לחיות אבל אחרת

האבטלה בארה"ב ירדה במפתיע ל-8.3%. בהחלט לא נראה כמו מיתון שני.

שנת 2011 הייתה השנה בה התפוצצה הבועה הסינית, ושנת 2012 התחילה עוד יותר רע. הנתונים מהשבועיים הראשונים של 2012 אינם טובים, אבל אני לא רוצה להגיע למסקנות חפוזות כיוון שראש השנה הסיני נחגג השנה מוקדם, ולכן הנתונים של ינואר לא משקפים בהכרח את מה שיקרה בהמשך השנה.

מה שבטוח זה ש-2011 החלה מאוד חזק אבל החל מיולי-אוגוסט החלה התדרדרות שהלכה והחריפה לאורך השנה. למשל, בבייג'ינג הייתה ירידה של כ-12% במספר הדירות שנמכרו ב-2011 לעומת 2010. זה לא הפריע לקבלנים להגדיל ב-10% את ההשקעות בנדל"ן. מה שאומר שהלחץ על מחירי הדירות הולך להחמיר בשנים הקרובות.
נתונים דומים ניתן לראות גם בערים אחרות – גם ערי-TIER 1 וגם TIER 2. סך הכל מ-70 ערים שנבדקו בדצמבר – ב-70% נרשמה ירידה במחירי הדירות.

במקום להלאות אותכם בפרטים על כל עיר ועיר ועל המצב הקשה של שוק הנדל"ן בסין, אני אביא סיפור שמראה יפה את הלך הרוחות בסין שאחרי פיצוץ הבועה.

הסיפור מתרחש באחת הערים הגדולות בסין – צ'ונג צ'ינג (Chong Qing). עיר זאת היא אחת מ-40+ הערים בהן החלו לפני מספר חודשים להגביל את מספר הדירות שמותר לכל תושב לקנות. לפי הכתבה, זוג נשוי שברשותו כבר דירה אחת בעיר, רצה לקנות דירה נוספת. לפי חוקי העיר, על קנייה של דירה שנייה, הזוג אינו רשאי לקחת משכנתה בשווי הגבוה מ-40% מערך הנכס. אולם כשהם ביקרו באולם התצוגה של "הגן האולימפי" (פרויקט מגורים בעיר), איש המכירות אמר להם שאין שום בעיה לקבל משכנתה גבוהה יותר. כל מה שהם צריכים זאת תעודת גירושין מזויפת, ואת את זה ניתן לסדר להם כאן. הזוג החליט לקנות את אחת הדירות בפרויקט – דופלקס בגודל של 107 מ"ר ובמחיר של יותר מ-10,000 יואן למ"ר.

בהמשך השיחה עם הזוג, גילה נציג המכירות כי הזוג בכלל אינו מתושבי העיר, ועל כן בכלל אסור להם לקנות נכסים בעיר (לפי התקנות החדשות מלפני כחצי שנה). אבל גם מכשול זה לא ימנע מהקבלנים למכור – אין בעיה, אמר נציג החברה, נסדר לכם פה אישור מזויף שאתם משלמים מסים בעיר (ואז מותר להם לקנות נכסים). בקיצור הקבלן מוכן לזייף להם שלושה מסמכים – תעודת גירושין, תעודת רווקות ואישור תשלום מס.

למחרת חזר הזוג למשרד המכירות וגילה לתדהמתו שבכניסה למשרד אנשי המכירות מוכרים את אותן הדירות במחיר של 7,500 יואן למ"ר! הזוג הנדהם שאל את איש המכירות לפשר פער המחירים. איש המכירות הלך להתייעץ עם הבוס שלו, חזר לזוג ואמר – אין בעיה, אתם יכולים לשלם רק 6,700 למ"ר, אבל על זה אתם צריכים להוסיף 80 אלף יואן של-"דמי פרוטקציה" שיש לקבלן מול הבנק (כלומר, לפי דעתי, משתמע מכך שהבנק מודע לכך שהמסמכים מזויפים אבל בגלל הקשרים שלו מול הקבלן, הם יאשרו את הבקשה). ככה שאחרי "דמי הפרוטקציה" המחיר יעמוד על קצת יותר מ-7,000 יואן למ"ר.

מספר מסקנות

כמו רוב משקיעי הערך, הדבר הראשון שעשיתי אחרי קריאת כתבה זו זה לבדוק האם הקבלן זאת חברה ציבורית – ואכן מצאתי שהחברה נסחרת בהונג-קונג (סימול 1918). היה לי ברור שהמניה הולכת לפול אחרי כתבה שכזו, אבל להפתעתי זה לא קרה. בכל מדינה מתוקנת מדובר בעבירות חמורות מאוד – זיוף מסמכים. גם די ברור מהכתבה שהזיוף נעשה ללקוחות נוספים ובתוך אולם התצוגה של החברה, ככה שסביר להניח שהחלונות הגבוהים בחברה מעורבים בעניין. קשה לי להאמין שהרשויות הסיניות לא יפעלו כנגד החברה, אבל אני לא מבין הרבה בחוקים הסינים, אז אולי לא מדובר בעבירה חמורה.

לא רק שמחיר המניה לא ירד, לא הייתה גם שום התייחסות לכתבה מצד החברה. בד"כ נהוג להגיב על כתבות שכאלו בצורה רשמית בפרסום באתר הבורסה. דבר שמראה הרבה על רמת השקיפות של החברות הסיניות.

בכל הקשור למצב הנדל"ן בסין, ניתן להסיק עוד מספר מסקנות.

ראשית, עצם העובדה שהקבלן מוכן להסתכן ולזייף מסמכים מראה עד כמה הוא לחוץ למכור נכסים. בנוסף, המהירות בה הוא חתך את מחיר הדירה (ב-25% מהמחיר המקורי) מראה גם עד כמה הקבלנים נואשים.

שנית, שימו לב שמדובר בצ'ונג-צ'ינג שהיא עיר TIER 2. אחת הטענות העיקריות של אלו שטענו שבסין אין בועת נדל"ן הייתה שגם אם יש בועה היא קיימת רק בשנחאי ובבייג'ינג. אבל הנה גם בצ'ונג צ'ינג הרחוקה הקבלנים חותכים מחירים בצורה חדה ביותר (ועדיין לא מצליחים להיפטר ממלאי הדירות). הורדות מחירים חדות מתרחשות היום בכל סין ובכך נשמטת אחת הטענות המרכזיות של חסידי התאוריה שבסין לא קיימת בועת נדל"ן.

שלישית, שימו לב שהזוג היה זקוק למשכנתה בשביל לקנות דירה, וזאת בניגוד לטענות כי הסינים קונים דירות במזומן ולכן לא תהיה בעיית אשראי במדינה. שימו לב גם שהקבלן פתח בית-חרושת לזיופים באולם התצוגה שלו – מה שמראה שבני הזוג הם לא היחידים שזקוקים למשכנתה.

רביעית, מעיון מהיר בדוח הכספי של החברה עולה כי הבנייה בפרויקט המדובר תסתיים ב-2014. זה משהו שמאוד חשוב להבין כשמדברים על הנדל"ן הסיני – רוב הדירות נמכרות לפני סיום הבנייה. לכל עיר יש חוקים משלה בנושא – בחלקן מותר להתחיל לשווק דירות רק אחרי שהשלד מוכן ובחלקן השיווק מתחיל עוד לפני החפירה באדמה. אבל רוב רובן של הדירות נמכרות לפני סיום הבנייה. כאשר הקבלנים תלויים מאוד בכסף שהם מקבלים מהקונים בשביל לסיים את הבנייה. שיטת עבודה זו תגרום להרבה בעיות בעתיד הקרוב.

