שלשום סגן יו"ר Vanke, מאו דה צ'ינג, נאם לפני קהל פרטי והוקלט בחשאי. דבריו עלו לאינטרנט ומהווים הצצה מעניינת על מה חושב הקבלן הגדול בסין על מצב הנד"ן במדינה.
הדבר שהכי הפתיע אותי זה שלואנקה יש בכלל מחלקת מחקר. עד היום הנחתי שהקבלנים הסינים הם אוסף טמבלים שממשיכים לבנות בכל סין בגלל שברור שהביקוש רק יעלה כי הרי יש 20 מליון כפריים שמהגרים לעיר כל שנה. אבל מסתבר שהקבלנים לא כל כך טיפשים. לפחות לואנקה יש מחלקת מחקר רצינית ביותר שבודקת את המצב בכל עיר לפי המצב הדמוגרפי שלה, ממוצע מחירים בהשוואה להכנסה, בהשוואה לעולם וכו'.
הנתונים שמביא הסגן מאו רק מחזקים את התאוריה שבסין יש בועה עצומה. חלק מהדברים שלו תורגמו לאנגלית. שווה מאוד לקרוא, למרות שזה רק חלק קטן ממה שהוא אמר בשפת המקור.
אז אפשר לראות שהוא אומר דברים מאוד דומים למה שאני אומר – מחירי הנדל"ן בסין גבוהים מדי, יש עודף היצע עצום – בעיקר בערים הקטנות והחודשים האחרונים ממש חלשים.
במאמר המלא שבסינית ניתן למצוא לא מעט פנינים. אין מצב שאני הולך לבזבז יומיים מהחיים שלי ולתרגם את הכל, אבל הנה כמה נקודות מעניינות (שלא מופיעות בתרגום האנגלי):
– המלחמה בשחיתות משפיעה בצורה רצינית על שוק הנדל"ן היוקרתי – במיוחד על זה שבבייג'ינג. לפני מספר שבועות קצין בכיר במשטרה (שאינו תושב בייג'ינג) ניסה למכור שני בניינים בעיר. הוא פנה לכמה עשרות סוכני דירות שימכרו כמה שיותר מהר את כל הדירות ולא משנה המחיר. הסיבה לכך היא שהממשלה הסינית בודקת רישומי נדל"ן כדי לאתר מושחתים בשלטון. מאז הבכיר נעצר.
– בשבועות האחרונים המשטרה ביקרה מספר פעמים במשרדים של ואנקה ובדקה את הרישומים של כל הרוכשים של דירות יוקרה. לואנקה אין פרויקטים ממש יקרים – בבייג'ינג דירות היוקרה שלהם נמכרות באזור ה 40-50 אלף יואן למ"ר. הוא לא רוצה לחשוב איך המשטרה חופרת בפרויקטים היקרים יותר.
– מצב זה הביא לקיפאון בנדל"ן היוקרה בעיר. פקידים מושחתים לא מעזים לקנות, אבל גם קונים כשרים לא ממהרים, כי הם מבינים שירידה בביקוש תגרום לירידה במחירים.
– למרות זאת ישנם כמה קבלנים שממשיכים לשלם מחירים אסטרונומיים על אדמות בעיר. מכירות הקרקע בעיר כבר לא כל כך חמות כמו שהם היו עד לפני מספר חודשים. אם בעבר לכל מכירה הופיעו עשרות קבלנים, היום המספרים הרבה יותר קטנים. בד"כ רוב הקבלנים לא מוכנים לקנות מעל מחירי המינימום, אבל תמיד ישנם שני קבלנים שרבים ומעלים את המחיר לגבהים לא הגיוניים בזמן ששאר הקבלנים יושבים המומים מהצד. הוא מציין יום אחד בו נמכרו שתי קרקעות אחת מול השנייה. את הראשונה קנתה חאנג-דה ואת השנייה קנתה ואנקה. חאנג דה שילמו 30 אלף יואן למ"ר וואנקה שילמו על הקרקע השנייה את מחיר המינימום – 8 אלף!
(למי שלא זוכר היה לי שורט על חאנג-דה שהברוקר סגר לי וזה ממש ביאס אותי. חאנג-דה זאת החברה הכי הזויה שאני מכיר. אין לי בכלל ספק שהמניה תסחר באפס עגול תוך 3-4 שנים. הסימול של המניה הוא 3333).
– מאו גם מדבר על יחס בו הם משתמשים לקבוע את גודל ההיצע בערים השונות. זהו יחס שלא הכרתי עד היום – כמות התחלות הבנייה בשנה ביחס לכמות התושבים. מאו טוען שבעבר רק שתי מדינות עברו את ה-12 דירות לאלף תושבים – יפן וקוריאה וגם זה היה לזמן קצר וגם במקרים אלו היחס לא עבר את ה-14. בסין המספר היום עבר את ה-30. אבל…. מספר זה לא כולל את הבנייה הבאה – בנייה ציבורית (ע.מ – יותר מ-5 מליון דירות בשנה), בנייה לא חוקית, בנייה פרטית ובנייה של דירות לעובדים ע"י מקום העבודה.
לדעתי זה אומר שבקלות היחס עובר את ה-50 דירות חדשות בשנה לאלף תושבים. אין ספק שמדובר בבועת הנדל"ן הגדולה בהיסטוריה.
מאו גם מפרט באיזה ערים המצב הכי חמור, ויין-קואו (Yinkou) עומדת בראש עם יותר מ-90. (שיאן – עיר הטרקוטה – לא רחוקה מאחור).
כאמור, זה רק על קצה המזלג.
אז עכשיו נשאלת השאלה, אם הקומוראדים בואנקה מבינים את חומרת המצב, איך הם לא פועלים בהתאם. למשל, אם הם יודעים שהמצב בעיר יין-קואו (Yinkou) הוא סופני, אז למה הם כל כך אקטיביים בעיר?
רק להזכירכם, מנכ"ל ואנקה התראיין לפני כשנה לתכנית 60 דקות האמריקאית ואמר אז שבסין יש בועת נדל"ן, אבל מאז, בשנה שעברה, ואנקה רק המשיכה לקנות אדמות בקצב מטורף.
אז איך זה שהם יודעים וחושבים בדיוק כמוני, אבל פועלים 180 מעלות אחרת?
את התשובה אפשר למצוא בבדיחה הידועה של באפט:
It reminds me a little of that story of the oil prospector who died and went to heaven. And St. Peter said, 'Well, I checked you out, and you meet all of the qualifications. But there's one problem.' He said, 'We have some tough zoning laws up here, and we keep all of the oil prospectors over in that pen. And as you can see, it is absolutely chock-full. There is no room for you
"And the prospector said, 'Do you mind if I just say four words
"St. Peter said, 'No harm in that
"So the prospector cupped his hands and yells out, 'Oil discovered in hell
"And of course, the lock comes off the cage and all of the oil prospectors start heading right straight down
"St. Peter said, 'That's a pretty slick trick. So,' he says, 'go on in, make yourself at home. All the room in the world
"The prospector paused for a minute, then said, 'No, I think I'll go along with the rest of the boys. There might be some truth to that rumor after all
