‫תגובות לפוסט: "בועת נדל"ן בסין"‬ http://www.lichyot.com/macro/%d7%91%d7%95%d7%a2%d7%aa-%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%91%d7%a1%d7%99%d7%9f ‫‬ Mon, 06 Feb 2012 12:03:42 +0000 hourly 1 http://wordpress.org/?v=3.3.1 ‫מאת: עדו מרוז‬ http://www.lichyot.com/macro/%d7%91%d7%95%d7%a2%d7%aa-%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%91%d7%a1%d7%99%d7%9f/comment-page-1#comment-1591 ‫עדו מרוז‬ Thu, 15 Apr 2010 23:19:22 +0000 http://www.lichyot.com/?p=1819#comment-1591 ‫לא טיעונים משכנעים. מה זה מחיר ממוצע של דירה? האם זה כולל את כל הבתים בכפרים? שם ברור שאין בועה. כל מי שגר בערים הגדולות, יכול להגיד לך שהמחירים עלו בהרבה יותר מפי-2 בעשר השנים האחרונות. הם עלו פי 4, ואולי יותר. גם מספר הבתים הריקים זה נתון לא רלוונטי. תמיד בבועה אנשים קונים ומרוקנים את המלאי (בגלל זה יש בועה!). נתון יותר חשוב זה מספר התחלות הבנייה.‬ לא טיעונים משכנעים.
מה זה מחיר ממוצע של דירה? האם זה כולל את כל הבתים בכפרים? שם ברור שאין בועה.
כל מי שגר בערים הגדולות, יכול להגיד לך שהמחירים עלו בהרבה יותר מפי-2 בעשר השנים האחרונות. הם עלו פי 4, ואולי יותר.

גם מספר הבתים הריקים זה נתון לא רלוונטי. תמיד בבועה אנשים קונים ומרוקנים את המלאי (בגלל זה יש בועה!). נתון יותר חשוב זה מספר התחלות הבנייה.

]]> ‫מאת: גיא‬ http://www.lichyot.com/macro/%d7%91%d7%95%d7%a2%d7%aa-%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%91%d7%a1%d7%99%d7%9f/comment-page-1#comment-1589 ‫גיא‬ Thu, 15 Apr 2010 21:56:10 +0000 http://www.lichyot.com/?p=1819#comment-1589 ‫נתקלתי בדבר הבא שאולי יעניין: http://www.stockhouse.com/Columnists/2010/Apr/14/No-housing-bubble-in-China‬ נתקלתי בדבר הבא שאולי יעניין:
http://www.stockhouse.com/Columnists/2010/Apr/14/No-housing-bubble-in-China

]]> ‫מאת: עדו מרוז‬ http://www.lichyot.com/macro/%d7%91%d7%95%d7%a2%d7%aa-%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%91%d7%a1%d7%99%d7%9f/comment-page-1#comment-1570 ‫עדו מרוז‬ Sun, 11 Apr 2010 12:10:31 +0000 http://www.lichyot.com/?p=1819#comment-1570 ‫הי סטן, נתחיל מהחכירה, גם בארץ זה אותו מצב לא? חוכרים לכמה עשרות שנים, ואז מחדשים. בארץ כמו בסין, הונג-קונג ומדינות רבות אחרות, אי אפשר לקנות קרקע אלא רק לחכור אותה. דירה בבייג'ין עולה היום אולי 2-3 מליון יואן - שזה פחות מחצי מליון דולר. אבל אתה צודק שמדובר בסכום גבוה. אני בספק אם היום אנשים קונים 100% במזומן. אבל המחירים היו משמעותית זולים יותר עד לפני 3 שנים. לפני חמש שנים דירות עלו אולי 500-800 אלף יואן, וזה סכום שהרבה סינים יכולים לגרד. הסינים הם מאוד משפחתיים, אז בד"כ המשפחה עוזרת - הורים, סבים וכו'. כמו כן, כמו שכתבתי בעבר, עד לפני מספר שנים הרבה מקומות עבודה סיבסדו את הדירות. הדירה של ההורים של אשתי עלתה משהו בסביבות ה-200 אלף אם אני זוכר נכון (היא עלתה יותר, אבל הם החליפו אותה בדירה שהעבודה נתנה להם בעבר, ואז הוסיפו בערך 200 אלף). וזאת דירה של 120 מ"ר שהשוווי שלה (לפי הבועה היום) הוא 3 מליון. כלומר, עד לפני מספר שנים זה לא היה מאוד קשה להשיג דירה. גם בגלל שהמחירים היו נמוכים יותר, וגם בגלל שהרבה אנשים קנו בסיבסוד. היום המצב שונה, ולכן אני מאמין שהוא לא יכול להימשך. המקרה של הדודה שלי הוא אולי טיפוסי לאלו שיש להם 3-4 דירות. דירה ראשונה הם קיבלו בסיבסוד (בתכל"ס הם קיבלו בחינם). דירה שנייה הם קנו, אבל אז המחירים היו הרבה יותר זולים. אז נגיד שהם שילמו משהו בסביבות ה-800 אלף - שזה היה אז בערך 100 אלף דולר. דירה שלישית בטח עלתה פחות בגלל שהיא בחאי-נאן (אם כי מאז המחירים באי עלו בצורה מפחידה). את הדירה האחרונה הם קנו לא מזמן אז אני בספק אם הם קנו אותה במזומן. לא שאלתי אותם. נכון, גם 100-200 אלף דולר זה סכום אגדי בשביל רוב הסינים, אבל בשביל שני מבוגרים שעבדו בתפקיד ניהולי בפטרוצ'ינה, זה סכום סביר שאפשר לגרד. הסינים מאוד חסכנים. רמת החיים שלהם נמוכה משמעותית ממה שמקובל במערב - במיוחד של הדור היותר מבוגר. אז הם הצליחו לחסוך לדירה. היום המחירים לדעתי גבוהים מדי, גם בשביל המעמד הבינוני-גבוה.‬ הי סטן,
נתחיל מהחכירה, גם בארץ זה אותו מצב לא? חוכרים לכמה עשרות שנים, ואז מחדשים. בארץ כמו בסין, הונג-קונג ומדינות רבות אחרות, אי אפשר לקנות קרקע אלא רק לחכור אותה.

