בערך חצי שנה עברה מאז שטענתי שבועת הנדל"ן הסינית התפוצצה, ומאז כל הסימנים מראים על המשך התפוצצות הבועה. ברשומה אז חילקתי את התפוצצות הבועה למספר שלבים, והיום אני חושב שכבר אפשר להכריז שנכנסנו לשלב ההכרה – או לפחות הכרה חלקית.
הסימן המובהק לכך ששלב ההכרה הגיע זה שהחולשה בנדל"ן התפשטה אל מעבר לערים הגדולות. הבועה החלה להתפוצץ בערי TIER 1 עברה ל TIER 2 ואז ל TIER 3, והיום החולשה בנדל"ן מורגשת כבר בכל סין – כולל אפילו בכפרים. לפחות זה המידע שמגיע אלי. כתבתי כאן לפני מספר שבועות, למשל, שמספר הדירות שנרכשות באי חאי-נאן נמוך ביותר וזה גם בעיירות קטנות ולא רק בשתי הערים הגדולות של האי. רמז נוסף לכך מצאתי במאמר על אזור כפרי בדרום פרובינציית He Bei, אשר טען שבראש השנה הסיני נרשמה ירידה של 90% במספר הבתים שנמכרו לעומת ראש-השנה הקודם. בניגוד לערים הגדולות, בכפרים ובעיירות הקטנות יותר ראש-השנה הסיני זאת התקופה הכי חזקה של שוק הנדל"ן. בימים אלו חוזרים מקומיים רבים מהערים הגדולות לבלות את החג עם המשפחה, ובזמן זה הם אוהבים לקנות נכסים בעיירות המוצא שלהם. אבל את החיזוק המשמעותי לחולשת הנדל"ן מצאתי בדברים שאמר Ren Zhi Qiang (אחד מאנשי הנדל"ן החזקים בסין וללא ספק הקולני שבניהם). הוא טען שמאז אוגוסט שנה שעברה החולשה בנדל"ן החלה להתפשט גם לערים בהן אין הגבלה על רכישת נכסים.
כמובן שישנם רבים שעדיין אינם מכירים בעובדה שבועת הנדל"ן התפוצצה. אפשר לחלק את הציבור ל-3 חלקים – בעלי בתים, קונים פוטנציאלים וקבלנים.
בעלי הבתים עדיין חיים בלה-לה-לנד וחושבים שהנדל"ן נמצא באותו המצב כמו לפני חצי שנה. חברים מדווחים לי על כך שהדירה שלהם 30 ומשהו או 40 ומשהו אלף למ"ר, וזאת למרות שאני יודע בוודאות שבאזור שלהם דירות חדשות נמכרות בפחות. זאת גם אחת הסיבות שישנה ירידה כל כך חדה במכירות של דירות יד-שנייה. המוכרים לא מוכנים להשלים עם העובדה שהם צריכים לחתוך עשרים אחוז או יותר ממחירי השיא של הקיץ שעבר בשביל למכור. מי שמוכר הם רק אלו שמוכנים לחתוך חזק במחיר ואלו הם בד"כ מוכרים של חוסר ברירה – כלומר כאלו שמסיבה זו או אחרת חייבים למכור.
ואז ישנם הקבלנים. אלו יודעים טוב מאוד עד כמה מצב הנדל"ן חלש, ובלית ברירה הם מורידים חזק את המחירים. מי שלא מוריד מחירים, לא מצליח למכור. זאת עובדה. השוק הפך מאוד מהר משוק של מוכרים לשוק של קונים. סך הכל הקבלנים די מחוברים למציאות, והם טוענים שלא מדובר בהאטה אלא בעצירת בלמים חדה. ישנן מספר עובדות שקשה להתווכח איתן:
1 – ישנה ירידה של עשרות אחוזים במכירת בתים חדשים לעומת שנה שעברה ולעומת 2010.
2 – ישנה עלייה של עשרות אחוזים במספר הדירות שנבנות כיום.
3 – שני הנ"ל מובילים לעלייה חדה מאוד במלאי הבתים אצל הקבלנים, דבר שמאלץ אותם להוריד מחירים (בינתיים ישנה ירידה של כ-20% במחירי הדירות בבייג'ינג, כ-30% בחאנג-ג'וו ו-70% באורדוס!).
