מדוע אני עדיין אוהב את סטיוארט ווולס-פארגו?

בגלל הרוח הגבית

תודה ל-"Calculated RISK“  – הבלוג הכי טוב למאקרו-כלכלה בארה"ב.

פורסם בקטגוריה כלכלה. אפשר להגיע לכאן עם קישור ישיר.

22 תגובות על מדוע אני עדיין אוהב את סטיוארט ווולס-פארגו?

  1. מאת ארן‏:

    מצטער לא הבנתי.

    מה שראיתי זה שתי בתים פרטיים מאד מאד מושקעים. כנראה באיזור ביקוש גבוה. שיושבים על חלקה גדולה.

    בסן פרנסיסקו מחירי הבתים המשיכו להיות מטורפים גם בשיא הירידות, ולהרבה בתים היה מלחמת מחירים. (יש לי זוג חברים שניסו לקנות דירה במשך כשנה שם).

    מה שאני יודע שאני קיבלתי את ההערכה של כמה הבית שלי שווה לצרכי תשלום מס. ושנה שניה שהערך שלו יורד.

  2. מאת עדו מרוז‏:

    הסרטון מדבר על סן-דייגו ולא סן-פרנסיסקו.

    אולי שני הלינקים הבאים יעזור לך להבין:
    ירידה משמעותית בנדל"ן מעוקל ושורט-סל

    מכירות נדל"ן בסקרמנטו

    אני דיברתי עם קרובים שלי בסן-חוזה, לוס-גאטוס ולוס-אנג'לס וכלום אמרו שמחירי הנדל"ן עלו די יפה מאז השפל. במקומות שסבלו ממש קשות – כמו פיניקס – המצב השתפר בצורה מאוד משמעותית. אבל הסיפור הגדול הוא ירידה חדה בעיקולי בתים ושפל של כל הזמנים במלאי הבתים – שני אלו ידאגו לכך שהנדל"ן בארה"ב הולך לעשות לא רע בשנים הקרובות.

    דרך אגב, אני הופתעתי כמה הנדל"ן בארה"ב זול – אפילו במקומות יקרים כמו לוס-גאטוס. אם משווים את המחירים עם ישראל או סין (שלא לדבר על הונג-קונג), המחירים בארה"ב ממש זולים. בית יפה בסן-חוזה עולה 700 אלף דולר??? הדירה המצחיקה שאני שוכר בבייג'ינג עולה בערך מיליון (פה כמובן יש בועה ענקית, אבל עדיין – 700 אלף לבית יפה בלב עמק הסיליקון??).

  3. מאת עדו מרוז‏:

    במחיר של וילה בסן-חוזה אפשר לקנות את הקוטג' הזה.

    אז או שבישראל יש בועה מאוד גדולה או שבארה"ב ממש זול (לדעתי זה שילוב של השניים).

  4. מאת איתי‏:

    עדו, אתה חושב שיש בועה בישראל? אין ספק שיש ביקוש לנדל"ן בארץ וההיצע הוא נמוך… אבל עדיין, מחירים הזויים, לא? לדעתי כאשר הריבית תעלה, אז המצב ישתנה משמעותית.

  5. מאת ברק‏:

    השאלה מבחינתי כרגע היא האם הפד יוריד בזמן את הרגל מהגז לפני שתיווצר בועה חדשה באיזורים מסוימים. אני חושש שההתעקשות של הפד על הורדת אחוז האבטלה כתנאי להעלאת ריבית בשילוב עם העובדה שמחירי בתים לא נכנסים לחישוב האינפלציה עלולה לגרום לחזרה על הדינמיקה של המשבר הקודם.

  6. מאת iota‏:

    בית בשכונה מעולה באטלנטה ב 250 אלף דולר (טירה – לא בית) במחיר של דירת חדר בתחנה המרכזית בדרום תא. וזה אחרי עליית מחירים באיזור
    http://www.redfin.com/GA/Alpharetta/12160-Spring-Place-Ln-30004/home/24559857?utm_source=myredfin&utm_medium=email&utm_campaign=instant24_listings_update&utm_content=address

  7. מאת עדו מרוז‏:

    לדעתי, המחירים של הנדל"ן בארץ יקרים. תמיד תהיינה בועות, ואי אפשר להאשים את הפד בכולן.
    ארה"ב היום רחוקה מאוד מבועת נדל"ן, ואני די בטוח שבעשור-שניים הבאים לא נראה שידור חוזר של מה שקרה ב-2006-2008. השחקנים הגרועים יצאו מהשוק, החברות ששרדו תיקנו את דרכיהן והרגולציה יותר נוקשה.