בעיה אחת שכבר החלה היא הפער בין מחירים של דירות שמשווקות היום לעומת אלו ששווקו לפני מספר חודשים. חלק מהפרויקטים האלו ממש גדולים – אלפי דירות ולפעמים אף עשרות אלפי דירות שמשווקות בשלבים – לפעמים על פני מספר שנים (הגן-האולימפי, למשל, כולל כ-2 מליון מ"ר של שטח בנוי). הקבלנים משחררים כל כמה חודשים כמה מאות דירות. בעבר זאת לא הייתה בעיה כי כל פעם שהם שחררו דירות חדשות הם העלו את המחירים, אבל היום בגלל המצב הקשה של שוק הנדל"ן, הקבלנים נאלצים להוריד מחירים. ככה נוצר מצב שאדם שקנה דירה לפני נגיד שלושה חודשים פתאום גילה שהיום אותה הדירה משווקת ב-20% או 30% פחות מהדירה שלו, וזה עוד לפני שהדירה נבנתה בכלל.

הסינים, שכמו הישראלים, ממש לא אוהבים לצאת פריירים, תובעים מהקבלנים לקבל החזר על פער זה במחיר. בכמה מקומות אפילו נערכו הפגנות מחוץ למשרדי המכירות של הקבלנים והושחת רכוש. כל אלו מכניסים את הקבלנים לפינה מאוד קשה – מצד אחד הם חייבים להוריד מחירים אחרת הם לא מצליחים למכור, אבל ברגע שהם מורידים מחירים, הם צריכים להתמודד עם רוכשי העבר הזועמים.

בעיה נוספת שהולכת לצוץ בקרוב לפי דעתי היא עיכוב ארוך בפרויקטים רבים. מה שקורה זה שסינים רבים משלמים חלק נכבד מסכום הדירה (והרבה פעמים את כל הסכום) עם חתימת החוזה וזמן רב לפני שהבנייה מסתיימת. מה שקורה היום זה שהקבלנים לא מצליחים לשווק דירות רבות, ולכן יהיה להם קשה לסיים את הפרויקטים. נגיד למשל שקבלן משווק פרויקט של 1000 דירות והוא מצליח למכור רק 200 ושחלק גדול מאלו שקנו את הדירות שילם את כל הסכום. אבל בגלל שהקבלן לא הצליח לשווק את כל הדירות, אין לו מספיק כסף לסיים את הפרויקט. זה יגרום לעיכובים ארוכים ולכעס גדול מצד אלו ששילמו את כל סכום הקנייה. בנוסף, יש סיכוי גדול שנתחיל לראות פשיטות רגל של קבלנים ואז הקונים יישארו גם בלי הכסף וגם בלי הדירה.

חזרה לאי חאי-נאן

כתבתי כאן כבר בעבר על הנדל"ן בחאי-נאן (אי בדרום סין עם שטח קצת יותר גדול מישראל ו-8 מליון תושבים). כתבה שקראתי לאחרונה דיברה על כך שלפי קצב רכישות הבתים באי, מלאי הדירות אצל הקבלנים מספיק לכ-10 שנים!

מה שמעניין בחאי-נאן זה שרק בשתי הערים הגדולות באי (שהן – חאי-קואו ו סאן-יה) ישנה מגבלה על רכישת דירות. בכל שאר האי (שמן הסתם כולל לפחות עשרות ערים ועיירות ועוד הרבה כפרים) אין מגבלה. טענה שאני שומע הרבה בסין היא שברגע שהמגבלות על רכישת הדירות תגענה לסיומן, הסינים יחזרו לקנות נדל"ן. תמיד טענתי שזה לא ייקרה, כי ברגע שבועה מתפוצצת, אי אפשר להחזיר את הגלגל אחורה. מה שקורה בחאי-נאן מוכיח זאת.

היינו מצפים שאם ישנה הגבלה על רכישת דירות בשתי הערים הגדולות באי, אז ערים אחרות באי בהן אין מגבלה תרווחנה מכך, ובהן תהיה פריחה בשוק הנדל"ן, אבל זה לא קורה והחולשה פזורה על פני כל האי.

חאי-נאן זאת הפלורידה של הבועה הסינית – רק שהיקף הבעיה שם גדול יותר מאשר היה בפלורידה. בדיוק כמו שהיקף בועת הנדל"ן הסינית גדול בהרבה מאשר היה בארה"ב.

כש-2012 בפתח המצב בסין נראה רע מיום ליום.
באוקטובר כתבתי שאני מרגיש בעצמות שהמצב בסין מתדרדר די מהר, וככל שעובר הזמן אני הולך ומשתכנע ש-2012 תהיה שנה די קשה לכלכלה הסינית.

כבר ברור שהנדל"ן הסיני בנפילה חופשית. קבלנים לא מצליחים למכור דירות אם הם לא מציעים הנחות של עשרות אחוזים. ישנה ירידה חדה בספר הבתים שנמכרים וגם ירידה במספר הקרקעות שנמכרות לקבלנים – מה שהוביל לירידה בהכנסות של הממשלות המקומיות.
בעבר, כשדיברתי על בועת הנדל"ן בסין, רבים טענו שהבועה קיימת רק בשלושת-ארבעת הערים הגדולות, ואילו בערים הקטנות יותר המצב נורמלי (גם משקעים גדולים שאני די מכבד טענו זאת – כמו למשל ג'ים רוג'רס ומרטין ויטמן). אבל לפחות ממה שאני קורא נראה שמצב בערים הקטנות קשה לא פחות אם לא יותר. ערים כמו – Wen Zhou, Hang Zhou, Qing Dao, Dong Guan כמו גם הערים באי חאינן ועוד ערים רבות אחרות חוות מפולת נדל"נית. הנה למשל רשומה של זר שגר בעיר צ'ינג דאו שמתאר את מפולת הנדל"ן בעיר זו. (מי שעוד מפקפק בכך שהנדל"ן בסין הולך לצנוח בגדול, צריך לקרוא את הכתבה המשובחת של בלומברג).

היה לי ברור שמשבר בענף הנדל"ן יזלוג לתחומים אחרים של הכלכלה הסינית, אבל ציפיתי שזה ייקרה רק ב-2013, כי לדברים האלו לוקח זמן להתפשט. אבל ממה שאני שומע וקורא, נראה שהזליגה כבר החלה. לפני כמה ימים נפגשתי עם חבר שמוכר יהלומים בסין. הוא הקים אופרציה ממש גדולה בסין. הוא החל לשווק כאן יהלומים לפני כעשור, והפך את סין לשוק השני הכי גדול בחברה בה הוא עובד. תמיד שאני מדבר אתו אני שואל איך העסקים, ותמיד התשובה היא שהשוק פורח, שהוא מגייס עוד עובדים ושהשנה תהייה עוד שנת שיא במכירות.

הפעם כשנפגשנו התשובה שלו הייתה שונה. זאת הפעם הראשונה שהוא אמר לי שיש האטה משמעותית בעסקים. לטענתו, מאוגוסט ישנה ירידה במכירות היהלומים בסין כאשר עיקר הנפילה היא באבנים היקרות והגדולות יותר. ידוע לי שיש משבר נזילות בסין – כלומר שלאנשי עסקים קשה יותר להשיג הלוואות מהבנקים, לכן חשבתי שהסיבה לירידה במכירות היא שללקוחות שלו קשה לקבל אשראי, אבל לטענתו הבעיה נמצאת גם אצל לקוחות הקצה. לקמעונאים באמת קשה להשיג אשראי היום. רבים מהלקוחות שלו לוו כספים רבים בשנים האחרונות (בעיקר מקרובי משפחה ומחברים) בשביל לפתוח עוד ועוד חנויות, וזאת למרות שרבות מהחנויות מפסידות. עכשיו המלווים רוצים את הכסף בחזרה – דבר המקשה על הלקוחות.
אבל מעבר לכך, גם אצל לקוחות הקצה – כלומר אצל הצרכן הסיני – ישנה האטה. צרכנים החלו לקנות פחות יהלומים.

