לפני מספר שבועות קראתי את הדוח האחרון של ת'ירד-אווניו (3rd Avenue). קצת הופתעתי שהם עדיין מחזיקים באותה הדעה לגבי שוק הנדל"ן בסין. למי שלא יודע, 3rd Avenue מושקעים מזה מספר שנים במספר חברות נדל"ן בהונג-קונג. מדובר ב-4 חברות – כולן מאוד גדולות עם רשימה מרשימה של נכסים בהונג-קונג. לכול החברות יש מאזן כספי מעולה ונסחרות בהנחה על ה NAV שלהן. קצת דומה לחברות הנדל"ן שאני מחזיק, רק פחות זולות.

הבעיה שלי עם חברות נדל"ן אלו היא שהן נכנסו לסין בשנים האחרונות, וכשהבועה תתפוצץ, הן ללא ספק ירגישו את הריקושטים. קראתי את הדוח האחרון של 3rd Avenue והתפלאתי שהם כמעט ולא מדברים על בועת הנדל"ן בסין. מרטין ויטמן, מנהל ומייסד הקרן, כבר מתקרב לגיל 90, ולכן נראה שהוא העביר את המושכות למשקיע צעיר יותר העונה לשם איין לפאי (Ian Lapey). איין מפרט את ארבעת ההשקעות שלהם בהונג-קונג, ומספר שהוא אפילו ביקר לאחרונה בהונג-קונג ושנחאי וניפגש עם ההנהלות.

מה שמפריע לי במכתב שלו למשקיעים הוא שנראה כאילו הוא מדקלם את המנטרות שמנהלי החברות סיפרו לו מבלי לבדוק את העובדות. למשל, הוא טוען שהחברות בהן הקרן מושקעת פעילות יותר בערים מדרגה שנייה (TIER TWO) בהן הבתים נקנים ע"י הדיירים ולא ע"י ספקולנטים. לדעתי טענה זאת לא נכונה.

אחת החברות בהן הקרן מושקעת היא ווילוק (סימול 20). אני קצת מכיר את החברה כי גם אני הייתי מושקע בה עד לא מזמן. ווילוק השקיעה כספים עצומים בשנתיים שלוש האחרונות בסין. אחת הערים בהן היא מאוד פעילה היא טיאן-ג'ין. כתבתי כבר על העיר הזאת מספר פעמים בחודשים האחרונים, וזאת בגלל שביקרתי שם לפני כשנה ונשארתי פעור פה מעודף הבנייה בעיר. ישנתי שם לילה אצל קרובי משפחה באזור הנמל. זהו אזור רחוק ממרכז טיאן-ג'ין, אבל בגלל הקרבה לנמל, הוא מתפתח מאוד מהר. רק באזור בו לנתי בנו כמה עשרות בניינים – כל אחד בסביבות ה 30-50 קומות. אני חושב שאף פעם לא ראיתי בנייה כה מסיבית. אולי בביקור שלי בשנחאי בשנת 1995. אבל טיאן-ג'ין זאת לא שנחאי, וסין של היום זאת לא סין של 1995 – כלומר רוב האוכלוסיה העירונית כבר שיפרה מאז את תנאי המגורים שלה, ועברה לגור מדירות בגודל קופסת גפרורים לדירות של כ-100 מ"ר.

ביומיים האחרונים הדאגה שלי לגבי הנדל"ן בסין קיבלה חיזוק מערוץ 2 הסיני. זהו ערוץ כלכלי של הטלוויזיה הממלכתית. השבוע היא פרסמה שתי כתבות – אחת על  מצב הנדל"ן בבייג'יג והשנייה על טיאן-ג'ין. אלו כתבות חובה לכל מי שמבין סינית. אבל גם לשאר הקוראים אני ממליץ להעיף מבט בכתבות. למרות שלא תביני את המלל, המראות של כמות הבתים שעומדים ריקים תהמם אותכם – כמו שאומרים, טוב מראה עיניים. הנה סיכום קצר שלי משתי הכתבות:

מצב הנדל"ן בבייג'יג

פרויקט ראשון

מצב הפרויקט – דירות החלו להימכר ב-2004. ב-2005 כל הבתים נמכרו. הפרויקט מורכב אך ורק מווילות.

שטח – 38,000 מ"ר.

גודל – 1,100 בתים (כלומר מתאים בערך ל 4,000-5,000 תושבים).

תפוסה – הקבלן סירב להתראיין, אז אין נתונים רשמיים, אבל לפי עובדי הניקיון בשכונה ובעלי עסקים באזור, המתחם עומד כמעט ריק. בעל המכולת טוען שגרים שם בערך 20 משפחות. ניתן לראות את העזובה החל מדקה 1:45 בסרטון. ברור שרוב הבתים עומדים ריקים.

פרויקט שני

מצב הפרויקט – דירות החלו להימכר ב-2007. תוך 3 שעות נמכרו 88 וילות. הפרויקט חולק לשלושה שלבים. לפי מתווכת של הפרויקט, כל הבתים נמכרו, ועכשיו הם מוכרים רק בתים יד שנייה. הרבה אנשים העמידו את הבית למכירה ישר אחרי שהם קנו אותו. איך שהם קיבלו מפתח, הם לא נכנסו לבית, וישר העבירו את המפתח לסוכנות תיווך.

תפוסה – מאוד נמוכה. לפי סוכנת התיווך 60% מבעלי הבתים לא מוכרים את הבית, לא גרים בו ולא משכירים אותו. כלומר 60% מבעלי הבתים משאירים את הבית לעמוד בפני איתני הטבע. כיוון שיש עוד הרבה שהעמידו את הבית למכירה, ניתן להבין שאחוזי התפוסה נמוכים בהרבה מ-40%.

בדקה 5:45 ניתן לראות עד כמה הפרויקט ריק במשך היום, ובדקה 7:50 ניתן לראות את המצב בערב. העיתונאי נסע ברחוב הראשי של השכונה ביום שישי בערב וראה רק אור אחד דולק.

פרויקט שלישי

שטח – 5 מליון מ"ר.

גודל – 30,000 דירות (מספיק בערך ל 120,000 איש).

מצב הפרויקט – כל הדירות נמכרו ב-2008.

תפוסה – ניתן לראות בדקה 9:45 שברוב הדירות אפילו לא התקינו מזגן. הדיירים באזור טוענים שפחות משליש מאוכלס. העיתונאית בדקה כניסה אחת בבניין אחד. סך הכל מספר הדירות עומד על 71 כאשר מתוכן ל-40% אפילו לא התקינו את העינית בדלת.

מה שמעניין בפרויקט הזה הוא שבניגוד לפרויקטים האחרים בכתבה (וגם בכתבה הבאה), פה מדובר על פרויקט עממי ולא על וילות במגרש גולף. למשל, אני יודע שפקידת הקבלה בבריכה אצלנו קנתה דירה באותו אזור (היא ובעלה מרוויחים ביחד כ-3,000-4,000 ש"ח בחודש).

העיתונאית הלכה לסוכנות תיווך ונאמר לה שבשנים 2007-2008 רק באזור הזה נבנו 68 פרויקטים, כאשר כיום פחות משליש מהדירות באזור זה מאוכלסות. זה כמובן לא הפריע לקבלנים להמשיך לבנות וכיום, בשנה 2010, כבר יש באזור 93-94 פרויקטים.

