לחיות אבל אחרת

בעוד העיניים של העולם נשואות למשבר החובות באירופה, אותי דווקא מדאיג החוב של סין (וגם של יפן).

לאחרונה קראתי את הספר This Time Is Different אשר מתאר את ההיסטוריה של משברי האשראי בכמה מאות השנים האחרונות.

קשה שלא לראות איך סין נופלת ממש יפה לתוך חלק מהסממנים אשר מופעים לפני משבר אשראי – הרבה כסף חם שנכנס למדינה בשנים האחרונות, עלייה חדה באשראי במדינה, שימור מלאכותי של שער מטבע נמוך וכמובן – עלייה מטורפת במחירי הנדל"ן. כך שבעוד העולם מודאג מהמשבר באירופה ובארה"ב, אותי סין מדאיגה יותר.

ארה"ב ואירופה

אי אפשר להכחיש שאירופה נמצאת בבעיה רצינית. פשיטת רגל יוונית היא כבר עובדה די מוגמרת, ויש חשש שיוון תדביק מדינות אחרות – למשל ע"י כך שבנקים אירופאים שחשופים לחובות יוונים יכנסו לבעיית נזילות ויעצימו את המשבר. לא בדקתי את הדוחות של הבנקים האירופאים, אז אין לי מושג מה הסיכוי להדבקות. על פניו החוב של יוון נראה קטן מדי בשביל לגרום למפולת גורפת של בנקים אירופאים, ומה שייקרה זה שכנראה הבנק האירופאי ידפיס כספים והממשלות יהנדסו פתרון בנוסך ה TARP האמריקאי.

הבעיה עם אירופה היא שהאיחוד מורכב מ-17 מדינות וכל החלטה צריכה לעבור אישור אצל כל אחת ואחת מהמדינות. ככה שעקרונית מדינה כמו סלובקיה יכולה להפיל תכנית הצלה לבנקים. למרות שקשה לדעת מה ייקרה, אני נוטה להאמין שהממשלות בסופו של דבר תעשנה את הדבר הנכון ולא תתנה לאף בנק ליפול.

אין כמעט ספק בכך שיוון במצב סופני. לעומת זאת המצב של שאר מדינות ה PIIGS נראה יותר טוב. לאיטליה יש את החוב הגדול מבין הארבע – כ 120% מהתל"ג, אבל הגירעון שלה עומד רק על 3% בשנה, והממשלה עושה מאמצים להוריד אותו עוד ולעבור לאיזון תקציבי. לספרד יש גירעון גדול בהרבה, אבל החוב שלה עומד רק על כ-60% מהתל"ג ככה שיש לה מספיק שנים לטפל בבעיה.

העתיד של אירופה תלוי בהתנהלות של הממשלות – האם הן תחתוכנה בהוצאות. בינתיים נראה שהממשלות מטפלות ברצינות בבעיות שלהן, ולכן אני מאמין שהמשבר לא יגלוש מעבר ליוון, אבל פוליטיקה זה דבר בלתי צפוי, ולכן קשה לדעת בוודאות מה ייקרה.

בארה"ב יש גירעון של כ-10% בשנה והחוב עומד על כ-100% מהתל"ג. גם כאן נראה שהפוליטיקאים רציניים בכוונות שלהם להפחית את הגירעון. כיום כשהקונגרס בידי הרפובליקאים סביר להניח שהכוונות תתורגמנה למעשים.

סך הכל אני מאמין שאירופה וארה"ב יטפלו בבעיות הפיננסיות שלהם ויורידו את הגירעונות. זה לא אומר שלא תהיה תקופה כלכלית קשה באירופה, ושלא יהיה מחיר לקיצוצים, אבל לפחות לפי איך שהדברים נראים היום, אני לא מאמין שבנוסף ליוון מדינות אחרות תגענה למצב של חדלות-פירעון.

סין

לכאורה סין נמצאת במצב פיננסי מעולה – רשמית הגירעון שלה עומד רק על כ-20% מהתל"ג. הבעיה היא שסין מסתירה חובות רבים מחוץ למאזן. למשל, כמו שכתבתי בעבר, למשרד הרכבות יש חוב של 2 טריליון יואן (ששקול לכ-5% מהתל"ג). למועצות המקומיות יש חוב של 10-20 טריליון יואן (או 25%-50% מהתל"ג!!). בנוסף, לחברות ממשלתיות רבות יש חובות גבוהים שהממשלה ערבה להם. ככה שלסין כבר יש חובות רבים עוד לפני ההתרסקות הצפויה בשוק הנדל"ן.

מבלי להיכנס יותר מדי לפרטים שבספר This Time Is Different, אפשר להגיד שאחד הגורמים העיקריים לחלק גדול ממשברי האשראי במאות השנים האחרונות הוא בועת נדל"ן.

בגדול, התהליך הוא כזה – כסף חם רב שנכנס למדינה ו/או צמיחה גדולה באשראי במדינה מובילים לבועת נדל"ן. כשבועת הנדל"ן מתרסקת, מתחיל משבר בנקאי ואז המדינה מצילה את הבנקים ובכל מגדילה מאוד את הגירעון שלה, מה שמביא למשבר אשראי של המדינה.

סין מתאימה למודל הזה כמו כפפה. בשנים האחרונות לא רק שנכנס הרבה כסף חם למדינה אלא גם כמות האשראי במשק גדלה מאוד מה שהביא לבועת נדל"ן ענקית. כיום נראה שהבועה התפוצצה ככה שמשבר בבנקים יהיה השלב הבא.

שתי סיבות מדוע הפעם בסין זה כן אחרת (או שלא)

שתי טענות עיקריות עולות מבית-המדרש של אלו שטעונים שהפעם זה (באמת) אחרת. הראשונה היא העובדה שיחס החוב לתל"ג בסין עומד רק על 20%. לכך יש לי שתי תשובות הראשונה היא, כמו שציינתי למעלה, שהחוב למעשה הרבה יותר גבוה רק שהוא נמצא מחוץ למאזנים של הממשלה. לפי ג'ים צ'אנוס היחס עומד על 200% – שזה הרבה יותר גבוה מאשר ביוון. קשה לי לראות איך הוא מצליח להגיע למספר כל כך גבוה – מה שמראה שהוא כנראה מכניס גם את חובות הבנקים למשוואה. בכל אופן מדובר בחוב גבוה בהרבה מ-20%. רק החוב של משרד הרכבות מעלה את היחס ל-25% ועם החוב של הראשויות המקומיות מדובר על יותר מ-50%.

התשובה השנייה היא שיחס החוב לתוצר הולך לקפוץ בצורה חדה ברגע ששוק הנדל"ן יתרסק - וזאת בגלל שיתרחש התהליך אותו תיארתי למעלה. ברגע שממשלת סין תצטרך להציל את הבנקים, החוב יצמח בצורה מפחידה. למעשה זה מה שקרה באירלנד. אירלנד הייתה במצב פיננסי מעולה לפני המשבר הפיננסי הנוכחי – עם יחס חוב לתל"ג נמוך מאוד. אבל היא נאלצה להציל את הבנקים במדינה מה שהעלה מאוד את הגירעון שלה. בסין המצב יהיה עוד יותר חמור, כיוון שהממשלה לא רק שתצטרך להציל את הבנקים, אלא גם חברות ממשלתיות רבות אחרות. בניגוד לאירופה וארה"ב, חברות רבות בסין נמצאות בבעלות (לפחות חלקית) של הממשלה. לממשלה יש בעלות על חלק מחברות הנדל"ן, וגם בעלות חלקית בתעשיות התומכות – פלדה, מלט, ספנות וכו' (שלא לדבר על כל החברות האחרות שאינן קשורות לנדל"ן אבל נכנסו לתחום זה בשנים האחרונות). הממשלה לא תיתן לאלו ליפול, מה שיעלה לה בהרבה מאוד כסף.

הטענה השנייה של סנגורי-סין היא שלסין יש רזרבות מטבע חוץ של 3 טריליון דולר, והיא תמיד יכולה להשתמש בכסף הזה בכדי להציל את המשק. טענה זו שגויה לחלוטין. הסיבה לכך היא ששלושת הטריליון כבר מזמן נכנסו לשימוש. כסף זה הוא מה שהביא לצמיחה המטורפת באשראי במדינה (וכבר הסברתי זאת כאן בעבר). על כל דולר שמוחזק בבנקים, הבנקים הנפיקו תמורתו כמה יואנים טובים והלוו אותם ללקוחות. כלומר על כל נכס בערך דולר שיושב בבנקים יש כמעט דולר (במטבע מקומי) של חוב. ככה שזה לא נכון להגיד שלבנקים יש 3 טריליון דולר של נכסים. מול נכסים אלו עומדים חובות.

 המשבר קרוב מאוד

אני ממש מרגיש את זה בעצמות שמשבר האשראי ממש ממש קרוב – כנראה שזה יתחיל תוך 12 חודשים. הרגשה זו לא בנויה על תחושת-בטן אלא נובעת מהדברים שאני קורא בעיתונות המקומית. נראה כי הדברים בסין מתדרדרים בקצב די מהיר. קודם כל הנדל"ן – שם יש נפילה ברורה מאוד וגם על זה כבר כתבתי. למעשה זה הגורם הכי משמעותי בכלכלה הסינית ועליו צריך להסתכל יותר מכל. כל בוקר אני מתחיל את היום עם סריקה של כתבות על שוק הנדל"ן בסין, והתמונה לא יפה בכלל.

ספטמבר ואוקטובר אמורים להיות שני החודשים הכי טובים בשנה לקבלנים. הם נקראים – "תשע הזהב עשר הכסף" (九金十银), כלומר ספטמבר הוא חודש הזהב לשוק הנדל"ן ואוקטובר הוא חודש הכסף. אבל המצב כל כך רע שהשנה כבר מכנים חודשיים אלו "תשע הברזל עשר הנחושת" (九铁十铜). אוקטובר נפתח כל שנה עם עשרה ימי חופשה לציון יום המהפכה. ימים אלו הם בד"כ סעודת-מלכים לקבלנים. אבל השנה המצב היה עגום ביותר עם נפילה של עשרות אחוזים במספר העסקות שנחתמו בערים הגדולות. וזה בא אחרי חודש ספטמבר עגום במיוחד, ונראה שגם בימים האחרונים המצב לא משתפר, אפילו ההפך. למשל, בבייג'ינג, כמו שכתבתי לפני כחודשיים, נבנות כל יום כ-500 דירות חדשות. לפני כחודשיים כתבתי שהמצב נראה רע מאוד כיוון שכל יום נמכרות בממוצע רק כ-250 מתוך ה-500 דירות שנכנסות לשוק. לפני כשבועיים כתבתי שמספר הדירות הנמכרות כבר ירד מתחת ל-200, ובשבועיים האחרונים נראה כי המספר כבר ירד מתחת ל-150 (למשל, ב-11 לחודש נמכרו רק 111 דירות חדשות, וב-12 לחודש 98 – כאמור בכדי להגיע לאיזון, צריכות להימכר כ-500 דירות ביום).

השאלה היא כמה זמן הקבלנים יוכלו להחזיק מעמד. לי נראה שאנחנו קרובים מאוד לשלב שקבלנים יתחילו לפשוט רגל. בזמן האחרון היו מספר דיווחים על כך שקבלנים החלו להלוות בשוק האפור בריבית של עשרות אחוזים. אם זה אכן המצב, פשיטת רגל של קבלנים אינה רחוקה.

הגזרה השנייה ממנה מגיעות חדשות רעות היא משרד הרכבות. לא מזמן כתבתי כאן על המצב הפיננסי הקשה של משרד זה, אבל גם אני לא תיארתי לעצמי שתחול הרעה כה מהירה. ימים ספורים אחרי הרשומה שכתבתי על משרד-הרכבות, שתי הספקיות הגדולות של רכבות הודיעו שמשרד הרכבות פשוט הפסיק לשלם להן ולכן הן מפסיקות את הייצור. בנוסף, הוקפאו פיתוחים עתידיים של מסילות לרכבות המהירות. עד כמה גרוע צריך להיות המצב הפיננסי של המשרד, על מנת לגרום למשרד ממשלתי להפסיק לשלם לספקים שלו?

הגזרה השלישית היא Wen Zhou. גם על עיר זאת כתבתי לפני מספר ימים, ונראה שמצב הנזילות בעיר אינו משתפר. תושבי העיר נאלצים להנזיל גם דירות מחוץ לעיר – למשל ב-Chong Qing כמו גם בשנחאי וב Hangzhou.

בנוסף, הממשלה הסינית מתכננת הנפקת אג"ח בסך של 35 מיליארד יואן בתקופה הקרובה על מנת לממן פעילות של מספר רשויות מקומיות. חדשה זו כשלעצמה לא נראית מדאיגה, אבל השילוב של כל התהליכים שציינתי למעלה גורמים לי להרגיש בעצמות שמשהו רע מתקרב.

אני לא יודע האם משבר האשראי יגיע בעוד חודשיים או בעוד שנה, אבל נראה שהמצב מתדרדר די מהר.

את החודש האחרון ביליתי בישראל, וכמו תמיד כשאני בארץ, אין לי כמעט זמן לעבוד, וזאת הסיבה שלא כתבתי את הסיכום החודשי לחודש אוגוסט. הסיכום יצטרך לחכות ולהתאחד עם זה של ספטמבר.

בטיסה חזרה לבייג'ינג ישבתי ליד פועל בניין סיני, וקצת דיברתי איתו. הוא התגורר בארץ 8 שנים ועבד בבניין. אני לא אפרט איך הוא הצליח לתחמן את המערכת בארץ בשביל להישאר כל כך הרבה שנים, אבל בגלל שהוא גר זמן כה רב בארץ, הוא למד קצת עברית מה שעזר לו לפתוח עסק קבלנות קטן משל עצמו, ובכך להרוויח יותר.

את הכסף שהוא חסך הוא (כמובן) שלח למשפחה בסין. מהכסף הזה הוא בנה בית בן 5 קומות בכפר שלו שבמחוז Fu Jian, קנה דירה בעיר שליד הכפר ועוד דירה בבירת המחוז – Fu Zhou. סך הכל מחזיק פועל הבניין בשלושה נכסים. מי שקצת עוקב אחרי הנדל"ן הסיני לא יתפלא לשמוע שרק דירה אחת מתוך השלוש מאוכלסת. המשפחה שלו גרה עכשיו בעיר כאשר הבית בכפר (בן ה-5 קומות) עומד ריק וכך גם הדירה שהוא קנה ב Fu Zhou. הוא לא מעוניין להשכיר את הדירה כיוון שהוא לא רוצה "שיהרסו אותה", וזאת למרות שהוא יכול לקבל איזה 1,000 ש"ח הכנסה בחודש מהנכס – סכום לא קטן בכלל לעובד סיני פשוט. בינתיים הוא מרוצה מאוד מההשקעה שלו - המחיר למ"ר מרובע עלה מ-10,000 יואן כשהוא קנה את הדירה לכ-13,500 היום.

מי שקצת קרא היסטוריה כלכלית בטח יבחין שזאת התנהגות קלסית לתקופה של בועה – אנשים קונים נכסים כמו עדר רק בגלל שהמחירים שלהם עולים.

 הבועה ממשיכה להתפוצץ

לפני מספר שבועות כתבתי שלדעתי הבועה בסין כבר התפוצצה, וממה שאני קורא, המצב רק הולך ומחמיר. שוק הנדל"ן הסיני ממשיך להתקרר, וזה קורה בקצב מהיר יותר מאשר ציפיתי. הירידה במספר הדירות הנמכרות נמשכת וגם מתפשטת ליותר ויותר ערים. בבייג'ינג המצב מחמיר בקצב מדאיג. כל יום יוצאות לשוק כ-500 דירות חדשות, אבל נמכרות פחות מ-200 (למי שזוכר רק לפני חודש, מספר הדירות שנמכרו היה בקצב של כ-250 ביום). זה גורם לעלייה מהירה במלאי הדירות החדשות ולירידה במחירים. המצב רק יחמיר בחודשים הקרובים – במיוחד לאור העובדה שבקרוב יתחילו לצאת לשוק גם הדירות של הבניה הציבורית.

