לחיות אבל אחרת

הגן האולימפי - צ'ונג צ'ינג

שנת 2011 הייתה השנה בה התפוצצה הבועה הסינית, ושנת 2012 התחילה עוד יותר רע. הנתונים מהשבועיים הראשונים של 2012 אינם טובים, אבל אני לא רוצה להגיע למסקנות חפוזות כיוון שראש השנה הסיני נחגג השנה מוקדם, ולכן הנתונים של ינואר לא משקפים בהכרח את מה שיקרה בהמשך השנה.

מה שבטוח זה ש-2011 החלה מאוד חזק אבל החל מיולי-אוגוסט החלה התדרדרות שהלכה והחריפה לאורך השנה. למשל, בבייג'ינג הייתה ירידה של כ-12% במספר הדירות שנמכרו ב-2011 לעומת 2010. זה לא הפריע לקבלנים להגדיל ב-10% את ההשקעות בנדל"ן. מה שאומר שהלחץ על מחירי הדירות הולך להחמיר בשנים הקרובות.
נתונים דומים ניתן לראות גם בערים אחרות – גם ערי-TIER 1 וגם TIER 2. סך הכל מ-70 ערים שנבדקו בדצמבר – ב-70% נרשמה ירידה במחירי הדירות.

במקום להלאות אותכם בפרטים על כל עיר ועיר ועל המצב הקשה של שוק הנדל"ן בסין, אני אביא סיפור שמראה יפה את הלך הרוחות בסין שאחרי פיצוץ הבועה.

הסיפור מתרחש באחת הערים הגדולות בסין – צ'ונג צ'ינג (Chong Qing). עיר זאת היא אחת מ-40+ הערים בהן החלו לפני מספר חודשים להגביל את מספר הדירות שמותר לכל תושב לקנות. לפי הכתבה, זוג נשוי שברשותו כבר דירה אחת בעיר, רצה לקנות דירה נוספת. לפי חוקי העיר, על קנייה של דירה שנייה, הזוג אינו רשאי לקחת משכנתה בשווי הגבוה מ-40% מערך הנכס. אולם כשהם ביקרו באולם התצוגה של "הגן האולימפי" (פרויקט מגורים בעיר), איש המכירות אמר להם שאין שום בעיה לקבל משכנתה גבוהה יותר. כל מה שהם צריכים זאת תעודת גירושין מזויפת, ואת את זה ניתן לסדר להם כאן. הזוג החליט לקנות את אחת הדירות בפרויקט – דופלקס בגודל של 107 מ"ר ובמחיר של יותר מ-10,000 יואן למ"ר.

בהמשך השיחה עם הזוג, גילה נציג המכירות כי הזוג בכלל אינו מתושבי העיר, ועל כן בכלל אסור להם לקנות נכסים בעיר (לפי התקנות החדשות מלפני כחצי שנה). אבל גם מכשול זה לא ימנע מהקבלנים למכור – אין בעיה, אמר נציג החברה, נסדר לכם פה אישור מזויף שאתם משלמים מסים בעיר (ואז מותר להם לקנות נכסים). בקיצור הקבלן מוכן לזייף להם שלושה מסמכים – תעודת גירושין, תעודת רווקות ואישור תשלום מס.

למחרת חזר הזוג למשרד המכירות וגילה לתדהמתו שבכניסה למשרד אנשי המכירות מוכרים את אותן הדירות במחיר של 7,500 יואן למ"ר! הזוג הנדהם שאל את איש המכירות לפשר פער המחירים. איש המכירות הלך להתייעץ עם הבוס שלו, חזר לזוג ואמר – אין בעיה, אתם יכולים לשלם רק 6,700 למ"ר, אבל על זה אתם צריכים להוסיף 80 אלף יואן של-"דמי פרוטקציה" שיש לקבלן מול הבנק (כלומר, לפי דעתי, משתמע מכך שהבנק מודע לכך שהמסמכים מזויפים אבל בגלל הקשרים שלו מול הקבלן, הם יאשרו את הבקשה). ככה שאחרי "דמי הפרוטקציה" המחיר יעמוד על קצת יותר מ-7,000 יואן למ"ר.

