מספר נתונים על מספר הבתים בארה"ב

הנה הכותרת מגלובס שתפסה את תשומת לבי אתמול – מספר הבתים החדשים שנמכרו ביוני הסתכם ב-330 אלף.

כיוון שבדיוק פרסמתי כאו רשומה על וולס-פארגו הנתונים עדיין היו טריים במוח הסנילי שלי, וישר קלטתי את הטעות בכתבה – מספר הבתים החדשים שנמכרו ביוני עמד על קצב שנתי של 330 אלף. יחי ההבדל.  ניתן לראות את הכתבה המקורית בבלומברג.

טעויות שכאלו מוכיחות לי יותר ויותר מדוע עדיף לקרוא נתונים כמה שיותר קרוב למקור. אם הנתונים באים מארה"ב – עדיף לקרוא את בלומברג או וול-סטריט ג'ורנל, או לגשת ישר לפרסומים הממשלתיים. סך הכל, הדיווחים בעיתונים הרבה פעמים שגויים. פעמים רבות עיתונאים פשוט מעתיקים מעיתונים אחרים ולא בודקים את המקור בעצמם.

אם נחזור לנתון, אז מדובר בעלייה יחסית לחודש שעבר, שאלו חדשות טובות בשביל וולס-פארגו וכמובן סטיוארט (סימול STC). קצת ציפיתי לכך שהנתונים יעלו בהדרגה מהשפל של מאי. הרי ברור שבחודש שאחרי שהסתיימה הטבת המס תהיה נפילה במספר הבתים שנמכרו.

בנוסף לכך ניתן לראות מהכתבה של בלומברג שהמלאי של בתים חדשים עומד רק על 210,000 ושזהו המספר הנמוך ביותר מאז 1968. אני חושב שזה נתון מעולה לכלכלה האמריקאית, אבל לפני שאני אסביר מדוע, בואו נעבור על עוד מספר נתונים.

אז אמרנו שישנם 210,000 דירות חדשות שעומדות ריקות. מספר זה שוב הדליק לי כמה נורות בראש, כי זכרתי שרק לפני מספר ימים קראתי בבלוג מסויים שמספר הדירות הריקות בארה"ב עומד על המספר העצום של 12 מליון. מהי הסיבה להפרש בין שני הנתונים?

הבלוגר טוען שיש 12 מליון בתים ריקים בארה"ב ע"י כך שהוא מחבר שני נתונים – הראשון הוא מספר הבתים הקיימים הריקים (כולל בתים חדשים וישנים). מספר זה עומד על 3.89 מליון בתים. המספר השני הוא מה שנקרא – בתים מוחבאים, והכוונה היא לבתים שעוקלו ע"י הבנקים. מספר זה עומד על 8 מליון.

נתחיל דווקא מהנתון השני. נתון זה הוא הערכה של מורגן-סטנלי (דבר שכבר אמור להדליק נורות אדומות). בהערכה זאת מורגן סטנלי לא הסתפקו רק בבתים שעוקלו, אלא הוסיפו להם אחוז נכבד מהבתים אשר בעליהם מתקשים בתשלומי המשכנתה. הם כללו בחישוב את כל בעלי הבתים שמאחרים 90 יום או יותר בתשלומי המשכנתה, ואת רוב בעלי הבתים שמאחרים ב 30-60 יום. ישנם מקרים רבים בהם אנשים יכולים להתעכב 30 יום או יותר בתשלומי המשכנתה – למשל גרושה שלא קיבלה מזונות, הוצאה חד פעמית על בריאות, איבוד זמני של מקום העבודה, עצמאי שלקוחותיו מאחרים בתשלומים ועוד ועוד. להגיד שרובם יפשטו רגל זוהי הגזמה פראית.

בעיה נוספת עם המחקר של מורגן-סטנלי היא שהם טוענים שהדירות המעוקלות תשארנה ריקות. בואו נניח שיעקלו 8 מליון בתים. איפה יגורו 8 מליון המשפחות שפונו מהבתים? האם באמת מורגן-סטנלי מאמינים ש-8 מליון משפחות יעברו לגור ברחוב?

ברור שלא. רובן המוחלט של המשפחות תעבורנה לגור בדירה אחרת – סביר להניח שהם יגורו בשכירות, אבל עדיין הם יצטרכו קורת-גג. לא רק שאני חושב שהנתון של מורן סטנלי מנופח מאוד, אלא שאני חושב שההשפעה של עיקולי הבתים על מספר הדירות הריקות יהיה שולי. אנשים פשוט יעברו לגור מדירה אחת לדירה אחרת.

כך שנשארנו עם  המספר הראשון – הנתון כנראה נכון, אבל השאלה היא כמה מספר זה גבוה יחסית להיסטוריה. השקעתי הרבה זמן בחיפוש אחר נתונים היסטוריים ולא מצאתי. אז חסר לי חלק בפזל. צריך לזכור שתמיד יש איזה שהוא מלאי של בתים. אף פעם אין תפוסה מלאה. היתרון הגדול של ארה"ב על פני מדינות רבות הוא שהאוכלוסיה שלה צומחת כל הזמן. צמיחה זאת יוצרת ביקוש אמיתי של כ-1.2 מליון בתים בשנה (לפי באפט בדוח השנתי האחרון).

מספר התחלות הבנייה בארה"ב עומד כעת על כ-0.5-0.6 מליון – כלומר כחצי מהביקוש. לכן, כל עוד מספר התחלות הבנייה יישאר נמוך, מלאי הבתים לאט לאט יתרוקן. מתי שהוא הקבלנים האמריקאים יצטרכו לחזור ולבנות 1.2 מליון בתים, דבר שיעזור מאוד לכלכלה האמריקאית. אני לא יודע מתי זה יקרה, אבל באפט טען במכתב האחרון שלו למשקיעים שזה יקרה בסוף השנה או תחילת 2011.

לסיכום, אני צופה שני קטליזטורים שיעזרו לכלכלה האמריקאית להתאושש:

1 – מספר הבתים החדשים הנמכרים יעלה מתישהו משפל של 330 אלף ל 1.2 מליון (כמה שנים כבר אפשר לגור עם ההורים?)

2 – מספר התחלות הבנייה יעלה מקצב של 0.6 מליון ל 1.2 מליון.