בערים אחרות המצב לא נראה הרבה יותר טוב. למשל העיר Wen Zhou אשר ידועה באנשי העסקים הממולחים שלה. אנשי Wen Zhou ידועים כתעשיינים מצליחים, אבל בשנים האחרונות יותר ויותר אנשי תעשייה החלו להשקיע בנדל"ן. לפני מספר שבועות לפתע החלה מפולת במחירי הנדל"ן בעיר. לפי העיתונים הירידות החלו בגלל בעיית נזילות. מסתבר שרבים מתושבי העיר שיחקו בשוק הנדל"ן עם כסף שהם לוו מהבנקים. ההלוואה ניתנה למפעל שברשותם ובמקום להגדיל את היצור, הם השקיעו את הכסף בנדל"ן.

תמיד הייתי סקפטי לגבי התאוריה שרוב הסינים קונים דירות במזומן וללא הלוואות. הסיפור על Wen Zhou הוא דוגמה נוספת למינוף שקיים בשוק הנדל"ן, רק שמינוף זה הוא ניסתר. כלומר ההלוואות לכאורה ניתנו לעסק ולא כמשכנתאות לנדל"ן, אבל במציאות ההלוואות הלכו לספקולציות נדל"ניות. לפני מספר שבועות בגלל ההידוק המוניטרי בסין, תעשיינים רבים נאלצו למכור מהר את הנכסים שלהם (כי הבנקים מקשים מאוד על קבלת הלוואות), מה שגרם למיני-מפולת בעיר.

הנפילה של שוק הנדל"ן הסיני ממשיכה, ולדעתי אנחנו רק בתחילתה. החודשים והשנים הקרובות יהיו קשים מאוד לכלכלה הסינית.

כמה מילים על האוהלים

כשדיברתי עם הפועל הסיני לא יכולתי שלא לחשוב על המחאה "החברתית" בארץ. אנשים מתלוננים שלא ניתן לקנות בארץ דירה, אבל הנה בא פועל סיני ותוך 8 שנים של עבודה בישראל מצליח לרכוש שלושה נכסים בסין שהשווי הכולל שלהם לא נופל ממחירה של דירה סבירה בתל-אביב.

וזה מראה שמי שמארגן נכון את סדר העדיפויות שלו (ולמשל, לא קונה שטויות או נוסע לחופשה שנתית וכו'), יכול די מהר לארגן לעצמו קורת גג סבירה.

אין הרבה חדש תחת השמש בסין – האינפלציה ממשיכה לעלות והממשלה עדיין לא החליטה מה היא רוצה – להוריד את האינפלציה או להמשיך לשפוך כסף על תשתיות ונדל"ן. כיוון שאין הרבה חדש ואני לא רוצה להישמע כמו תקליט שבור, החלטתי שבמקום הדיווח החודשי על סין אני אכתוב קצת על תשתית הרכבות בסין. בחודשים האחרונים היו התפתחויות מאוד מעניינות ואין כמעט יום שמשרד הרכבות (כן יש משרד כזה בסין) לא מככב בחדשות.

קצת רקע על הרכבות בסין

לסין יש את רשת הרכבות השלישית באורכה בעולם (אחרי רוסיה וארה"ב). סך הכל יש בסין יותר מ-90,000 ק"מ של מסילות ברזל שמתוכן כמעט 10,000 ק"מ של מסילות לרכבות מהירות (200 קמ"ש ומעלה). כמו כל דבר בסין, בשנים האחרונות היה פיתוח מואץ של תשתית הרכבות. המסילה הראשונה של רשת הרכבות המהירות נפתחה רק ב-2007, והיום ישנם כבר 10,000 ק"מ – מה שהופך את סין למדינה עם מספר הק"מ הגבוה ביותר של מסילות לרכבות מהירות.

בשנתיים האחרונות סין הניחה כל שנה יותר מ-5,000 ק"מ של מסילות ברזל כאשר התכנית היא שעד 2020 יהיו בסין 120,000 ק"מ של מסילות ברזל שמתוכן 16,000 מיועדות לרכבות מהירות.

בסין, שלא כמו בארה"ב, הרכבת מיועדת בעיקר להובלת נוסעים ופחות להובלת סחורה. התחבורה המסילתית בסין מאוד פופולרית וגם זולה מאוד. לאורך מסילות הברזל ישנה העדפה לרכבות הנוסעים על פני רכבות המסע – דבר שגורם לסוחרים להעדיף משאיות על פני רכבות. זאת אחת הסיבות מדוע מחירי המזון בסין גבוהים – משאיות, באופן כללי, הן כלי תחבורה הרבה פחות יעיל מרכבות. ניקח למשל חקלאי בדרום סין שרוצה לשלוח אננס לבייג'ינג. הם מעמיס את הסחורה על משאית. למשאית לוקח, נגיד, 3-4 ימים להגיע לבייג'ינג. נסיעה זו התייקרה מאוד בשנים האחרונות עקב עלייה בשכר, במחירי הדלק ובאגרה של הכבישים. בנוסף לכך, המשאית תחזור ריקה מבייג'ינג. מה שהופך את הנסיעה לכלכלית עוד פחות. אם הייתה רשת לוגיסטיקה מפותחת בסין, אז המשאית הייתה חוזרת מלאה, אבל זה לרוב לא המצב היום בסין. סיבות אלו הופכות את הרכבת לכלי טוב בהרבה – זאת כמובן אם לא הייתה העדפה כל כך ברורה לרכבות נוסעים.

תכנית הפיתוח של מסילות הברזל בסין כוללת שני חלקים:

1 – הגדלת אורך המסילות.

2 – פיתוח רשת רכבות מהירות.

לאור החשיבות הגדולה של הרכבות בסין כאמצעי תחבורה, הגדלת אורך המסילה היא צעד חשוב, אבל בנייה של רשת רכבות מהירות היא דבר הרבה פחות חכם.

רכבות מהירות אינן רווחיות

דבר ראשון, אין שום מקום בעולם בו הרכבות המהירות רווחיות – הן תמיד מסובסדות ע"י המדינה. כל העסק של רכבות מהירות הרבה יותר יקר מרכבות רגילות – החל מבניית התשתית דרך ההוצאות התפעוליות ועד לתחזוקה.

בנוסף לכך צריך לזכור שסין היא עדיין מדינה ענייה, ולכן אם במדינות עשירות יותר (כמו למשל יפן או צרפת) הרכבות המהירות לא מצליחות לייצר רווחים, על אחת כמה וכמה בסין.

גודל הפרויקט

נניח שישנה הצדקה להקמת מסילות רכבת מהירה בסין, ואכן זה הגיוני לחבר את הערים הגדולות והעשירות – כמו למשל הרכבת בין שנחאי לבייג'ינג, אבל נראה כי סין הגזימה מאוד בגודל הרשת. למשל, האם באמת ישנה הצדקה לרכבת מהירה בין Lanzhou ל Urumqi? חיבור פרובינציית שינג'יאנג המוסלמית והענייה לרשת רכבות מהירה ויקרה אינו הגיוני ובטח שלא כלכלי. הרחבת רשת הרכבות המהירה לצפון מזרח ולמערב המדינה מונעת משיקולי יוקרה וגם על מנת להקפיץ את התל"ג המקומי. אין בכך שום הגיון כלכלי.

מהירות ההקמה והעלויות היקרות

סין בנתה מאפס תוך 5 שנים את רשת הרכבות המהירות הגדולה בעולם, ועדיין ממשיכה לבנות מסילות חדשות באותו קצב מטורף. שוב, אי אפשר שלא לחשוב שמעורבים כאן שיקולים של יוקרה וניפוח הכלכלה יותר מאשר שיקולים כלכליים ארוכי-טווח. המהירות בה בנתה סין את רשת הרכבות פירושה שנעשו פשרות רבות על איכות העבודה (ואני אחזור לנושא זה אח"כ). הרבה יותר הגיוני להקים כמה קווים ולהריץ אותם במשך כמה שנים – לראות את העלויות, לתקן בעיות, ללמוד לקחים והכי חשוב – לראות את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט.

בנייה כה מהירה של רשת תחבורה יקרה ומסובכת גם גורמת לבעיות איכות ובטיחות וגם עולה המון כסף.

המחיר היקר של הכרטיסים

בגלל העלויות הגדולות של ההקמה והתחזוקה של הרכבות המהירות, גם מחירי-הכרטיסים של רכבות אלו יקרים בהרבה מאשר רכבות רגילות. צריך לזכור שרוב אוכלוסיית סין עדיין ענייה מאוד, ועל כן קשה לה לשלם את מחיר הנסיעה היקר ברכבות המהירות. כשנפתח קו חדש של רכבת מהירה, רוב הרכבות האטיות מפסיקות את הפעילות באותו קו אל מנת לרוקן את הקו ולאפשר להגדיל את מספר רכבות המסע על הקו. מה שקורה זה שהעניים מתקשים לקנות כרטיסים לרכבות החדשות. דבר זה יצר כעס רב אצל השכבות החלשות. ניקח למשל פועל שגר במחוז סיצ'וואן ועובד בשנחאי. פעם בשנה (בראש השנה הסיני) הוא רוצה לחזור הביתה, אבל פתאום כרטיס נסיעה יעלה לו 400 יואן במקום 150 יואן. נסיעה הלוך חזור תעלה לו 800 יואן – שזה בערך משכורת חודשית של פועל פשוט.

בראש השנה הסיני הטלוויזיה בסין הראתה את הפועלים הסינים מתלוננים – הם טענו – לא אכפת לנו לנסוע ברכבת יומיים במקום 10 שעות, ולא אכפת לנו אפילו לעמוד כל הדרך, מה שחשוב לנו זה לשלם מחיר נמוך ככל האפשר.

מה שקרה זה שפועלים רבים נסעו באוטובוסים במקום ברכבת. היו אפילו מקרים של כאלו שרכבו באופניים או הלכו הביתה ברגל כדי לא לקנות כרטיסי רכבת (כשדובר במרחק של כמה עשרות ק"מ). מי שכן יוכל לשלם את מחירי הכרטיסים היקרים הם המעמד הבינוני. אלו העדיפו עד היום לטוס, אבל רבים מהם היום מעדיפים לקחת רכבת – דבר שפוגע מאוד בחברות התעופה.

ככה שאם במצב נורמלי של התפתחות כלכלית של מדינה נוסעי האוטובוסים משתדרגים לרכבת, ונוסעי הרכבת משתדרגים למטוסים, בסין קרה ההפיך – הטסים עברו לרכבות, ונוסעי הרכבות עברו לאוטובוסים. אבל למרות המעבר של הטסים לרכבות, המעבר של נוסעי הרכבת לאוטובוסים גדול יותר, ולכן סך הכל התפוסה ברכבות המהירות נמוכה.

אין רכבות ליליות

התחזוקה של רכבות מהירות הרבה יותר מסובכת מאשר רכבות רגילות. על כן בלילה אין נסיעה של רכבות מהירות ובחלון זמן זה נעשים טיפולי תחזוקה במסילות. מצב זה לא קיים במסילות רגילות שם יש תנועה של 24 שעות ביממה. קחו למשל את הקו החדש שנפתח בין בייג'ינג לשנחאי. זמן הנסיעה בין שתי הערים קוצר מכ-13 שעות לכ-5 שעות. זה באמת הבדל גדול, אבל ברכבות האטיות היה שירות לילי. ככה שהיה אפשר לצאת בלילה של יום אחד ולהגיע למחרת בבוקר מבלי להפסיד זמן יקר. הרבה נוסעים התלוננו על ביטול הקווים הליליים.

רכבת בין מקומות קרובים

היתרון של הרכבת המהירה קטן ככול שמרחק הנסיעה קצר יותר. בכל מדינה רוב הנסיעות הן בטווחים קצרים. למשל בארץ הרבה יותר אנשים נוסעים כל יום מפתח-תקווה לתל-אביב מאשר מעפולה לתל-אביב. אני חושב שזה די ברור. ככה גם בסין, רוב הנסיעות הן למרחקים קצרים, וכאן היתרון של הרכבת המהירה כמעט ונעלם. הנה דוגמה:

אחד הקווים שבבניה כיום הוא הקו מהונג-קונג ל Gui Yang (בירת מחוז Gui Zhuo). התמונה למעלה מראה את החלק של הקו מהונג-קונג ועד לGui Lin.
Gui Lin היא עיר תיירות חשובה בסין. אני בטוח שתיירים רבים ישמחו על הקמת הקו הזה, במיוחד שישנה תחנה גם בעיירה Yang Shuo – עוד יעד תיירותי מאוד פופולרי. למרות שאני בטוח שתיירים רבים ישמחו על הקמת קו זה, עדיין רוב התעבורה ברכבת אמורה לשרת את האוכלוסייה המקומית ולא את התיירים (שמהווים אחוז זניח מסך הנוסעים). המטרה של הרכבת אמורה לשרת את תושבי האזור יותר מאשר את התיירים שמגיעים מהונג-קונג, וכאן לרכבת המהירה אין שום יתרון. למשל הנסיעה בין Yang Shuo לבין Gui Lin – מדובר במרחק של כ-60 ק"מ. נניח שהנסיעה ברכבת מהירה תיקח 20 דקות. לרכבת רגילה היה לוקח נגיד 40 דקות, אבל הכרטיס ברכבת המהירה יהיה פי 3 יותר יקר מברכבת הרגילה.

לי נראה שרוב האוכלוסייה המקומית הייתה מעדיפה שהיו מקימים רכבת רגילה ולא מהירה. במיוחד לאור העובדה שמדובר באזור עני. בנוסף, רכבת רגילה הייתה יכולה לעשות עוד 2-3 עצירות בדרך ולשרת עוד מספר עיירות בסביבה, בעוד שהרכבת המהירה משרתת רק את Yang Shuo.

הריחוק של התחנות ממכרז העיר

אחד הדברים המוזרים בתכנון של רשת הרכבות המהירות הוא שמשום מה שמו את תחנות הרכבת במרחק די גדול ממרכז העיר. אולי בערים ענקיות כמו שנחאי ובייג'ינג זה לא ממש משנה כי בכל מקרה אין ממש מרכז עיר, אבל בערים הקטנות זה מאוד מוריד מהכדאיות שבנסיעה ברכבת. נחזור לדוגמה שנתתי למעלה. אם ייקח 20 דקות להגיע מ Yang Shuo ל Gui Lin אבל נצטרך עוד 20 דקות בשביל להגיע לתחנת הרכבת של Gui Lin ועוד 20 דקות בשביל להגיע מהתחנה של Yang Shuo למרכז העיירה, אז מי יבחר לנסוע ברכבת כשאפשר לקחת אוטובוס ולהגיע תוך פחות משעה ממרכז Gui Lin למרכז Yang Shuo?

ההיגיון הסיני

מה שהסינים טוענים ובצדק זה שהמצב היום שבו הסחורות מובלות ע"י משאיות ולא ע"י רכבות אינו יכול להמשך. אני בטוח שהרבה מהקוראים שמעו על פקקי הענק בסין שלפעמים מגיעים לכמה ימים. הסיבה לכך היא תנועת המשאיות הענפה. לפני שנתיים כתבתי על הפקק הענק שהיה בכניסה לבייג'ינג כשחזרתי מהביקור במונגוליה הפנימית. הפקק ברובו הגדול היה של משאיות.

על כן אין לי ספק שהרצון הסיני להפריד את רכבות המשא והנוסעים מוצדק. ומה שהסינים טוענים זה שאם כבר משקיעים ברשת חדשה של מסילות ברזל, אז עדיף כבר לבנות רשת של רכבות מהירות. אם כבר בונים רשת חדשה אז עדיף שהיא תהיה הכי טובה בעולם ושתספק את הצרכים של סין בעשורים הקרובים. ככל שהסינים יתעשרו יותר, ככה הם יוכלו להרשות לעצמם את הנסיעה היקרה ברכבות המהירות.