כמובן שמקרה אחד אצל יהלומן אחד לא מוכיח כלום (למרות שלחבר שלי יש עשרות לקוחות שסך הכל מחזיקים אלפי חנויות בכל רחבי סין), אבל הוכחה נוספת להתדרדרות המהירה בכלכלה הסינית ניתן לקרוא בבלוג של דן הריס (עו"ד זר שעובד בסין) אשר מדווח על גל של מכתבים שהוא מקבל לאחרונה מאנשי עסקים זרים בסין שמדווחים על פשיטות רגל של לקוחות.

בעשור האחרון השקעה בנכסים קבועים (בעיקר נדל"ן ותשתיות) היה הקטר שהוביל את המשק הסיני. הציפייה של ההנהגה הסינית הייתה שהצרכן הסיני יתפוס את מקום ההשקעות, ויוביל את המשק הסיני בשנים הקרובות. הבעיה עם צפייה זו היא שצריכה לא יכולה לצמוח בווקום. אם תהיה האטה בנדל"ן הסיני זה בהכרח יביא להאטה במשק כולו מה שיביא גם לירידה בצריכה – והירידה במכירות של יהלומים כנראה מוכיחה זאת.

אז מה אני צופה?
היום, כשכבר ברור ששוק הנדל"ן נופל ושאכן הייתה בועה, הדעות לגבי עתיד סין חלוקות. ישנו את המחנה האופטימי שצופה נחיתה רכה לכלכלה – קרי צמיחה של כ-8% בשנה בתל"ג (לעומת כ-10% בעשור האחרון). ויש את המחנה הפסימי יותר שחושב שסין הולכת לנחיתה קשה – או צמיחה של כ-5% בתל"ג. לדעתי שני המחנות אופטימיים מדי. קודם כל, עוד לא שמעתי על מצב בו שוק הנדל"ן מתרסק והכלכלה חווה רק נחיתה רכה. התפוצצות של בועת-נדל"ן היא אירוע קשה שמביא תמיד לנפילה קשה בכלכלה. על כן אני לגמרי לא מקבל את תסריט הנחיתה הרכה. אבל גם התסריט "הקשה" של צמיחה של כ-5% בשנה נראה לי אופטימי מדי.
ההימור שלי הוא שב-2013 במקרה הטוב הכלכלה הסינית תצמח ב-2% ובמקרה הגרוע יותר יהיה מיתון. ל-2012 אני צופה צמיחה נמוכה מ-8%.

ב-2008, כשסין נכנסה למיני-מיתון שערך כחודשיים, הממשלה הסינית הציגה תכנית תמריצים, הדפיסה הרבה כסף, הורתה לבנקים להלוות וע"י כך הוציאה את סין מהמיתון. הפעם אני חושב שתסריט זה לא ייקרה. שלוש ידיעות שקראתי לאחרונה מאששות השערה זו:
1 – ראש ממשלת סין, וון ג'יה באו, קרא לפני כשבועיים למגזר הפרטי לקחת חלק גדול יותר בהמרצת המשק הסיני. זה שינוי של 180 מעלות מהמדיניות הסינית בשנים האחרונות אשר עודדה את התפתחותו של המגזר הציבורי על חשבון המגזר הפרטי (למה שהסינים קראו "国进民退"). הסיבה לכך לדעתי היא שלממשלה הסינית נגמרו הקלפים מתחת לשרוול. הם כבר מינפו את הרשויות המקומיות יותר מדי וכבר לא יכולים להוסיף עוד מינוף למערכת. על כן הם רוצים שהמגזר הפרטי ימריץ עכשיו את הכלכלה. כמובן, שגם המגזר הפרטי עמוס בחובות, ולכן זה לא ייקרה.

שתי הנקודות הבאות מראות עד כמה הממשלה הסינית נאלצת להוריד את הרגל מהגז בגלל שהיא כבר ממונפת יותר מדי.

2 – ההשקעות בתשתית הרכבות עומדות לרדת ב-15% בשנה הבאה.

3 – לפני כשנה חבר שאל אותי האם קראתי את תכנית החומש החדשה של ממשלת סין ועניתי לו שלא קראתי כי אין סיכוי שהם יצליחו לעמוד ביעדים שהם הציבו לעצמם. והנה כשנה לאחר פרסום התכנית הסינים כבר נסוגים מאחת מגולות הכותרת של התכנית – הבנייה הציבורית. לפי תכנית החומש סין עמדה לבנות 36 מליון דירות ציבוריות ב 2011-2015. 10 מליון בכל אחת מהשנים 2011 ו 2012 ואז 16 מליון בשלושת השנים האחרונות. ב-2011 אכן החלו לבנות 10 מליון דירות (לפחות לפי הדיווחים הרשמיים שקשה לדעת עד כמה הם אמינים), אבל כבר לקראת סוף השנה משרד השיכון הסיני הודיע שהוא מתכוון להוריד את היעד לשנה הבאה. השוק ציפה ל-8 יחידות דיור אבל לפני מספר ימים ייצאה הודעה רשמית שמספר הדירות הציבוריות שיחלו להיבנות ב-2012 יעמוד על 7 מליון – ירידה משמעותית משנה שעברה.

אומנם צריך לזכור שמתחילת בנייה עוברות כשנתיים עד שהבנייה מסתיימת ולכן אם אכן יחלו להיבנות 7 מליון יחידות בשנה הבאה, סך ההשקעה בשנה הבאה תהיה גבוהה יותר מאשר ב-2011 בגלל שהבנייה שהחלה ב-2011 תיגרר ותימשך גם לאורך 2012. אבל ההפחתה במספר התחלות הבנייה לעומת תכנית החומש מראה עד כמה סין מתחילה להרגיש את מצוקת האשראי.

מעניין אותי לדעת אם אנשים שעובדים עם סין שומעים סיפורים דומים על התקררות המשק הסיני, על כן החלטתי לפתוח את הרשומה לתגובות.

רק לפני מספר ימים כתבתי כאן על שוק הברזל העולמי, ומאז מחירי הברזל לא מפסיקים ליפול. היום המחירים נפלו בעוד כ-7%. תוך מספר שבועות מחירי הברזל נפלו מכ-170$-180$ ל-129$ היום.

הייתי שמח לפתוח את בקבוקי השמפניה ולהכריז על ניצחון במערכה שלי נגד ואלי (סימול VALE), אבל האמת היא שעוד מוקדם מדי בשביל זה. זה נכון שאמרתי שמחירי הברזל משקפים מצב אמיתי של ביקוש והיצע, ושאין אפשרות רבה לספקולציות במחירי הברזל. אבל זה נכון בעיקר בטווח הבינוני והארוך. בטווחים קצרים יותר השוק בהחלט יכול לסטות קצת מהביקוש וההיצע האמיתיים – וזה מה שלדעתי קורה היום. הרי אין מצב שהביקוש לפלדה בסין ירד בצורה כה חדה תוך שבועות בודדים. מה שכנראה קרה זה שחברות הפלדה לא ממהרות לקנות ברזל, ומשתמשות במלאי הברזל הקיים אצלם במחסנים. כמו כן, בנמלים הסינים יושבים עוד כ-90 מליון טון של ברזל (שמספיקים בערך לחודש וחצי של ביקוש). לכן מה שאנחנו חווים היום הוא כנראה ניקוי המלאי בצינורות יותר מאשר נפילה חדה בביקוש הסיני. זאת דעתי, אבל אין לי דרך לדעת בוודאות.