    תהיה בועה חדשה – זה חלק מהמשחק בקפיטליזם, אבל אני בספק אם הנדל"ן בארה"ב יהיה בועתי בשנים הקרובות. למעשה די בטוח שיש היום בועה אחרת – אולי הזהב, אולי האג"ח – אני לא באמת יודע.
    שוק הנדל"ן נחבט כל כך קשות שמכאן הכיוון הוא רק למעלה, וזה לא רעיון רע להשקיע עם רוח גבית (כמובן שהמניות עצמן צריכות להיות זולות, אבל רוח גבית זה פלוס).

  8. מאת ברק‏:

    בגלל זה ציינתי איזורים מסוימים. בועת הנדל"ן הקודמת התרכזה במספר שווקים עיקריים, וגם כרגע יש הבדלים עצומים בין שווקים שבהם מחירי הדירות כבר קרובים או גבוהים לאלו שהיו לפני המשבר לשווקים שבהם ההתאוששות רק בחיתוליה. הבדל נוסף נוצר בגלל החוקים של מדינות בקשר לטיפול בלווים חדלי פירעון. המדינות שבהן לא נדרש הליך משפטי לצורך פינוי הצליחו כבר להיפטר מחלק גדול מהמלאי של בתים בעיקול שבידי הבנקים וזה תורם לירידה באחוז ה"מכירות מצוקה" (distressed sales) מתוך הסה"כ של הבתים למכירה וזה תורם לעליית מחירים. לעומת זאת יש מדינות כמו ניו יורק שלווה יכול להמשיך לחיות בבית שלו שנים למרות שהפסיק לשלם משכנתא.
    אני מסכים שהדינמיקה שיוצרת בועה אינה בהכרח פרי יצירתו של הפד, אבל הפד אחראי במידה רבה לגודל של הבועה ולטיפול הלוקה בה.
    מה שבטוח, אפילו אם תתפתח בועה חדשה, מדובר במספר שנים שבהן תהיה התאוששות בשוק הנדל"ן בארה"ב.

  9. מאת עדו מרוז‏:

    ברק, אני מסכים איתך.
    עוד משהו – צריך להבדיל בין מחירים גבוהים לבין מחירים יקרים. ישנם מקומות שמחירי הנדל"ן בהם תמיד יהיו גבוהים, אבל לא בהכרח יקרים.
    זאת הייתה הטעות הגדולה שלי כשחשבתי ב-2003 שמחירי הנדל"ן בהונג-קונג היו גבוהים מדי. זה היה השפל בנדל"ן, אבל אני לא הצלחתי לראות את זה. הסיבה לכך הייתה שהשוותי עם המחירים בארץ, והונג-קונג נראתה מאוד יקרה. אני בדיוק קניתי אז קוטג' באזור מודיעין ב-180 אלף דולר, והדירה שבה גרתי בהונג-קונג עלתה קצת יותר מ-4 מליון הונג-קונג דולר (בערך 2 מליון ש"ח). למרות שהבנתי שהנדל"ן בארץ בשפל, וזה זמן טוב לקנות, לא ראיתי את השפל בהונג-קונג. אז זה נראה לי המון לשלם 2 מליון ש"ח לדירה של 130 מ"ר.

    הטעות שלי הייתה שלא הסתכלתי על תשואת השכירות, וזה היה ממש שיעור טוב. שילמתי (בעצם, קומברס שילמה) 33 אלף הונג-קונג דולר בחודש שכירות, מה שאומר שהתשואה על הנכס הייתה ממש יפה. היום אני מבין את זה, אבל אז לא הבנתי שצריך להסתכל על התשואה על הנכס ושזה המדד הכי טוב לדעת האם יש בועה או לא. התשואות בהונג-קונג היו גבוהות מ-8%, וזה היה סימן ממש טוב שהנדל"ן בשפל. מאז, הדירה בה גרתי עלתה בערך פי 3 – אולי אפילו פי 4 (אני כבר לא ממש עוקב אחרי הנדל"ן בהונג-קונג).