הבעיה עם הטיעון הזה היא שההוצאה הכספית גבוהה מדי, והרכבת לא מכניסה מספיק כסף. זה יוצר מצב שהחוב של משרד הרכבות עלה לרמה מפחידה של 2.1 טריליון יואן, וממשיך לעלות כל יום. 2 טריליון יואן זה כ-5% מהתל"ג הסיני, ועל כן מדובר על סכום משמעותי מאוד. מה גם שהוא הולך לגדול עוד ככול שהסינים ימשיכו בתכנית הגרנדיוזית שלהם.

אפילו במדינות עשירות בהרבה כמו יפן ומדינות אירופה הרכבות המהירות אינן רווחיות, זאת אומרת שכנראה לפחות ב-30 השנה הבאות הרכבות המהירות בסין תפסדנה כסף. ועוד 30 שנה מי יודע מה יקרה. אולי כבר יהיה פתרון תחבורתי אחר? אולי ימציאו כלי תחבורה חדשים?
לבנות עכשיו משהו מאוד יקר כדי שאולי בעוד כמה עשרות שנים הוא יהיה כדאי, נראה לי טעות.

אני מניח שכל מדינה הייתה שמחה אם הייתה לה רשת רכבות מהירות, כמו שכל אדם היה שמח אם היה לו מטוס פרטי. הבעיה היא שהעלויות של אלו גבוהות מדי.
הנה למשל התשובה של באפט כשנשאל על הכדאיות של רכבות מהירות בארה"ב:

Joe, let me give you an interesting fig— let me give you an interesting figure. The 800-and-some miles of rail they're talking about in California, high-speed rail, I think they've talked about a cost of 43 billion for that. We bought the Burlington with 23,000 miles of main route railroad and tens of thousands in sidings and all of that, 6,000-plus locomotives, how many cars I don't know, tunnels, bridges— we bought the whole thing, counting debt, for about 43 billion. So as you can see, there's— it's pretty expensive to build that stuff

יותר מאשר תכנון לזמן הרחוק נראה כי הבנייה של רשת הרכבות המהירות היא על מנת להקפיץ את הכלכלה הסינית, ולהעלות את התל"ג. זה מה שמאפיין היום את הצמיחה הסינית באופן כלכלי – צמיחה תלוית תשתיות ומאוד ממונפת. במקום לעשות שינויים מבניים חשובים כמו למשל להפריט את חברות הרכבות, לפרק את המונופול וכו', הסינים מעדיפים לבנות עוד גשר ועוד מנהרה. בטווח הקצר זה נראה כדבר הנכון כי זה מעלה מאוד את נתוני התל"ג, אבל בטווח הארוך זה יעלה לסינים ביוקר.

הרכבת הסינית ירדה מהפסים

הרעש והבלגן במשרד הרכבות החלו לפני מספר חודשים (בפברואר השנה) כאשר פיטרו את שר הרכבות בחשד לשחיתות. מאז משרד הרכבות לא יורד מהכותרות. מצד אחד נמתחת עליו כל הזמן ביקורת גם בגלל השחיתויות אבל גם בגלל עלויות הפיתוח הגבוהות, מחירי הכרטיסים היקרים והחוב הגדל והולך. כבר לפני התאונה הקטלנית (אליה אני אגיע עוד מעט), נמתחה ביקורת על כך שהסינים בונים מהר מדי. מהנדסים יפנים וגרמנים הזהירו שהבניה של מסילות הברזל מהירה מדי ונעשות פשרות רבות הנוגעות לבטיחות הנוסעים.

מצד שני רבים בסין רואים ברכבת המהירה כמקור לגאווה לאומית, והוכחה שסין הופכת לאט לאט לאימפריה הבאה. במיוחד לאור המצב הכלכלי הקשה באירופה ובארה"ב.

השיא של אופוריית הרכבת הגיע ב-30 ליוני כאשר נפתח קו הרכבת המהירה משנחאי לבייג'ינג. זמן הנסיעה קוצר מכ-13 שעות לכ-5 שעות. ראש ממשלת סין, וון-ג'יה-באו, אפילו הצטרף לחלק מהנסיעה של הרכבת הראשונה בקו והעניין סוקר בהרחבה בתקשורת הסינית. דובר הרכבת אף טען שהרכבת הסינית טובה יותר מאשר השינקאנסן היפנית (השינקאנסן פועלת כבר יותר מ-40 שנה ללא אף תאונה קטלנית). כמו כן נעשו השוואות על הכדאיות של הנסיעה ברכבת לעומת מטוס. כאשר אחת הטענות המרכזיות היו שהרכבות אינן מתעכבות (סין ידועה ברמה הגבוהה של עיכובים בטיסות), ושמזג-אוויר גרוע לא משפיע על הרכבות.

אבל אז קרה משהו מוזר. אחת הרכבות בקו בין שנחאי לבייג'ינג נעצרה פתאום באמצע המסילה וגרמה לעיכובים רבים. לאחר מספר ימים קרה מקרה דומה, ואז שוב – סך הכל 3 פעמים תוך מספר ימים. כל פעם תנועת הרכבות התעכבה למשך שעות רבות. הסתבר שברקים שפוגעים ברכבות משתקים אותן. כיוון שהקיץ זאת העונה הגשומה בסין, יצא שימים ספורים לאחר פתיחת הקו התרחשו מספר כה רב של תקלות.

עכשיו, אל תזלזלו בתקלות האלו. הרכבות הסיניות הן חשמליות וקצר חשמלי משתק את כל המכשירים ברכבת. מה שקרה זה שבלב הקיץ הלוהט מצאו עצמם נוסעי הרכבת תקועים בתוך רכבת סגורה על גשר בגובה עשרות מטרים, בלי אור, בלי מיזוג, בלי אוכל ושתייה ובלי אף אחד שיסביר להם מה קורה – וכמובן בלי אפשרות לפתוח חלון או דלת. בהחלט חוויה מפחידה ולא נעימה. נוסעים רבים אמרו שכבר עדיף להיתקע בשדה תעופה – שם לפחות יש מיזוג ושתייה.

התקלות האלו לא רק שהביכו את משרד הרכבות אלא גם מאוד הלחיצו אותו. המצב הפיננסי שלו כבר ככה בעייתי מאוד, והוא לא צריך פניקה שתדיר את רגלי הנוסעים מהרכבות. בלי להתבלבל הרבה יצאו הסינים בהכרזות שהרכבת בטוחה מאוד. מספר ימים לאחר מכן קרתה התאונה.

רכבת אחת התנגשה בחלק האחורי של רכבת שנסעה מקדימה לה.

סך הכל נהרגו לפחות 40 איש ועוד עשרות נפצעו. הסיבות לתאונה עדיין לא לגמרי ברורות, אך לפי הדיווחים הראשוניים שוב תקלה חשמלית גרמה לרכבות לעצור, אבל הפעם ניתנה הוראה לרכבות להמשיך לנסוע "על עיוור" – כלומר בלי מערכת הביטחון שמדווחת על המיקום של כל רכבת.

הטיפול של הרשויות באסון היה לא פחות חמור מהתאונה עצמה. משרד הרכבות מיהר מאוד לחדש את תנועת הרכבות (מן הסתם גם בגלל הבעיות הפיננסיות שלהם). אנשי משרד הרכבות זרזו את פעולות החילוץ ולחצו על המשטרה לפנות את המסילה במהירות. בשלב מסוים הם דרשו להפיל את הקרונות מהגשר, אבל המשטרה סירבה ובסריקה נוספת שנערכה נתגלתה תינוקת חיה. בסוף הרכבת נזרקה מהמסילה למטה כאשר גופות נצפו נופלות מתוכה.

תמונות אלו זעזעו את הסינים. גם הימצאות תינוקת לאחר שניתנה הוראה להפסיק את החילוץ וגם הגופות שנפלו מהרכבת. בנוסף, לאחר שהרכבת הופלה מהגשר היא נקברה במקום יחד עם הגופות וכבודת הנוסעים.

אחרי התאונה

ישר לאחר התאונה יצא דף הנחיות לעיתונאים אשר מפרט מה מותר ומה אסור להגיד. אבל יום לאחר מכן נערכה מסיבת עיתונאים עם דובר הרכבת, והעיתונאים התעלמו לגמרי מדף ההנחיות. מעולם לא ראיתי עיתונאים סינים מדברים ככה אל פקיד ממשלתי בכיר. הייתה הרגשה שהותרו כל הרסנים. העיתונאים זעמו על הטיפול של משרד הרכבות בתהליך החילוץ. לאחר מסיבת העיתונאים שוב הוציאה הממשלה הסינית הנחיות לתקשורת וכמו כן פוטרו מספר עיתונאים ומגישי חדשות שהרשו לעצמם להתבטא ביתר חופשיות.

דף ההנחיות החדש כלל למשל דרישה מהתקשורת להדגיש בדיווחים את סיפורי הגבורה של ההצלה, התורים לתרומת דם וכו'. נאסר על העיתונאים לראיין ניצולים, או משפחות הרוגים או למתוח ביקורת על משרד הרכבות. נראה כי הפעם העיתונאים התחילו לציית אבל דפי ההנחיות לתקשורת הודלפו לאינטרנט, מה שגרם לעוד כעס בציבור.

כיום נראה שהזעם הציבורי נעלם (תודות לתקשורת שבלית ברירה מצייתת למפלגה). עכשיו תורה של המפלגה להתחיל לחפור במה שקורה במשרד הרכבות.

התגובה הראשונית הייתה לפטר כמה פקידים מדרגת ביניים. אבל בימים האחרונים, כמעט כל יום, יוצאות חדשות נוספות. בין השאר:

1 – הוחלט על הפסקת בניית רכבות באחת משתי החברות שמייצרות רכבות מהירות.

2 – כמה עשרות רכבות מהירות תוחזרנה למפעלים לבדיקה ותיקון.

3 – המספר היומי של הרכבות המהירות בין שנחאי לבייג'ינג יופחת ל-66 זוגות מ-90 זוגות.

4 – המהירות של הרכבות תרד ב-50 קמ"ש. רכבות שנסעו ב-350 קמ"ש תסענה ב-300 קמ"ש ורכבות שנסעו ב-300 קמ"ש תסענה ב-250 קמ"ש.

5 – מוקפאים אישורים לבניית מסילות ברזל מהירות חדשות. העבודות שבמסילות שכבר אושרו יימשכו כרגיל, אבל בינתיים אין אישורים חדשים.

צעדים אלו רק יחמירו עוד את המצב הכלכלי הקשה של משרד הרכבות. כבר לפני התאונה נכשל המשרד לגייס אג"ח. הוא ניסה לגייס 20 מיליארד יואן והצליח לגייס 18.7 מיליארד. לפני מספר ימים המשרד ניסה שוב לגייס 20 מיליארד והפעם הצליח. אבל הוא העלה את הריבית ל 5.5% – שזאת עדיין ריבית נמוכה מאוד. האינפלציה בסין עומדת על יותר מ-6%, אז למה שמישהו יסכים להלוות בהפסד?

הסיבה לכך שהמלווים גם הם חברות ממשלתיות – בנקים, חברות ביטוח וקרנות פנסיה. ככה שסין בעצם מעבירה כסף מכיס אחד לכיס השני. קרנות הפנסיה ממנות מכספי העמיתים את שיגעון הרכבת. הרכבת בעצם מסובסדת ע"י הממשלה, ועכשיו גם ע"י קרנות הפנסיה והבנקים – ולמרות זאת החוב של משרד הרכבות ממשיך לעלות. בטווח הקצר הבנייה המסיבית של מסילות ברזל מעלה מאוד את התל"ג הסיני, אבל ברגע שמפסיקים לבנות, למסילות אין שום תרומה לעלייה בתל"ג ומה שנשאר זה החוב הגדול במאזן של חברת הרכבות, ריבית נמוכה שמקבלים הבנקים וקרנות הפנסיה (כלומר בניית הרכבת פוגעת קשות ברווחי הבנקים ובקרנות הפנסיה) ונוסעים רבים שנשארים ללא פתרון תחבורתי זול.

קשה לראות שלסיפור הזה יהיה סוף טוב. החובות הגדולים יהוו משקולת גדולה על משרד הרכבות ואח"כ על ממשלת סין בשנים ואולי בעשורים הקרובים.

בשנה-שנתיים האחרונות בכל פעם שדיברתי עם חברים על בועת הנדל"ן בסין, תמיד עלתה השאלה – אז מתי לדעתך תתפוצץ הבועה?

עד לא מזמן הייתי אומר – בין 2012 ל 2015, וזאת בגלל שלבועות יש מומנטום מאוד חזק, ולוקח להן הרבה שנים עד שהן מתפוצצות (אם כי תמיד האמנתי שזה יהיה יותר באזור של 2012 מאשר 2015).
עכשיו כששואלים אותי את אותה השאלה, התשובה שלי היא – אולי לא שמת לב, אבל הבועה כבר התפוצצה.

בום

קשה לדעת בדיוק מתי בועה מתפוצצת. לרוב יש להן נטייה לעשות סימנים של נסיגה, ואז להמשיך ולהתנפח. והסימנים הראשוניים של ההתפוצצות הם אף פעם לא חד משמעיים. למרות כל זאת, אני מוכן לקחת הימור ולקבוע שהבועה התפוצצה.
זה לא משהו שמודיעים בטלוויזיה או כותבים עליו בעיתון. ההתפוצצות של בועת נדל"ן מתחילה בשקט בשקט. זה לא כמו התפוצצות של בועה בבורסה – שם המניות יכולות לרדת בקלות ביותר מ-5% ביום אחד, כשזה זה מגיע לנדל"ן, אף אחד לא קם בבוקר, פותח עיתון ורואה שמחיר הבית שלו ירד ב-5%.

התפוצצות של בועות נדל"ן הן הרבה יותר איטיות, אבל כשהן קורות הן נמשכות בד"כ הרבה שנים. למשל, מחירי הדיור בארה"ב הגיעו לשיאם במרץ או אפריל 2006. אבל רק ב-2008 הכלכלה האמריקאית נכנסה לסחרור, ועד היום, חמש שנים לאחר פיצוץ הבועה, המחירים עוד לא הגיעו לתחתית.
גם בהונג-קונג בועת הנדל"ן התפוצצה בשנת ב-1998 והתחתית הגיעה רק בסוף 2003. ביפן מחירי הדיור ירדו במשך כ-20 שנה.

שלב ראשון – שלב ההכחשה

השלב הראשון בפיצוץ הבועה הוא שלב ההכחשה. זה השלב שמתחילים סימנים של נסיגה בנדל"ן, אבל הם לא מאוד חד משמעיים, והשחקנים בשוק מעדיפים להתכחש אליהם.

בסין זה קרה במרץ לאחר שהממשלה הקשיחה מאוד את התנאים לרכישת דירות בערים הגדולות. אומנם כבר בתחילת 2010 הממשלה הסינית החלה בניסיונות לקרר את שוק הנדל"ן הרותח, אבל ככול שעינו את הבועה, ככה היא המשיכה להתנפח ולגדול. אבל כמו בסיפור על חמשת הבלונים, גם סופה של כל בועה להתפוצץ. השאלה היא העיתוי. הבועה הסינית הייתה מתפוצצת בכל מקרה מתישהו, רק שבגלל ההתערבות הממשלתית, הבועה התפוצצה קצת יותר מוקדם.

אז במרץ החל השלב הראשון בפיצוץ הבועה. בשלב הזה חלה ירידה חדה במכירת בתים בערים הגדולות. זה התחיל בארבעת ערי ה-TIER 1 – עם ירידה של עשרות אחוזים במכירת בתים.

הערה בקשר לחלוקה של הערים בסין – אין ממש הגדרה אחידה איזו עיר שייכת לאיזה קטגוריה. כשאני כותב על הערים בסין, אני מחלק אותן ככה:

TIER 1 – ארבעת הערים הגדולות והעשירות בסין – בייג'ינג, שנחאי, Guangzhou ו Shenzhen.

