‫תגובות לפוסט: "בועת נדל"ן בסין – נדל"ן מסחרי"‬

‫מאת: עדו מרוז‬

‫עדו מרוז‬ — Fri, 02 Apr 2010 09:04:14 +0000

צודק לגבי באפט. אם אני זוכר נכון אז באחד המכתבים למשקיעים – אני חושב 20 שנה אחרי שהוא השתלט על ברקשיר, הוא גם אמר שלאורך 20 השנים האלו זהב הניב תשואה גבוה יותר מברקשיר. כמובן שזה היה בשיא של מחירי הזהב, ומאז הזהב שוב לא עלה במשך 20 שנה.
אני חושב שהממשלות הנפיקו יותר מדי חוב בשנים האחרונות – יש את מדינות PIIGS שישפיעו לרעה על האירו, אני גם לא חושב שהדולר או היואן במצב טוב. אבל הכי מפחיד אותי זה המצב ביפן. לדעתי היא תקרוס בטוח – זה רק שאלה של זמן. אם יפן תקרוס, זה יכול ליצור פניקה בשוק. עוד לא החלטתי סופית בעניין הזהב, אבל אני שוקל זאת.

‫מאת: א לוי‬

‫א לוי‬ — Fri, 02 Apr 2010 08:52:21 +0000

נעזוב רווחים מקריסת נדל"ן בסין – אתמול היה 1 באפריל
עדו, זהב? באפט לא אמר פעם שתושבי מאדים לא מבינים למה אנשים מזיזים זהב ממקום למקום ושומרים עליו 24 שעות? האם המטבעות בקריסה לדעתך?

‫מאת: עדו מרוז‬

‫עדו מרוז‬ — Fri, 02 Apr 2010 08:23:25 +0000

יכול להיות שלא הייתי ברור בעניין ה-80 שנה. דיברתי על משכורת של כפרי שבא לעבוד בעבודות פשוטות בעיר. השכר של האוכלוסיה העירונית גבוה יותר. מה שרציתי להגיד זה שכולם מדברים על הגירה מהכפרים לעיר, אבל כפרי לא יכול לקנות דירה של 120 מ"ר במחיר של 20,000 יואן למ"ר – שזה בגדול הדירות שבונים כאן. אם הבנייה הייתה באמת מיועדת למהגרים מהכפר, אז הדירות היו צריכות להיות הרבה יותר קטנות – ולא כל מני דופלקסים ווילות שבונים פה על ימין ועל שמאל. כל הקבלנים בונים לפלח העליון, ולכן יש פה קצת סטירה. הם מדברים על ביקוש שנובע מהגירה, אבל בונים לעשירים.

עוד משהו שצריך לדעת זה שבסין אין את האפשרות לתת את המפתחות של הדירה לבנקים כמו שנהוג בארה"ב. מה גם שרוב אלו שקנו פה דירות לא מאוד מינפו את עצמם. אני לא רואה פה מצב שאנשים יעזבו את הדירות שלהם בגלל שערך הדירה ירד. מה שכן, יש סיכוי שאלו שקנו 2 דירות או יותר ינסו לצאת מהשוק.

‫מאת: עדו מרוז‬

‫עדו מרוז‬ — Fri, 02 Apr 2010 08:13:15 +0000

ארן, עניתי כבר על עניין העיור ברשומה הקודמת. המומחים מדברים על מעבר של 300-400 מליון מהכפרים לערים ב 20-30 שנה הבאות. אני משוכנע שהמספר הזה מנופח וזאת בגלל שהסינים סופרים הרבה כפרים שהם בעצם ערים של עשרות אלפי תושבים, שכבר שנים אף אחד לא עוסק שם בחקלאות. אבל גם אם תהיה הגירה של 20 מליון סינים בשנה, זה לא מצדיק צמיחה בקצב הבנייה. בעשרים השנה האחרונות גם כן הייתה הגירה לא פחות קטנה, אבל בנוסף לכך הייתה צמיחה באוכלוסיה הסינית, ושיפור בדיור של האוכלוסיה העירונית – דבר שלא יחזור על עצמו ב-20 שנה הבאות. לכן קצב הצמיחה בבנייה צריך לרדת.