4 – שלושת הנ"ל קורים בכל סין וזאת לא תופעה נקודתית. (טוב אולי יש איזה שהוא צריף במזרח טיבט שהמחיר שלו לא ירד, אבל חוץ ממנו, המחירים יורדים בכל סין).
למרות שאי אפשר להתווכח על המציאות הקשה של הנדל"ן בסין היום, עדיין יש לי ויכוח עם הקבלנים לגבי העתיד. גם הקבלנים לצערי חיים בלה-לה-לנד כשהם חושבים שאו-טו-טו המצב ישתפר ושהסינים יחזרו לקנות בתים (שהם לא צריכים) וישלמו מחירים גבוהים (שהם לא יכולים להרשות לעצמם). למרות שהאמונה הזאת שהמצב הולך להשתפר קצת נחלשה לאחרונה, היא עדיין קיימת. אין מה לעשות, האסימון תמיד נופל לאט. הקבלנים כבר מדברים על כך שהם נכנסים "למצב חורף" – כלומר הם קונים פחות אדמות (שזה כשלעצמו התפתחות חשובה מאוד, כי היא תגרום למצוקה כספית קשה של הרשויות המקומיות – אבל זה כבר נושא שגולש מהנושא של רשומה זו), בונים לאט יותר (שזה משהו שכבר מתחילים לראות בעיניים, וכמובן שזה כבר מתחיל להשפיע על תפוקת הפלדה והביקוש לברזל) ושהמטרה העיקרית שלהם היא להיפטר ממלאי הדירות הקיים. זאת עד שהמצב ישתפר. אבל האם הוא ישתפר?
שתי סיבות לדעתי שהמצב הולך להיות עגום עוד תקופה ארוכה (וארוכה אני מדבר על לפחות חמש שנים, וסביר שזה יהיה יותר לכיוון העשר שנים). הסיבה הראשונה היא הממשלה הסינית, ועל זה אני אדבר אח"כ. והסיבה השנייה היא רוכשי הדירות.
וכאן אנחנו מגיעים לגורם השלישי שמשפיע על שוק הנדל"ן והוא – רוכשי הדירות. והם הציבור שכנראה מכיר בכך שהבועה התפוצצה. אחד הדברים שמדרבנים בועה היא עלייה במחירים. זהו מעגל שקשה מאוד לשבור אותו – מחירי הדירות עולים מה שמניע אנשים לקנות מהר לפני שהמחירים יעלו עוד וזה מביא לעוד עלייה במחירים וכך הלאה. המעגל הזה יכול להימשך די הרבה זמן, אבל כשהוא נשבר, הוא נשבר והמצב לא חוזר לקדמותו (עד כמובן לבועה הבאה, אבל זה בד"כ במרחק של יותר מעשר שנים). אחת הסיבות המרכזיות שכל כך הרבה סינים קנו דירה שנייה ושלישית ורביעית (או אפילו 30 דירות ויותר) היא האמונה שדירה היא נכס שתמיד עולה ולכן כדאי לקנות אותו. הבעיה היא שעכשיו הסינים פתאום מגלים שמחירי הדירות יכולים גם לרדת, ולכן המוטיבציה שלהם "להשקיע" בנדל"ן יורדת. ובדיוק כמו התנפחות של בועה, גם ההתפוצצות של הבועה מאכילה את עצמה – המחירים יורדים, ולכן ספקולנטים מתרחקים מהשוק וקונים לשימוש עצמי מחכים שהמחירים יירדו עוד, מה שמביא לירידה נוספת במחירים, מה שגורם לקונים להמשיך ולשבת על הגדר וכך הלאה.
הבועה התפוצצה. ההיסטוריה מלמדת שצפויות לנו לפחות 5 שנים של ירידות מחירים. אנחנו רק בהתחלה של המשבר, ומי שחושב שהגלגל הולך להסתובב שוב בזמן הקרוב משלה את עצמו.
אבל אולי הממשלה הסינית תלחץ כשהיא תראה עד כמה המשבר קשה, תשנה את המדיניות ותנפח שוב את בועת הנדל"ן?
זה לפחות מה שהקבלנים חושבים שייקרה (או, אם לדייק, מקווים שייקרה), אבל לדעתי זה לא מה שצפוי לנו. והנה ההסבר.
כשאת אומרת לא למה את מתכוונת?