TIER 2 – בערך 20-30 ערים עם אוכלוסייה של 5 מליון תושבים ומעלה. ערים כגון – Tianjin, Chongqing, Shenyang, Wuhan וכו'.

TIER 3 – עוד כמה עשרות ערים עם אוכלוסייה של מליון ומעלה.

TIER 4 – כל שאר הערים בסין.

בשלב זה הקבלנים סירבו לקבל את העובדה שכללי המשחק השתנו. הם אמרו לעצמם – כבר היינו בסרט הזה לפני שנה ולפני שלוש שנים ולפני חמש שנים. כל ירידה בביקוש היא ירידה זמנית. נחכה חודש-חודשיים והביקוש יחזור. לכן הם נמנעו מלשחרר פרויקטים בערים הגדולות, ובמקום מכרו יותר בערים הקטנות – שם השוק המשיך לפרוח. ההכחשה הזאת התקיימה גם אצל מוכרי הדירות מיד שנייה, כאשר שוק הדירות הישנות התייבש כמעט לגמרי.

שלב ההתפכחות החלקית

לאט לאט חלק מהשחקנים הבינו שמשהו באמת השתנה הפעם. זה קרה בערך במאי-יוני כאשר הביקוש בערים הגדולות לא חזר. לא רק שהביקוש בערי TIER 1 לא חזר, אלא נראה שהחולשה התפשטה גם לערי TIER 2. אם כי המצב בערי TIER 2 קצת יותר מורכב. למשל ב Fu Zhou מספר הדירות מיד שנייה שנמכרו ירד ממוצע של כ-3,000 בחודש לפני שנה לכ-1,000 בחודש כיום. אבל ב Dong Guan ישנה פריחה בשוק הנדל"ן. אבל לפי מה שאני קורא, עושה רושם שברוב ערי TIER 2 ישנה ירידה משמעותית במכירת בתים.

בערי TIER 3 ו 4 השוק עדיין פורח. קונים רבים שלא יכולים לקנות בערים הגדולות, הולכים לערים הקטנות יותר שם המחירים זולים יותר. חלק גדול מהספקולנטים עזב את הערים הגדולות, והחל להשקיע בערים הקטנות יותר. שלב ההתפכחות החלקית הוא השלב שבו אנו נמצאים היום. בשלב זה השוק עדיין בהכחשה חלקית – מוכרי הדירות מיד שנייה עדיין לא מורידים מחירים, וקונים רבים מחפשים הזדמנויות בערים קטנות יותר.

השוק עוד לא קולט שהבועה למעשה התפוצצה. מצד שני הקבלנים כבר מבינים שהשוק לא הולך להתאושש בקרוב. אם במרץ-אפריל כולם חיכו לראות מי ימצמץ ראשון – הקבלנים, הקונים או הממשלה, אז במאי-יוני כבר היה ברור שהקבלנים מצמצו ראשונים. הן בגלל שהם חייבים את המזומנים בשביל להמשיך לפתח את הפרויקטים והן בגלל שחלקם נסחרים בבורסה, ולכן הם מרגישים לחץ להראות רווחים. בגלל הסיבה השנייה הייתה קפיצה די גדולה בפרויקטים ששוחררו בשבועיים האחרונים של יוני – היה ברור שהקבלנים משחררים דירות בכדי "לסגור את הרבעון".

ככה שהקבלנים מתחילים לשחרר פרויקטים מחוסר ברירה, וע"י כך גם מתחילים להוריד מחירים. גם זה תהליך שקרה בהדרגתיות. בהתחלה ההנחות עמדו על 1%-2%, אבל היום הקבלנים כבר מציעים הנחות של 5%-10%. מצד שני בעלי הדירות עדיין לא משלימים עם הירידה בשוק, ולכן שוק דירות יד-שנייה חלש באופן קיצוני. ישנם מקומות בהם דירות יד-שנייה מוצעות במחירים גבוהים מאשר דירות חדשות.

בבייג'ינג למשל מספר המכירות של דירות יד שנייה ירד מממוצע של כ-700 דירות בשנה שעברה לאזור ה-200 דירות היום. הדירות החדשות ירדו בצורה חדה פחות – מבערך 500 דירות ביום לפני כחצי שנה לבערך 250 דירות היום. זה יצר מצב שמספר הדירות החדשות שנמכרות עולה על מספר הדירות מיד-שנייה.

גם במכירת אדמות אפשר לראות שהשוק לא החלטי. ההכנסה ממכירת האדמות בחצי השנה הראשונה ירדה בצורה חדה בערי TIER 1. בשנחאי מדובר על ירידה של של כ-80% ובבייג'ינג 50%. אבל בערים הקטנות הייתה עלייה, כך שבכל סין נרשמה ירידה רק של 5%.

כאמור, זהו המצב בו אנחנו נמצאים היום – הנדל"ן בערים הגדולות (גם TIER 1 וגם TIER 2) סובל קשות, אבל בערים הקטנות יותר, השוק עדיין פורח ברובו.

מכאן והלאה קשה לדעת מה יקרה. אבל לדעתי המצב רק יחמיר, והבועה תמשיך להתפוצץ בחודשים הקרובים. כמו תמיד כשבועות מתפוצצות, יהיו רגעים של עלייה פתאומית שתתעתע בכולם, ורבים יחשבו שהנדל"ן מתאושש, אבל התאוששויות שכאלו תהיינה זמניות, והשוק ימשיך ליפול כנראה במשך כמה שנים. הנה ההימור שלי לגבי השלבים הבאים:

שלב ההכרה

השלב הקודם של התפכחות חלקית יהיה שלב די ארוך. לדעתי הוא ייקח לפחות חצי שנה אם לא שנה. לאט לאט מחירי הדירות בערים הגדולות ימשיכו לרדת, והחולשה תתפשט לערים הקטנות יותר. ההכרה בכך שהבועה התפוצצה תגיע כשגם בערים בהן אין הגבלה על קניית דירות, תירשם ירידה חדה במספר הבתים שנמכרים כמו גם ירידות מחירים.

כשהשוק יכיר בעובדה שהבועה התפוצצה, העצמה של ההתפוצצות תגדל. בעלי דירות יד-שנייה יכנסו לשוק המוכרים – דבר שיאיץ את הירידות. תחשבו למשל מה יקרה אם מספר הדירות מיד-שנייה שנמכרות בבייג'ינג יעלה מ-200 היום לכ-400 – זה יהרוג לגמרי את הקבלנים בעיר. מלאי הדירות אצל הקבלנים בבייג'ינג עולה כבר במשך שנה. במאי שנה שעברה מלאי הדירות עמד על 90 אלף. תוך 10 חודשים הוא עלה ל-100 אלף, ומאפריל השנה עד ליולי – תוך שלושה חודשים – הוא עלה ל-110 אלף. בגלל שהקבלנים הגדילו בצורה משמעותית את מספר הפרויקטים שהם שחררו לשוק רק בחודש האחרון, אני צופה שנראה עלייה חדה יותר במלאי הדירות בחודשים הקרובים.

עלייה במלאי הבתים החדשים, עם התעוררות המוכרים של בתים מיד-שנייה יאיצו את ירידות המחירים.

שלב הדובים

אחרי שכבר יהיה ברור שהנדל"ן התרסק וכבר אף אחד לא יפקפק בכך שהייתה בועת נדל"ן ענקית בסין, הייאוש יתחיל להתפשט. מחירי הדירות לא יפסיקו לרדת, קבלנים יתחילו לפשוט רגל וכולם יהיו מודאגים מכמות הדירות והאדמות שהקבלנים מחזיקים, כמו גם מהכמות העצומה של בתים שנקנו בעבר אבל עומדים ריקים.

אני מעריך שבשלב זה הממשלה תעשה הכל כדאי לחמם שוב את שוק הנדל"ן. הם יבטלו את כל ההגבלות ויורידו ריבית, אבל בשלב זה כבר כלום לא יעזור. מצב הרוח הלאומי ישתנה מאוד עד אז והפסימיות תשלוט.

שלב זה ייקח כמה שנים טובות – לפחות 5, אבל כנראה הרבה יותר. בד"כ עודף ההיצע נקלט לאט לאט בשוק, ואחרי כמה שנים, שוק הנדל"ן מתאושש. אבל במקרה של סין, ישנן כמה סיבות להיות פסימי במיוחד:

1 – כמות הבתים הריקים – כתבתי על כך כבר רבות – בסין ישנן המון דירות שנקנו אבל עומדות ריקות. בשנים האחרונות עודף הבנייה היה עצום. אני לא חושב שבמדינות אחרות היה אי פעם כזה עודף היצע.

2 – כמות האדמות אצל הקבלנים – גם הקבלנים השתוללו מאוד בשנים האחרונות, וקנו כמות מאוד גדולה של אדמות. למשל, פולי (סימול 119), שהיא אחת מחברות הנדל"ן הגדולות בסין, מכרה ב-2010 דירות בשטח כולל של 1.4 מליון מ"ר, אבל היא מחזיקה בסך הכל קרקעות עם פוטנציאל פיתוח של 17 מליון מ"ר. כלומר יש לה רזרבות שמספיקות ליותר מ-10 שנים. אם שוק הנדל"ן יתקרר כמו שאני צופה, מי יודע כמה שנים ייקח לה להיפתר מכל הקרקעות האלו. אולי 15 אולי 20 אולי יותר.

כמות זאת של קרקעות תכביד מאוד על התאוששות שוק הנדל"ן.

3 – דמוגרפיה – מה שעוזר למדינות כמו ארה"ב או בריטניה להתאושש מהמפולת בנדל"ן זה גידול מתמיד בכמות האוכלוסייה. אוכלוסיית ארה"ב צומחת בכ-1% בשנה, ככה שמתישהו עודף הבנייה ייקלט ע"י התושבים החדשים. גם בהונג-קונג ישנה צמיחה עקבית באוכלוסייה בגלל ההגירה מסין, מה שעזר מאוד לנדל"ן להתאושש מהמפולת של שנות ה-90 (אז אוכלוסיית הונג-קונג צמחה ביותר מ-1% בשנה). לעומת זאת, אוכלוסיית סין צומחת רק ב-0.5% בשנה, וקצב זה רק מאט משנה לשנה. ככה שלא יהיה כוח דמוגרפי שיניע את ההתאוששות.

כמובן שבסין ישנו תהליך עיור מסיבי של כ-10 מליון אנשים בשנה – או 0.8% מאוכלוסיית סין. זה משהו שיכול לעזור לספוג את עודף הבנייה, אבל מי שמרוויח מתהליך זה אלו בעיקר הערים הגדולות – TIER 1 ו TIER 2. עודף הבנייה בבייג'ינג ובשנחאי ייקלט עם הזמן (גם אם זה ייקח 10 או 15 שנה, זה ייקרה), אבל העתיד של הערים הקטנות יותר בעייתי מאוד. אני מניח שערים רבות בסין (כמו למשל אלו בחאינאן) ייראו כמו דטרויט.

4 – בנייה ציבורית – הטעות הכי גדולה שממשלת סין עושה היום (והיא עושה המון טעויות) זאת הבנייה הציבורית המסיבית. למרות שאני מבין את המצב של הממשלה הסינית. חשוב לספק איזה שהוא מינימום של תנאי מחייה לשכבות החלשות. יש היגיון בבנייה ציבורית, אבל העיתוי הנוכחי והעצמה של הבנייה יעשו נזק אדיר לשוק הנדל"ן ולכלכלה.

אי אפשר גם להתעלם מכך שאחת המטרות של ממשלת סין בשיגעון הבנייה הציבורית היא להקפיץ את נתוני התל"ג. מספרי תל"ג גבוהים הם ממש אובססיה כאן בסין, והממשלה תעשה הכל בשביל להריץ את הכלכלה על סטרואידים. הגישה של ממשלת סין מאוד מזכירה את זאת של מנהלים כושלים שיעשו הכל כדי לסדר את המספרים לרבעון, גם אם זה אומר נזק בטווח הארוך.

הבנייה הציבורית ללא ספק תמריץ את הכלכלה באופן זמני, ותשפר את נתוני התל"ג, אבל בטווח הארוך היא תגרום נזק עצום לכלכלה. תהליך דומה עבר על הונג-קונג לפני כ-10 שנים. אחרי המפולת באסיה בשנת 1998, החליט שליט הונג-קונג דאז, טונג צ'י חוה, להמריץ את הכלכלה המקומית ע"י בנייה של דירות מגורים. הממשלה מכרה הרבה אדמות לקבלנים. זה גרם לעלייה מאוד גדולה במלאי הדירות בשנים 2000-2002, דבר שעיכב בכמה שנים את ההתאוששות של שוק הנדל"ן המקומי.

בסין עודף הבנייה הוא כה גדול שכל בנייה נוספת תוסיף קרח לשלג. אם שוק הנדל"ן אכן נופל, אז כל הדירות הציבוריות שתכנסנה לשוק עוד 2-3 שנים, יהוו משקולת כבדה על תהליך ההתאוששות.

לסיכום – הבועה בסין החלה להתפוצץ, ולשוק הנדל"ן ייקח המון שנים להתאושש. למחירי הדירות בערים הגדולות ייקח לפחות עשור (וכנראה הרבה יותר) בשביל לחזור לרמות הנוכחיות. כמות הבנייה לעולם לא תחזור לרמה של היום.

בעקבות הרשומה "מדוע העיור בסין חשוב פחות ממה שחושבים לשוק הנדל"ן המקומי" קיבלתי אימייל שטוען שההשוואה בין סין לאירופה לא נכונה בגלל ההבדלים התרבותיים בין השתיים. למעשה באותה רשומה כבר טענתי שאי אפשר להשתמש בטיעון התרבותי בכדי להצדיק את עודף הבנייה בסין. אני עדיין חושב שהסיבה המרכזית לשטח מגורים גבוה הוא העושר של המדינה. כל שאר הסיבות הן משניות לגמרי. כמו כן גם הבאתי נתונים מקוריאה שמראים שגם ביחס למדינה זו, סין בונה יותר מדי.

ובכל זאת החלטתי לבדוק מה קורה בטאיוואן. טאיוואן היא המדינה שהכי דומה לסין מכל מדינה אחרת בעולם. האוכלוסייה שם היא סינית והיא (בניגוד להונג-קונג או סינגפור) איננה מדינת-עיר, אלא מדינה המורכבת ממספר ערים, עיירות וכפרים. לכן היא דומה מאוד לסין. לקח לי איזה חצי יום למצוא את הנתונים על תנאי המגורים בטאיוואן, אבל בסוף הצלחתי.

לפי הסטטיסטיקה הרשמית של המדינה שטח המגורים לנפש בטאיוואן עומד על כ-44 מ"ר. אומנם זה נתון גבוה בהרבה מזה של סין (שעומד על כ-33 מ"ר), אבל צריך לזכור שטאיוואן הרבה יותר עשירה מסין. התל"ג לנפש בטאיוואן עומד על 18 אלף דולר לעומת 4,000 דולר בסין.

בואו נניח שסין תצמח בקצב של 10% בשנה (7% צמיחה בתל"ג + 3% אינפלציה) – וזאת לדעתי הערכה מאוד אופטימית. נקבל שהתל"ג לנפש יצמח בערך פי 2 כל 7 שנים. או יגיע לרמה של טאיוואן עוד למעלה מ-15 שנים. כלומר, עוד 15 שנים סין צריכה להגיע לרמה של 44 מ"ר של שטח מגורים לנפש. כלומר הם צריכים לבנות בקצב של כ-0.7 מ"ר לנפש כל שנה, שזה פחות מחצי מהקצב בו הם בונים היום. ככה ששוב הגענו לאותה מסקנה – שסין בונה הרבה יותר ממה שהיא צריכה. כמובן שאם הצמיחה בסין תאט, אז גם קצב בנייה של 0.7 מ"ר בשנה יהיה מהיר מדי.