אם מחירי הברזל יישארו באזור ה-130$ בחודש-חודשיים הקרובים, אז נדע שבאמת ישנה ירידה חדה בביקוש הסיני – וזה יהיה המדד הכי טוב לכך שכלכלת סין מאטה (ואולי אפילו מתרסקת?). בינתיים הירידה במחירים תשפיע מאוד על הרווחים של ענקיות הברזל. למשל, אצל ואלי, ירידה כזאת של כ-40$ לטון פירושה נפילה של כ-12 מיליארד דולר בהכנסות (כי ואלי מוכרת יותר מ-300 מליון טון בשנה). עקרונית הירידה ברווחים תיראה רק ברבעון הבא בגלל שהמחירים נקבעים פעם ברבעון, ככה שהירידה הנוכחית במחיר הברזל תשפיע בעיקר על הרבעון הראשון של 2012 (אם כי ישנם דיווחים שחברות הפלדה הסיניות מאלצות את ואלי להוריד את המחירים למחירי-ספוט, ואם זה אכן נכון, אז גם הרבעון נראה ירידה ברווחים של ואלי).

השורה התחתונה היא שאני עוד לא מרשה לעצמי להתלהב יותר מדי מהירידה במחירי הברזל. אני מצפה שמהר מאוד נראה את מחירי הברזל עולים. למרות שאני בספק אם הם יחזרו לאזור ה-170$-180$. הייתי מהמר יותר על ה-150$. רק לקראת סוף 2012-אמצע 2013 נראה ירידה אמיתית במחירי הברזל. אז אני מאמין שהמחירים יירדו אל מתחת ל-100$ לטון (וכנראה אפילו אל מתחת ל-80$). רק אז, אם אכן תרחיש זה יתממש, אני ארשה לעצמי לקנות דום-פריניון.

גילוי נאות – אני מחזיק בפוזיציית שורט גדולה על ואלי. אין לראות ברשומה זו המלצה לקנות או למכור מניות שקשורות לענף הברזל העולמי, או כל מניה אחרת (או סחורה אחרת) לצורך העניין.

מישהו עוד זוכר את עיר הרפאים הזאת? לפני שנה דובר עליה הרבה (וגם אני הזכרתי אותה).

נראה כי עודף הבנייה בעיר גבוה ממה שחשבתי. לפי העיתונות המקומית, בממוצע, כל אחד מתושבי העיר מחזיק ב-3-4 דירות. שימו לב – לא מדובר שלכל משפחה יש 3-4 דירות, אלא לכל תושב (כולל נשים, זקנים וטף). העיר תצטרך לגדול בערך פי 10 בשביל לספוג את כל דירות אלו. כבר לפני שנה וחצי דווח כי ישנו עודף בנייה עצום, ומאז קצב הבנייה רק הואץ. למעשה גם היום ממשיך קצב הבנייה המטורף, ואם קצב בנייה זה יימשך, תוך שנתיים כל אזרח יחזיק בממוצע כ-10 דירות! כלומר העיר תצטרך לגדול ביותר מפי 30 בשביל להצדיק את קצב הבנייה הנוכחי – מכ-650 אלף תושבים היום לכ-20 מליון תושבים. אפילו אם זה ייקרה (ומי שמאמין שזה יכול להיות, שיעמוד בפינה), זה ייקח לפחות כמה עשורים, ועד אז כל הבניינים האלו יהיו רחוקים ממצב המאפשר מגורים.

הנתון הזה לגבי מספר הדירות הממוצע לכל תושב בעיר מגיע מכתבות בעיתונות הסינית. על פניו, נראה לי שמספר זה קצת מנופח – כי קשה לי להאמין שבאמת בונים שם עיר שאמורה להכיל 20 מליון תושבים – אפילו בשביל הבועה הסינית זה נראה מוגזם. אבל בכל מקרה, גם אם המספר מנופח, זה ברור שיש באורדוס עודף בנייה בקנה מידה חריג ביותר.

אורדוס, למי שלא יודע, היא עיר שממוקמת במונגוליה הפנימית – לא ממש אזור אידאלי למגורי-אדם (הטמפרטורה הממוצעת בינואר עומדת על מינוס 15 מעלות). אין לעיר קירבה לים או לנהר גדול. והסיבה העיקרית לפיתוח המואץ של העיר הוא התל"ג הגבוה שלה – למעשה התל"ג הכי גבוה בכל סין. האמונה השולטת היא שהתל"ג הגבוה נובע מכך שהעיר ממוקמת באזור עשיר בפחם. סינים רבים האמינו שהבנייה באורדוס מוצדקת לאור העובדה שמדובר בעיר העשירה בסין.

בכלל, זה הלך הרוחות שהיה קיים בסין לפחות עד לא מזמן – הבנייה מוצדקת בגלל הצמיחה בתל"ג. גם בערים כמו טיאן-ג'ין הצדיקו את הבנייה בעובדה שהתל"ג של ערים אלו צומח מהר מאוד. אבל אלו שטוענים כך, מבלבלים בין סיבה לבין תוצאה. זה לא שצריך לבנות כל כך הרבה גורדי-שחקים בטיאן-ג'ין כי התל"ג שם צומח כל כך מהר, אלא בגלל שבונים שם כל כך הרבה, התל"ג צומח.

זה גם המקרה של אורדוס. אני לא מאמין שהתל"ג שם כל כך גבוה בגלל מכרות הפחם. שאר האזורים העשירים בפחם בסין הם אזורים עניים (כמו למשל מחוז Shan Xi). הסיבה שהתל"ג באורדוס כל כך גבוה היא שבונים שם כל כך הרבה. קחו כל עיר ובנו בה 10 בתים לכל תושב, ותראו איך התל"ג שלה קופץ בצורה חדה.

כידוע למי שקורא בלוג זה, הנדל"ן בסין החל להתקרר במהירות בחודשים האחרונים, והחורף הנדל"ני לא פסח על צפון-סין. מאז יולי כמעט ולא נמכרו דירות באורדוס, פרויקטים רבים נעצרו וישנם דיווחים על קבלנים שברחו מהעיר. כמו ב Wen Zhou (עליה דיברתי מספר פעמים בימים האחרונים), גם באורדוס החל משבר נזילות. מסתבר ש-80% מהכסף שהקבלנים בעיר גייסו בא מהלוואות פרטיות ולא דרך הבנקים. ככה שמשבר נדל"ני באורדוס יגלוש מהר מאוד לתושבי העיר.

בגלל כמות הבנייה העצומה בעיר, זה די ברור שמשבר בעיר יגלוש די מהר החוצה. קודם כל לא רק תושבי העיר השתתפו בספקולציות נדל"ן. גם תושבי-חוץ קנו בעיר דירות להשקעה. דבר שני, צמצום הבנייה בעיר יהווה עול כבד על כל התעשיות התומכות בבנייה. וכמובן, שהקבלנים הגדולים יספגו הפסדים גדולים. רוב הקבלנים הגדולים בסין השתתפו בחגיגה באורדוס, ועכשיו כשהחגיגה תיגמר, הם כנראה לא יצליחו למכור שם יותר דירות. חברות הבנייה הגדולות בסין (כמו למשל Vanke) בונות פרויקטים גרנדיוזיים בעיר. גם ככה קבלנים אלו מתחילים לסבול מחוסר נזילות, אז משבר קשה באורדוס יוסיף הרבה שמן למדורה.