יש ריקוד מעניין בחודשים האחרונים בין הקבלנים הסינים לבין הממשלה. איזה קבלן מתראיין לתקשורת ואומר שהממשלה עוד מעט תבטל את ההגבלות על רכישת דירות. אבל לאחר מספר ימים יוצא בכיר בממשלה ואומר משהו בסגנון – "הממשלה לא מתכוונת לשנות את מדיניות הנדל"ן" או "סין תמשיך במדיניות המגבילה את הנדל"ן עד שהמחירים יירדו לרמה נורמלית". לאחר מספר ימים שוב הקבלים מתחננים להקלה, והממשלה שוב בשלה. זה משהו שחוזר על עצמו כמעט כל שבוע, וזה כבר די מבדר למי שעוקב אחרי הריקוד הזה.
אז אני יודע שברוני הנדל"ן הסינים לא קוראים את הבלוג הזה, אבל בכל זאת אני אגיד. חברה – לא זה לא.
כן, ברור, מתישהו הסינים יקלו ויבטלו את ההגבלות על רכישת בתים, אבל כשזה יקרה יבוא במקום זה משהו הרבה יותר גרוע מבחינת הקבלנים וזה – מס רכוש. כיום סין מחברת את ממסדי הנתונים המקומיים למאגר מידע אחד, כשזה יושלם הממשלה מתכוונת להטיל מס רכוש על נדל"ן. עוד לא ברור מה יהיה גובה המס ועל מי בדיוק הוא יחול (דירות מעל מחיר מסוים? רק על אזרחים המחזיקים מספר נכסים? או אולי רק על דירות חדשות?), אבל כשהסינים יחלו לשלם על כל הדירות הריקות שלהם אלפי ש"ח בשנה מסים ועוד דמי-ניהול ותחזוקה, הם יחשבו טוב טוב עד כמה השקעה בנכסים ריקים כדאית. סביר להניח שכשיוצג מס רכוש הביקוש לדירות יירד עוד וכנראה שההיצע של דירות יד-שנייה יעלה.
הממשלה תעשה אפצ'י וכל הבעיות תפטרנה (או שלא?)
מעבר לכך שהסינים כנראה יחליפו מדיניות מרסנת אחת בשנייה, מפריעה לי מאוד האמונה העיוורת הזאת של רבים כי הממשלה הסינית מסוגלת לפתור כל בעיה אפשרית.
אני פשוט שומע את זה מכל כך הרבה אנשים – גם סינים וגם זרים שחיים פה. כולם, אבל כולם מאמינים שהממשלה הסינית תצליח לנווט את הכלכלה לחוף מבטחים. כולם בטוחים שברגע שהממשלה תחליט להמריץ את הכלכלה, היא תצליח לעשות זאת בקלות.
באופן טבעי יש לי נטייה לפקפק בכל תזה שמקובלת על כולם. כמובן, זה שכולם אומרים את אותו הדבר לא אומר שהם טועים, אבל גם בהחלט לא אומר שהם צודקים, ותמיד צריך לבדוק את העובדות לגופו של עניין ולראות האם הרוב צודק. באופן עקרוני מפריעה לי האמונה העיוורת הזאת במנהיגים הסינים. קודם כל לדעתי הם עשו עבודה די גרועה בעשור האחרון כאשר הם ניפחו את הבועה הזאת. לממשלה הסינית יש חלק גדול מאוד באשמה של התפתחות הבועה, לכן לחשוב שמי שייצר את הבעיה הזאת יצליח לפתור אותה זאת קצת תמימות.
חלק מהאמונה העיוורת הזאת נובע מדיס-אינפורמציה לגבי יכולת ההנהגה בעבר. למשל, שמעתי מכמה זרים כאן שעד היום סין עמדה בכל תכניות החומש שלה.
כמובן שאף אחד מאלו שטענו כך לא קרא בכלל את כל תכניות החומש (12 סך הכל). אני בטוח שאף אחד מהם אפילו לא קרא את ראשי הפרקים של תכנית חומש אחת. אבל האמונה הזאת רצה כאן מפה לאוזן וכולם מאמינים בזה. גם אני לא קראתי את תכניות החומש הסיניות, אבל אני יודע מספיק בשביל לדעת שהסינים לא עמדו בכל הסעיפים בכל תכניות החומש שלהם. למשל, תכנית החומש הקודמת דיברה על כך שהאחוז של הצריכה הפרטית כחלק מהתל"ג יעלה. אבל ההפך קרה. מאז תכנית החומש האחרונה עברה רק שנה, והסינים כבר לא עמדו לפחות בשני יעדים – האחד הוא רמת ההשקעה ברכבות והשני הוא כמות הדירות הציבוריות שנבנות (השנה לפי תכנית החומש מספר התחלות הבנייה של דירות ציבוריות היה צריך להיות 10 מליון אבל הם הורידו מספר זה ל-7 מליון).