אני מניח שגם כאן יבואו אלו שינסו לחפש בנרות את ההבדלים בין סין לטאיוואן, ולטעון שהסיני הממוצע צריך לגור בדירה גדולה יותר מאשר הטאיוואני הממוצע בגלל סיבה זו או אחרת. למשל, ניתן לטעון שטאיוואן יותר קטנה ויותר צפופה מסין. לכך יש לי תשובה:

1 – תמיד יהיו הבדלים בין מדינה אחת לשנייה. אין שתי מדינות שזהות ב-100%.

2 – גם מערב אירופה יותר צפופה ממזרח אירופה, אבל עדיין במערב אירופה שטח המגורים לנפש גבוה מזה שבמזרח. אני עדיין ממשיך לטעון שהגורם החשוב ביותר לתנאי המגורים של האוכלוסייה זה העושר של המדינה.

3 – רוב האוכלוסייה בסין מצטופפת במזרח המדינה. במערב סין כמו גם בצפון כמעט ולא גרים אנשים, וגם מרכז סין הרבה פחות צפוף. ביקרתי בטאיפיי מספר פעמים, ועל פניו העיר נראית הרבה פחות צפופה מאשר הערים הגדולות במזרח סין. אם משווים את טאיוואן למזרח סין, אני לא בטוח שיש הבדל גדול בצפיפות של שני אזורים אלו.

4 – גם בסין וגם בטאיוואן רוב האוכלוסייה מתגוררת במגדלים. אז מה ההבדל בין לבנות מגדל של 7 קומות למגדל של 10 קומות?

5 – אני ממשיך לטעון שיש בסין עודף בנייה עצום. אחת הסיבות לכך ששטח המגורים לנפש בסין כה גבוה, היא שיש הרבה בתים ריקים, ואלו מעלים את הממוצע של שטח המגורים. אם באמת הסינים צריכים שטח מגורים לנפש כל כך גבוה, למה יש כל כך הרבה דירות ריקות בסין?

הסיבה האחרונה מביאה אותי לחלק השני של רשומה זו.

ההוואי של סין

האי חאי-נאן (Hainan), למי שלא מכיר, הוא אי גדול בדרום סין – איפה שהוא בין הונג-קונג לווייטנאם. הסינים קוראים לו ה-"הוואי של סין" בעיקר בגלל מזג האוויר הסאב-טרופי וגם עקב הצפייה שהוא יהפך לאתר תיירות מרכזי.

אבל לדעתי מה שקרה שם בשנים האחרונות מזכיר יותר את פלורידה של 2003-2007 מאשר את הוואי. כמו בפלורידה באמצע העשור הקודם, כך גם בסין התפתחה לה בועת נדל"ן גדולה באי חאינאן. והסיבות לבועה דומות לאלו שבפלורידה – מזג אויר חם, וציפייה שמליוני פנסיונרים יעברו מהצפון הקר למגורים באזור הסאב-טרופי.

בפלורידה זה נגמר רע מאוד עם עודף גדול של בתים שאף אחד לא גר בהם, אבל הסינים לקחו את שיגעון הפנסיה כמה צעדים קדימה, והמצב היום באי גרוע בהרבה ממה שהיה בפלורידה.

כבר כתבתי כאן בעבר שדודה של אשתי מחזיקה בדירת חורף באי. בחאינאן יש שתי ערים מרכזיות – חאיקוו וסאניה (Haikou & Sanya) – וכמובן עוד מספר ערים, עיירות וכפרים. הדודה של אשתי קנתה דירת חורף בעיר חאיקוו, וכל שנה הם יורדים לשם בחורף וגרים בדירה במשך כחצי שנה. לטענתה האזור בו הם גרים נמצא בתפוסה של כ-20% בתקופת השיא (כלומר בשיא החורף). רוב הדירות פשוט עומדות ריקות במשך כל השנה.

לכן הדיווח האחרון בקשר לנדל"ן בעיר השנייה באי – סאניה – לא הפתיע אותי בכלל. לפי שני סקרים שנערכו בעיר – האחד בחורף (בראש השנה הסיני) והשני בסוף יוני – נמצא כי 85% מהדירות בעיר ריקות!
סך הכל נבדקו באופן אקראי 7,333 דירות, ככה שאני מניח שהמדגם די מייצג את מה שקורה בעיר, וכנראה גם מייצג את מה שקורה בחאיקוו.

כמו כן חשוב לשים לב שהמדגם הראשון נערך בראש השנה הסיני שזאת אמורה להיות תקופת השיא בתפוסה באי. גם כי מדובר בשיא החורף וגם כי זהו חופש ארוך של כעשרה ימים.

בעבר כבר כתבתי כאן על עיר הרפאים אורדוס, אבל נראה שהמצב באי חאינאן לא הרבה יותר טוב. כל אחת משתי הערים הגדולות באי מאוכלסת בכחצי מליון תושבים, ככה שמדובר בהרבה מאוד דירות ריקות.

אם מחברים את מה שקורה באורדוס, עם מה שקורה בחאי-נאן, עם מה שקורה בערי חוף אחרות בסין (כמו למשל באזור Yan Tai), עם מה שקורה בפרברים של הערים הגדולות ועם הנתון לגבי שטח המגורים של הסיני הממוצע, אי אפשר שלא להגיע למסקנה שיש עודף בנייה עצום בסין. כל הנתונים מצביעים על כך.

הבנק המרכזי בסין הודיע היום על העלאה נוספת בריבית של 0.25%. ההימור שלי זה שהעלאה זו באה בגלל שהנתונים הראשוניים על האינפלציה בחודש יוני לא מעודדים.

אני לא אתפלא לראות שהאינפלציה עלתה ביותר מ-6% ביוני, אחרת קצת קשה להסביר העלאת ריבית זו. ראש ממשלת סין, ואן ג'יה באו, כבר חצי שנה מדבר על כך שהממשלה מצליחה לנצח את האינפלציה, אבל בינתיים זה לא נראה ככה.

הסינים ממשיכים לנסות לאכול את העוגה ולהשאיר אותה שלמה, כאשר הם ממשיכים למנף את הכלכלה עם פרויקטים רבים של תשתיות ונדל"ן, אבל מצפים שהאינפלציה תרד. לאט לאט הם מבינים שאי אפשר לרקוד על שתי החתונות, והם יצטרכו לוותר על אחד מהשניים. איך שזה נראה עכשיו, האינפלציה זאת העדיפות הראשונה שלהם, ולכן אני מצפה שנראה צמיחה כלכלית נמוכה ממה שהתרגלנו בשנים האחרונות.

בשביל לרסן את האינפלציה, סין תהיה חייבת למתן את הצמיחה.

סיבה נוספת לכך שאני חושב שהצמיחה בסין תאט זה הדיווחים האחרונים על החובות ההולכים ונערמים מחוץ למאזנים של ממשלת סין. הממשלה הסינית החליטה לבדוק מה המצב של הממשלות המקומיות (קרי – הממשלות המחוזיות), וגילו שם חוב של לפחות 14 טריליון יואן (אם כי אני לא אתפלא אם זאת רק התחתית של החבית). אפילו 14 טריליון זה לא כסף כיס לסין שהתל"ג שלה עומד על כ-40 טריליון.

אומנם חלק מהמומחים חושבים שזה שסין מתחילה לבדוק מה הולך במחוזות השונים זהו סימן טוב, ושהממשלה תתחיל לטפל בבעיה. טענה זו אומנם נכונה, הבעיה היא שהטיפול הולך להיות כואב. חוב כה גדול מראה שהטענות כאילו הצמיחה בסין לא נבעה ממינוף יתר אינן נכונות. אם סין תתחיל לרסן את הממשלות המקומיות, ולא תרשה להן למנף עצמן לדעת, זה עוד משהו שיקרר מאוד את הכלכלה.

הסיבה האחרונה היא שלדעתי בועת הנדל"ן בסין כבר התפוצצה (ואני אכתוב על כך בקרוב). אם אני צודק, אז יהיה מאוד קשה לסין לצמוח כאשר הקטר העיקרי שלה בשנים האחרונות מקרטע.

ההימור שלי (והימורי מקרו זה לא משהו שהצלחתי בו יותר מדי בעבר) זה שהימים בהם סין צמחה בקצב של 10% בשנה נגמרו וכנראה לא ישובו יותר לעולם (או לפחות להרבה שנים). אולי השנה צמיחה כה גבוהה עוד אפשרית, אבל זאת תהיה השנה האחרונה שזה יקרה.

העיור בסין הוא המניע העיקרי לבום הבנייה הנוכחי, או ככה לפחות טוענים אלו שחושבים שהבום יכול להמשיך עוד לפחות עשור. בין אם זה מנהלים של חברות הנדל"ן הסיניות, או המנהלים של חברות שמשרתות את הנדל"ן (ברזל, פלדה, מלט וכו') או גופי מחקר ואנליסטים – רובם אומרים שבום הבנייה יימשך כיוון שלסין יש עוד לפחות 10 שנים של תהליך עיור מסיבי. כיוון שכולם מדברים כל הזמן על העיור כמנוע העיקרי של הנדל"ן, גם אני נפלתי למלכודת הזאת כשטענתי שמספר הבתים שנבנה עולה על המספר שצריך לבנות בשביל הכפריים שמהגרים לערים.
ברשומה הזאת אני אראה שההנחה שבום הבנייה נובע מתהליך העיור היא הנחה שגוייה.

ברשומה על העיור בסין הראיתי שהמומחים למיניהם טועים, ושתהליך העיור בסין בעשור הבא יהיה קטן משמעותית ממה שמצפים. ברשומה – עיור מבלי לעזוב את הכפר, הראיתי שחלק נכבד מתהליך העיור אינו באמת מעבר של כפריים לערים, אלא המרה טכנית של כפרים לערים (כלומר התושבים נשארים לגור באותו ישוב, אבל הגדרת הישוב משתנה מ-"כפר" ל-"עיר"). בזמן כתיבת רשומות אלו גיליתי שהעיור בכלל אינו המנוע שדוחף את ענף הבנייה בסין. ואת זה אני אראה כאן.

כמו שכתבתי ברשומה על העיור בסין, בעשור הקודם נוספו לערים 180 מליון תושבים. האם הם היו הסיבה לבום הבנייה בסין? בואו נבדוק.

מהטבלאות ברשומה – עיור מבלי לעזוב את הכפר – ניתן לראות שבאותו עשור בערים בסין נבנו 6.4 מיליארד מ"ר של שטח מגורים. אפילו אם נניח שכל אחד מ-180 מליון התושבים שנוספו לערים גר בשטח של 30 מ"ר, עדיין נקבל שסך הכל היו צריכים לבנות 5.4 מיליארד מ"ר. כלומר בנו מיליארד מ"ר מיותרים. אבל זה לא נגמר בזה כי:

1 – הכפריים שבאים לגור בערים נמצאים בתחתית הפירמידה מבחינת הכנסות ועושר, ולכן הם חיים בצפיפות הרבה יותר גבוהה, ולא צריכים 30 מ"ר לראש.

2 – כמו שהראיתי ברשומה "עיור מבלי לעזוב את הכפר", חלק גדול מהבניה העירונית היא למעשה בנייה שנעשית ב-"כפר" שמומר אח"כ ל-"עיר".

3 – באותה הרשומה גם הראיתי שרוב הבנייה בכפר אינה בנייה של פחונים ובתי-עץ אלא בניית בטון וברזל.

כל אלו מביאים אותי למסקנה שאי אפשר לחלק את הבנייה בסין לבנייה "עירונית" מול "כפרית", אלא שצריך להסתכל על סין כעל מקשה אחת. ואם עושים זאת, מגלים שסה"כ נבנו בסין כ-13.5 מיליארד מ"ר של שטח מגורים בעשור הקודם. כאשר העיור אחראי לפחות מ-5 מיליארד מ"ר – או פחות מ-40% מסך כל הבנייה.

אז מה קורה כאן? למה הסינים בונים כל כך הרבה?

התשובה למעשה כבר צצה לה בשתי הרשומות הקודמות – הסינים שיפרו מאוד את תנאי המגורים שלהם בשני העשורים הקודמים. בעשור הקודם האוכלוסייה הכפרית הוסיפה 9 מ"ר של שטח מגורים לכל תושב, ובערים נוספו 10 מ"ר לכל תושב. אם מסתכלים על זה ככה, העיור מתגלה כעוד פחות משמעותי. אפילו אם הכפריים לא היו עוברים לערים, הם עדיין היו מגדילים את שטח המגורים שלהם ב-9 מ"ר לנפש, ולכן הסינים היו צריכים לבנות כמעט את אותה הכמות של מבנים.

מה שהניע את בום הבנייה בסין היה שיפור עצום בתנאי המגורים של הסינים. השינוי חל הן בכפרים והן בערים. סך הכל במשך העשור הקודם נוספו לכל סיני כ-10 מ"ר של שטח מגורים.

לא העיור אחראי לבום הבנייה בסין, אלא שיפור בתנאי המגורים.

לכן, אם מנסים לנבא מה יקרא בעשור הנוכחי לענף הבנייה בסין, לא צריך לנסות ולנחש מה תהיה רמת העיור בסין, אלא האם השיפור בתנאי המגורים יימשך. למי בכלל אכפת אם בעשור הזה יתווספו לערים 160 מליון תושבים (כמו שהאקונומיסט חושבים) או 100 מליון (כמו שאני צופה). מה שחשוב זה האם בעשור הנוכחי שטח המגורים הממוצע לאדם ימשיך לגדול בקצב הנוכחי. לדעתי התשובה היא שלילית, ויש לכך 3 סיבות:

הסיבה ההשוואתית

הסיבה הזאת היא למעשה הטיעון המרכזי שלי, ולכן גם הטיעון הכי חזק. שני הטיעונים הבאים הם טיעונים משניים והרבה פחות חזקים, ולכן אפשר לדלג עליהם בלי להפסיד הרבה. הסיבה ההשוואתית לבדה מספיקה לדעתי בשביל להוכיח שבום הבנייה לא יכול להימשך בקצב הנוכחי.

כשמנסים לראות מה צריך להיות שטח המגורים הממוצע בסין, כדאי להשוות זאת עם מדינות אחרות בעולם. בגדול, ככל שהמדינה עשירה יותר, כך שטח המגורים גדול יותר – וזה הגיוני ביותר. כזכור, בסוף 2009 שטח המגורים הממוצע בכפרים הסינים עמד על 34 מ"ר לאדם ובערים על 30 מ"ר. לפי קצב הבנייה בשנים האחרונות סביר להניח ששטח המגורים כיום עומד על 35 מ"ר בכפרים ו 32 מ"ר בערים. או בערך 33 מ"ר בכל סין.

בואו נשווה את זה לאירופה:

הנתונים למעלה מעודכנים ללפני 5-10 שנים, אבל עדיין ניתן להסיק מהם לגבי סין.
דבר ראשון שניתן לראות בבירור זה שיש קשר מאוד חזק בין רמת העושר של המדינה לבין שטח המגורים לנפש. במזרח אירופה תנאי המגורים הם העלובים ביותר, בדרום המצב יותר טוב ובצפון אירופה גרים בנוחות. סין נמצאת בערך ברמה של דרום אירופה, וזאת למרות שהתל"ג לנפש בסין נמוך משמעותית מאשר בדרום אירופה, ואפילו מאשר במזרח אירופה. התל"ג לנפש בסין, למי שלא יודע, הוא בערך ברמה של ירדן!

כלומר, סין היא יוצאת דופן – שטח המגורים לנפש בסין גבוה בצורה לא פרופורציונלית לרמת ההכנסה במדינה. גם השוואה לקוריאה הדרומית מביאה למסקנות דומות (בדרום קוריאה שטח המגורים לנפש עומד על 33 מ"ר – כלומר בערך כמו בסין, למרות שקוריאה מדינה הרבה יותר עשירה).