המתווך אמר להם שיש פרויקט אחד באזור שבו התפוסה אמורה להיות גבוהה, אבל כשהעיתונאי נסע בערב לבדוק הוא גילה שמספר הדירות המוארות בלילה נמוך מאוד.

אחד הטיעונים של אלו שמאמינים שאין בועת נדל"ן בסין הוא שישנה הגירה מאוד גדולה מהכפרים לערים, ולכן יש ביקוש לדירות. אבל הבעיה עם הטיעון הזה הוא שאם אכן הביקוש הוא מצד הכפריים שמהגרים לעיר, אז למה בונים וילות שעולות יותר מחצי מליון דולר? המהגרים מהכפר מרוויחים באזור ה 1000-2500 ש"ח בחודש. האם הם יכולים להרשות לעצמם בית פרטי שעולה חצי מליון דולר?

מה שמעניין באזור הזה של בייג'ינג זה שהבניה כאן היא יותר עממית, ומתאימה למשפחות מהמעמד הנמוך יותר. אבל אפילו כאן התפוסה מאוד נמוכה. אם באמת יש כזאת הגירה מהכפרים, אז למה הדירות האלו עומדות ריקות?

פרויקט רביעי

גם כאן מדובר על דירות יותר עממיות. כאשר על הדירות בפרויקט זה קיימת 4% הנחה לסגל אקדמי.

הפרויקט נבנה ב-2008 והתפוסה עומדת על בערך שליש.

לפי מתווך באזור, יש להם כרגע 1,200 דירות יד שנייה למכירה. גם הוא טוען שרק כשליש מהדירות באזור מאוכלסות. הרבה קונים רק בשביל להשקיע. משקיע אחד קנה 7 דירות כאשר כולן עומדות ריקות – הוא לא מעמיד אותן למכירה, ולא משכיר אותן.

העיתונאי הלך לפרויקט ליד – גם שם בערך שליש מאוכלס.

אם אתם חושבים שהמצב בבייג'ינג בועתי, כדאי לכם לקרוא מה קורה בעיר השכנה – טיאן-ג'ין.

מצב הנדל"ן בטיאן-ג'ין

כאן הם הלכו לבדוק שלושה פרויקטים.

פרויקט ראשון

שטח – מורכב ממספר שכונות. שטחה של כל שכונה עומד על כ-1,600 דונם.

גודל – 20,000 דירות – נבנה לאכלס 60-70 אלף תושבים.

מצב הפיתוח – לפני 7 שנים החלו למכור דירות. כל הדירות נמכרו חוץ מדירה אחת.

מסחרי – שטח של 30,000 מ"ר. רובו עומד ריק חוץ ממספר קטן של חנויות קטנות.

בדקה 3:30 בכתבה ניתן לראות את בית החולים של הפרויקט. הוא נבנה על מנת לספק מקום עבודה ל-70 רופאים. מספר המטופלים עומד היום על 20-30 ביום. (ע.מ. – לדעתי רוב המטופלים הם עובדי המקום ולא דיירים – עובדי ניקיון, בנייה וכו').

תפוסה – כמעט ריק לגמרי. העיתונאי הסתובב חצי שעה ולא ראה כמעט אף דייר או רכב. האנשים היחידים שהוא פגש היו עובדי הניקיון. בלילה (דקה 6:40 בסרטון) כמעט אין בתים מוארים. נראה כי התפוסה בפרויקט כמעט אפסית. רוב הבתים נקנו "להשקעה" ולא למגורים.

פרויקט שני

גודל – 30,000 דירות – נועד לאכלס כ-150,000 איש (ע.מ – זה לפי הקבלן. לדעתי מספר כזה של דירות נועד לאכלס בערך 120,000).

מצב הפיתוח – נבנה לפני כ 6-7 שנים. כל הדירות נמכרו. יש הרבה דירות למכירה (יש שנייה) – לפחות כמה מאות.

תפוסה – לפי סוכנת נדל"ן – בערך 35%. לפי אחד הדיירים – בערך 20%. לפי דיירת אחרת – רוב מוחלט של הדירות עומד ריק. רוב האנשים קנו דירות בשביל להשקיע ולא בשביל לגור. בגלל שהתפוסה כל כך נמוכה, חברת הגז לא חיברה את הפרויקט לרשת הגז, כך שלדירים אין גז בדירות!

למרות התפוסה הנמוכה, קבלנים אחרים ממשיכים לבנות במסיביות באזור. (דקה 11:45 בסרטון)

מסחרי – רוב שטחי המסחר עומדים ריקים. יש פחות מ-20 חנויות. מספר חנויות נפתחו בעבר ונסגרו לאחרונה.

פרויקט שלישי

שטח – 260 קמ"ר.

גודל – 8,000 וילות.

מצב הפיתוח – הפרויקט כולל מעינות חמים, מועדון סוסים, מגרש גולף, כפר נופש, מלון 5 כוכבים. התכנון הוא לבנות פי 15 ממה שקיים היום (למשל עכשיו יש מלון אחד, התכנון הוא ל-5 מלונות). בדקה 17:35 מראים את המלון המפואר – יותר מ-700 חדרים. המלון נפתח לפני 3 שנים. התפוסה לא הצליחה לעבור את ה-15%. ניתן לראות עד כמה הוא עומד מוזנח.

תפוסה – לפי הקבלן 40%. אבל לפי הפועלים בשטח, התפוסה הרבה יותר נמוכה. למשל, אחד הפועלים אומר שבאזור בו הוא עובד עכשיו ישנם 40 בתים, ורק אחד מהם מאוכלס. בשטח אחר יש 370 בתים וגרים שם בערך 20 משפחות. לפי העיתונאים, האזור נראה ריק לחלוטין הן ביום והן בלילה

כנראה שזה לא מספיק לסינים. פרויקטים נוספים רבים מתוכננים בעיר. כל אחד יותר גרנדיוזי מהשני. מה שקרה בדובאי נראה כאין וכאפס לעומת מה שהולך בסין.

הכתבה הזאת סוטרת באופן גורף את הטענות של 3rd Avenue. נראה כי גם בערים מדרג שני בתים רבים נרכשים ע"י ספקולנטים ולא ע"י אנשים שבאמת רוצים לגור בדירות. אני מאוד מאוכזב ממנהלי הקרן. נראה לי שהם לא עשו עבודת מחקר מספקת, והסתמכו רק על טענותיהם של טיקוני הנדל"ן ההונג-קונגים. לפי הכתבות וגם לפי מה שאני ראיתי, המצב בטיאן-ג'ין הרבה יותר גרוע מאשר בבייג'ינג.

מסקנות

חשוב להזכיר שלא כל השכונות בסין נראות ככה. יש מקומות רבים עם תפוסה מלאה או כמעט מלאה (כמו למשל במקום בו אני גר). אבל כמות הבתים הריקים היא מדהימה. אני יודע בוודאות שיש עוד הרבה מאוד שכונות שעומדות ריקות. כבר תארתי בעבר שכונה אחת ליד הבית שלי. ממה שאני קורא ושומע מאנשים שביקרו במקומות אחרים בסין, נראה שעודף בנייה קיים במקומות רבים בסין. סיפרתי כאן בעבר שבטיול שלי במונגוליה הפנימית גם ראיתי בנייה מסיבית מאוד של בתים, אבל עוד לא סיפרתי על המעבר שלי ביאן-טאי – הייתה לנו נחיתת ביניים בעיר זאת, ורק מהמטוס ראיתי בנייה מאוד מסיבית של רבי-קומות באזור שדה התעופה.

