיבנים נגד רעידות אדמה תמא 38 תמורת הוספת קומה מכניסים מעלית מחזקים את
בסיס הבית עדין לא ברור עם יוסיפו חדר ממד ומחדשים את כל הבנין+הלובי ומחליפים את כל
התריסים בבנין כמובן כל זה ללא השתתפות הדייר מחיר הדירה של כל דירה צריכה לעלות ב30%
לפחות במקרה של מכירה וכמובן גם בהשכרה כתבתי כל זאת כדי להראות שיש דרכים בטוחים יחסית ובמיוחד ככל שהגיל עולה

מסכים איתך לחלוטין. אדם מקצועי יכול לנצח את שוק הנדל"ן. זה נכון דרך אגב לכמעט כל תחום – נדל"ן, אג"ח, מניות ואפילו מרוצי-סוסים.
אולם המשקיע הממוצע כשמו כן הוא – ממוצע, והתשואה אותה הוא ישיג תהיה ממוצעת לאפיק ההשקעה בו הוא יבחר.