האגדה האורבנית על משכנתאות בסין

אחת הסיבות שבסין לא תהיה מפולת נדל"ן היא בגלל שהסינים קונים בתים במזומן, ולכן אין מינוף שיפוצץ את הבועה.

זה לפחות מה שרבים אומרים. אז אומרים…

לפני שנטפל באגדה האורבנית, ננפץ חלק אחר בטענה – בועות קימות ומתפוצצות עם או בלי מינוף. לא חסרות דוגמאות על בועות שהתנפצו למרות שהן לא ניזונו ממינוף. למשל, בועת מניות הנסד"ק ב-1999-2000. רוב הספקולנטים שקנו צ'ק-פוינט ב-120 דולר (למשל – עבדכם הנאמן) או את סיסקו במכפיל רווח גבוה מ-100, לא השתמשו במינוף, ועדיין צצה לה בועה ענקית שהתפוצצה. כאמור – בלי מינוף משמעותי.

למרות שאין קשר בין מינוף לבין קיומן של בועות, אין ספק שאם מוסיפים לבועה מינוף אז הריקושטים שעפים בפיצוצה יהיו הרבה יותר הרסניים מאשר כאשר הבועה לא ממונפת או ממונפת קלות.

לגבי הטענה עצמה ששוק הנדל"ן הסיני אינו ממונף, ובכן – זאת אגדה אורבנית שאין לה שום קשר למציאות. בעצם, יש קשר למציאות, אבל למציאות בעבר. אכן, עד לפני 10 שנה או אולי אפילו קצת פחות, רוב הסינים לא לקחו על עצמם משכנתאות. יכול להיות שזה מקור האגדה. באמת רוב הסינים קנו דירות במזומן או שקיבלו דירות במתנה ממקום העבודה שלהם. מבלי להיכנס יותר מדי להיסטוריה, עד לפני כ-15 שנה סינים לא יכלו להחזיק בנדל"ן, וכשהחלה הרפורמה בנדל"ן, בעלות הבתים עברה מהמעסיקים לאנשים הפרטיים.

כך יצא שמי שעבד במקום עבודה מסודר והיה לו ותק מסוים קיבל דירה מתנה מהמדינה (דרך המעסיק שלו. כי הרי אז רוב המעסיקים היו חברות ממשלתיות). רק לאחר מכן החלו קבלנים לבנות בתים לשוק הפרטי. בתחילת שנות ה-2000 מחירי הדירות היו עדיין זולים מאוד, ובנוסף לכך סינים רבים עדיין נעזרו במקומות העבודה שלהם לרכוש בתים. כך יצא שבאמת עד לא מזמן רוב הסינים החזיקו בדירות ללא משכנתאות. אבל כל זה השתנה.

תחשבו על כך שמחירי הדירות בסין ביחס להכנסה הם מהגבוהים ביותר בעולם (כן, אפילו הרבה יותר מאשר בארץ). למשל, בבייג'ינג משכורת ממוצעת עומדת על פחות מ-1,000 דולר לחודש, אבל בואו נעגל ל-1,000 דולר. מחיר מ"ר מרובע בעיר עומד היום על למעלה מ-5,000 דולר, אבל נגיד – 5,000. מכך נגיע שדירה של 100 מ"ר (ורוב הדירות היום בבייג'ינג יותר גדולות) מגיעה למחיר של חצי מליון דולר. האם זה נראה לכם הגיוני שזוג עם הכנסה שנתית של כ-25,000 דולר בשנה יכול לשים חצי מליון דולר במזומן על נכס?

ברור שזה לא הגיוני וגם לא קיים במציאות. לפי שיחות שלי עם אנשים בתעשיה, משהו כמו 80% מהקונים משתמשים במשכנתאות. לא יודע אם זה גבוה או נמוך ביחס לשאר העולם, אבל זהו אחוז מאוד משמעותי. מעבר לזה, וזה משהו שאני יודע שהוא קיים רק לא יודע מה הממדים שלו – לא רק שהסינים משתמשים במשכנתאות, אלא הם גם לווים מחברים וממשפחה בשביל לבוא עם הסכום הראשוני. בסין מדובר על 30% מערך הדירה. לרבים אין את ה-30% האלו והם לווים אותם מקרובים. ככה שהמינוף בסין הוא עצום.