לפני מספר שבועות יצאה ידיעה שהחברה שאחראית על רשת החשמל בסין דיווחה על כך שישנן 65 מליון דירות שלא גרו בהן חצי שנה או יותר (דירות בהן מונה החשמל לא זז במשך חצי שנה). אח"כ החברה הכחישה דיווח זה, אבל אני מפקפק בהכחשה זאת.

אין לי דרך לדעת האם הנתון נכון או לא, אבל אני בטוח ב-100% שיש בסין עודף בנייה מסיבי. לדעתי קורה כאן משהו שלא קרה אי פעם בהיסטוריה האנושית – נבנים עשרות מליוני דירות שאף אחד לא יגור בהן. מאות ואולי אלפי ערי רפאים נבנות בסין. בטווח הקצר זה עוזר לנפח את נתוני התל"ג של סין, יוצר תעסוקה ומעשיר את קופת המדינה, אבל בטווח הארוך אין שום דבר חיובי בבנייה מסיבית של בתים שאף אחד לא יגור בהם. בטווח הארוך בתים אלו יהוו עול כלכלי על הממשלה הסינית ועל משלם המסים.

אני יודע שרבים לא מסכימים איתי לגבי בועת הנדל"ן בסין. אחד הטיעונים שלהם הוא שכמות האנשים בסין מצדיקה בנייה מסיבית. לדעתי המספר האסטרונומי של אוכלוסיית סין מצליח לבלבל אותם, אז בואו נבודד את הנתונים למספרים קטנים יותר.

למשל טיאן-ג'ין – מדובר בעיר עם אוכלוסיה של 15-20 מליון איש. אז אפשר לראות את טיאן ג'ין כישראל פי שתיים או ישראל פי שלוש. הפרויקט הראשון מהכתבה על העיר מיועד ל-60-70 אלף איש – כלומר הוא בערך בגודל של העיר מודיעין. הפרויקט השני מיועד בערך ל-120 אלף תושבים – כלומר בערך כמו רמת-גן. הפרויקט השלישי הוא בערך בגודל של עפולה (רק מבחינת מספר התושבים, בתכל"ס מדובר על פרויקט הרבה יותר גדול). צריך לזכור שיש בטיאן-ג'ין עוד מספר ערי רפאים שכאלו, ושהבנייה המסיבית עדיין נמשכת. אז תחשבו שהייתם מסתובבים בארץ ורואים עיר כמו מודיעין עומדת ריקה, ואח"כ עיר בגודל של רמת-גן עומדת כמעט ריקה לגמרי, ואח"כ עפולה וכו'. ובנוסף לכך הבנייה מסביב הייתה ממשיכה בקצב מטורף, מה הייתם חושבים על מצב הנדל"ן בארץ?

הנה הכותרת מגלובס שתפסה את תשומת לבי אתמול – מספר הבתים החדשים שנמכרו ביוני הסתכם ב-330 אלף.

כיוון שבדיוק פרסמתי כאו רשומה על וולס-פארגו הנתונים עדיין היו טריים במוח הסנילי שלי, וישר קלטתי את הטעות בכתבה – מספר הבתים החדשים שנמכרו ביוני עמד על קצב שנתי של 330 אלף. יחי ההבדל.  ניתן לראות את הכתבה המקורית בבלומברג.

טעויות שכאלו מוכיחות לי יותר ויותר מדוע עדיף לקרוא נתונים כמה שיותר קרוב למקור. אם הנתונים באים מארה"ב – עדיף לקרוא את בלומברג או וול-סטריט ג'ורנל, או לגשת ישר לפרסומים הממשלתיים. סך הכל, הדיווחים בעיתונים הרבה פעמים שגויים. פעמים רבות עיתונאים פשוט מעתיקים מעיתונים אחרים ולא בודקים את המקור בעצמם.

אם נחזור לנתון, אז מדובר בעלייה יחסית לחודש שעבר, שאלו חדשות טובות בשביל וולס-פארגו וכמובן סטיוארט (סימול STC). קצת ציפיתי לכך שהנתונים יעלו בהדרגה מהשפל של מאי. הרי ברור שבחודש שאחרי שהסתיימה הטבת המס תהיה נפילה במספר הבתים שנמכרו.

בנוסף לכך ניתן לראות מהכתבה של בלומברג שהמלאי של בתים חדשים עומד רק על 210,000 ושזהו המספר הנמוך ביותר מאז 1968. אני חושב שזה נתון מעולה לכלכלה האמריקאית, אבל לפני שאני אסביר מדוע, בואו נעבור על עוד מספר נתונים.

אז אמרנו שישנם 210,000 דירות חדשות שעומדות ריקות. מספר זה שוב הדליק לי כמה נורות בראש, כי זכרתי שרק לפני מספר ימים קראתי בבלוג מסויים שמספר הדירות הריקות בארה"ב עומד על המספר העצום של 12 מליון. מהי הסיבה להפרש בין שני הנתונים?

הבלוגר טוען שיש 12 מליון בתים ריקים בארה"ב ע"י כך שהוא מחבר שני נתונים – הראשון הוא מספר הבתים הקיימים הריקים (כולל בתים חדשים וישנים). מספר זה עומד על 3.89 מליון בתים. המספר השני הוא מה שנקרא – בתים מוחבאים, והכוונה היא לבתים שעוקלו ע"י הבנקים. מספר זה עומד על 8 מליון.

נתחיל דווקא מהנתון השני. נתון זה הוא הערכה של מורגן-סטנלי (דבר שכבר אמור להדליק נורות אדומות). בהערכה זאת מורגן סטנלי לא הסתפקו רק בבתים שעוקלו, אלא הוסיפו להם אחוז נכבד מהבתים אשר בעליהם מתקשים בתשלומי המשכנתה. הם כללו בחישוב את כל בעלי הבתים שמאחרים 90 יום או יותר בתשלומי המשכנתה, ואת רוב בעלי הבתים שמאחרים ב 30-60 יום. ישנם מקרים רבים בהם אנשים יכולים להתעכב 30 יום או יותר בתשלומי המשכנתה – למשל גרושה שלא קיבלה מזונות, הוצאה חד פעמית על בריאות, איבוד זמני של מקום העבודה, עצמאי שלקוחותיו מאחרים בתשלומים ועוד ועוד. להגיד שרובם יפשטו רגל זוהי הגזמה פראית.

בעיה נוספת עם המחקר של מורגן-סטנלי היא שהם טוענים שהדירות המעוקלות תשארנה ריקות. בואו נניח שיעקלו 8 מליון בתים. איפה יגורו 8 מליון המשפחות שפונו מהבתים? האם באמת מורגן-סטנלי מאמינים ש-8 מליון משפחות יעברו לגור ברחוב?

ברור שלא. רובן המוחלט של המשפחות תעבורנה לגור בדירה אחרת – סביר להניח שהם יגורו בשכירות, אבל עדיין הם יצטרכו קורת-גג. לא רק שאני חושב שהנתון של מורן סטנלי מנופח מאוד, אלא שאני חושב שההשפעה של עיקולי הבתים על מספר הדירות הריקות יהיה שולי. אנשים פשוט יעברו לגור מדירה אחת לדירה אחרת.