לעיר אורדוס אין עתיד. המפולת שהחלה שם בשוק הנדל"ן תהרוג לגמרי את העיר. התל"ג שם הולך לצנוח כמו אבן די מהר. לעיר הרי אין סיכוי להכפיל את מספר התושבים – שלא לדבר על צמיחה באוכלוסיה של פי 10 או פי 30. לכן היא תהפוך לעיר רפאים כאשר מחירי הדירות שם בערך יתאפסו – לא יהיה להן שום ערך. אם בדטרויט ניתן היום לקנות דירה בכמה מאות דולרים, אז באורדוס יהיה אפשר לקחת דירות בחינם – ועדיין אף אחד לא ירצה אותן.

המצב של אורדוס חריג אפילו בנוף הבועה בסין. אבל גם ערים אחרות הולכות לסבול קשות. למשל העיר חרבין שבצפון מזרח סין – שם המצב הרבה יותר טוב מבאורדוס – כאשר "רק" 10% מתושבי העיר מחזיקים יותר מדירה אחת.
חרבין היא עוד עיר שלא ראויה למגורי אדם. הטמפרטורות בחורף מגיעות למינוס 30 עד מינוס 40 מעלות צלזיוס. עם ילודה נמוכה בכל סין והגירה מתמדת של תושבים למזרח סין – ובמיוחד לדרום מזרח, זה רק שאלה של זמן עד שהדמוגרפיה בערים כמו חרבין ואורדוס תהיה שלילית – דבר שיגביר את התרסקות שוק הנדל"ן בערים אלו.

בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה יבוא הברזל של סין צמח ב-11%. האמת היא שלא ציפיתי שיבוא הברזל יצמח השנה, בגלל שחשבתי שתחול האטה בענף הבנייה. סך הכל סין ייבאה 508 מליון טון – מה שמביא את קצב הייבוא לכ 650-700 מליון טון בשנה.

ניתן לראות מהטבלה שהכנתי, שסך כל יצוא הברזל העולמי אמור לעלות מכ-965 מליון טון השנה לכ-1.2 מיליארד טון בשנת 2013. בצד הביקוש, אני מעריך שב-2013 לכל המאוחר, תחל ירידה גדולה. ישנן שתי סיבות מדוע הביקוש לברזל עלה השנה בסין:

1 – לוקח לקבלנים זמן מהרגע שהביקוש לדירות יורד ועד לנקודה בה הם מתחילים לבנות פחות.

2 – הבנייה הציבורית בסין תפסה תאוצה השנה.

אני אתחיל מהנקודה השנייה – לא ציפיתי שהסינים יעמדו ביעד שלהם לבנות 10 מליון דירות בבנייה ציבורית מסובסדת, אבל לפי הדיווחים הם עקפו יעד זה, ויבנו השנה יותר מ-10 מליון יחידות דיור. מבלי להיכנס לנקודה האם נתונים אלו מדויקים או לא, בכל מקרה עוד שנתיים תחל ירידה משמעותית בבנייה הציבורית. לפי התכנית הממשלתית, ייבנו 36 מליון דירות בחמשת השנים שבין 2011-2015. 10 מליון יחידות בכל אחת מהשנים 2011 ו 2012, ואז בשלושת השנים שנותרו ייבנו עוד 16 מליון דירות – או כ-5 מליון דירות בשנה.

כלומר, גם לפי התכנית הממשלתית, שיא הבנייה הציבורית יחול השנה ובשנה הבאה. כאשר ב-2013 תחול ירידה משמעותית בבנייה. כמובן שתהיה זליגה של הבנייה משנה לשנה. למשל השנה הסינים אומנם החלו לבנות 10 מליון דירות, אבל סיום בנייתן של רוב הדירות יתרחש רק בשנה הבאה. כך שב-2013 עדיין תהיה בנייה מסיבית של הדירות שהחלו להיבנות ב-2012. אבל ככל ששנת 2013 תתקדם, כך תחל האטה בבנייה.

נעבור לנקודה הראשונה – ירידה ברכישת דירות היא כבר עובדה מוגמרת. ברבעון השלישי של השנה חלה ירידה של 16.8% ברכישות של דירות חדשות ב-65 הערים הגדולות בסין. אבל קצב הבנייה של הקבלנים עוד לא האט, ואפילו עלה השנה. כמובן שמצב זה אינו יכול להימשך. מלאי הדירות הריקות עולה מיום ליום, ומתי שהו הקבלנים יעלצו להוריד את קצב הבנייה. לדעתי זה יקרה אוטוטו – תוך שבועות או חודשים ספורים.

בכל מקרה לא יאוחר מ-2013 תחל האטה משמעותית בקצב הבנייה בסין – הקבלנים יבנו הרבה פחות מהיום (לדעתי פחות מחצי), וגם הבנייה הציבורית תצטמצם בכמחצית. לא צריך להיות גאון גדול בשביל להבין את זה. משום מה חברות הברזל רואות את המציאות בצורה שונה ממני, ומתכוונות להעלות את קצב כריית הברזל מתוך אמונה שצריכת הברזל הסינית תמשיך לעלות. בכנס שנערך לא מזמן ב Qing Dao, העריכו ברוני-הברזל כי הביקוש הסיני יעלה וידרוש יבוא של מיליארד טון בשנת 2015.

אין ספק שכורי הברזל אופטימיים מאוד לגבי סין. אופטימיות זאת מביאה אותם להגדיל את הצע הברזל, ולהשקעות של עשרות מיליארדי דולרים – דבר שהם עוד יתחרטו עליו קשות. חמור מזאת, נראה כי הפעם אפילו כשכבר יהיה ברור לכל העולם ואחותו שסיפור הסינדרלה של סין נגמר והשעון כבר צלצל 12 פעמים, חברות הברזל תמשכנה לעלות את קצב הכרייה – כלומר האסימון הולך ליפול להם מאוד מאוד מאוחר. הסיבה שאני מאמין שזה מה שייקרה היא האופטימיות הבלתי מוסברת של מנכ"לי חברות הכרייה. למשל, בכנס משקיעים שערכה ריו-טינטו (סימול RIO) לפני מספר שבועות, אמר מנכ"ל החברה שהפעם הם לא יעשו את "אותה הטעות" שהם עשו ב-2008 – אז הם קיצצו בתכנית ההרחבה של המכרות. לדעתו זאת הייתה טעות לחתוך בהוצאות בגלל משבר רגעי, ולכן אפילו אם הביקוש הסיני לברזל יירד, הם מתכוונים להמשיך ולהגדיל את קצב הכרייה, בגלל שהם מאמינים שבתווך הארוך הביקוש הסיני רק יעלה (אפילו אם תהיינה נפילות קטנות בדרך).

המנהלים של חברות הכרייה מאמינים בכל לבם בסיפור הסינדרלה הסיני, ויש לכך הסבר מאוד פשוט – הם מאמינים בו כי הם רוצים להאמין בו. אחד הספרים המעניינים ביותר שקראתי הוא Influence: The Psychology of Persuasion אחד הדברים שמראה שם צ'לדיני זה שאנשים מאמינים במה שהם רוצים להאמין. העובדות אף פעם לא מבלבלות אותנו. אם אנחנו רוצים להאמין במשהו, נאמין בו – בלי קשר לעובדות.

מנהלי חברות הכרייה מקבלים משכורת בשביל להגדיל את הרווחים של החברות אותן הם מנהלים. הדרך לעשות זאת היא להעלות את התפוקה. בשביל להעלות את התפוקה, צריך שיהיה ביקוש. כלומר המנהלים מקבלים משכורת שתלויה בביקוש הסיני לברזל, ולכן הם מאמינים שהביקוש יגדל – אפילו כשכל הנתונים מצביעים אחרת. ברוני-הברזל יעוותו את המציאות כדי שהיא תתאים לדוגמה שלהם.