דירה בבייג'ין עולה היום אולי 2-3 מליון יואן – שזה פחות מחצי מליון דולר. אבל אתה צודק שמדובר בסכום גבוה. אני בספק אם היום אנשים קונים 100% במזומן. אבל המחירים היו משמעותית זולים יותר עד לפני 3 שנים. לפני חמש שנים דירות עלו אולי 500-800 אלף יואן, וזה סכום שהרבה סינים יכולים לגרד. הסינים הם מאוד משפחתיים, אז בד"כ המשפחה עוזרת – הורים, סבים וכו'. כמו כן, כמו שכתבתי בעבר, עד לפני מספר שנים הרבה מקומות עבודה סיבסדו את הדירות. הדירה של ההורים של אשתי עלתה משהו בסביבות ה-200 אלף אם אני זוכר נכון (היא עלתה יותר, אבל הם החליפו אותה בדירה שהעבודה נתנה להם בעבר, ואז הוסיפו בערך 200 אלף). וזאת דירה של 120 מ"ר שהשוווי שלה (לפי הבועה היום) הוא 3 מליון. כלומר, עד לפני מספר שנים זה לא היה מאוד קשה להשיג דירה. גם בגלל שהמחירים היו נמוכים יותר, וגם בגלל שהרבה אנשים קנו בסיבסוד. היום המצב שונה, ולכן אני מאמין שהוא לא יכול להימשך.

המקרה של הדודה שלי הוא אולי טיפוסי לאלו שיש להם 3-4 דירות. דירה ראשונה הם קיבלו בסיבסוד (בתכל"ס הם קיבלו בחינם). דירה שנייה הם קנו, אבל אז המחירים היו הרבה יותר זולים. אז נגיד שהם שילמו משהו בסביבות ה-800 אלף – שזה היה אז בערך 100 אלף דולר. דירה שלישית בטח עלתה פחות בגלל שהיא בחאי-נאן (אם כי מאז המחירים באי עלו בצורה מפחידה). את הדירה האחרונה הם קנו לא מזמן אז אני בספק אם הם קנו אותה במזומן. לא שאלתי אותם.
נכון, גם 100-200 אלף דולר זה סכום אגדי בשביל רוב הסינים, אבל בשביל שני מבוגרים שעבדו בתפקיד ניהולי בפטרוצ'ינה, זה סכום סביר שאפשר לגרד. הסינים מאוד חסכנים. רמת החיים שלהם נמוכה משמעותית ממה שמקובל במערב – במיוחד של הדור היותר מבוגר. אז הם הצליחו לחסוך לדירה. היום המחירים לדעתי גבוהים מדי, גם בשביל המעמד הבינוני-גבוה.