כך שנשארנו עם  המספר הראשון – הנתון כנראה נכון, אבל השאלה היא כמה מספר זה גבוה יחסית להיסטוריה. השקעתי הרבה זמן בחיפוש אחר נתונים היסטוריים ולא מצאתי. אז חסר לי חלק בפזל. צריך לזכור שתמיד יש איזה שהוא מלאי של בתים. אף פעם אין תפוסה מלאה. היתרון הגדול של ארה"ב על פני מדינות רבות הוא שהאוכלוסיה שלה צומחת כל הזמן. צמיחה זאת יוצרת ביקוש גנרי של כ-1.2 מליון בתים בשנה (לפי באפט בדוח השנתי האחרון).

מספר התחלות הבנייה בארה"ב עומד כעת על כ-0.5-0.6 מליון – כלומר כחצי מהביקוש. לכן, כל עוד מספר התחלות הבנייה יישאר נמוך, מלאי הבתים לאט לאט יתרוקן. מתי שהוא הקבלנים האמריקאים יצטרכו לחזור ולבנות 1.2 מליון בתים, דבר שיעזור מאוד לכלכלה האמריקאית. אני לא יודע מתי זה יקרה, אבל באפט טען במכתב האחרון שלו למשקיעים שזה יקרה בסוף השנה או תחילת 2011.

לסיכום, אני צופה שני קטליזטורים שיעזרו לכלכלה האמריקאית להתאושש:

1 – מספר הבתים החדשים הנמכרים יעלה מתישהו משפל של 330 אלף ל 1.2 מליון (כמה שנים כבר אפשר לגור עם ההורים?)

2 – מספר התחלות הבנייה יעלה מקצב של 0.6 מליון ל 1.2 מליון.

סין

המירוץ לדירה נוסח בייג'ינג

בועת נדל"ן בסין

בועת נדל"ן בסין – נדל"ן מסחרי

בועת נדל"ן בסין – מסקנות והשלכות

מי צודק מרטין ויטמן או אני?

ארה"ב

מספר נתונים על מספר הבתים בארה"ב

סין

המירוץ לדירה – נוסח בייג'ינג

בועת נדל"ן בסין

בועת נדל"ן בסין – נדל"ן מסחרי

בועת נדל"ן בסין – מסקנות והשלכות

בימים האחרונים תיארתי כאן את בעיית הנדל"ן למגורים והנדל"ן המסחרי בסין. אני בטוח שחלק מהקוראים שאל את עצמו, איך יכול להיות שממשלת סין לא רואה את גודל הבעיה? איך יכול להיות שהם חוזרים ועושים את אותן הטעויות שנעשו ביפן בשנות ה-80 ובמזרח אסיה בשנות ה-90?

הממשלה הסינית – בת יענה?

כבר כתבתי ברשומות הקודמות שסין היא מדינה גדולה, זה שיש בועת נדל"ן בבייג'ינג או בשנחאי זה לא אומר שיש בועת נדל"ן בחלקים אחרים של סין. לפי מה שאני קורא, המחירים במקומות רבים בסין – במיוחד במערב המדינה, נראים סבירים ביותר. כך שבאמת לא בטוח מה הממדים של בועת הנדל"ן. מצד שני, אין ספק שבערים רבות המחירים גבוהים בצורה קיצונית.

הממשלה לא לגמרי מתעלמת מהבעיה, נראה שהם מודעים לבועה, אבל עד היום הצעדים שלהם היו אנמיים. כבר בסוף 2009 החלו המנהיגים בסין לדבר על כך שצריך לקרר את שוק הדיור, והם פעלו במספר מישורים – העלו את הרזרבות של הבנקים, החמירו את דרישות המשכנתה על רכישה של מספר דירות ונקטו בצעדים נוספים. אבל הם בעיקר קיוו שעצם כך שהם ידברו על כך שהמחירים גבוהים, יגרום לסינים להבין את הרמז, ובעקבות כך הנדל"ן יתקרר.

בינתיים זה לא עזר. המחירים מתחילת השנה ממשיכים לטפס. בוועידת הקונגרס שנערכה לפני שבועיים בסין, דיברו כמה מנהיגים יותר בבירור על המצב, ואמרו שחברות ממשלתיות צריכות להפסיק לקנות קרקעות במחירים מנופחים (אחת הסיבות לבועת הנדל"ן היא שחברות ממשלתיות רבות, גם חברות תעשייתיות, החלו לרכוש אדמות וגרמו למחירים לעלות), אולם מספר ימים לאחר מכן, נמכרו שני שטחים בבייג'ינג תמורת מחירי שיא של כ-30,000 יואן למ"ר. ומה שיותר חמור שגם הפעם האדמות נקנו ע"י חברות ממשלתיות. דבר זה הכעיס את ההנהגה הסינית אשר רק מספר ימים קודם לכן קראה להימנע מכך. הממשלה מיהרה הפעם לפעול, וציוותה על חברות ממשלתיות, אשר ליבת העסקים שלהן אינה נדל"ן, לסגור את עסקי הנדל"ן שלהן.

בינתיים צעדים אלו לא מועילים, ונראה כי שיגעון הנדל"ן ממשיך. אם הממשלה הייתה רצינית היא יכלה לצנן את שוק הנדל"ן באמצעות צעדים יותר אפקטיביים כמו למשל העלאת ריבית, או – יותר טוב – ע"י הטלת מס רכוש. מס רכוש יכול לפתור את הבעיה של הנדל"ן למגורים. כמו שכתבתי לפני מספר ימים, סינים רבים מחזיקים מספר רב של דירות אשר עומדות ריקות. אם הם היו צריכים לשלם עליהן מס, הם היא חושבים טוב טוב האם כדאי להם להחזיק 4 או 5 דירות. נראה כי מנהיגי סין אכן שוקלים להטיל מס שכזה, אם כי אני מסופק אם זה ייצא לפועל.

נראה כי הממשלה פה מנסה ללכת על קו דק – היא לא רוצה לראות עלייה נוספת במחירי הנדל"ן, אבל היא כנראה מאוד מפחדת מנפילה.

הרוכב על גב הנמר – קשה לו לרדת

הכלכלה הסינית היא כלכלה ריכוזית. הממשלה מנהלת את הכלכלה מעבר למה שמקובל במדינות קפיטליסטיות. למשל – יעד העלייה בתל"ג. במדינות קפיטליסטיות לא מקובל לקבוע יעד לצמיחה כלכלית. אבל בסין, מאז שאני זוכר – מתחילת שנות ה-90, מקובל להגדיר יעד צמיחה, ואז המדינה חייבת לעמוד בו. היעד הזה לא השתנה במשך ה 15-20 שנה האחרונות והוא עומד על 8%. זהו מספר הקסם בסין, שמשום מה הממשלה נעולה עליו. הכלכלה צריכה לצמוח כל שנה ב-8%. באופן לא מפתיע, כל שנה יעד זה נשבר, והמדינה מציגה תוצאות צמיחה טובות מהמתוכנן.

כמי שגר פה בשנות ה-90 אני יכול לציין שפעם הצמיחה הייתה הרבה יותר בריאה. בעבר סין בנתה את עצמה ע"י רפורמות כלכליות (כמו אלו של ג'ו-רונג-ג'י), ובניית תעשייה (בעיקר לייצוא). אולם בשנים האחרונות נראה כי הממשלה הסינית מצאה דרך הרבה יותר נוחה לפמפם את התל"ג – למה לבצע רפורמות, אם אפשר להשקיע בתשתיות ובנדל"ן?