מספר מסקנות

כמו רוב משקיעי הערך, הדבר הראשון שעשיתי אחרי קריאת כתבה זו זה לבדוק האם הקבלן זאת חברה ציבורית – ואכן מצאתי שהחברה נסחרת בהונג-קונג (סימול 1918). היה לי ברור שהמניה הולכת לפול אחרי כתבה שכזו, אבל להפתעתי זה לא קרה. בכל מדינה מתוקנת מדובר בעבירות חמורות מאוד – זיוף מסמכים. גם די ברור מהכתבה שהזיוף נעשה ללקוחות נוספים ובתוך אולם התצוגה של החברה, ככה שסביר להניח שהחלונות הגבוהים בחברה מעורבים בעניין. קשה לי להאמין שהרשויות הסיניות לא יפעלו כנגד החברה, אבל אני לא מבין הרבה בחוקים הסינים, אז אולי לא מדובר בעבירה חמורה.

לא רק שמחיר המניה לא ירד, לא הייתה גם שום התייחסות לכתבה מצד החברה. בד"כ נהוג להגיב על כתבות שכאלו בצורה רשמית בפרסום באתר הבורסה. דבר שמראה הרבה על רמת השקיפות של החברות הסיניות.

בכל הקשור למצב הנדל"ן בסין, ניתן להסיק עוד מספר מסקנות.

ראשית, עצם העובדה שהקבלן מוכן להסתכן ולזייף מסמכים מראה עד כמה הוא לחוץ למכור נכסים. בנוסף, המהירות בה הוא חתך את מחיר הדירה (ב-25% מהמחיר המקורי) מראה גם עד כמה הקבלנים נואשים.

שנית, שימו לב שמדובר בצ'ונג-צ'ינג שהיא עיר TIER 2. אחת הטענות העיקריות של אלו שטענו שבסין אין בועת נדל"ן הייתה שגם אם יש בועה היא קיימת רק בשנחאי ובבייג'ינג. אבל הנה גם בצ'ונג צ'ינג הרחוקה הקבלנים חותכים מחירים בצורה חדה ביותר (ועדיין לא מצליחים להיפטר ממלאי הדירות). הורדות מחירים חדות מתרחשות היום בכל סין ובכך נשמטת אחת הטענות המרכזיות של חסידי התאוריה שבסין לא קיימת בועת נדל"ן.

שלישית, שימו לב שהזוג היה זקוק למשכנתה בשביל לקנות דירה, וזאת בניגוד לטענות כי הסינים קונים דירות במזומן ולכן לא תהיה בעיית אשראי במדינה. שימו לב גם שהקבלן פתח בית-חרושת לזיופים באולם התצוגה שלו – מה שמראה שבני הזוג הם לא היחידים שזקוקים למשכנתה.

רביעית, מעיון מהיר בדוח הכספי של החברה עולה כי הבנייה בפרויקט המדובר תסתיים ב-2014. זה משהו שמאוד חשוב להבין כשמדברים על הנדל"ן הסיני – רוב הדירות נמכרות לפני סיום הבנייה. לכל עיר יש חוקים משלה בנושא – בחלקן מותר להתחיל לשווק דירות רק אחרי שהשלד מוכן ובחלקן השיווק מתחיל עוד לפני החפירה באדמה. אבל רוב רובן של הדירות נמכרות לפני סיום הבנייה. כאשר הקבלנים תלויים מאוד בכסף שהם מקבלים מהקונים בשביל לסיים את הבנייה. שיטת עבודה זו תגרום להרבה בעיות בעתיד הקרוב.