לכל שאר המגיבים, אני לא הלכתי כל כך רחוק כמוכם. אני יותר מנסה לחשוב איך לא להפסיד במפולת מאשר איך להרוויח ממנה. השוק הפיננסי בסין לא כל כך מפותח – אין כאן CDS MBS וכדומה. כל הסיכון של המשכנתאות נשאר בתוך הבנקים. אבל אני לא הייתי מאז לשרטט אותם בגלל שהם בבעלות ממשלתית ואין סיכוי שהם יפלו. אם כבר עדיף לשרטט את חברות המלט, הפלדה, הנדל"ן וכו' הסיניות. אבל, גם אז, אני לא רואה רווח היסטרי. נניח שאני אשרטט את חברות הנדל"ן הסיניות הכי ממונפות שאני יכול למצוא, אז אני ארוויח 100% במקרה הטוב, אבל זה יכול לקחת גם 5 או 6 שנים. בקיצור, לא כוס התה שלי.
בינתיים אני אנסה אולי להוריד קצת את הסיכון שלי מהנדל"ן הסיני (אם כי אין סיכוי שאני אמכור את סאונדוויל!). למעשה כבר הורדתי את הסיכון בצורה משמעותית. עד לפני שנה רוב ההשקעות שלי היו בחברות נדל"ן בהונג-קונג, ובשנה האחרונה העברתי 50% מהכסף לארה"ב (רדיו וכאלה).

אני מסכים עם אד שארה"ב תצא הכי טוב מהמשבר הזה. בטוח יותר טוב מאשר אירופה או סין. אם כי לא הייתי מספיד אף אחת משתי אלו. אם תהיה מפולת גדולה בסין, אני אשמח לקנות מניות כמו האנג-לונג (סימול 10) במחירי רצפה.

בעקבות המחקר שעשיתי בימים האחרונים, אני חושב אולי לקנות קצת זהב. אבל אני רק בשלבים ראשונים של בדיקה, ולא בטוח שאני אלך על זה.

‫מאת: לירון‬

‫לירון‬ — Thu, 01 Apr 2010 17:29:06 +0000

תראה, סתם נתתי דוגמא שדרך אחת להרוויח מהמשבר היא דרך CDS על אג"חים מגובי משכנתאות של בנקים סינים שידועים בנדבנות. אבל, הטענה שלי זה שיהיה קשה להניח שוק חופשי ואם הממשל הסיני יצטרך הוא יוכל לעשות שורה לא קטנה של צעדי יום הדין כמו להשתמש בנכסים שלו בכדי לקנות מניות בכורה בבנקים בעיתיים וכך לחזק את הונם. זה יכול לעשות בשילוב עם חוקים שלא היו עוברים באף מדינה אחרת כמו למשל להקשות את היכולת להתחמק מתשלום. לגבי ה80 שנה שציינת, אז זה נכון, אבל לפי עדו הקבלו מתחיל לבנות רק אחרי שהוא מכר את הדירות ולכן יש "פראיירים" שישלמו כמה שצריך ואז זה ה80 שנה, שמתייחס לרמת השכר הממוצעת, פחות משנה, כי האדם שרכש את הדירה כבר מחוייב להלוואה שאני משאר שהיא לא ל80 שנה.
אם אתה מתכוון לאפשרויות רווח מהמשבר בצורות אחרות אז יכול להיות שמה שאמרתי הוא לא רלוונטי.

לגבי זה שהכלכלה תסתבך זו באמת תהיה בעיה אבל השאלה אם זו בעיה שתפיל את המדינה או ש"רק" תוריד אותה למיתון של כמה שנים, ממנו תצא בעזרת הצמיחה המטורפת שלה. ואגב, אני בכלל לא בטוח שהעולם לא יעזור, ההיסטוריה מראה שכשיש אינטרסים יש עזרה, ובסין יש די והותר אינטרסים – החל מדמוקרטיזציה וזכויות אדם וכלה במשאבים ושימוש במשאבים