כבר ציינתי כאן בעבר עד כמה הופתעתי מהשינוי שחל בסין ב-10 השנים שלא הייתי כאן. כל מי שביקר בסין בשנות ה-90 יכול לספר עד כמה המדינה השתנתה מאז. הבנייה בסין הייתה בקנה מידה שלא נראה כמותו בהיסטוריה האנושית. הבעיה שנוצרה היא שהכלכלה הסינית נהייתה תלויה יותר ויותר בהשקעות נדל"ן ותשתיות.

שימו לב איך ההשקעה בנכסים קבועים עלתה משנה לשנה, הן במספרים קבועים והן כחלק מהתל"ג. עכשיו תראו מה קרה לגרף בעשור האחרון (המלבן בצבע תכלת בגרף הימני):

החלק של ההשקעות עלה בצורה חדה מאז שנת 2000, ובשנת 2008 ובמיוחד 2009 ההשקעות גדלו עוד יותר. אם בשנת 2000 ההשקעות בנכסים קבועים הגיעו לסכום של 400 מיליארד דולר והיוו 35% מהתל"ג, אז בשנת 2009 הסכום הגיע ל 3.3 טריליון דולר והיווה יותר מ-50% מהתל"ג הסיני.

מי שמעוניין לראות איפה שאר העולם עומד, הנה מפה נחמדה.

בישראל, דרך אגב, אחוז ההשקעות בנכסים קבועים כחלק מהתל"ג עומד על 18%. וזאת למרות שאוכלוסיית ישראל גדלה בכ-1.5% בשנה, לעומת האוכלוסיה הסינית שגדלה ב-0.5%. בהודו, שעוברת תהליך צמיחה קצת פחות מרשים מסין, הנתון עומד על 23%.

מה שזה אומר בעצם זה שסיפור הצמיחה הסיני בעשור האחרון היה תלוי במידה רבה בהשקעות – בעיקר נדל"ן ותשתיות. למעשה בשנת 2009 הנדל"ן לבדו תרם 3 נקודות אחוז לצמיחה של 8.7% בתל"ג הסיני (נתון זה הוא מערוץ 9 הסיני). כלומר, אם למשל, הנדל"ן היה תורם "רק" 2 אחוז, הצמיחה בסין הייתה 7.7% – כלומר פחות מרף ה-8% שהציבה הממשלה.

וזאת הסיבה שלממשלה כל כך קשה לרדת מגב הנמר!

מעבר לרף התל"ג הלאומי, כל עיר וכל מחוז מקבלים רף תל"ג מקומי. כמובן שכל ראש עיר רוצה להראות כמה הוא מוצלח ולשבור רף זה. הרבה פעמים אני שומע את הטענה שלממשל דיקטטורי יש יתרון, כי המנהיגים יכולים לתכנן לטווח ארוך ולהתעלם מבחירות כל 4 שנים. ובכן, לפחות בסין, טענה זו לא ממש תופסת – במיוחד לא בשלטון המקומי. אם בארץ ראש עיר יכול לכהן עשרות שנים, בסין תפקיד ראש עיר או ראש מחוז הוא בד"כ תפקיד של 4 או 5 שנים, ואז עוברים לתפקיד הבא במפלגה. מצב זה מביא שכל ראש עיר רוצה להראות שיפור משמעותי במצב העיר תוך מספר שנים, ומה יותר טוב מאשר גורדי-שחקים, מבני-ציבור ונתוני תל"ג גבוהים?
כך שגם לשלטון המקומי יש אינטרס לפמפם את התל"ג בכל מחיר.

סיבה נוספת ולא פחות חשובה היא ההכנסות שמניבות מכירות הקרקעות לממשלות המקומיות בסין. ב-2009 היוו הכנסות אלו בערך 40% מסך ההכנסות של הממשלות המקומיות. אם מחירי הקרקעות יירדו, או גרוע מזה, אם תהיה האטה בבנייה, הממשלות המקומיות תאסופנה הרבה פחות מסים.

לכן זה נראה כי למרות שסין מודעת למצב, היא לא ממש יודעת איך לרדת מהסוס מבלי לפגוע בכלכלה הסינית. זאת אכן בעיה, אבל ככל שטיפול הגמילה יתחיל מאוחר יותר, כך מצבה של סין יהיה גרוע יותר.

מה זה אומר לגבינו?

קודם כל, חשוב לציין שוב שכבר בעבר טענו מומחים רבים שסיפור הצמיחה בסין נשמע טוב מדי ולא יכול להימשך, אך סין הצליחה לקדם את הכלכלה שלה למרות הכול. ישנם רבים וטובים שחולקים עלי. חלקם הרבה יותר חכמים ממני ומכירים את סין טוב יותר ממני. דוגמה טובה לכך היא ג'ים רוג'רס, אשר טוען שאין בסין בועה.

קשה לדעת מה יקרה בעתיד ומה זה אומר לגבי ההשקעות שלי. העתיד תלוי מאוד באיך סין תתמודד עם בועה זאת. בגלל זה אני אתחיל עם התוצאות שאני חושב שיש סבירות גבוהה יותר שתתרחשנה, ואז אעבור לתוצאות לגביהן אני פחות בטוח.

המסקנה הראשונה שלי היא שתהיה פגיעה קשה בכל מי שקשור ישירות לתעשיית הבנייה בסין – כלומר יצרניי מלט, ברזל, אלומיניום וכו'. (הכוונה היא כמובן ליצרנים בסין, אין לי מושג איך זה יתגלגל במקומות כמו אוסטרליה או ברזיל). ברור לי שקצב הבנייה לא יכול להימשך. גם אם נניח שהנדל"ן שנבנה עד היום כמו גם זה שנמצא בתהליכי בנייה יקלטו בשוק, אין סיכוי שסין תמשיך באותו הקצב. כלומר, בואו נניח שאין עודף בנייה בסין, וכל העיירות והקניונים יתמלאו לאט לאט. הרי אין סיכוי שסין תבנה בעשור הבא באותו קצב שהיא בנתה בעשור האחרון. למשל, אם נניח שבממוצע לוקח 3 שנים לבנות נדל"ן מסחרי – אין סיכוי שסין תבנה כל 3 שנים 6,800 בורג'-כליפה. מתי שהוא חוקי הפיזיקה נכנסים לתמונה.

לכן, כל מי שמתעסק ישירות עם בנייה בסין ייפגע. תור הזהב שלו נגמר, ולא יחזור שוב לעולם. סביר להניח שזה לא יקרה השנה. אולי זה יקרה ב-2012 אולי ב-2015. קשה לדעת, אבל מתישהו, ולא עוד הרבה זמן, הקצב בסין יירד. קחו למשל את ענף המלט. בשנת 2004 סין ייצרה 900 מליון טון מלט. ב-2006 סין כבר הגדילה את הייצור ל-1.2 מיליארד טון של מלט – שזה שקול ל-44% מייצור המלט העולמי באותה שנה. ב-2009 הייצור כבר עלה ל 1.6 מיליארד – או יותר מ-50% מהייצור העולמי. אין שום סיבה שבעולם שסין צריכה לבנות היום יותר מאשר היא בנתה ב-2004 או ב-2006, ההפך – מאז נבנו כל כך הרבה כבישים, נמלים, בתים וקניונים, שזה די ברור שהקצב צריך לרדת ולא לעלות. למרות זאת קצב יצור המלט רק עולה, ותפוקת ייצור המלט עוד עומדת לעלות בשנים הקרובות. אפילו צ'ונג-קונג מתכוונת לבנות עוד מפעל מלט בדרום סין. זה מאוד מפתיע כיוון שלי-קאי-שינג דווקא יודע טוב מאוד מתי לבצע השקעות ומתי לצאת מהן. זה רק מוכיח שיש אנשי עסקים הרבה יותר ממולחים ממני שחולקים עלי בקשר לבועה בסין.