עם התפתחות הבועה וריבוי הספקולנטים, קרה עוד תהליך – שגם הוא קיים למרות שאני לא בטוח בממדים שלו – אנשים שהחזיקו כבר בנכס אחד ללא משכנתה, קנו נכס שני או שלישי ועליו הם כבר כן לקחו משכנתה. למשל, יש לי קרובי משפחה שמחזיקים 4 דירות (תתפלאו כמה זה נפוץ היום בסין). את הדירה הראשונה הם קיבלו ממקום העבודה. כיוון שאב המשפחה היינו בכיר בחברה ממשלתית מהגדולות בסין, הם קיבלו דירה גדולה. זה היה לפני כ-10 שנים. לפני 4 שנים הם קנו דירה נוספת באי חאינאן ("ההוואי הסיני") כדי שתהיה להם דירת נופש בחודשים הקרים של החורף. הדירה עומדת ריקה בד"כ. לפני 3 שנים הם קנו בית פרטי מדרום לבייג'ינג – כשעה נסיעה מהעיר – כדי שיהיה להם בית עם גינה אליו הם יכולים להימלט בחודשים החמים של הקיץ. אין לי מושג אם הם שילמו במזומן או נזקקו להלוואות, אבל מדובר בנכסים לא מאוד יקרים בגלל שהם ממוקמים בפריפריה, ולכן אני מעריך שהם שילמו במזומן.

אבל, לפני כחצי שנה הם קנו נכס נוסף בבייג'ינג – נכס שעלה צפונה ממליון דולר, ועליו אני יודע בוודאות שהם כן לקחו משכנתה. אפילו משכנתה משמעותית. אז מה קרה לנו פה? ממשפחה מבוססת כלכלית שמחזיקה מספר נכסים ובלי חוב, הם לקחו על עצמם סיכון גדול, ויכול להיות שההון העצמי שלהם יירד בטירוף כאשר מחירי הנדל"ן ירדו. בנוסף לכך, הם לקחו הלוואות מהמשפחה כשהם קנו את הנכס. אומנם הם כבר החזירו הלוואות אלו, אבל מה עם שאר עשרות מליוני הסינים שנהגו באופן דומה? מי שחושב שבסין בועות הנדל"ן לא ממונפת, פשוט אין לו מושג על מה הוא מדבר!

כבר ברשומה הקודמת כתבתי על כך שיש דז'ה-וו רציני מ-2011. מחירי הנדל"ן בסין שוב יורדים, ויותר חשוב – ישנה חולשה משמעותית במספר יחידות הדיור שנמכרות. תכנית הטלוויזיה "חצי שעה של כלכלה" יצאה עם שורת כתבות מעניינות, וחבל לי מאוד שהקוראים כאן עוד לא שולטים ברזי השפה הסינית. בכל אופן בשביל השניים-שלושה קוראים שכן מבינים סינית, אני מצרף כאן את הכתבות. אני גם קצת אפרט מה נאמר בהן. הייתי מציע למי שסין מעניינת אותו להציץ קצת לפחות בכתבה הראשונה רק בשביל לראות את הממדים של הבועה בסין (למשל בדקה  23:35, 15:40 או 22:25).

הכתבה הראשונה מדברת על העיר שאנמו שבשאנשי (陕西). עיר טיר 3 טיפוסית. כתבתי כאן בעבר שלדעתי הבועה הגדולה ביותר נמצאת בערי טיר 3 וטיר 4. אלו ערים עם אוכלוסיה נמוכה מ-5 מליון תושבים. ברוב ערים אלו קצב הצמיחה הדמוגרפי נמוך מאוד או שלילי, ולמרות זאת ישנה שם בנייה מסיבית ביותר. בשאנמו, למשל, ישנן כיום כ-30 אלף דירות בתהליך בנייה – וזאת בעיר עם כחצי מליון תושבים. בועת הנדל"ן בעיר זו התפוצצה בשנה שעברה, והמראות אינם יפים בכלל:


כשכתבת הטלוויזיה הגיעה לעיר היא עצרה מונית ותוך כדי שיחה עם הנהגת, היא הבינה שזאת קנתה דירה לצורכי ספקולציה. לפני שנה בועת הנדל"ן בעיר התפוצצה והנהגת נשארה עם דירה שלא שווה כלום (כי יש בעיר כמות עצומה של דירות ריקות אבל אין בכלל ביקוש) ועם משכנתה משמעותית. נהגת המונית מקבלת כל יום אס-אם-אס מהבנק הדוחק בה לגשת ולשלם מיד שלושת אלפים ומשהו יואן – וזהו תשלום שהיא אמורה לשלם כל חודש. המשכורות המשותפות שלה ושל בעלה, אני מניח, לא מגיעות לסכום הזה. הנהגת מספרת שהיא קנתה שתי דירות בעבר ומכרה אותן ברווח יפה תוך כמה חודשים. זאת הדירה השלישית בשרשרת ועכשיו היא תקועה איתה.