ניתן לראות זאת למשל במצגת למשקיעים של ביליטון (סימול BHP). למשל התמונה בעמוד 16:

לפחות איך שאני מבין, זה שהכוונה בתמונה היא ששנחאי (לאחר פיתוח עצום בשנים האחרונות) כבר נראית דומה לניו-יורק, וכעת תורן של ערים קטנות יותר (כמו Xining) להתפתח. Xining היא עיר הבירה של מחוז Qinghai, שהוא אחד המחוזות העניים ביותר בסין. האוכלוסייה שם היא ברובה טיבטית. האזור הוא צחיח ועני. לבוא ולחשוב שהפיתוח שעבר על שנחאי צריך לעבור כעת על ערים כמו Xining, זה כמו להגיד – עכשיו אחרי שבנינו את בנייני עזריאלי בתל-אביב, צריך לבנות כאלו גם בבית-שאן.

גם בארה"ב יש רק ניו-יורק אחת, ואולי עוד 2-3 ערים עם קו-רקיע מרשים. סין צריכה 4-5 ערים עם כמות גורדי שחקים מרשימה – נגיד – שנחאי, הונג-קונג, Guangzhou, Shenzhen ואולי עוד עיר אחת או שתיים במרכז או במערב המדינה – נגיד – Chongqing ו Wuhan. אין באמת צורך ליותר מזה, וכל מי שחושב שעוד כמה שנים תהינה בסין 100 ערים שתיראנה כה ניו-יורק, עומד להתאכזב.

בעמוד 21 מוצגים הנתונים הבאים:

לא רק שההנחות לגבי הצמיחה בסין כפי שמוצגות בעמוד זה אופטימיות מדי לטעמי, אלא שאפילו אם מספר הרכבים לאלף-איש יגיע ל-120, ואם שטח הדיור לנפש יגיע ל-43 מ"ר לאדם, עדיין החישוב שלהם שגוי. כלומר, אפילו אם הנחות אופטימיות אלו תתאמתנה (והן לא!), גם אז צריכת הברזל של סין תרד ולא תעלה. נניח באמת ששטח המגורים לנפש בערים יעלה מ-33 מ"ר כיום ל-43 מ"ר ב-2025. ונניח (לפי שקף קודם) שלערים יתווספו עוד כ-200 מליון תושבים. נקבל שיצטרכו לבנות עוד 8.6 מיליארד של שטח מגורים למהגרים החדשים, ועוד 6.5 מיליארד של מ"ר לאוכלוסיה העירונית הקיימת. זה ייתן ביחד – 15.1 מיליארד מ"ר. נחלק ב-14 שנים ונקבל שכל שנה צריכים לבנות קצת יותר ממיליארד מ"ר – שזה חצי ממה שבונים היום! אפילו אם נוסיף בנייה כפרית, לא נתקרב ל-2 מיליארד מ"ר שבונים היום.

ככה שגם לפי ההנחות של ביליטון, צריכת הברזל צריכה לרדת, ובטח ובטח שלא לעלות פי יותר מ-2, כמו שהם חושבים.

ירידה במחירי הברזל

אם הניתוח שלי נכון, אז ב-2013 לכל המאוחר נראה ירידה במחירי הברזל – כיוון שהביקוש יירד וההיצע יעלה. ללא הבנייה הציבורית, היינו כנראה רואים כבר היום ירידה בביקוש הסיני לברזל. לפי הנתונים שהבאתי בתחילת הרשומה, זה לא קרה. אבל… משום מה בשבועות האחרונים ישנה ירידה די חדה במחירי הברזל.

מחיר הברזל נגע ב-190 דולר לטון בתחילת השנה, ואז ירד והתייצב על אזור ה-175$ – שם הוא נשאר במשך כמה חודשים, אבל בשבועות האחרונים חלה ירידה די חדה במחירים – לאזור ה-155$. מצד אחד בהתחשב בכך שהברזל עד לפני עשור נסחר בכ- 30$-40$, לא צריך לעשות הרבה רעש מירידה קטנה זו, אבל מצד שני צריך לזכור שכל הביקוש לברזל הוא ביקוש אמיתי ולא ספקולטיבי.

מחיר הברזל הוא כה נמוך שלא כדאי לאחסן אותו על מנת להרוויח מתנודות במחיר. למשל, בשביל לנסות ולהרוויח עשרות אלפי דולרים, צריך לאחסן אלפי טונות של ברזל – דבר שאינו כלכלי. בנוסף, הברזל תופס לחות כשמאחסנים אותו – דבר שמוריד מערכו. על כן, כל הביקוש לברזל הוא ביקוש אמיתי מחברות הפלדה. ככה שהירידה האחרונה במחירי הברזל יכולה לנבוע רק מירידה בביקוש של יצרניות הפלדה הסיניות.

קצת מוקדם לקבוע מה הסיבה לירידה זו במחיר הברזל, אבל אם מצב זה יימשך עוד מספר שבועות, זה כנראה הסימן הכי טוב שכלכלת סין מאטה.

הירידה הזאת של 20$ במחירי הברזל היא די משמעותית לחברות הברזל. למשל, ואלי (סימול VALE) כורה יותר מ-300 מליון טון של ברזל בשנה, אז ירידה של 20$ לטון פירושה ירידה של כ-6 מיליארד דולר בהכנסות.

גילוי נאות – אני מחזיק בפוזיציית שורט גדולה על ואלי. אין לראות ברשומה זו המלצה לקנות או למכור מניות שקשורות לענף הברזל העולמי, או כל מניה אחרת (או סחורה אחרת) לצורך העניין.

בעוד העיניים של העולם נשואות למשבר החובות באירופה, אותי דווקא מדאיג החוב של סין (וגם של יפן).

לאחרונה קראתי את הספר This Time Is Different אשר מתאר את ההיסטוריה של משברי האשראי בכמה מאות השנים האחרונות.

קשה שלא לראות איך סין נופלת ממש יפה לתוך חלק מהסממנים אשר מופעים לפני משבר אשראי – הרבה כסף חם שנכנס למדינה בשנים האחרונות, עלייה חדה באשראי במדינה, שימור מלאכותי של שער מטבע נמוך וכמובן – עלייה מטורפת במחירי הנדל"ן. כך שבעוד העולם מודאג מהמשבר באירופה ובארה"ב, אותי סין מדאיגה יותר.

ארה"ב ואירופה

אי אפשר להכחיש שאירופה נמצאת בבעיה רצינית. פשיטת רגל יוונית היא כבר עובדה די מוגמרת, ויש חשש שיוון תדביק מדינות אחרות – למשל ע"י כך שבנקים אירופאים שחשופים לחובות יוונים יכנסו לבעיית נזילות ויעצימו את המשבר. לא בדקתי את הדוחות של הבנקים האירופאים, אז אין לי מושג מה הסיכוי להדבקות. על פניו החוב של יוון נראה קטן מדי בשביל לגרום למפולת גורפת של בנקים אירופאים, ומה שייקרה זה שכנראה הבנק האירופאי ידפיס כספים והממשלות יהנדסו פתרון בנוסך ה TARP האמריקאי.

הבעיה עם אירופה היא שהאיחוד מורכב מ-17 מדינות וכל החלטה צריכה לעבור אישור אצל כל אחת ואחת מהמדינות. ככה שעקרונית מדינה כמו סלובקיה יכולה להפיל תכנית הצלה לבנקים. למרות שקשה לדעת מה ייקרה, אני נוטה להאמין שהממשלות בסופו של דבר תעשנה את הדבר הנכון ולא תתנה לאף בנק ליפול.