הסיבה העיקרית לכך שסין היא חריגה, היא לדעתי שבסין יש בועת נדל"ן – קרי עודף בנייה. תראו למשל מה קורה באורדוס:

מספר התושבים בעיר עומד על 650 אלף, כאשר רק בשנת 2010 לבדה נמכרו בעיר דירות בגודל כולל של יותר מ-10 מליון מ"ר. מה שאומר שבשנה אחת נמכרו בעיר 15 מ"ר לכל נפש. מעבר לזה, בשנת 2011 החלו לבנות עוד 20 מליון מ"ר של שטח מגורים – כלומר החלו לבנות עוד 30 מ"ר לכל תושב (ושוב, אלו התחלות בנייה של שנה אחת יחידה!).

זה מה שהביא לעיר הרפאים עליה כבר דיברנו בעבר. מה שמדהים אותי בסיפור הזה, זה שלמרות שהעיר ריקה לגמרי, הם עוד ממשיכים לבנות.
אורדוס היא מן הסתם דוגמה קיצונית, אבל היא כן משקפת את מה שקורה היום בסין. מה שקורה באורדוס, קורה בכל שאר סין אם כי בהיקף קטן יותר.

שטח המגורים בסין גבוה יותר מאשר במדינות עם תל"ג לנפש דומה, בגלל שיש פה בועת נדל"ן ולכן מגמה זו לא יכולה להימשך.

בדוח The sustainability of China’s housing boom של חברות הייעוץ The Economist Intelligence Unit. מופיע המשפט הבא:

Between 2011 and 2020, we expect China’s urban population to increase by 26.1% or over 160m people, while urban per head disposable incomes will increase by 2.6-fold to Rmb51,310 (about US$7,500 at current exchange rates). Residential floor space per head in urban areas will increase from 30 sq metres (in 2008) to 41 sq metres by 2020

ברשומה על העיור בסין הראיתי שהתחזית שלהם לגבי העיור בסין אינה סבירה. אבל מה לגבי התחזית שלהם לגבי שטח המגורים בעיר?
האם זה הגיוני שעד סוף העשור שטח המגורים לנפש בערים הסיניות יעמוד על 41 מ"ר?

נחזור לטבלה שלמעלה. שימו לב שהנתונים על תנאי המגורים באירופה לא מדברים רק על תושבי-הערים אלא על כל תושבי-המדינה, וכיוון שבכל המדינות שטח המגורים לנפש בכפר עולה על זה שבעיר, שטח המגורים של האירופאי העירוני נמוך ממה שמצוין בטבלה. אם אכן הנבואה של האקונומיסט תתגשם, הסיני הממוצע יגור בדירות מרווחות יותר מאשר האירופאי הממוצע חי לפני מספר שנים. הסיני הממוצע יגור בדירות גדולות יותר מאשר הדירות בהם הגרמני או ההולנדי חיו לפני 10 שנים. האם זה נראה לכם הגיוני?

מעבר לכך, אפילו אם הנבואה של האקונומיסט תתגשם, החישוב שלהם שגוי. במאמר הם טוענים שבום הבנייה יימשך בגלל העיור ושיפור מתמשך בתנאי המגורים. אבל אפילו אם בסוף העשור שטח המגורים לנפש בעיר יעמוד על 41 מ"ר, עדיין הסינים בונים יותר מדי.

כיום שטח המגורים בעיר עומד על 32 מ"ר ובכפר על 35 מ"ר. כבר הסברתי שאי אפשר להפריד בין הבנייה בכפרים לבין הבנייה בערים (בגלל שההגדרה של סין למושג "עיר" בעייתית, בגלל שכפרים מומרים לערים ובגלל שגם בכפרים הבנייה היא לא בנייה של פחונים), לכן בואו נבדוק את מצב התחלות הבנייה בכל סין.

ניתן לראות משתי הטבלאות שהצגתי ברשומה "עיור מבלי לעזוב את הכפר" שבשנת 2009 הסינים סיימו לבנות 800 מליון מ"ר של שטח מגורים בערים ובערך מיליארד מ"ר בכפרים – או סך הכל 1.8 מיליארד. מאז המספר צמח מאוד, אבל בואו נהיה שמרנים ונניח שעכשיו הקצב עומד על 2 מיליארד מ"ר בשנה. נחלק מספר זה במספר תושבי סין – 1.34 מיליארד, ונקבל שכיום בכל שנה מסיימים הסינים לבנות 1.5 מ"ר של שטח מגורים לנפש. כלומר עד סוף העשור הסינים יוסיפו עוד בערך 13 מ"ר לכל תושב. זה יביא אותם לשטח מגורים ממוצע של 46 מ"ר. מספר זה יהיה גבוה יותר מאשר בכל מדינה באירופה חוץ מאשר דנמרק ולוקסמבורג.

כמו כן ממספר זה ניתן להניח ששטח המגורים בעיר יעמוד על כ 43-44 מ"ר לנפש – גבוה יותר מאשר האקונומיסט מנבאים. לכן, אפילו אם הנבואה המאוד שורית והמאוד לא הגיונית של האקונומיסט תתממש, עדיין הסינים יצטרכו להאט את קצב הבנייה.

הסיבה התרבותית

שמעתי מספר אנשים שמנסים להצדיק את העיוות הזה ביחס של תנאי המגורים מול התל"ג לנפש בסין ע"י סיבות תרבותיות. אני לחלוטין לא מקבל טענות אלו. מילא אם הסינים היו עם של מיזנתרופים שכל אחד חייב לחיות בניתוק מהסביבה, אבל המציאות היא שונה. למעשה, הסינים די אוהבים לחיות אחד בתחת של השני. צפיפות ורעש לא מאוד מפריעים להם. ההפך, הם נרתעים מסביבה שקטה מדי או מאזורים לא מאוכלסים. אני זוכר כשרק באתי לסין אחת המורות שלי סיפרה לנו שהיא גרה שנה בנורווגיה. לפעמים היא הייתה יוצאת לרחובות אוסלו להסתובב ולא היה אף אחד מלבדה ברחוב דבר שהפחיד אותה מאוד. סיפורים דומים שמעתי מלא מעט סינים.

הנה עוד דוגמה – אחותה של אשתי גרה יחד עם בעלה והבן שלהם (בן 16) יחד עם ההורים שלה באותה הדירה. והסיבה לכך היא לא כלכלית. למעשה, במשך שנתיים הם שכרו דירה במרחק דקה הליכה מההורים, ועדיין לא גרו בדירה. הם שילמו כל חודש שכירות, אבל הדירה עמדה ריקה. הסיבה לכך היא שהם פשוט אוהבים יותר לגור ביחד עם ההורים שלה. ככה כשהם באים הביתה בערב, יש להם אוכל מוכן. בכלל לא מפריע להם לגור ביחד 3 דורות באותה הדירה.

לדודה של אשתי יש 2 דירות בבייג'ינג (ועוד אחת בשלבי בנייה). במשך שנים אחת הדירות עמדה ריקה. הם גרים ביחד היא ובעלה יחד עם שני הילדים שלהם (בן 30 ובת 35) ויחד עם הסבתא (בת 96). הדירה הריקה נקנתה לבן, אבל בגלל שהיא רחוקה ממקום העבודה שלו, הוא בחר שלא לגור בה. רק לאחרונה המשפחה התפצלה בין שתי הדירות.

ושלא תחשבו שהמשפחה שלי היא מיוחדת. אני חי מספיק שנים בסין ומכיר מספיק סינים בשביל לדעת שזה הכלל ולא היוצא מן הכלל. מספיק להסתכל במתחם בו אני גר בשביל להבין עד כמה התופעה של מגורים ביחד של 3 דורות מקובלת בסין.

הסיבה הטכנית

כדי להבין למה הסינים בנו כל כך הרבה בשנים האחרונות, צריך להכיר קצת את ההיסטוריה של סין. אני לא אפרט כאן את כל הרפורמות בענף הנדל"ן שעברו על סין בשני העשורים האחרונים, מה גם שאני לא ממש שולט בהשתלשלות האירועים. במקום זאת אני אספר קצת מניסיוני האישי מה עבר על סין.

כשבאתי לסין בשנת 1994 תנאי המחיה של האוכלוסייה בסין היו ירודים ביותר. רוב האוכלוסייה העירונית חיה בבתים ללא מקלחת, שירותים או מטבח. בחודשים הראשנים של 1994 גרתי ולמדתי בקונמינג שבדרום-מערב סין. אחת מהמורות שלי הייתה בחורה צעירה בת כמעט 30 – נשואה+ילד. היא גרה במגורים שסיפקה לה האוניברסיטה. בעצם זה היה חדר קטן בלי מים זורמים שם הם גרו כל המשפחה. הם היו משתמשים בשירותים ומקלחות ציבוריים, ואוכלים או בקפטריה של האוניברסיטה או מבשלים להם משהו פשוט עם בלון גז שהיה ברשותם.

המורים היותר מבוגרים זכו לגור בתנאים יותר טובים – דירות קטנות עם שירותים, מקלחת ומטבח. אבל רוב האוכלוסייה העירונית גרה כמו המורה הצעירה. (אה – ולאף אחד כמעט לא היה טלפון בבית, ואם היה זה היה דרך שלוחה. ככה שכל הסינים היו מסתובבים עם ביפרים. למי מהקרואים שיודע סינית, באותה תקופה המשפט השגור ביותר היה – 有事呼我 – או – אם אתה צריך אותי, שלח לי הודעה לביפר).

בשנת 1995 כבר גרתי בבייג'ינג והיכרתי את אשתי. שני ההורים שלה היו מרצים באחת האוניברסיטאות בעיר. בגלל ששניהם עבדו באותה האוניברסיטה והיה להם ותק רב, הם זכו לדירה קטנה בגודל של 54 מ"ר – עם מקלחת, שירותים ומטבחון קטן. שם הם גרו עם הבת שלהם, בעלה והתינוק. עקרונית גם אשתי הייתה אמורה להצטופף איתם, אבל היא גרה במעונות של האוניברסיטה באותה תקופה וחזרה הביתה רק בסופי שבוע.

חשוב להדגיש שהדירות אז לא היו בבעלות פרטית. כל הדירות בערים היו שייכות למקומות העבודה (שרובם היו בבעלות ממשלתית). מקומות העבודה היו משכירים לעובדים את הדירות תמורת סכום סמלי ביותר. החלוקה של הדירות נעשתה לפי נקודות – שהייתה בנויה בעיקר על ותק, גיל, מס' הנפשות וכו'.

ואז החלה המהפכה. הסינים החלו לבנות בקצב מסחרר. איפה שהוא בערך בשנת 1995 כל הערים בסין נראו כמו אתר בנייה אחד גדול. הסינים החלו להרוס את כל הבתים הישנים ולבנות תחתם בניינים גבוהים. בשנים שעברו חל שינוי מהותי בתנאי המגורים של הסינים. ההורים של אשתי עברו בשנת 1997 לדירה גדולה יותר של כ-120 מ"ר. הדירות עדיין נבנו בעיקר ע"י מקומות העבודה, אבל הבעלות עליהן הייתה יותר מסובכת. ההורים של אשתי היו צרכים לשלם כדי להשתתף בעלויות הבנייה, אבל האוניברסיטה סבסדה את הבנייה אז העלות הייתה מאוד נמוכה (בערך 10 אלף דולר). הבעלות הייתה על השם של ההורים של אשתי אבל האוניברסיטה אסרה עליהם למכור אותה. או ליתר דיוק, אם הם רצו למכור אותה, הם היו חייבים למכור אותה לאוניברסיטה. מהפך דומה עבר על תושבים רבים בעיר, ורבים מהם עברו לדירות גדולות יותר עם תנאים טובים יותר, אבל הנכס עדיין לא היה ברשותם.

באותה השנה גם ביקרתי בקונמינג והמורה הצעירה בדיוק עברה לדירה קטנה עם שירותים ומקלחת. ככה שהמהפך לא נשאר רק בתחומי בייג'ינג.

ואז איפה שהוא לפני עשר שנים חל שינוי נוסף בסין שאפשר בעלות פרטית על נדל"ן. בשנת 2005 ההורים של אשתי עברו שוב דירה. גם הפעם לדירה שסובסדה ע"י האוניברסיטה, אבל הפעם ההורים היו צריכים לשלם יותר (כ-30 אלף דולר) וכמובן להחזיר את הדירה הישנה. עכשיו הם קיבלו דירת דופלקס עם שטח של יותר מ-140 מ"ר, והבעלות על הנכס נמצאת ברשותם. הם יכולים להשכיר, למכור או מה שבא להם.

תהליך דומה עבר על רוב תושבי העיר, וכיום בערך 90% מתושבי הערים מחזיקים בדירה בבעלותם. הכוונה לתושבים בעלי Hu Kou של עיר. המהגרים מהכפרים לא כלולים בסטטיסטיקה הזאת. זה אחוז החזקה מאוד גבוה – הרבה יותר גבוה מאשר אולי בכל מדינה אחרת. ואכן אוכלוסיית סין העירונית חיה היום בתנאי מגורים טובים מאוד. מי שלא חי טוב אלו המהגרים מהכפרים. אלו עדיין חיים בצפיפות. למשל עובדי מסעדה גרים בדירות שהמסעדה שוכרת בשבילם, כאשר הם גרים כמה עובדים בחדר – במיטות על קומות. אצלנו במתחם העובדים (שומרים, מנקים וכו') גרים במרתפים – כמה עובדים בחדר. פועלי הבניין גרים בקרוונים ליד אתר הבנייה וכו'.

אבל אוכלוסייה זו היא האוכלוסייה החלשה ביותר בסין ובשבילה בעיקר נבנות היום הדירות הציבוריות המסובסדות. ה-36 מליון דירות שהסינים מתכננים לבנות בחמשת השנים הקרובות פחות או יותר יספיקו בשביל לשכן אוכלוסייה זו.

האוכלוסייה העירונית המקורית כבר גרה בתנאים מאוד טובים, ואין להם הרבה סיבות לשפר את התנאים ולעבור דירה. המצב היום בסין שונה מהותית ממה שהיה בשנת 1994 או 2003. בסוף שנות ה-90 סין עברה בום בנייה בשביל לשפר את תנאי המגורים. בעשור הקודם היה מעבר של תושבים לדירות פרטיות וגדולות יותר. אבל היום המעבר הזה כבר הסתיים. לאנשים כמו ההורים של אשתי כבר אין סיבה לעבור עוד פעם דירה. תמיד כשאנחנו מדברים על הנדל"ן בסין אשתי אומרת - "תראה, כל האנשים מסביבנו כבר קנו דירה. אני לא מכירה אף אחד שאין לו לפחות דירה אחת. אז מי קונה את כל הדירות החדשות?".

וזה נכון – לרוב המוחלט של האנשים בערים אין שום סיבה לקנות דירות גדולות יותר. 90% מהאנשים לא צריכים דירה, וה-10% הנותרים יקבלו מגורים מסובסדים מהממשלה. כמובן שככל שסין תתעשר יותר, אנשים ירצו דירות גדולות יותר. זאת תופעה כלל עולמית שתימשך בעתיד הנראה לעין. אבל הביקוש בסין מעכשיו יהיה בשורה אחת עם שאר המדינות המפותחות – כלומר יהיה שיפור בתנאי המגורים, אבל הוא יהיה איטי מאוד ובקו ישיר עם הצמיחה הכלכלית. סין כבר לא צריכה להוסיף 1.5 מ"ר של שטח מגורים לאדם כל שנה.

לסיכום

מה שמניע את שוק הנדל"ן בסין הוא לא העיור אלא השיפור בתנאי המגורים של האוכלוסייה הסינית – הן העירונית והן הכפרית. בעשור הקודם נוספו כ-10 מ"ר של שטח מגורים לכל סיני. הסיבה לפריחה בשוק הנדל"ן נבעה מכך שעד לא מזמן הסינים גרו בתנאים תת-אנושיים. כיום רוב האוכלוסייה העירונית (והכפרית) חיה בתנאי מגורים יותר מסבירים. כמו כן רוב המעבר בשנים האחרונות של הסינים מדירות קטנות לדירות גדולות סובסד ע"י מקומות העבודה (קרי – הממשלה). כיום סבסוד זה פסק.