האמונה הזאת בהנהגה הסינית לא צריכה להפתיע. לאנשים יש נטייה לתת למנהיגים יותר מדי קרדיט כשהכלכלה צומחת (ופחות מדי קרדיט כשהכלכלה במצב רע). גם בשנות ה-80 הייתה אמונה מאוד חזקה בפקידים היפנים. העולם העריץ אותם, וכולם חשבו שהפקידים היפנים תמיד יצליחו לנווט את הכלכלה היפנית בצורה מוצלחת. ראינו מה קרה אח"כ. גם אמריקאים רבים האמינו ביכולות האל-אנושיות של גרינספן עד שהבועה התפוצצה להם בפנים.
כמו היפנים וכמו גרינספן גם המנהיגים הסינים הם אנושיים, והיכולות שלהם להילחם בתהליך הטבעי של הכלכלה מוגבלות מאוד. אחרי גאות מגיע השפל, ואף אחד לא יכול לעצור זאת. לסינים יהיו שני כלים בהם הם יוכלו להשתמש כשמצב יתדרדר – הכלי המוניטרי והכלי הפיסקלי.
הקלה מוניטרית לא עובדת כשיש דיפלציה של נכסים (כלומר כשמחירי הנדל"ן יורדים). מי שלא מאמין, שיסתכל על יפן משנות ה-90 ועד היום, או על ארה"ב ואירופה בשנים האחרונות. אפילו ריבית אפס לא הצליחה למנוע את הנפילה בכלכלה. ברור שהסינים יורידו את רמת הרזרבות של הבנקים (למעשה הם כבר החלו בצעד זה), ומהר מאוד הם גם יחלו להוריד את הריבית, אבל זה לא יעזור.
אז מה שנשאר לסינים זה כלים פיסקליים. לכאורה, עם רמת חוב של 30% מהתל"ג, לסינים יש הרבה תחמושת. אבל כמו שהסברתי בעבר החוב הרבה יותר גבוה רק שהוא מוחבא מחוץ לספרים. אם מצב החוב של סין היה כל כך טוב מדוע הם:
– הורידו בצורה מסיבית את ההשקעה ברכבות?
– הפחיתו את הבנייה של דירות מסובסדות?
– הורו לבנקים לפני שבוע לדחות את החזר החוב של הרשויות המקומיות?
(לרשויות המקומיות יש חוב של 10-20 טריליון יואן. חוב נפיץ מאוד. הממשלה מצאה "פתרון" זמני – הרשויות לא יחזירו "בינתיים" את החוב, אבל הבנקים ישאירו אותו במאזנים שלהם).
בנוסף, צריך להבין שהחמרה במצב הפיסקלי מגיעה אחרי שהבועה מתפוצצת ולא לפני. פשוט תסתכלו על דוגמאות מהעבר – למשל אירלנד או ארה"ב שמצבן הפיסקלי היה לא רע (במקרה של ארה"ב) ומעולה (במקרה של אירלנד). הבעיות החלו אחרי שהבועה התפוצצה והממשלות נאלצו להזרים כספים רבים להציל את המשק ואת הבנקים. עכשיו אחרי שהבועה בסין התפוצצה זאת רק שאלה של זמן עד שהמשבר יתפשט לבנקים, לחברות הפלדה וכו'. סין תצטרך את כל המזומנים שהיא תוכל לגייס בשביל להציל חברות כושלות, ולא יישאר לה הרבה להמריץ את הכלכלה.
אבל הדבר החשוב ביותר שצריך להבין זה שאם ישנו עודף בנייה – כלומר אם הסינים בנו הרבה יותר דירות ממה שצריך, שום הוקוס-פוקס – לא מוניטרי ולא פיסקלי – לא יפתור את אי-האיזון בין היצע לביקוש. בשביל שחוסר האיזון ייפתר, צריך לבנות הרבה פחות בתים, ולתת להיצע להיספג לאט לאט. זה ייקח הרבה שנים, וזה יהיה כואב. אבל ככה זה – אחרי ההוללות מגיע ההנג-אובר.