אין כמעט ספק בכך שיוון במצב סופני. לעומת זאת המצב של שאר מדינות ה PIIGS נראה יותר טוב. לאיטליה יש את החוב הגדול מבין הארבע – כ 120% מהתל"ג, אבל הגירעון שלה עומד רק על 3% בשנה, והממשלה עושה מאמצים להוריד אותו עוד ולעבור לאיזון תקציבי. לספרד יש גירעון גדול בהרבה, אבל החוב שלה עומד רק על כ-60% מהתל"ג ככה שיש לה מספיק שנים לטפל בבעיה.

העתיד של אירופה תלוי בהתנהלות של הממשלות – האם הן תחתוכנה בהוצאות. בינתיים נראה שהממשלות מטפלות ברצינות בבעיות שלהן, ולכן אני מאמין שהמשבר לא יגלוש מעבר ליוון, אבל פוליטיקה זה דבר בלתי צפוי, ולכן קשה לדעת בוודאות מה ייקרה.

בארה"ב יש גירעון של כ-10% בשנה והחוב עומד על כ-100% מהתל"ג. גם כאן נראה שהפוליטיקאים רציניים בכוונות שלהם להפחית את הגירעון. כיום כשהקונגרס בידי הרפובליקאים סביר להניח שהכוונות תתורגמנה למעשים.

סך הכל אני מאמין שאירופה וארה"ב יטפלו בבעיות הפיננסיות שלהם ויורידו את הגירעונות. זה לא אומר שלא תהיה תקופה כלכלית קשה באירופה, ושלא יהיה מחיר לקיצוצים, אבל לפחות לפי איך שהדברים נראים היום, אני לא מאמין שבנוסף ליוון מדינות אחרות תגענה למצב של חדלות-פירעון.

סין

לכאורה סין נמצאת במצב פיננסי מעולה – רשמית הגירעון שלה עומד רק על כ-20% מהתל"ג. הבעיה היא שסין מסתירה חובות רבים מחוץ למאזן. למשל, כמו שכתבתי בעבר, למשרד הרכבות יש חוב של 2 טריליון יואן (ששקול לכ-5% מהתל"ג). למועצות המקומיות יש חוב של 10-20 טריליון יואן (או 25%-50% מהתל"ג!!). בנוסף, לחברות ממשלתיות רבות יש חובות גבוהים שהממשלה ערבה להם. ככה שלסין כבר יש חובות רבים עוד לפני ההתרסקות הצפויה בשוק הנדל"ן.

מבלי להיכנס יותר מדי לפרטים שבספר This Time Is Different, אפשר להגיד שאחד הגורמים העיקריים לחלק גדול ממשברי האשראי במאות השנים האחרונות הוא בועת נדל"ן.

בגדול, התהליך הוא כזה – כסף חם רב שנכנס למדינה ו/או צמיחה גדולה באשראי במדינה מובילים לבועת נדל"ן. כשבועת הנדל"ן מתרסקת, מתחיל משבר בנקאי ואז המדינה מצילה את הבנקים ובכל מגדילה מאוד את הגירעון שלה, מה שמביא למשבר אשראי של המדינה.

סין מתאימה למודל הזה כמו כפפה. בשנים האחרונות לא רק שנכנס הרבה כסף חם למדינה אלא גם כמות האשראי במשק גדלה מאוד מה שהביא לבועת נדל"ן ענקית. כיום נראה שהבועה התפוצצה ככה שמשבר בבנקים יהיה השלב הבא.

שתי סיבות מדוע הפעם בסין זה כן אחרת (או שלא)

שתי טענות עיקריות עולות מבית-המדרש של אלו שטעונים שהפעם זה (באמת) אחרת. הראשונה היא העובדה שיחס החוב לתל"ג בסין עומד רק על 20%. לכך יש לי שתי תשובות הראשונה היא, כמו שציינתי למעלה, שהחוב למעשה הרבה יותר גבוה רק שהוא נמצא מחוץ למאזנים של הממשלה. לפי ג'ים צ'אנוס היחס עומד על 200% – שזה הרבה יותר גבוה מאשר ביוון. קשה לי לראות איך הוא מצליח להגיע למספר כל כך גבוה – מה שמראה שהוא כנראה מכניס גם את חובות הבנקים למשוואה. בכל אופן מדובר בחוב גבוה בהרבה מ-20%. רק החוב של משרד הרכבות מעלה את היחס ל-25% ועם החוב של הראשויות המקומיות מדובר על יותר מ-50%.

התשובה השנייה היא שיחס החוב לתוצר הולך לקפוץ בצורה חדה ברגע ששוק הנדל"ן יתרסק - וזאת בגלל שיתרחש התהליך אותו תיארתי למעלה. ברגע שממשלת סין תצטרך להציל את הבנקים, החוב יצמח בצורה מפחידה. למעשה זה מה שקרה באירלנד. אירלנד הייתה במצב פיננסי מעולה לפני המשבר הפיננסי הנוכחי – עם יחס חוב לתל"ג נמוך מאוד. אבל היא נאלצה להציל את הבנקים במדינה מה שהעלה מאוד את הגירעון שלה. בסין המצב יהיה עוד יותר חמור, כיוון שהממשלה לא רק שתצטרך להציל את הבנקים, אלא גם חברות ממשלתיות רבות אחרות. בניגוד לאירופה וארה"ב, חברות רבות בסין נמצאות בבעלות (לפחות חלקית) של הממשלה. לממשלה יש בעלות על חלק מחברות הנדל"ן, וגם בעלות חלקית בתעשיות התומכות – פלדה, מלט, ספנות וכו' (שלא לדבר על כל החברות האחרות שאינן קשורות לנדל"ן אבל נכנסו לתחום זה בשנים האחרונות). הממשלה לא תיתן לאלו ליפול, מה שיעלה לה בהרבה מאוד כסף.

הטענה השנייה של סנגורי-סין היא שלסין יש רזרבות מטבע חוץ של 3 טריליון דולר, והיא תמיד יכולה להשתמש בכסף הזה בכדי להציל את המשק. טענה זו שגויה לחלוטין. הסיבה לכך היא ששלושת הטריליון כבר מזמן נכנסו לשימוש. כסף זה הוא מה שהביא לצמיחה המטורפת באשראי במדינה (וכבר הסברתי זאת כאן בעבר). על כל דולר שמוחזק בבנקים, הבנקים הנפיקו תמורתו כמה יואנים טובים והלוו אותם ללקוחות. כלומר על כל נכס בערך דולר שיושב בבנקים יש כמעט דולר (במטבע מקומי) של חוב. ככה שזה לא נכון להגיד שלבנקים יש 3 טריליון דולר של נכסים. מול נכסים אלו עומדים חובות.

 המשבר קרוב מאוד

אני ממש מרגיש את זה בעצמות שמשבר האשראי ממש ממש קרוב – כנראה שזה יתחיל תוך 12 חודשים. הרגשה זו לא בנויה על תחושת-בטן אלא נובעת מהדברים שאני קורא בעיתונות המקומית. נראה כי הדברים בסין מתדרדרים בקצב די מהיר. קודם כל הנדל"ן – שם יש נפילה ברורה מאוד וגם על זה כבר כתבתי. למעשה זה הגורם הכי משמעותי בכלכלה הסינית ועליו צריך להסתכל יותר מכל. כל בוקר אני מתחיל את היום עם סריקה של כתבות על שוק הנדל"ן בסין, והתמונה לא יפה בכלל.