כאשר ל-90% מתושבי הקבע בערים כבר יש דירה ובד"כ מדובר בדירה גדולה עם תנאים סניטרים בסטנדרטים של מדינה מפותחת, השוק העתידי של רוכשי הדירות יכלול רק:

1 – המהגרים מהכפרים – אבל אלה רובם יגורו בדירות ציבוריות שהממשלה בונה כיום. שטח המגורים לנפש בדירות אלו הוא 20 מ"ר.

2 – צעירים שעוזבים את בית ההורים – אבל הריבוי הטבעי בערים בסין כמעט ולא קיים, ותוך שנים מעטות יהפך לריבוי שלילי. לכן זהו שוק קטן מאוד (אם הוא קיים בכלל – כלומר השוק קיים, אבל הוא מתאזן עם דירות שמתרוקנות בגלל תמותה או הגירה).

3 – שיפור דיור עקב עלייה ברמת החיים – אבל הקצב יהיה איטי בצורה משמעותית ממה שהיה עד היום בסין. במקרה הטוב הוא יהיה ברמה דומה לקצב בעולם המפותח. אם כי סביר מאוד להניח שבשנים הקרובות הקצב יהיה איטי יותר מאשר בעולם העשיר, כיוון שתנאי המגורים היום בסין אינם בפרופורציה לרמת החיים במדינה.

ברשומה "עיור בסין" הראיתי מדוע לדעתי תהליך העיור הולך להאט בצורה משמעותית בשנים הקרובות. ברשומה הזאת אני אראה שהסטטיסטיקה הסינית מתעתעת בנו, ונותנת לנו להרגיש שתהליך העיור גדול יותר מאשר הוא באמת.

עיור וסטטיסטיקה

לפני שנתחיל לנבור בערימות הנתונים, כמה מילים על הסטטיסטיקה הסינית.

בגלל מנגנון ה Hu Kou בסין, הממשלה יודעת די טוב איפה כל אזרח נמצא. כל אזרח שעובר דירה, חייב להתייצב בסניף המשטרה הקרוב ולדווח על כתובתו החדשה (אפילו אם הוא גר בשכירות). גם אני, בתור זר שלא גר במלון, צריך להירשם במשטרה עם הכתובת שלי כל פעם אחרי שאני נכנס לגבולות סין.

מנגנון זה מאפשר לסינים לדעת איפה כל אזרח נמצא. לכן, הממשלה יודעת די טוב כמה תושבים יש בבייג'ינג או ב Kunming או ב Hefei. הבעיה שלי עם הסטטיסטיקה הסינית היא לא עם דרך איסוף המידע, אלא עם דרך הניתוח של מידע זה.

עד לא מזמן הסינים לא ספרו את תושבי הכפרים שהיגרו לערים כ-"עירוניים", אלא אם כן אלה שינו את ה Hu Kou שלהם (ומדובר בתהליך לא פשוט בכלל). לכן, למשל, ידידה שלי שהגיעה מכפר קטן בסיצ'וואן לבייג'ינג בשנת 1994, ועבדה בתור מלצרית, ואח"כ מזכירה, ואח"כ מארחת במועדון לילה ובסוף בתור מורה לאנגלית, נחשבה לאורך כל השנים כ-"כפריה". אפילו בדרכון שלה היה רשום "Farmer" בתור המקצוע (וזאת למרות שהיא עזבה את הכפר בגיל 17).

דרך זו של ניתוח הנתונים גרמה למספר תושבי הערים להיראות נמוך מאשר הוא היה הלכה למעשה, ומפליא בעיניי שכל הגופים (כולל למשל הבנק העולמי או ה CIA) לקחו את הסטטיסטיקה הסינית כלשונה למרות שהם ידעו על עיוות זה.
לפני מספר שנים הממשלה הסינית החליטה לשנות דרך ספירה זו, והיום הסטטיסטיקה הרשמית מחשיבה כעירוני כל תושב עיר המתגורר בה מעל לשישה חודשים. שינוי מבורך זה הביא לתוספת של עשרות מליונים לאוכלוסיה העירונית.

עיוות נוסף בסטטיסטיקה הסינית קיים עד היום והוא ההגדרה הסינית למושג "עיר". מתברר שאין הגדרה בין-לאומית מוסכמת למה זה "עיר" או "עיירה", וכל מדינה מגדירה זאת אחרת. בסין ההגדרה של אזור עירוני היא – ישוב שצפיפות האוכלוסין בו עולה על 1,500 תושבים לקמ"ר. ככה שכפר בסין יכול היה להיחשב בקלות כעיר במדינה אחרת – למשל פיניקס שבאריזונה הייתה נחשבת בסין לכפר, והתושבים שם ככפריים. כנ"ל לגבי אילת ואפילו מודיעין!

הסטטיסטיקה הסינית בעצם מכלילה בתוך הספירה של מספר הכפריים, גם אנשים שבמקום אחר היו נחשבים לעירוניים. לכן, כל פעם שאתם שומעים עיתונאים או אנליסטים שמדברים על כך שחצי מאוכלוסיית סין היא עדיין כפרית, תדעו שהם משתמשים בנתונים הסטטיסטים מסין, ולכן הם לא מדייקים.

הנה למשל תמונות מה"כפר" Hua Xi (מס' תושבים – 30,000):

אז למה אני מספר על הסטטיסטיקה כאן?

לא בשביל להוכיח שהאוכלוסייה העירונית גבוהה יותר מאשר מדווח (על זה כבר דיברתי בעבר), אלא חשוב לי להבהיר נקודה זו, כדי להסביר בהמשך איך "נעלמים" בתים בכפרים בסין.

איך נעלמים בתים מהכפרים בסין?

כשחיברתי את המספרים בשביל למצוא כמה הסינים בונים ביחס לצמיחה באוכלוסייה העירונית, גיליתי דבר מוזר מאוד. ברשומה על העיור ציינתי שתי עובדות:

1 – במשך העשור הקודם האוכלוסייה העירונית בסין צמחה ב-180 מליון איש.

2 – במשך אותה תקופה שטח המגורים לנפש בעיר עלה בכ-10 מ"ר – מ-20 מ"ר לכ-30 מ"ר.

עכשיו בואו נראה כמה בנו בערים במשך אותה תקופה (הנתונים לקוחים מהשנתון הסטטיסטי של 2010):

- ניתן ללחוץ על התמונות על מנת להגדיל אותן

אפשר לחשב ולראות שבעשור הקודם הסינים בנו 6.4 מיליארד מ"ר של שטח מגורים בערים.

אופס…. אבל מה קורה כאן? הנתונים סותרים אחד את השני:
- לערים נוספו 180 מליון תושבים. כלומר היה צריך לבנות בשבילם 30 מ"ר * 180 מליון – או 5.4 מיליארד מ"ר.
- ובנוסף, היה צריך לבנות ל-460 מליון תושבים שגרו בערים בתחילת העשור עוד 10 מ"ר לכל תושב. כלומר 460 מליון * 10 מ"ר – או 4.6 מיליארד מ"ר.

כלומר סך הכל היו אמורים להיווסף לערים 10 מיליארד מ"ר של שטח מגורים, אבל בתכלס נבנו רק 6.4 מיליארד מ"ר. אז איך הופיעו בניינים עם שטח מגורים של 3.6 מיליארד מ"ר מבלי שבנו אותם?

את התשובה נקבל בכפרים הסינים. נעשה חישוב דומה למה שעשינו בערים. מהטבלאות ברשומה על העיור בסין, ניתן לראות ש:

1 – מספר התושבים בכפרים בעשור הקודם ירד בכ-107 מליון איש.

2 – שטח המגורים לנפש עלה מ-24.8 מ"ר ל-33.6 מ"ר – או 9 מ"ר לנפש.

עכשיו בואו נראה כמה בנו בכפרים במשך אותה תקופה (הנתונים לקוחים מהשנתון הסטטיסטי של 2010):

אפשר לחשב ולראות שבעשור הקודם הסינים בנו 7.2 מיליארד מ"ר של שטח מגורים בכפרים.

גם פה יש סתירה בנתונים:

- בתחילת העשור גרו בכפרים 808 מליון תושבים. לכל אחד מהם נוספו 9 מ"ר של שטח מגורים – או 7.2 מיליארד.
-אבל מזה צריך להוריד את הבנייה לאלו שעזבו את הכפרים. צריך להוריד 33.6 מ"ר לכל אחד מה-107 מליון כפריים שעזבו לחפש את מזלם בעיר – או 3.6 מיליארד מ"ר.

אז מה קיבלנו כאן? שהסינים היו אמורים לבנות 7.2 מיליארד מ"ר פחות 3.6 מיליארד מ"ר – או 3.6 מיליארד מ"ר של שטח מגורים בכפרים, אבל בתכלס הם בנו 7.2 מליארד מ"ר. כלומר הם בנו 7.2 מיליארד מ"ר אבל מתוכם "נעלמו" 3.6 מיליארד מ"ר.

ומי שכבר שם לב – מספר המ"ר שנעלמו מהכפרים הופיעו במפתיע בערים. אז איך זה שבתים נעלמים מהכפרים ומופיעים בערים?

התשובה לכך מאוד פשוטה והיא תמונה בהגדרה של "עיר" כפי שהסברתי למעלה. כפרים רבים עברו פיתוח כה מסיבי בעשור הקודם עד שהם הפכו לערים (כיוון שצפיפות האוכלוסייה עלתה עד שעברה את ה 1,500 איש לקמ"ר). בנוסף לזה כפרים רבים בפרברים של הערים נאכלו ע"י הערים שצמחו בקצב מסחרר. אני יכול להגיד ממקור ראשון שלמשל האזור שליד שדה התעופה של בייג'ינג שהיה עד לפני יותר מעשור אזור כפרי לחלוטין, היום מאוכלס בבניינים רבי-קומות.

או במילים אחרות, כפרים רבים ואזורים גדולים בסין "הומרו" בעשור הקודם לערים. עובדה זו מובילה לשתי מסקנות:

1 – תהליך העיור הקלאסי – של אנשים שלוקחים את הצ'ימידן שלהם ועוברים לגור בעיר הגדולה – הוא קטן יותר ממה שהסטטיסטיקה הרשמית רומזת. חלק גדול מתהליך העיור הוא למעשה הפיכה של כפרים לערים הן ע"י פיתוח מואץ והן ע"י שינוי הסטטוס של ה-"כפר" ל-"עיר".

2 – הרבה מהבנייה הכפרית היא למעשה בנייה עירונית. כשכל האנליסטים למיניהם מסתכלים על הבנייה בסין, הם מסתכלים רק על הנתונים של הבנייה העירונית. כנראה מתוך מחשבה שהבנייה בכפר היא בנייה של פחונים ובקתות עץ. אבל מהנתון למעלה ניתן לראות שפעמים רבות מדובר בבנייה עירונית לכל דבר – אפילו של רבי קומות. הסינים בונים רבי קומות בכפר (כאשר, לפי הסטטיסטיקה הרשמית, בנייה זו לא נחשבת לבנייה עירונית), ואז הם ממירים את הכפר לעיר. כלומר יש ספירת חסר של המ"ר שנבנים בעיר.

מעבר לכך, גם הבנייה בכפרים שלא ממורים לערים אינה רק בנייה פשוטה של לבנים. ואת זה אפשר לראות מהנתון הבא:

משתי השורות האחרונות בטבלה ניתן לראות שהבנייה בכפרים בסין בשנים האחרונות היא כמעט אך ורק בנייה של בטון. כאמור, בעשור האחרון נוספו לכל כפרי בממוצע 9 מ"ר של שטח מגורים. מתוך זה – 7.5 מ"ר הם של מבניי-בטון ורק 1.5 מ"ר של מבניי-עץ או לבנים.

מכל זאת ניתן ללמוד שהבנייה בכפרים לא שונה מהותית מהבנייה בערים, ולכן בשביל לבדוק את בום הבנייה בסין, לא מספיק להסתכל על הבנייה העירונית, אלא צריך לבדוק את הבנייה בכל סין. ואם נבדוק זאת, נראה שהעיור הוא גורם משני בבום הבנייה בסין, ואת זה אני אוכיח ברשומה הבאה.

בשעה טובה בראשון במאי משרד הבריאות הסיני העביר לראשונה תקנות האוסרות על עישון במקומות ציבוריים. מדובר רק בתקנות ולא בחוק, ולא נקבעה דרך לאכוף את התקנות או מה העונש הצפוי למי שעובר עליהן – זה מה שנקרה חוק בלי שיניים. אבל עדיין יש כאן התקדמות מסוימת. כשסין הצטרפה לפני מספר שנים לארגון הבריאות העולמי היא הבטיחה לאסור על עישון במקומות ציבוריים עד תחילת 2011. סין לא עמדה בהבטחה זו מה שגרם לה לאבד-פנים.

לסין יהיה קשה מאוד להילחם בעישון לא רק בגלל שזה משהו שטבוע כאן חזק בתרבות, אלא גם בגלל שחלק ניכר מהכנסות המדינה מגיע מהרווחים על מכירת סיגריות. כל חברות הטבק בסין כולל יבוא של טבק וסיגריות מחו"ל מנוהל ע"י חברת הטבק הלאומית – גוף רווחי מאוד ולכן גם חזק מאוד פוליטית. למרות זאת, אני מאמין שסין, בתור מדינה שרואה את עצמה כמעצמה עולה, לא תרצה להישאר מאחור במאבק העולמי בעישון, ולכן אני מאמין שכן נראה החמרה מסוימת בחקיקה נגד עישון בשנים הקרובות.

עוד מלחמה בה פתחה ממשלת סין בחודש שעבר היא המלחמה נגד נהיגה בשכרות, וכאן הסינים לא הלכו על חקיקה רכה כמו נגד הסיגריות. כאן סין הראתה עד כמה היא יכולה להיות קשוחה כשהיא מעוניינת בכך. שתיית אלכוהול בזמן הארוחה – במיוחד במסעדות, היא תופעה מאוד נפוצה בסין (בעיקר אצל הגברים). זה ממש חלק מהתרבות כאן. וכמו שכל מי שעשה עסקים בסין יודע, חלק בלתי נפרד מעשיית עסקים עם סיני היא ללכת איתו לארוחת ערב ולהשתכר ביחד. זה משהו מאוד חזק בתרבות כאן, אבל תופעה זו הביאה עמה גם הרבה תאונות דרכים מן הסתם. לפני כמה שבועות הממשלה הסינית החליטה שהגיעו מים עד נפש, וחוקקה חוק שקבע כי נהיגה בשכרות היא עבירה פלילית!! והעונש על עבירה זו הוא מאסר בפועל של חודש עד חצי שנה!!!

בימים הראשונים לאחר שעבר החוק הטלוויזיה לא הפסיקה לשדר תמונות של נהגים שנשלחים לכלא, תמונות אלו הפחידו לגמרי את עברייני התנועה הפוטנציאלים מה שהביא לירידה דרסטית במספר תאונות הדרכים.

הלוואי שבישראל היו עוברים חוקים דרקונים שכאלו.

החוק החדש הביא גם לפריחה בשרותי-נהיגה. זהו משהו שגם ראיתי ביפן – אם יוצאים ביחד לאכול במסעדה, כולם שותים, בסוף הארוחה מחייגים לחברת שירותי נהיגה אשר שולחת נהג שינהג על הרכב של השתיין ויחזיר אותו הביתה ביחד עם רכבו.

ועכשיו כלכלה

אתמול הממשלה הסינית ממש הצליחה להפתיע אותי כשהיא העלתה שוב את הרזרבות של הבנקים. אז נכון שהאינפלציה ממשיכה לדהור בקצב של 5.5%, אבל ציפיתי שהממשלה תפסיק ללחוץ חזק על הבלמים ותחכה עוד חודש-חודשיים לראות אם הכלכלה מאטה. זאת הפעם השישית שרמת הרזרבות עולה מתחילת השנה. והעלאות אלו כבר מתחילות להשפיע חזק על האשראי במשק. לבנקים יש פחות כסף להלוות, וחברות רבות נאנקות לקבל אשראי. כאשר לבנקים מותר לתת פחות אשראי, הם הרבה יותר בררנים בחלוקת הלוואות. אבל הבעיה בסין היא שהבררנות לא בא לביטוי רק לפי החוזק הפיננסי של הלווה, אלא גם לפי מעמדו הפוליטי. כלומר, הבנקים מעדיפים לחלק אשראי לחברות הממשלתיות שמקושרות פוליטית. אז מי שסובלים הם בעיקר העסקים הקטנים-בינוניים הפרטיים.