לוחות המודעות בעיר מלאות במודעות מכירה, אבל אין קונים. ובאותו הזמן שבעלי דירות מנסים להיפטר מהדירות העודפות שהם מחזיקים, הקבלנים תקועים עם בתים לא גמורים. חלק מהקבלנים כבר ברחו מהעיר והשאירו את הקונים תקועים. זאת עוד נקודה שלדעתי תעצים את המפולת בסין – במדינה נהוג לשלם את כל סכום הקנייה בזמן חתימת החוזה ולא כמו שנהוג במקומות אחרים בעולם שמשלמים עם קצב התקדמות הבנייה.

מה שקרה בשאנמו זה שאנשים לקחו משכנתאות וקנו דירה, ועכשיו כשהקבלן הפסיק לבנות, הקונים תקועים עם משכנתה ובלי דירה. הכתבת מראיינת קונה שכזאת שלא רק שלקחה משכנתה אלא גם הלוואות מקרובים כדי לגייס את התשלום הראשוני לדירה. עכשיו היא חייבת כספים לקרובים ולבנק אבל אין לה דירה.

תמונות דומות עולות בכתבה על עיר טיר 3 אחרת – הפעם קרובה יותר לבייג'ינג – צ'ינגחואנגדאו:

בערים גדולות יותר המצב יותר טוב, אבל גם רחוק מלהיות מזהיר – בחאנגג'וו – עיר שאני כאמור עוקב אחריה מאוד מקרוב – מחירי הדירות יורדות בצורה מאוד רצינית. קטע ממש מצחיק מהכתבה צץ כאשר מתווך מצלצל לקונה פוטנציאלי וזה עונה לו – שכולם אומרים לי לא לקנות עכשיו כי המחירים רק יורדים.

זה מראה איך הפסיכולוגיה של בועה יכולה להשתנות מהר מאוד לכיוון השני:

מאז הכתבה המצב בחאנגג'וו מחמיר כאשר מחירי הדירות בעיר ממשיכים לרדת.

בבייג'ינג הקבלנים נשמעים הרבה יותר אופטימיים, אבל המציאות היא שגם כאן ישנה ירידה תלולה במספר הבתים שנמכרים, אם כי (לפחות בינתיים) המחירים מחזיקים מעמד:

אז שוב, אלו תמונות ממש דומות למה שקרה פה ב-2011 שהיה נדמה שהבועה מתפוצצת, אבל סין הפתיעה עם קמבק רציני ב-2012-2013. אז האם גם הפעם סין תתאושש, או שהמפולת הגיעה?

אני מניח שנדע רק עוד חצי שנה או שנה. אם עד אז לא תהיה התאוששות במספר הבתים שהקבלנים מצליחים להעיף, סין תשקע במיתון. אבל, כמובן ישנה האפשרות שסין שוב תפתיע ותצליח לצאת מהקשיים הנוכחיים. למרות הדמיון ל-2011, אני רואה מספר הבדלים:

1 – ההתאוששות של 2011 הייתה מלאכותית ונבעה מתכנית תמריצים ממשלתית. זאת אומרת שהבעיות של סין לא נפתרו אלא שהממשלה רק גלגלה אותן הלאה. היום הבעיות של 2011 צצו שוב ממתחת לשטיח רק שעכשיו המצב הרבה יותר גרוע – יותר עודף בנייה, יותר מינוף וכו'. מה שאומר שהפעם יהיה לממשלה הרבה יותר קשה להציל את המצב עם תכנית תמריצים נוספת.

2 – המפולת של 2011 השאירה צלקות רבות ולמרות התמריצים הממשלתיים השוק לא הצליח להתאושש לרמות של לפני 2011. הכלכלה היום צומחת לאט יותר מאשר ב-2011 לכן יהיה קשה יותר להניעה אותה ע"י מינוף. או אם להסביר את זה אחרת – סין מגדילה את כמות האשראי במשק בכ-20% בשנה. כל עוד התל"ג צמח נומינלית ב-15% בשנה זה היה בעייתי אבל אפשרי, היום כשהתל"ג הנומינלי צומח בפחות מ-10%, לא ניתן להגדיל את כמות האשראי ב-20%.