]]> ‫מאת: סטן‬ http://www.lichyot.com/macro/%d7%91%d7%95%d7%a2%d7%aa-%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%91%d7%a1%d7%99%d7%9f/comment-page-1#comment-1567 ‫סטן‬ Sat, 10 Apr 2010 19:30:49 +0000 http://www.lichyot.com/?p=1819#comment-1567 ‫עדו, לפני כמה ימים יצא לי להעביר סופ"ש בייג'ינג (נסיעת עבודה) ומתוכו ביליתי כמה שעות בכפר האולימפי. בהחלט מקום מרשים ומקסים כאחד, ונראה כמקום בילוי אולטימטיבי למקומיים. (רק הייתי מוותר על מוכרי העפיפונים וצלמי "הפפרצ'י" הרבים מדי...). לא תארתי לעצמי שרק במרחק הליכה של כמה דקות מהמקום התוסס הזה, עומדות שכונות חצי נטושות. עדיין לא ברור לי, איך לאנשים בעלי מעמד ביניין בסין יש כסף לקנות דירה או אפילו כמה דירות ובמזומן. לפי חישוב גס אנו מדברים על כמה מאות אלפי דולרים אם לא על מילון דולר - סכום לא מבוטל בכל קנה מידה. גם מהדוגמא של הדודים שלך, ואתה אומר שהם לא מקרה נדיר, אז מאפה למשפחה סינית ממוצעת פלוס, יש מילון דולר במזומן? דבר נוסף שלמדתי במהלך הביקור, שבעצם הדירות הנרכשות הן לא בבעלות פרטית, אלא הן בחכירה ל 70 שנה ולא ברור מה יקרה בתום התקופה. האם לדעתך זה לא אמור להפריע למשקעים בנדל"ן, בכל זאת מדובר בממשלת סין, לך תדע... חופשה נעימה‬ עדו,
לפני כמה ימים יצא לי להעביר סופ"ש בייג'ינג (נסיעת עבודה) ומתוכו ביליתי כמה שעות בכפר האולימפי. בהחלט מקום מרשים ומקסים כאחד, ונראה כמקום בילוי אולטימטיבי למקומיים. (רק הייתי מוותר על מוכרי העפיפונים וצלמי "הפפרצ'י" הרבים מדי…). לא תארתי לעצמי שרק במרחק הליכה של כמה דקות מהמקום התוסס הזה, עומדות שכונות חצי נטושות.

עדיין לא ברור לי, איך לאנשים בעלי מעמד ביניין בסין יש כסף לקנות דירה או אפילו כמה דירות ובמזומן. לפי חישוב גס אנו מדברים על כמה מאות אלפי דולרים אם לא על מילון דולר – סכום לא מבוטל בכל קנה מידה. גם מהדוגמא של הדודים שלך, ואתה אומר שהם לא מקרה נדיר, אז מאפה למשפחה סינית ממוצעת פלוס, יש מילון דולר במזומן?

דבר נוסף שלמדתי במהלך הביקור, שבעצם הדירות הנרכשות הן לא בבעלות פרטית, אלא הן בחכירה ל 70 שנה ולא ברור מה יקרה בתום התקופה. האם לדעתך זה לא אמור להפריע למשקעים בנדל"ן, בכל זאת מדובר בממשלת סין, לך תדע…

חופשה נעימה

]]> ‫מאת: אלעד-וו‬ http://www.lichyot.com/macro/%d7%91%d7%95%d7%a2%d7%aa-%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%91%d7%a1%d7%99%d7%9f/comment-page-1#comment-1552 ‫אלעד-וו‬ Mon, 05 Apr 2010 23:30:02 +0000 http://www.lichyot.com/?p=1819#comment-1552 ‫תודה על המידע (ועל תיקון האיות :) )‬ תודה על המידע (ועל תיקון האיות :) )

]]> ‫מאת: דפני‬ http://www.lichyot.com/macro/%d7%91%d7%95%d7%a2%d7%aa-%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%91%d7%a1%d7%99%d7%9f/comment-page-1#comment-1520 ‫דפני‬ Fri, 02 Apr 2010 17:03:25 +0000 http://www.lichyot.com/?p=1819#comment-1520 ‫מנתוני הכתבה באמת לא כדאי להשכיר שם את הנכס ,לפי החישוב שלי הרווח על השכרה יוצא 1.2% ,ממש לא כדאי.‬ מנתוני הכתבה באמת לא כדאי להשכיר שם את הנכס ,לפי החישוב שלי הרווח על השכרה יוצא 1.2% ,ממש לא כדאי.