עסקים אלו פונים לשוק האפור לקבל כסף והריבית שהם משלמים גבוהה מאוד. הנה דוגמה מעניינת למצוקת האשראי בסין – חברות השקעות סיניות לוות כסף מבנקים בהונג-קונג בריבית של 10% (ומשאירות כפיקדון מניות בחברות סיניות גדולות), ומלוות לחברות בסין בריבית של עשרות אחוזים. ריבית של עד 60% – שזאת כבר ריבית שטוני סופרנו וחבריו נוהגים לגבות. זה מראה עד כמה מצב האשראי בסין קשה. ולכן הופתעתי מאוד לראות שהממשלה מקווצת עוד יותר את שוק-האשראי.

הרושם שממשלה נותנת עכשיו לשוק הוא – לא מעניין אותי שמפעלים קטנים ב ZheJiang או חברות נדל"ן יפשטו רגל. מה שמעניין אותי עכשיו זה לחסל את האינפלציה, ואני אעשה זאת בכל מחיר!

הקטר של סין ממשיך להיות ההשקעות בנכסים קבועים, אשר עלו ב-25%, כאשר ההשקעות בנדל"ן למגורים עלו בכמעט 40% במאי השנה לעומת השנה שעברה. מה שזה אומר זה שהתלות של כלכלת סין בבועת הנכסים ממשיכה לגדול, וזאת למרות שממשלה הסינית מתכננת לנתב את הכלכלה לכיוון של תלות בצריכה מקומית.
הצריכה עלתה "רק" בכ-17% וזאת למרות מאמצים גדולים מצד הממשלה לעודד צריכה ע"י תכניות שונות כמו סבסוד מוצרי חשמל לאכלוסיה הכפרית.

שוק המכוניות מתחיל לקרטע עם עלייה מינימלית במכירות של רכבים חדשים. התעשייה ציפתה לצמיחה דו-ספרתית השנה, וזה כנראה לא יקרה. בשביל לעודד את תעשיית הרכב, חידשה הממשלה את התכנית "כסף תמורת גרוטאה".

בסיכום החודשי האחרון כתבתי שהממשל האמריקאי לא ממש סגור על עצמו, כי מצד אחד הוא מנסה לתמרץ את הכלכלה אבל מצד שני הוא מגביל את הפעילות של הבנקים וע"י כך מפריע לכלכלה להשתקם.

הסינים גם כן אמביוולנטיים בהתנהגות שלהם. מצד אחד הם רוצים לקרר את הכלכלה כדי להוריד את האינפלציה ולכן הם לוחצים חזק על הבלמים – מעלים ריבית, חיזוק הרזרבות של הבנקים וכו'. אבל מצד שני הם לוחצים חזק על הגז – מסבסדים מוצרים חשמל ומכוניות, משקיעים סכומי עתק בתשתיות וכו'.

מעבר לאינפלציה שהתמריצים האלו יצרו (למרות שאני חושב שבועת התשתיות כאן מגיע לשיא, ולכן סין צריכה לדאוג מדיפלציה ולא מאינפלציה, אבל זה נושא אחר לגמרי), הבעיה שנוצרת כאן היא כמות החובות שהממשלה לוקחת על עצמה. חברת הרכבות הממשלתית נמצאת בגרעון של 2 טריליון יואן (והחוב ממשיך לצמוח כל יום), הממשלות המחוזיות חייבות יותר מ-12 טריליון יואן (ואני לא אתפלא אם בשנים הקרובות יתברר שהמספר גבוה פי כמה), הדיור הציבורי יעלה רק השנה כ-1.3 טריליון יואן וכו'.

כל החובות האלו נערמים להם וכשסין תכנס למשבר כלכלי, החובות יקשו עליה לאמץ תכניות תמרוץ.

 

העליתי לגוגל-דוקס את המצגת מההרצאה שנתתי באירוע של לשכת המסחר הישראלית בבייג'ינג.

המצגת כוללת רק נקודות עיקריות. בהרצאה הרחבתי יותר. למשל, בקשר לעיור בסין – שזאת אחת הנקודות המרכזיות בשלל הטיעונים של אלו שחושבים שבסין אין בועת נדל"ן, הסברתי מדוע, למרות העיור המסיבי בסין, הסינים עדיין בונים יותר מדי בתים. סך הכל, האוכלוסייה העירונית צומחת בקצב של כ-13 מליון איש בשנה, אבל הסינים בונים 1.3 מיליארד מ"ר של שטחי מגורים בערים כל שנה. בנייה שכזו מספיקה לאכלס כ-40 מליון איש (לפי 30 מ"ר לנפש).

אז אם האוכלוסייה צומחת בקצב של 13 מליון איש בשנה, מדוע בונים בשביל 40 מליון איש?

אוזו ומוזו מכפר קאקארוזו

אתמול קראתי לבתי את הספר "אוזו ומוזו מכפר קאקרוזו", ולא יכולתי שלא לחשוב על כל בתי-ההשקעות וחברות המחקר למיניהן.

למי שלא מכיר את הספר של אפרים סידון – אוזו ומוזו היו אחים שאהבה גדולה שררה ביניהם עד שיום אחד הם רבו על עניין שולי. היחסים בין השניים הורעו והם בנו חומה שחצתה את הבית. עברו השנים, האחים התחתנו, הולידו ילדים והחומה נשארה. במשך דורות אבות סיפרו לבניהם שבצד השני של החומה מתגוררת מפלצת מסוכנת ולכן אסור לחצות את החומה. יום אחד, אחרי הרבה דורות, חצה ילד את החומה לצד השני של הבית וגילה שם ילדה קטנה וחמודה. השניים סיפרו להוריהם שבצד השני גרים אנשים בדיוק כמותם. החומה נהרסה והמשפחות אוחדו.

ואז אמרו ההורים – איך זה שבמשך כל השנים קיבלנו את הסיפור על הצד השני כמובן מאליו? איך אף פעם לא בדקנו את העובדות?

לדעתי, עוד מספר שנים אנשים רבים ישאלו את עצמם שאלות דומות בקשר לסיפור הסיני.
לפני האירוע בלשכה למדתי הרבה על ענף הנדל"ן בסין בשביל להיות מוכן טוב לכל שאלה שלא תבוא. קראתי מספר דוחות של חברות הברזל והפלדה הגדולות בעולם, ומספר דוחות של בתי-מחקר. כמו כן קראתי חומר סטטיסטי שמגיע ישר מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הסינית. אי אפשר להתעלם ממספר האי דיוקים ועיוות העובדות כמו שמתוארים בדוחות של החברות וגופי המחקר. כמעט כולם מציגים נתונים שגויים, ולפעמים הטעויות כל כך גדולות שאי אפשר שלא לגרד את הראש ולשאול "מאיפה לעזאזל הם הביאו את הנתונים האלו?"

הנה דוגמה ממצגת של חברת הפלדה הגדולה בעולם (תודה לעודד מ "מדידות מה-BuySide" על הקישורית):

ניתן ללחוץ על התמונות על מנת להגדיל אותן.

אז לפי ארסלור, שטח המגורים לנפש בעיר עומד על 13 מ"ר, וזאת בניגוד לסטטיסטיקה הרשמית של סין שמדברת על יותר מ-30 מ"ר. אין לי קישורית כי זה משהו שקראתי בצ'יינה-דיילי ושכחתי לשמור את הקישורית, אבל הנה הנתונים מהשנתון הסטטיסטי לשנת 2010:

ניתן  לראות ששטח המגורים העירוני לנפש עמד בשנת 2006 על 27 מ"ר. הצמיחה היא של כמ"ר אחד בשנה, והיום זה מגיע ליותר מ-30 מ"ר. לפי ארסלור שטח המגורים לנפש עומד רק על 13 מ"ר שזה בעצם היה נכון לשנת 1988! כלומר הנתונים של אסלור מעודכנים ללפני יותר מ-20 שנה. דרך אגב, גם הנתונים שלהם על מספר הרכבים שגוי.

אז האם אסלור משקרים במצגת שלהם למשקיעים? סביר להניח שלא. יותר הגיוני שהמנהלים של אסלור גדלו בכפר קאקארוזו. הם בטח לקחו את הנתון ממצגת אחרת של איזה בית-השקעות, שלקח את המצגת ממצגת אחרת, שלקח את המצגת מכתבה בעיתון, כאשר העיתונאי ציטט מישהו, והמישהו הזה בכלל דיבר על סין של שנות ה-90.
טעויות דומות ניתן לראות בהרבה מצגות ודוחות של חברות. הנתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הסינית מפורסמים באנגלית באינטרנט ולכן לחברות אלו אין שום תירוץ לחפיפניקיות הזאת.

עוד אנשים שנולדו בכפר קאקארוזו הם העובדים בחברת הייעוץ The Economist Intelligence Unit. הם פרסמו דוח על הנדל"ן בסין בשם The sustainability of China’s housing boom (ניתן לקרוא אותו אחרי הרשמה בחינם). נראה דווקא כי הם מדייקים בנתונים שלהם, אבל התחזיות שלהם מופרחות לגמרי. הנה מה שהם אומרים:

Between 2011 and 2020, we expect China’s urban population to increase by 26.1% or over 160m people, while urban per head disposable incomes will increase by 2.6-fold to Rmb51,310 (about US$7,500 at current exchange rates). Residential floor space per head in urban areas will increase from 30 sq metres (in 2008) to 41 sq metres by 2020

טוב, אז מה שאני יכול להגיד על זה, זה שאין שום סיכוי שבעולם שהם קראו את הנתונים הדמוגרפים בסין ועדיין טוענים שהאוכלוסייה העירונית תגדל ב-160 מליון איש בעשור הנוכחי. בשביל להראות את זה, אני אתחיל מבדיקת העשור הקודם. כמה אנשים נוספו לערים הסיניות בעשור האחרון:

ניתן לראות שבעשור הקודם נוספו לערים הסיניות כ-180 מליון תושבים. בנוסף לכך ניתן לראות כי קצב הגידול האט משמעותית לאורך השנים. בתחילת העשור הערים צמחו בכ-20 מליון תושבים בשנה, ואילו בסוף העשור הצמיחה עמדה על 13-15 מליון בשנה.

בשנים הקרובות הקצב ימשיך להאט. זאת ניתן להסיק מפירמידת הגילאים של אוכלוסיית סין:

Source: U.S. Census Bureau, International Database

הדבר הראשון שבולט בפירמידה אלו שני הבייבי-בומס – האחד שהתרחש לפני 35-45 שנה והשני לפני 20-25 שנה. כמו כן ניתן לראות שמלפני 20 שנה ישנה ירידה מסיבית במספר הלידות בסין.
ניתן להניח שרוב המהגרים לערים הם בגילאי 16-25 כאשר המסה העיקרית של המהגרים היא בטח בגילאי 18-20 – בדיוק בשלב שמסתיים התיכון והצעירים הולכים לעבוד או ללימודים אקדמיים. כלומר, המסה העיקרית של הבייבי-בום השני כבר עברה ברובה לעיר. תוך שנתיים שלוש ה-"מלאי" הזה של הבייבי-בומרס יגמר. כיום מתחילה ההגירה של חתך האוכלוסייה הבא – גילאי 15-19 שהוא קטן משמעותית מהחתך שלפניו. האוכלוסייה שהציפה את הערים בעשור הקודם מגיעה מחתכי הגיל – 20-35, ואילו בעשור הנוכחי, ההגירה תגיע מחתכי הגיל 5-20. ולכן ההגירה לערים הולכת לקטון בצורה מאוד משמעותית בעשור הנוכחי.

גם הגידול הטבעי של האוכלוסייה העירונית הולך לרדת. הסינים טעונים שהפריון לאשה עומד על 1.5 (אני חושב שזה נמוך יותר, אבל זה כבר נושא אחר). החישוב שלי קצת מפשט את העניינים אז הוא מן הסתם לא הכי מדויק, אבל הוא יכול לתת לנו תמונה כללית על מה יקרה בעשר השנים הבאות.

נניח שכל הנשים בגילאי 15-25 יילדו בעשור הבא. נקבל ש-110 מליון נשים תלדנה 165 ילדים. זה לעומת 150 מליון ילדים שנולדו בעשור הקודם. העשור הנוכחי יביא עלייה בילודה בגלל שהבייבי-בומרס השני יתחילו ללדת. ככה שבעשור הנוכחי נקבל מיני בייבי-בום שלישי. הסינים ציפו שהבייבי בום השלישי יחל כבר ב-2009 וזה עוד לא קרה. אז או שהוא מתעכב כי הנשים יולדות בגיל יותר מאוחר, או שקורה מה שאני חושב – הפריון לאשה יורד. בכל מקרה, בואו נניח שיהיה בייבי-בום שלישי ושהעשור ייוולדו 15 מליון יותר תינוקות מאשר בעשור הקודם.

עכשיו, בואו נסתכל על החלק העליון של הפירמידה – כלומר על מספר הזקנים. ניתן לראות בברור שכל חתך גדול מהחתך שמעליו. זאת התוצאה של הילודה הגבוהה שהייתה בסין עד לשנות ה 60-70 של המאה שעברה. בשביל לקבל תמונה קצת יותר מדויקת, אני חוזר לשנתון הסטטיסטי:



מספר בני ה-65 פלוס בשנת 2009 גדול בכ-25 מליון יותר מאשר בשנת 2000. לכן ניתן לצפות שמספר הפטירות בעשור הבא יהיה גבוה ביותר מ-15 מליון מאשר בעשור הקודם. ולכן, הצמיחה באוכלוסייה הסינית בעשור הנוכחי תהיה הרבה יותר נמוכה מאשר היא הייתה בעשור הקודם. זה דרך אגב גם מה שדמוגרפים הסינים אומרים – מגמת הצמיחה באוכלוסייה תאט בהדרגה עד שבערך ב-2026 האוכלוסייה תחל להצטמק.

לסיכום – בעשור הקודם האוכלוסייה העירונית צמחה ב-180 מליון איש – או ממוצע של 18 מליון איש בשנה. אבל הקצב האט ככל שהעשור התקדם, ובסוף העשור הקצב עמד על 13-15 מליון. מגמת ההאטה תימשך, ולכן סביר להניח שבעשור הבא מספר התושבים בערים יצמח בכ-100 מליון. מספר זה רחוק מאוד מה-160 מליון שצופים ה-The Economist Intelligence Unit. קשה לי להאמין שהם עברו על הנתונים כמו שאני עברתי, והגיעו למסקנות כה שונות.

מה שעצוב כמובן בכל הסיפור הזה, זה שהרבה גופים קוראים דוחות שכאלו ולוקחים את מה שכתוב כמובן מאליו. רק שלושת חברות הכרייה הגדולות בעולם מתכננות להשקיע עשרות מיליארדי דולרים בפיתוח מכרות חדשות בצפייה שהעיור בסין יימשך ויביא להמשך בבום הנדל"ני במדינה. לא חבל על כל הכסף הזה?

זהו סכום שמספיק אפילו בשביל להציל את יוון

מה שמעניין בכל הסיפור של העיור המסיבי בסין זה שזה לא הכוח האמתי שמניע את שוק הנדל"ן. העיור בעצם הרבה פחות חשוב ממה שחושבים, אבל על זה אני אכתוב ברשומה הבאה בקרוב…

החלטתי לפתוח את הרשומה הזאת לתגובות על מנת לאפשר שאלות או תגובות של אנשים שלא מסכימים עם הניתוח שלי. אני לא ארשה שום תגובה שאיינה קשורה לנושא!
כל תגובה שלא קשורה (כמו למשל "מה אתה אומר על הדוח האחרון של ETM?") תימחק ללא רחמים.