    בארץ, לפי מה שאני יודע, התשואה עומדת על בערך 4% – אולי קצת פחות – מה שאומר שהמחירים גבוהים מדי. בבייג'ינג התשואות נמוכות מ-2%. למעשה הן יותר קרובות ל-1%, מה שאומר שהנדל"ן כאן (בבייג'ינג) בדרך לצניחה חופשית. בארה"ב קשה לי להאמין שישנם הרבה מקומות עם תשואה נמוכה מ-5%, אבל אולי אני טועה. מי שמכיר יותר טוב את השוק שם יכול לתקן אם אני טועה.
    ממה שאני ראיתי בביקור הקצר שלי שם, המחירים ממש לא יקרים. ערים כמו ניו-יורק או לונדון או הונג-קונג תמיד תראנה לנו יקרות, כי המחירים שם גבוהים, אבל יש שם אוכלוסיה גדולה של עשירים שיכולים להרשות לעצמם לשלם כמה מליוני דולרים על דירה (או לחלופין, כמה אלפי דולרים טובים בחודש לשכירות), ולכן הנדל"ן שם לא בהכרח יקר.

    אני מוכן להמר שהנדל"ן בארה"ב כבר הגיע לתחתית ומכאן נראה עלייה די יפה במשך שנים די רבות (אולי עשור. אולי יותר). כל הדרך למעלה יהיו הרבה אנשים שיגידו ששוב יש בועה. הטעות הכי גדולה היא להילחם את המלחמה הקודמת. יש זמן להיות שורי, ויש זמן להיות דובי. במה שנוגע בנדל"ן בארה"ב, עכשיו הגיע תורם של השוורים.

  10. מאת ברק‏:

    אי אפשר לנתק את התשואה על הנכס מהריבית במשק. כך שיקר או זול במונחי תשואת שכירות תמיד צריך לבוא עם השוואה לריביות הקיימות. מכיוון שהריביות בארה"ב מעוותות כרגע חזק כלפי מטה קשה קצת לנבא איך יתנהג שוק הנדל"ן כאשר תהיה נורמליזציה של הריבית. מצד שני, נורמליזציה כזו תבוא רק עם מצב כלכלי טוב יותר כך שסביר להניח שיהיה גם ביקוש חזק יותר לבתים שיאזן את העלות הגדלה של תשלומי המשכנתא. מה שאני בטוח בו לחלוטין הוא שריבית ריאלית שלילית לאורך זמן מעודדת בועות וספקולציה ולרוב העולם המפותח יש ריבית כזו כבר 4 שנים.

  11. מאת עמיחי‏:

    התשואה על הנכס שבו אני מתגורר היא בערך 2% (5000 לחודש על נכס של 3 מיליון וצפונה) יכול להיות שאני משלם מעט מידי אבל בכל מקרה חצי מחיר אני בטח לא משלם.

  12. מאת עדו מרוז‏:

    ברק, הקשר שבין הריבית נראה לי יותר כמו תירוץ של אלו שרוצים להצדיק את הבועה. אני לא רואה שום קשר.
    בסין, לפחות עד ללפני שנה, יכולת לקבל 6% ריבית בבנק, והנדל"ן נתן תשואה של בערך 1%.
    בארה"ב הריבית נמוכה, ועד לא מזמן יכולת לקנות נכס עם תשואה של 10%.
    אני לא רואה שום קשר.

    כשקונים נכס חושבים על התשואה שלו לאורך כל אורך החיים שלו ולא רק על התשואה היחסית בשנה הקרובה. אם מה שכתבת היה נכון, אז הדאו-ג'ונס היה נסחר היום באזור ה-30 אלף, וולס פארגו הייתה מעל ל-100$ למניה וגולדמן זאקס הייתה איפה שהוא באזור ה-600 דולר.