בעיה אחת שכבר החלה היא הפער בין מחירים של דירות שמשווקות היום לעומת אלו ששווקו לפני מספר חודשים. חלק מהפרויקטים האלו ממש גדולים – אלפי דירות ולפעמים אף עשרות אלפי דירות שמשווקות בשלבים – לפעמים על פני מספר שנים (הגן-האולימפי, למשל, כולל כ-2 מליון מ"ר של שטח בנוי). הקבלנים משחררים כל כמה חודשים כמה מאות דירות. בעבר זאת לא הייתה בעיה כי כל פעם שהם שחררו דירות חדשות הם העלו את המחירים, אבל היום בגלל המצב הקשה של שוק הנדל"ן, הקבלנים נאלצים להוריד מחירים. ככה נוצר מצב שאדם שקנה דירה לפני נגיד שלושה חודשים פתאום גילה שהיום אותה הדירה משווקת ב-20% או 30% פחות מהדירה שלו, וזה עוד לפני שהדירה נבנתה בכלל.

הסינים, שכמו הישראלים, ממש לא אוהבים לצאת פריירים, תובעים מהקבלנים לקבל החזר על פער זה במחיר. בכמה מקומות אפילו נערכו הפגנות מחוץ למשרדי המכירות של הקבלנים והושחת רכוש. כל אלו מכניסים את הקבלנים לפינה מאוד קשה – מצד אחד הם חייבים להוריד מחירים אחרת הם לא מצליחים למכור, אבל ברגע שהם מורידים מחירים, הם צריכים להתמודד עם רוכשי העבר הזועמים.

בעיה נוספת שהולכת לצוץ בקרוב לפי דעתי היא עיכוב ארוך בפרויקטים רבים. מה שקורה זה שסינים רבים משלמים חלק נכבד מסכום הדירה (והרבה פעמים את כל הסכום) עם חתימת החוזה וזמן רב לפני שהבנייה מסתיימת. מה שקורה היום זה שהקבלנים לא מצליחים לשווק דירות רבות, ולכן יהיה להם קשה לסיים את הפרויקטים. נגיד למשל שקבלן משווק פרויקט של 1000 דירות והוא מצליח למכור רק 200 ושחלק גדול מאלו שקנו את הדירות שילם את כל הסכום. אבל בגלל שהקבלן לא הצליח לשווק את כל הדירות, אין לו מספיק כסף לסיים את הפרויקט. זה יגרום לעיכובים ארוכים ולכעס גדול מצד אלו ששילמו את כל סכום הקנייה. בנוסף, יש סיכוי גדול שנתחיל לראות פשיטות רגל של קבלנים ואז הקונים יישארו גם בלי הכסף וגם בלי הדירה.

חזרה לאי חאי-נאן

כתבתי כאן כבר בעבר על הנדל"ן בחאי-נאן (אי בדרום סין עם שטח קצת יותר גדול מישראל ו-8 מליון תושבים). כתבה שקראתי לאחרונה דיברה על כך שלפי קצב רכישות הבתים באי, מלאי הדירות אצל הקבלנים מספיק לכ-10 שנים!

מה שמעניין בחאי-נאן זה שרק בשתי הערים הגדולות באי (שהן – חאי-קואו ו סאן-יה) ישנה מגבלה על רכישת דירות. בכל שאר האי (שמן הסתם כולל לפחות עשרות ערים ועיירות ועוד הרבה כפרים) אין מגבלה. טענה שאני שומע הרבה בסין היא שברגע שהמגבלות על רכישת הדירות תגענה לסיומן, הסינים יחזרו לקנות נדל"ן. תמיד טענתי שזה לא ייקרה, כי ברגע שבועה מתפוצצת, אי אפשר להחזיר את הגלגל אחורה. מה שקורה בחאי-נאן מוכיח זאת.

היינו מצפים שאם ישנה הגבלה על רכישת דירות בשתי הערים הגדולות באי, אז ערים אחרות באי בהן אין מגבלה תרווחנה מכך, ובהן תהיה פריחה בשוק הנדל"ן, אבל זה לא קורה והחולשה פזורה על פני כל האי.

חאי-נאן זאת הפלורידה של הבועה הסינית – רק שהיקף הבעיה שם גדול יותר מאשר היה בפלורידה. בדיוק כמו שהיקף בועת הנדל"ן הסינית גדול בהרבה מאשר היה בארה"ב.