שיחות המאקרו האלה מתישות אותי, נראה לי שאלך לקרוא איזה 10K טוב

‫מאת: א לוי‬

‫א לוי‬ — Thu, 01 Apr 2010 16:51:26 +0000

אני מסכים עם אד שהסינים בניגוד לאמריקאים לא יוכלו להדפיס יואנים ולעצור את המפולת ללא סיוע מבחוץ (אגב גם ארה"ב קיבלה סיוע מסין ויפן ברכישת כל האג"ח בהיקף 700B אאל"ט רק בסין). לא נראה לי שמדינות יקנו אג"ח סיני כדי לתמוך אם תתפתח בעית נדל"ן בסין – זו אמנם מעצמה אך לא נראה לי שיקחו סיכון של חדלות הפירעון של האג"חים – אולי אני טועה אך להערכתי תשואות כאילו מגוחכות מדגימות בועה בקנה מידה גדול.
לגבי הנושא של השארת הדיירים ומניעת חילוט הדירות – לדעתי לא יכול לעזור אם צריך 80 שנות עבודה כדי להחזיר את המשכנתא כמו בדוגמא של עדו…
מניות בכורה בבנקים סיניים? מה זה יעזור לכלכלה? זה ידלל את המניות ויתן לממשל נתח מהבנקים אך אם אתה מסתכל על מה שקרה בארה"ב מניות בכורה שהממשל קיבל במהלך המשבר לא שוות 700B או 1.5T – כמה שהושקע בתוכנית החילוץ
אגב המילה לשרטט זו המצאה עולזת של מישהו בעבודה שלי:)

‫מאת: לירון‬

‫לירון‬ — Thu, 01 Apr 2010 15:30:46 +0000

מה עם למכור דולרים ולהשתמש ביתרה בשביל לקנות preferds בבנקים?

‫מאת: ed‬

‫ed‬ — Thu, 01 Apr 2010 14:05:32 +0000

אני לא חושב שהסינים יכולים להשתמש בנכסים הדולריים שלהם כדי לארגן חילוץ. מה בדיוק הם יעשו עם הדולרים – יקנו נדל"ן? אי אפשר להשתמש ברזרבות מט"ח כדי לרכוש נכסים בתוך סין, צריך יואנים. והסינים, בניגוד לאמריקאים, לא יכולים להדפיס כסף עד אינסוף כי כל האינפלציה תישאר בסין ותהרוס את הכלכלה שלה. נדמה לי שהסינים די נדפקו, אלא אם פתאום תהיה נהירה המונית מהכפרים לערים וקצב הבניה יואט מאוד. ההרגשה שלי היא שבסופו של דבר בעוד 5 שנים ארה"ב תהיה במצב טוב בהרבה מסין ומדינות אירופה, אבל נחיה ונראה.

‫מאת: לירון‬

‫לירון‬ — Thu, 01 Apr 2010 13:14:49 +0000

אני חושב שיש עוד אפשרויות, למשל למכור נכסים אחרים כדי לממן תוכנית חילוץ (800 מיליארד דולר של אגרות חוב אמריקאיות?). תשלב את זה עם הורדה מלאכותית של היואן כל שעבור כל דולר יהיה אפשר לקבל יותר יואן.
אפשרות אחרת היא לחוקק חוקים שמקשים על בעלי חוב להשתמט ממנו (כלומר, אם החוב הוא על 100$ ושווי הנכס הוא 70$ אז אתה לא תוכל פשוט לעזוב את הנכס בדומה למה שהיה בארה"ב.
הייתי נזהר מלהניח הנחות כאלו ואחרות על התנהגות מדינה שמודיעה לך כמה ילדים מותר לך לעשות.
ומעבר לכל זה, נגיד והיית מוצא דרך לשרטט, מתי אתה לוקח את הרווח? אחרי 50%? 100%? 500%? אבל זו כנראה בעיה בכל ספקולציה

‫מאת: א לוי‬

‫א לוי‬ — Thu, 01 Apr 2010 12:52:29 +0000

לגבי האפשרות של תמיכת הממשל – נראה לי שזה גדול עליו כמו שהמשבר בארה"ב גדול עליה, נדל"ן הוא אחד הנכסים הכי יקרים של מדינה אם לא היקר ביותר ולכן כשהוא יורד בחדות – אין במה לאזן אותו – רק עם הרווח העתידי כנראה – ממשכנים את העתיד כדי לפתור בעיות בהווה