היתרון של סין הוא שהחובות של הממשלה אינם גבוהים, ועומדים כיום רק על כ-20% מהתל"ג. זאת אומרת שאם סין תרגיש שיש האטה, היא תוכל לרכך אותה ע"י הגדלת הגירעון. למעשה זה מה שסין עשתה במשבר האחרון. באמצע 2008 החלה האטה בסין שגררה ירידה במחירי הנדל"ן. חברות הנדל"ן כמו גם הממשלות המקומיות נכנסו מאוד מהר למצוקה, ולמעשה מספר רב של חברות נדל"ן כבר היו במצב של פשיטת-רגל (כיוון שהחובות שלהן עלו על שווי הנדל"ן שברשותן). הממשלה הסינית ישר נכנסה לתמונה, והציפה את השוק עם כמה טריליוני יואן בתכנית הצלה. כסף זה הציל את חברות הנדל"ן, והעלה את נתוני התל"ג הסיני, אבל הוא רק ניפח יותר את הבועה. יכול להיות שסין תמשיך להגדיל את החוב ולפמפם את הכלכלה. דבר זה יגרור המשך בנייה מסיבית בשנים הבאות, מה שיכול להחיות את תעשיית מוצרי-הבנייה במשך מספר שנים. אבל בטווח היותר ארוך, גורלן של חברות אלו נחרץ לדעתי, וירידה דרסטית ברווחים שלהן היא בלתי נמנעת.

המעגל הבא שיפגע הוא חברות הנדל"ן. ללא ספק החברות הממונפות תפגענה, ורבות מהן תפשוט רגל. השאלה היא מה תהיה הפגיעה בחברות הפחות ממונפות – נגיד כמו חברות הנדל"ן ההונג-קונגיות שפועלות בסין. מרטין ויטמן ועמיתיו התייחסו קצת לעניין בדוח האחרון שלהם. לקרנות של 3rd Avenue יש חשיפה מאוד גדולה לנדל"ן הסיני דרך חברות הונג-קונגיות. לדעת מנהלי הקרן ההשקעות שלהם בטוחות בגלל שהמניות נסחרות בהנחה גדולה ביחס ל NAV שלהן. אני קצת יותר זהיר מהם. לדעתי חברות הנדל"ן בהונג-קונג תיפגענה – במיוחד אלו שקנו נדל"ן בשנתיים האחרונות במחירים מנופחים (כמו ווילוק – סימול 20). אני מעריך שגם החברות היותר שמרניות, אלו שלא השתתפו בחגיגה בשנתיים האחרונות, כמו למשל האנג-לונג (סימול 10), תפגענה. אם אכן יש עודף בנייה בנדל"ן המסחרי, אז התפוסה תרד, אפילו אם באופן זמני, בכל הבניינים.

הבאים בתור יהיו הבנקים. הם הלוו כספים לחברות הנדל"ן, ופשיטת רגל מסיבית תביא להרבה חובות אבודים.

קשה לדעת איך זה ישפיע על כלל הכלכלה. היתרון בבועת הנדל"ן הסינית היא שהיא לא בנויה על מינוף. חלק גדול האזרחים שקנו בשנה-שנתיים האחרונות דירות במחירים מופקעים, שילמו במזומן. גם אלו שלקחו משכנתאות, שילמו מקדמה של לפחות 20% על הנכס. לכן אני מעריך שהפגיעה באזרחים לא תהיה קשה כמו מפולת הנדל"ן בארה"ב ובטח לא כמו זאת במזרח אסיה בשנת 98. בעיית המינוף קיימת יותר בנדל"ן המסחרי, שם חברות הנדל"ן מחזיקות את הנכסים (ולא מוכרות אותם לפני תחילת הבנייה כמו בנדל"ן למגורים).

התל"ג הסיני ייפגע ויהיו הרבה פיטורי עובדים. ההערכה שלי שממשלת סין תעשה הכל בשביל למנוע אי יציבות, ולכן היא תשקיע עוד יותר בתשתיות. הניחוש שלי הוא שלא נראה מפולת כמו באסיה בשנות ה-90, אלא תהיה כאן יותר חזרה על מקרה יפן – השקעה מסיבית בתשתיות והעלאת החוב הלאומי על מנת לא ליצור מפולת כלכלית. ניחוש פרוע שלי – לסין יש עוד כ-5 שנים טובות במקרה הטוב, לפני שנתחיל לראות עלייה חדה בחוב הלאומי.

דבר נוסף שחשבתי עליו, הוא ההשפעה שתהייה לכך על היואן. כולם בטוחים שהיואן יתחזק מאוד בעשר שנים הבאות, אבל אם אכן יש בועת נדל"ן, התחזקות היואן רק תעצים אותה. בגלל זה קשה לי להאמין שנראה את היואן מתחזק בצורה רצינית.

הונג-קונג

קשה לדעת איך התפוצצות הבועה תשפיע על הונג-קונג. מצד אחד הונג-קונג מאוד קשורה לסין, אבל מצד שני מחירי הנדל"ן בהונג-קונג לא מנופחים. אולי הם קצת יקרים, אבל אני די משוכנע שאין בועת נדל"ן בהונג-קונג – בטח שלא בנדל"ן המסחרי. ברור שאם תהיה האטה משמעותית בקצב הצמיחה של סין, זה ישפיע גם על הונג-קונג, אבל קשה לי להאמין שתהיה פגיעה משמעותית במחירי הנדל"ן ההונג-קונגי.

בקשר להשקעות שלי – יש לי חשיפה לנדל"ן בסין דרך חברות הנדל"ן ההונג-קונגיות. כל חברות הנדל"ן שאני מחזיק חשופות בצורה זו או אחרת לסין. במקרה של סאונדוויל (סימול 878), אסיה-סטנדרט (סימול 129) ונאן-יאנג (סימול 212), אני לא מודאג כיוון שהחשיפה שלהן לסין נמוכה, הן קנו נכסים בזול ושלושת החברות נסחרות בהנחה משמעותית על ה NAV שלהן.

החשיפה הכי גדולה שלי היא דרך צ'יני (סימול 216), אבל צ'יני קנתה את נכסי הנדל"ן בסין לפני מספר שנים במחירים מאוד נמוכים. בנוסף לכך החברה נסחרת בהנחה משמעותית ל NAV שלה, אז אני לא חושב שאני אמכור. סביר להניח שנפילה בנדל"ן המסחרי תשפיע עליה, אבל אני חושב שהמחיר שלה כיום זול גם אם תרחיש זה יתממש.

שתי החברות שיותר מדאיגות אותי הן צ'וק-נאן (סימול 131) ומאן-סאנג (סימול 938). צ'וק-נאן רכשה קרקע במחיר מופקע של כ-20 אלף יואן למ"ר בהאנג-ג'וו. במקרה של מאן-סאנג, החברה הקימה עיר פנינים בג'ו-ג'י. מדאיג אותי שזאת תהפוך לעוד עיר-רפאים. אני אחכה עוד רבעון או שניים, אראה איך מתקדמות המכירות בעיר זו ואז אחליט.