]]> ‫מאת: עדו מרוז‬ http://www.lichyot.com/macro/%d7%91%d7%95%d7%a2%d7%aa-%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%91%d7%a1%d7%99%d7%9f/comment-page-1#comment-1483 ‫עדו מרוז‬ Wed, 31 Mar 2010 02:11:05 +0000 http://www.lichyot.com/?p=1819#comment-1483 ‫יהונתן, אתה צודק. אם אני זוכר טוב האוכלוסיה בארץ צומחת בקצב של 1.5% בשנה או משהו כזה. בסין האוכלוסיה צומחת בקצב של 0.5% אבל זה עוד יורד כל שנה. תוך כ-15 שנה האוכלוסיה כאן צפויה להתחיל להצטמק. העניין הוא שבסין יש הגירה מאוד גדולה של כפריים לערים, ולכן יש הצדקה לבנייה מסיבית. לפי הסטטיסטיקה הממשלתית - רק 48% מהסינים גרים בערים. הצפי הוא שתוך 20 שנה יעבר 300-400 מליון סינים לגור בערים (כלומר 20 מליון בשנה - או 1.5% בשנה - כלומר בערך כמו הגידול בארץ), ועל זה הקבלנים בונים. לדעתי הצפי הזה מוגזם, וזאת בגלל שאני לא מאמין בסטטיסטיקה הממשלתית שאומרת שרוב האוכלוסיה כפרית. הם מחשיבים בסטטיסטיקה זו "כפרים" כמו מהרשומה שלי על הנדל"ן המסחרי - כלומר גם עיר עם 80 אלף תושבים נחשבת לכפר רק בגלל שלפני 20 שנה היא הייתה כפר. ישנם הרבה "כפרים" כאלו בסין. בנוסף לכך ישנה אוכלוסיה די גדולה של כפריים שכבר היגרה לערים אבל מסיבות אלו ואחרות לא נכללת בסטטיסטיקה כאוכלוסיה עירונית.‬ יהונתן, אתה צודק. אם אני זוכר טוב האוכלוסיה בארץ צומחת בקצב של 1.5% בשנה או משהו כזה. בסין האוכלוסיה צומחת בקצב של 0.5% אבל זה עוד יורד כל שנה. תוך כ-15 שנה האוכלוסיה כאן צפויה להתחיל להצטמק. העניין הוא שבסין יש הגירה מאוד גדולה של כפריים לערים, ולכן יש הצדקה לבנייה מסיבית. לפי הסטטיסטיקה הממשלתית – רק 48% מהסינים גרים בערים. הצפי הוא שתוך 20 שנה יעבר 300-400 מליון סינים לגור בערים (כלומר 20 מליון בשנה – או 1.5% בשנה – כלומר בערך כמו הגידול בארץ), ועל זה הקבלנים בונים.

לדעתי הצפי הזה מוגזם, וזאת בגלל שאני לא מאמין בסטטיסטיקה הממשלתית שאומרת שרוב האוכלוסיה כפרית. הם מחשיבים בסטטיסטיקה זו "כפרים" כמו מהרשומה שלי על הנדל"ן המסחרי – כלומר גם עיר עם 80 אלף תושבים נחשבת לכפר רק בגלל שלפני 20 שנה היא הייתה כפר. ישנם הרבה "כפרים" כאלו בסין. בנוסף לכך ישנה אוכלוסיה די גדולה של כפריים שכבר היגרה לערים אבל מסיבות אלו ואחרות לא נכללת בסטטיסטיקה כאוכלוסיה עירונית.

]]> ‫מאת: יהונתן‬ http://www.lichyot.com/macro/%d7%91%d7%95%d7%a2%d7%aa-%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%91%d7%a1%d7%99%d7%9f/comment-page-1#comment-1481 ‫יהונתן‬ Tue, 30 Mar 2010 23:12:32 +0000 http://www.lichyot.com/?p=1819#comment-1481 ‫ממה שאני מבין, אוכלוסיית סין התייצבה דמוגרפית פחות או יותר, כך שגם מהבחינה הזו לא צפוי גידול בביקוש. זה אגב שונה מאוד ממה שקורה בישראל, בפרט בשל הלחץ של אובמה שלא להרחיב התנחלויות, נוצרה מצוקת מגורים רצינית.‬ ממה שאני מבין, אוכלוסיית סין התייצבה דמוגרפית פחות או יותר, כך שגם מהבחינה הזו לא צפוי גידול בביקוש. זה אגב שונה מאוד ממה שקורה בישראל, בפרט בשל הלחץ של אובמה שלא להרחיב התנחלויות, נוצרה מצוקת מגורים רצינית.