  13. מאת עדו מרוז‏:

    בעצם, יש קשר בין הריבית לבין מחירי הדירות, כי רבים מהקונים אינם משקיעים וכיוון שהם נעזרים במשכנתה, הריבית היא כן פאקטור. למרות, שכמו שהראתי בדוגמאות למעלה, הקשר אינו חזק כמו שרבים חושבים.

  14. מאת רועי‏:

    אם מדברים על נדלן בהונג קונג, סאונדוויל יצאה עם הדוחות ל2012. מאוד מרשים, וזה לפני שהם פותחים את הפלזה השנייה השנה. אימפרייה בהתהוות…

  15. מאת עדו מרוז‏:

    תאמין או לא, אבל אפילו עוד לא קראתי את הדוח השנתי של סטיוארט, אז סאונדוויל תחכה שבוע-שבועיים.
    סאונדוויל היא חברה מדהימה, כבר עלתה פי 10 מהמחיר שהתחלתי לקנות לפני 6-7 שנים.

  16. מאת עדו מרוז‏:

    ומה שמדהים שהערך של סאונדוויל היה ברור כבר אז (ב-2006). לפעמים שוק המניות זה ממש לאסוף כסף מהריצפה. איך אפשר שלא לאהוב את העבודה הזאת?

  17. מאת רועי‏:

    באמת תודה רבה על המציאה הזאת, אני עדיין מחזיק.

  18. מאת עדו מרוז‏:

    הנה עוד נתון שמאושש את העובדה שהנדל"ן יוצא מהשפל – מכירות בתים בפברואר בדרום-קליפוריה הכי חזקים לחודש זה מאז 2007.

  19. מאת עדו מרוז‏:

    הערכה שמחירי הדירות עלו ב-8% בינואר ביחס ליונאר 2012.
    ארן, יש לי הרגשה שההערכה הבאה של הבית שלך תהיה למעלה ולא למטה.

  20. מאת אוהד‏:

    מחירי הנדל"ן הם תמיד פונקציה ישירה של הריבית – תמיד.
    זה די פשוט יש הכנסה קבועה ואז הבנק נותן לך משכנתא לפי החזר של 25% בחודש מהשכר. אם הריבית נמוכה אתה יכול לקחת משכנתא גדולה יותר ואז המחיר עולה … ואז אנשים נשברים ורוצים להחזיר גם 30% מההכנסה שלהם כי הנדל"ן תמיד עולה ואז 35% וזה נעצר מתי שהוא ואז מגיעה הצניחה.
    אחרי צניחה חופשית הפד מדפיס כל חודש 85 מליארד וקונה אג"ח נדלן ובנוסף מחלק לבנקים.
    מי שחושב שהייתה כזאת נהירה לנדל"ן אם ריבית נורמלית, לא סביר אבל
    אם מה שעידו רושם שגם עם ריבית 6% אנשים קנו נדל"ן עם תשואה של 1% אז אולי… אבל זה באמת מצב בועתי שלא ראיתי בחיי.
    בכל מקרה הנדל"ן בארה"ב עדיין גבוה מאוד ביחס לנתונים הסטוריים ונתמך יפה ע"י הפד!!! אבל התוצאות יהיו אינפלציה מאוד גבוהה בעתיד הלא ממש רחוק ואז מי שקנה נכס לא צמוד מדד עם ריבית קבועה יקבל דירה כמעט בחינם.
    דרך אגב האינפלציה היא הגורם לעליית מחירי נדל"ן , כמות הכסף גדלה ויותר כסף רודף אחרי אותה כמות של דירות , זה מה הקורה שמורידים את הריבית או את הדרישות מהבנקים מקבלים אינפלציה מיידית שכרגע הולכת כולה לעליית מחירי נכסים (מניות + נדל"ן)
    נחיה ונראה , מלחמת המטבעות יוצרת בועות שונות ומשונות במקומות רחוקים מאוד מניו יורק , ברגע שיורידו את הרגל מהגז כל המערכת יכולה להתמוטט, זאת סכנה ממשית ואז… גם כדאי שיהיה נדל"ן ולא כסף בבנק.

  21. מאת רועי‏:

    לסטיוארט יש בלוג שרחוק אומנם באיכותו מCR ולפעמים קצת פוליטי אבל שווה קריאה.
    blog.stewart.com

סגור לתגובות.