זהו, זה מה שיש לי לומר על הנדל"ן בסין (לפחות עד לפעם הבאה). השקעתי הרבה שעות בנושא, אבל זה היה שווה כל דקה. קראתי המון חומר, גם מבלוגים ועיתונים וגם עיינתי בכמה דוחות כספיים של חברות סיניות והונג-קונגיות. למדתי הרבה, ולא פחות חשוב – מאוד נהניתי!

אתמול לקחתי אותכם לטיול קצר בכפר האולימפי. בדרך הביתה החלטתי לבדוק מה מצב הנדל"ן באזור, אז עשיתי סיבוב קטן מסביב למתחם בו אני גר. בסיבוב הליכה של כחצי שעה גיליתי לא מעט נד"לן מסחרי שעומד ריק לחלוטין.

כמובן שהיו גם חנויות ומשרדים מלאים, אבל להערכתי באזור בו עשיתי את הסיבוב, יותר מ-30% מהנדל"ן המסחרי עומד ריק. באזור שלי אין שום מרכז מסחרי גדול. המבנה המסחרי הכי גדול באזור שלנו הוא כנראה פאן-גו (עליו גם דיבר פטריק צ'ואנק). זהו מבנה ענק שהוקם ליד הכפר האולימפי לכבוד האולימפיאדה. הוא כולל מלון "7 כוכבים", קניון וחמישה מגדלי משרדים, וכיום עומד כמעט ריק.

הבעיה הזאת לא קיימת רק בבייג'ינג. אני חושב ששלושת הסיפורים הכי מפורסים הם על קניון דרום סין – הקניון הכי גדול בעולם, אשר עומד כמעט ריק. (תודה לאדוארד מלונג שחשף אותי לסיפור זה):

עיר הרפאים ליד אורדוס במונגוליה הפנימית:

והנה סיפור על עוד עיר רפאים – הפעם בדרום מערב סין ליד קונמינג.

אבל אלו לא הדוגמאות היחידות. מה אתם אומרים על "הכפר" בו נבנה הבניין ה-15 הכי גבוה בעולם?
אין ספק שהבניין מוצדק לאור העובדה שה "כפר" מונה 80,000 תושבים. בנוסף לכך, כמו שמצוין בכתבה, אנשי הכפר החרוצים אינם מסתפקים במגדל בבל אחד, וב-2011 הם עומדים לבנות עוד בניין אפילו יותר גבוה, ויש להם עוד תכניות גרנדיוזיות במגירה.

נעבור למספרים

את כל מה שכתבתי עד עכשיו צריך לקחת בערבון מוגבל. סין היא מדינה ענקית. תמיד אפשר למצוא בה כמה בניינים לא מיושבים, ולצעוק שיש עודף בנייה. העניין הוא שיש כל כך הרבה סיפורים כאלו מכל רחבי סין, שקשה לפקפק בכך שישנה כאן בעיה. למרות זאת, הכי בטוח זה פשוט לבדוק את המספרים. בבייג'ין, למשל, אחוזי התפוסה של הנדל"ן המשרדי עומדים על 73%. סטטיסטיקה זו לא כוללת את הנדל"ן שנקנה מהקבלנים ועומד ריק. (בהונג-קונג לשם השוואה, למרות בנייה מסיבית של משרדים בשנת 2007, התפוסה עומדת על 92%).

אבל הבעיה העיקרית היא שאחוזי התפוסה הנמוכים לא עוצרים את תנופת הבנייה בסין. הבנייה המטורפת נמשכת, דבר שיחמיר את הבעיה.

6,800 בורג'-כליפה

כמות הנדל"ן המסחרי הנמצאת כעת תחת בנייה בסין שווה ל 6,800 בורג'-כליפה (הבניין הגבוה ביותר בעולם אשר נמצא בדובאי). לא סתם ג'ים צאנוס טען שהבועה בסין היא "1000 פעמים דובאי". אני בטוח שחלק מהקוראים אומרים לעצמם – אולי 6,800 נשמע מספר גדול, אבל בכל זאת בסין יש יותר ממיליארד תושבים. אז בואו ונבדוק את המספרים – האוכלוסיה בדובאי עומדת על כ 1.4 מליון, ובסין על 1.4 מיליארד – כלומר האוכלוסיה בסין גדולה פי 1,000 מאשר זאת של דובאי. כך שעל פניו, 6,800 בורג'-כליפה זה עסק רציני – אפילו בשביל סין. (ומדובר פה רק על נדל"ן מסחרי שנמצא כיום בתהליכי בנייה – זה לא כולל את הנדל"ן שכבר נבנה). דרך אחרת להסתכל על זה היא שבימים אלו נבנים נדל"ן מסחרי בשטח של 3.15 מיליארד מ"ר. כלומר שלכל סיני (כולל זקנים ותינוקות) בונים קיוביק משרדי בגודל של 2 מ"ר!

זהו ללא ספק מספר אסטרונומי. ברשומה הבאה אני אסביר מה לדעתי תהיינה ההשלכות של בועת הנדל"ן.

כמו שכתבתי כאן אתמול, אנחנו גרים ליד הכפר האולימפי. ליד הדירה שלנו ממוקמות הדירות בהן גרו הספורטאים בזמן האולימפיאדה. מדובר במתחם מגורים די גדול (מספיק גדול בשביל להכיל את כל הספורטאים). בספטמבר 2008 כשנגמרה האולימפיאדה, החלו לשווק את הדירות לציבור הרחב, כנראה שהקבלן חושב שהדירה שבה גר שחר צוברי צריכה להימכר בפרמיום, אחרת קשה להסביר מדוע הם מבקשים למכור במחירים גבוהים ממחירי השוק. בואו תראו מה אני רואה כל פעם כשאני חוזר הביתה.

חשוב לציין שצילמתי תמונות אלו ביום ראשון בערב. בכוונה בחרתי בזמן זה, כיוון שזהו סוף שבוע, ובערב הסינים אוהבים לצאת וללכת לטייל ברגל. כך שבכוונה בחרתי בזמן שאמור להיות ער בתנועת אנשים.

לפי הערכה גסה שלי – פחות מ-20% מהמתחם מיושב, וזאת שנה וחצי לאחר סיום האולימפיאדה. חשוב לציין שזאת לא דוגמה מייצגת. במתחם בו אנחנו גרים התפוסה היא כמעט מלאה, אבל גם זאת לא דוגמה מייצגת, כיוון שרוב הדירות כאן נמכרו לסגל האקדמי במחיר מסובסד. האמת היא איפה שהיא באמצע. לפי מה שאני רואה וקורא יש עודף היצע לא קטן, והרבה דירות עומדות ריקות.

מי קונה את כל הדירות?

דודים של אשתי הם זוג פנסיונרים שעבדו בחברה ממשלתית גדולה. שניהם עבדו בתפקדי ניהול ביניים. גם הם קנו דרך העבודה דירה בסבסוד לפני כ-10 שנים. לפני כ-4 שנים הם החליטו לקנות לבן שלהם שבדיוק סיים אוניברסיטה דירה סמוכה למקום העבודה שלו, אולם לבסוף הבן נשאר לגור עם ההורים. לפני 3 שנים, הם החליטו לקנות עוד דירה באי חאינאן שבדרום סין. זאת דירת החורף שלהם – מאז כל חורף הם בורחים מהקור של בייג'ינג לאי הטרופי. לפני פחות משנה הם קנו עוד בית בלב מגרש גולף בפאתי בייג'ינג במקום קצת יותר קריר, כך יהיה להם בית לגור בקיץ החם. כיום יש להם 4 בתים, ואף אחד מהם לא מושכר. אפילו הדירה שהם קנו לבן עומדת ריקה כבר 3 שנים, אבל הם לא רוצים להשכיר אותה "כדי שלא יהרסו להם אותה".