]]> ‫מאת: עדו מרוז‬ http://www.lichyot.com/macro/%d7%91%d7%95%d7%a2%d7%aa-%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%91%d7%a1%d7%99%d7%9f/comment-page-1#comment-1476 ‫עדו מרוז‬ Tue, 30 Mar 2010 09:21:56 +0000 http://www.lichyot.com/?p=1819#comment-1476 ‫עמיחי, קשה לדעת מה יהיו גלי ההדף של פיצוץ הבועה. אני אכתוב את דעתי על הנושא מחר. קשה לי להאמין שההשפעה על סאונדוויל תהיה משמעותית. הנכסים שלה בסין יפגעו - זה בטוח, אבל אני חושב שהמצב של הונג-קונג הרבה יותר יציב מזה בסין. אלעד, השכירות ב WU DAO KOU גבוהה בגלל הביקוש הגדול מצד זרים. לדעתי האזור שלי הרבה יותר זול - והוא רק 20 דקות באופניים מ WUDAOKOU. אנחנו עומדים לחתום על חוזה שכירות על דירה של 120 מ"ר בקומה גבוהה, משופצת ומרוהטת לחלוטין תמורת 4,000 יואן. בחודשים האחרונים עניין הבועה הסינית הוזכר בכל כלי התקשורת - כולל CNBC. אנשים כמו פטריק צ'ואנק שהזכרתי למעלה, כמו גם אנדי שיה (Andy Xie) וכמובן ג'ים צ'אנוס (Jim Chanos) - כולם דיברו על כך רבות לאחרונה.‬ עמיחי, קשה לדעת מה יהיו גלי ההדף של פיצוץ הבועה. אני אכתוב את דעתי על הנושא מחר. קשה לי להאמין שההשפעה על סאונדוויל תהיה משמעותית. הנכסים שלה בסין יפגעו – זה בטוח, אבל אני חושב שהמצב של הונג-קונג הרבה יותר יציב מזה בסין.

אלעד, השכירות ב WU DAO KOU גבוהה בגלל הביקוש הגדול מצד זרים. לדעתי האזור שלי הרבה יותר זול – והוא רק 20 דקות באופניים מ WUDAOKOU. אנחנו עומדים לחתום על חוזה שכירות על דירה של 120 מ"ר בקומה גבוהה, משופצת ומרוהטת לחלוטין תמורת 4,000 יואן.
בחודשים האחרונים עניין הבועה הסינית הוזכר בכל כלי התקשורת – כולל CNBC. אנשים כמו פטריק צ'ואנק שהזכרתי למעלה, כמו גם אנדי שיה (Andy Xie) וכמובן ג'ים צ'אנוס (Jim Chanos) – כולם דיברו על כך רבות לאחרונה.

]]> ‫מאת: אלעד-וו‬ http://www.lichyot.com/macro/%d7%91%d7%95%d7%a2%d7%aa-%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%91%d7%a1%d7%99%d7%9f/comment-page-1#comment-1475 ‫אלעד-וו‬ Mon, 29 Mar 2010 17:13:14 +0000 http://www.lichyot.com/?p=1819#comment-1475 ‫מרתק! אני גר ב-WUDAUKO ומשלם די הרבה כסף על שכר דירה. שותף שלי לדירה, בחור סיני, בדיוק קנה דירה בצפון העיר, משהו רחוק נורא, ושילם עליה איזה 3 מליון יואן. המחירים מטורפים. אבל הוא ואישתו צריכים אותה כדי לגור בה. עכשיו אתה בא ואומר שתנופת הבניה והמחירים במופרכים הם לא רק בגלל שאנשים עוברים לעיר, או גם (ואולי בעיקר) כי סינים מנפחים בועת נדל"ן במהירות שיא? זה מדהים! אשמי לשמוע עוד בנושא. מישהו כתב על זה כבר במערב?‬ מרתק! אני גר ב-WUDAUKO ומשלם די הרבה כסף על שכר דירה. שותף שלי לדירה, בחור סיני, בדיוק קנה דירה בצפון העיר, משהו רחוק נורא, ושילם עליה איזה 3 מליון יואן. המחירים מטורפים. אבל הוא ואישתו צריכים אותה כדי לגור בה. עכשיו אתה בא ואומר שתנופת הבניה והמחירים במופרכים הם לא רק בגלל שאנשים עוברים לעיר, או גם (ואולי בעיקר) כי סינים מנפחים בועת נדל"ן במהירות שיא? זה מדהים!

אשמי לשמוע עוד בנושא. מישהו כתב על זה כבר במערב?

]]>