3 – המצב בערי טיר 3 ו-4 הוא סופני. לא משנה מה סין תעשה – כמה מסילות ברזל היא תקים או כמה כסף היא תנפיק, הערים הקטנות מוצפות בבתים שאף אחד לא ייקנה. כל עוד סין לא יכולה לייצר 100-200 מליון סינים תוך שנה-שנתיים, הערים האלו הולכות לחטוף ולחטוף חזק. אין שוב פתרון קסם לעודף ההיצע הזה. הדרך היחידה היא להפסיק לבנות. ולמי שלא יודע – כ-70% מהבנייה בסין מתרחשת בערים אלו. האטה בבנייה בערים הקטנות תביא למפולת בכל סין – כולל בענפים תומכים כמו – מלט, פלדה, זכוכית וכו'.

4 – לסינים יש אפיקי השקעה אחרים. אחת מהטענות של השורים הייתה שבועת הנדל"ן בסין לא תתפוצץ כיוון שהריבית בבנק היינה שלילית (ראלית) ולסינים אין אפיקי השקעה אחרים. זה היה נכון עד לא מזמן (כולל ב-2011) אבל כבר לא נכון היום. האינפלציה בסין ירדה בשנים האחרונות. היום פורסם שבמרץ המדד עלה רק ב-2.4% (שנתי). לעומת זאת הריבית בסין עלתה המון (!!!). היום אפשר לקבל בפיקדון יומי ביוא'באו (הפייפל הסיני) ריבית של 5.8%. כלומר אפשר לקבל תשואה ראלית ממש יפה בפיקדון פשוט. מי שחופר קצת יותר ושם בכל מני קרנות חוב בנקאיות יכול לקבל יותר.

(סין הגיעה למצב הזה בגלל הצמיחה המטורפת באשראי במדינה מה שהביא לעלייה משמעותית בריבית).

לכן הסינים כבר לא צריכים לקנות דירות או זהב כדי להגן על עצמם מפני אינפלציה. ולפחות ממה שאני רואה מסביבי, אנשים שמים כסף בקרנות הללו.

5 – אחת הסיבות המרכזיות למפולת ב-2011 הייתה ההתערבות הממשלתית. בשנה זו נחתמו תקנות רבות שהגבילו בצורה זו או אחרת קנייה של נדל"ן. השנה זה לא המצב – אפילו ההפיך – חלק מהערים החלו להקל במגבלות על הנדל"ן ועדיין החולשה נמשכת.

6 – ישנו משבר אשראי רציני ואמתי בסין. שמעתי ממספר מקורות שממש קשה לקבל היום משכנתה. אנשים שקונים דירה הולכים לבנק ומקבלים אישור, אבל כאשר הם צריכים למשוך את הכסף, הבנק מושך אותם בלי סוף. זה נובע מבעיית האשראי בסין.

7 – הריבית הגבוהה לוחצת גם את הקבלנים. אלו העלו מאוד את רמת המינוף שלהם בשנים האחרונות, ואם נוסיף לכך את העובדה שהריבית עלתה, תשלומי הריבית של הקבלנים זינקו מאז 2011. עובדה זו גורמת להם לנסות להיפטר מהר יותר מהדירות בשביל להחזיר חוב.

8 – המלאי זלג לקבלנים. ב-2011 היה עודף עצום של דירות אבל רובו עמד אצל הקונים. כלומר אזרחים קנו דירות והשאירו אותן ריקות. המצב הזה, כמובן, עדיין קיים ואפילו התגבר, אבל מעבר לכך, היום גם הקבלנים מחזיקים במלאי עצום של דירות. בחלק מהערים מדובר על מלאי של דירות חדשות שמספיק ל-3-4 שנים של ביקוש. אם נוסיף לזה את סעיף 7 למעלה, אפשר לצפות שקבלנים רבים יהיו מוכנים לחתוך את מחירי הדירות רק בשביל להיפגש עם מזומנים.

בינתיים אני יושב לי במתח וקורא כל יום המון על הנדל"ן במדינה (אולי אני מבזבז יותר מדי זמן על זה במקום לחפש עוד רעיונות כמו קונרד או סאונדוויל??). הדברים אינם נראים טוב בחודשים האחרונים, אבל עוד מוקדם מדי לקבוע האם "זהו זה".

פורסם בקטגוריה כלכלה. אפשר להגיע לכאן עם קישור ישיר.