הדודים שלנו לא עשירים. הם בהחלט במצב כלכלי לא רע, אבל לא הייתי קורא להם עשירים. ובכל זאת הם מחזיקים 4 דירות שנקנו במזומן ללא משכנתה (לפחות 3 מהדירות. אני לא בטוח לגבי הבית במגרש הגולף). הדודים שלי הם לא דוגמה ייחודית. אני שומע סיפורים כאלו מהמון אנשים כאן. בעוד שבמדינות אחרות הפריבילגיה של החזקת שתי דירות ומעלה (שלא לצורך השכרה) שמורה רק למעמד העליון, כאן זאת תופעה הרבה יותר נפוצה.

נדל"ן והבהלה לזהב

בסין יש מחסור ברור באפיקי השקעה. אין כאן אג"ח חברות, והסינים מאוד מוגבלים בהוצאת הון מהמדינה, כך שלסיני יש שתי אפשרויות השקעה – בורסה או נדל"ן. הריבית הנומינלית היום בסין היא שלילית. הבנק משלם 1% ריבית בשנה, שזה נמוך יותר מהאינפלציה, לכן סינים לא אוהבים לחסוך. מצד שני הבורסה כאן היא כמו רכבת הרים, ונחשבת ע"י הסינים לקזינו. לכן כל סיני שלא אוהב סיכונים יעדיף להשקיע בנדל"ן.

השקעה בנדל"ן היא אפיק חדש יחסית. עד לסוף שנות ה-90 לא הייתה קיימת כמעט בעלות פרטית על דירות. רוב האנשים גרו בדירות שסופקו להם ע"י מקום העבודה. מאז ששוק הדיור נפתח בסוף שנות ה-90, הכיוון של מחירי הדירות היה כמעט אך ורק אחד – למעלה. בגלל זה הסינים די בטוחים שמחירי הדירות יכולים רק לעלות. הם לעולם לא חוו ירידה דרסטית בנדל"ן.

לפרופסור פטריק צ'וואנס מאוניברסיטת צ'ינג-חוה יש בלוג מעולה על סין. הוא משווה שם את ההשקעה של הסינים בנדל"ן להשקעה בזהב. זאת השוואה מעולה לדעתי. הסינים קונים דירות לא על מנת לקבל הכנסה משכירות, אלא בכדי להחנות את הכסף שלהם ולהגן עליו מפני אינפלציה. יש שתי בעיות מאוד גדולות עם צורה כזאת של השקעה:

1 – שלא כמו השקעה בזהב, השקעה בנדל"ן היא מאוד לא כלכלית. אם מישהו קונה זהב, הוא יכול לשים אותו בכספת או אפילו לחפור בור באדמה ולטמון אותו שם, והזהב לא יינזק. במקרה של נדל"ן, ההחזקה שלו כרוכה בעלויות מאוד גדולות. מעבר לדמי הניהול החודשיים שצריך לשלם (קרי – ועד בית), יש איזה שהוא פחת לנדל"ן – בין אם זאת הצנרת או עובש בקירות. אבל זה מתגמד לעומת הבעיה שנוצרת ברמה הלאומית – מדינה שלמה מייצרת מוצר שלא תורם כלום למדינה. העלות של כל הבניינים האלו מאוד גבוהה – צריך הרבה פועלים, מלט וברזל בשביל כל גורדי-השחקים האלו. אבל בסופו של דבר אלו עומדים ריקים, ובעצם לא תורמים שום ערך למדינה. ליהפך, הם הופכים לנטל שצריך לתחזק. בטווח הקצר עודף בניה זה יוצר צמיחה מאוד גדולה בתל"ג הסיני, אבל בטווח הארוך זה יחזור כמו בומרנג. אבל אני אחזור לנושא זה בפוסט המשך.

2 – הבעיה השנייה היא שבעוד המשקיעים ניפחו כאן בועת נדל"ן של דירות ריקות, ישנה אוכלוסיה גדולה מאוד – בעיקר של צעירים ושל מהגרים מהכפרים – אשר אינה יכולה להרשות לעצמה לקנות דירה. עובד פשוט שבא מהכפר לבייג'ין משתכר בין 1,000 ל 2,000 יואן בחודש. במקרה הטוב הוא יגיע ל-3,000 יואן. איך אחד כזה יכול להרשות לעצמו לקנות דירה בעלות של שניים או שלושה מליון יואן?
הוא צריך אלף משכורות חודשיות, או 80 שנה של משכורות בשביל לקנות דירה.

התופעה הזאת לא ייחודית לבייג'ינג. אני שומע על בנייה מסיבית של בתי מגורים בכל סין. הסיפורים על אנשים שאוספים דירות באים מכל המדינה.

מי שזוכר את הטיול שלי למונגוליה הפנימית, ייזכר שגם אז נפעמתי מכמות הדירות שבונים שם. בקרתי במספר עיירות מאוד קטנות – של כמה אלפי תושבים כל אחת. הבניה שם הייתה מאוד מסיבית. לדעתי חלק מהעיירות הולכות להכפיל ואף לשלש את גודלן. זה פשוט מטורף. מי יעבור לגור שם?

לפני מספר חודשים נסעתי לטיול בטיאן-ג'ין – עיר גדולה ליד בייג'ינג. גרתי באזור של הנמל, והייתי בשוק מכמות הבנייה שהולכת שם. רק ליד הבית בו לנתי הייתה בניה של עשרות ואולי מאות בניינים של עשרות קומות כל אחד. לצערי לא צילמתי שם, אבל כן צילמתי כמה תמונות במכרז טיאן-ג'ין.

קשה לדעת עד כמה עודף הבניה של הנדל"ן למגורים בסין חמור. נהוג שהקבלנים מוכרים את הדירות עוד לפני תחילת הבניה. כך שסביר להניח שהקבלנים לא יתקעו כאן עם פרויקטים רבים. הדירות נמכרות – זה בטוח. השאלה היא כמה מהן נמכרות למשקיעים אשר משאירים אותן ריקות. לפי מה שאני שומע, התופעה מאוד נפוצה, ומספר חברים שלי אמרו לי שהרבה דירות בבניין שלהם עומדות ריקות.

באפט אמר שאם תופעה מסוימת לא יכולה להמשיך לעד, מתי שהוא היא תיפסק. מתי שהוא אנשים כאן יפסיקו לאגור דירות. כמה עוד דירות יכולה הדודה שלי לקנות?

בינתיים נראה שהשיגעון לא עוצר. לא מספיק שכבר כעת יש עודף בדירות, הקבלנים כאן עדיין ממשיכים לבנות בטירוף. בסינית יש משפט שאומר "מי שרוכב על גב הנמר, קשה לו לרדת". עודף הבניה יצר פה מערבולת שקשה מאוד לצאת ממנה. מעורבים כאן אינטרסים של הרבה מאוד גורמים שמרוויחים מכמות הבניה בסין. הפסקה של הטירוף תגרור תגובת שרשרת קשה, אבל גם את זה אני אשאיר לפוסט המשך.

המצב בנדל"ן למגורים עוד טוב ביחס לנדל"ן המסחרי. וזה יהיה הנושא של הפוסט הבא…