ספטמבר ואוקטובר אמורים להיות שני החודשים הכי טובים בשנה לקבלנים. הם נקראים – "תשע הזהב עשר הכסף" (九金十银), כלומר ספטמבר הוא חודש הזהב לשוק הנדל"ן ואוקטובר הוא חודש הכסף. אבל המצב כל כך רע שהשנה כבר מכנים חודשיים אלו "תשע הברזל עשר הנחושת" (九铁十铜). אוקטובר נפתח כל שנה עם עשרה ימי חופשה לציון יום המהפכה. ימים אלו הם בד"כ סעודת-מלכים לקבלנים. אבל השנה המצב היה עגום ביותר עם נפילה של עשרות אחוזים במספר העסקות שנחתמו בערים הגדולות. וזה בא אחרי חודש ספטמבר עגום במיוחד, ונראה שגם בימים האחרונים המצב לא משתפר, אפילו ההפך. למשל, בבייג'ינג, כמו שכתבתי לפני כחודשיים, נבנות כל יום כ-500 דירות חדשות. לפני כחודשיים כתבתי שהמצב נראה רע מאוד כיוון שכל יום נמכרות בממוצע רק כ-250 מתוך ה-500 דירות שנכנסות לשוק. לפני כשבועיים כתבתי שמספר הדירות הנמכרות כבר ירד מתחת ל-200, ובשבועיים האחרונים נראה כי המספר כבר ירד מתחת ל-150 (למשל, ב-11 לחודש נמכרו רק 111 דירות חדשות, וב-12 לחודש 98 – כאמור בכדי להגיע לאיזון, צריכות להימכר כ-500 דירות ביום).

השאלה היא כמה זמן הקבלנים יוכלו להחזיק מעמד. לי נראה שאנחנו קרובים מאוד לשלב שקבלנים יתחילו לפשוט רגל. בזמן האחרון היו מספר דיווחים על כך שקבלנים החלו להלוות בשוק האפור בריבית של עשרות אחוזים. אם זה אכן המצב, פשיטת רגל של קבלנים אינה רחוקה.

הגזרה השנייה ממנה מגיעות חדשות רעות היא משרד הרכבות. לא מזמן כתבתי כאן על המצב הפיננסי הקשה של משרד זה, אבל גם אני לא תיארתי לעצמי שתחול הרעה כה מהירה. ימים ספורים אחרי הרשומה שכתבתי על משרד-הרכבות, שתי הספקיות הגדולות של רכבות הודיעו שמשרד הרכבות פשוט הפסיק לשלם להן ולכן הן מפסיקות את הייצור. בנוסף, הוקפאו פיתוחים עתידיים של מסילות לרכבות המהירות. עד כמה גרוע צריך להיות המצב הפיננסי של המשרד, על מנת לגרום למשרד ממשלתי להפסיק לשלם לספקים שלו?

הגזרה השלישית היא Wen Zhou. גם על עיר זאת כתבתי לפני מספר ימים, ונראה שמצב הנזילות בעיר אינו משתפר. תושבי העיר נאלצים להנזיל גם דירות מחוץ לעיר – למשל ב-Chong Qing כמו גם בשנחאי וב Hangzhou.

בנוסף, הממשלה הסינית מתכננת הנפקת אג"ח בסך של 35 מיליארד יואן בתקופה הקרובה על מנת לממן פעילות של מספר רשויות מקומיות. חדשה זו כשלעצמה לא נראית מדאיגה, אבל השילוב של כל התהליכים שציינתי למעלה גורמים לי להרגיש בעצמות שמשהו רע מתקרב.

אני לא יודע האם משבר האשראי יגיע בעוד חודשיים או בעוד שנה, אבל נראה שהמצב מתדרדר די מהר.

את החודש האחרון ביליתי בישראל, וכמו תמיד כשאני בארץ, אין לי כמעט זמן לעבוד, וזאת הסיבה שלא כתבתי את הסיכום החודשי לחודש אוגוסט. הסיכום יצטרך לחכות ולהתאחד עם זה של ספטמבר.

בטיסה חזרה לבייג'ינג ישבתי ליד פועל בניין סיני, וקצת דיברתי איתו. הוא התגורר בארץ 8 שנים ועבד בבניין. אני לא אפרט איך הוא הצליח לתחמן את המערכת בארץ בשביל להישאר כל כך הרבה שנים, אבל בגלל שהוא גר זמן כה רב בארץ, הוא למד קצת עברית מה שעזר לו לפתוח עסק קבלנות קטן משל עצמו, ובכך להרוויח יותר.

את הכסף שהוא חסך הוא (כמובן) שלח למשפחה בסין. מהכסף הזה הוא בנה בית בן 5 קומות בכפר שלו שבמחוז Fu Jian, קנה דירה בעיר שליד הכפר ועוד דירה בבירת המחוז – Fu Zhou. סך הכל מחזיק פועל הבניין בשלושה נכסים. מי שקצת עוקב אחרי הנדל"ן הסיני לא יתפלא לשמוע שרק דירה אחת מתוך השלוש מאוכלסת. המשפחה שלו גרה עכשיו בעיר כאשר הבית בכפר (בן ה-5 קומות) עומד ריק וכך גם הדירה שהוא קנה ב Fu Zhou. הוא לא מעוניין להשכיר את הדירה כיוון שהוא לא רוצה "שיהרסו אותה", וזאת למרות שהוא יכול לקבל איזה 1,000 ש"ח הכנסה בחודש מהנכס – סכום לא קטן בכלל לעובד סיני פשוט. בינתיים הוא מרוצה מאוד מההשקעה שלו - המחיר למ"ר מרובע עלה מ-10,000 יואן כשהוא קנה את הדירה לכ-13,500 היום.

מי שקצת קרא היסטוריה כלכלית בטח יבחין שזאת התנהגות קלסית לתקופה של בועה – אנשים קונים נכסים כמו עדר רק בגלל שהמחירים שלהם עולים.

 הבועה ממשיכה להתפוצץ

לפני מספר שבועות כתבתי שלדעתי הבועה בסין כבר התפוצצה, וממה שאני קורא, המצב רק הולך ומחמיר. שוק הנדל"ן הסיני ממשיך להתקרר, וזה קורה בקצב מהיר יותר מאשר ציפיתי. הירידה במספר הדירות הנמכרות נמשכת וגם מתפשטת ליותר ויותר ערים. בבייג'ינג המצב מחמיר בקצב מדאיג. כל יום יוצאות לשוק כ-500 דירות חדשות, אבל נמכרות פחות מ-200 (למי שזוכר רק לפני חודש, מספר הדירות שנמכרו היה בקצב של כ-250 ביום). זה גורם לעלייה מהירה במלאי הדירות החדשות ולירידה במחירים. המצב רק יחמיר בחודשים הקרובים – במיוחד לאור העובדה שבקרוב יתחילו לצאת לשוק גם הדירות של הבניה הציבורית.

בערים אחרות המצב לא נראה הרבה יותר טוב. למשל העיר Wen Zhou אשר ידועה באנשי העסקים הממולחים שלה. אנשי Wen Zhou ידועים כתעשיינים מצליחים, אבל בשנים האחרונות יותר ויותר אנשי תעשייה החלו להשקיע בנדל"ן. לפני מספר שבועות לפתע החלה מפולת במחירי הנדל"ן בעיר. לפי העיתונים הירידות החלו בגלל בעיית נזילות. מסתבר שרבים מתושבי העיר שיחקו בשוק הנדל"ן עם כסף שהם לוו מהבנקים. ההלוואה ניתנה למפעל שברשותם ובמקום להגדיל את היצור, הם השקיעו את הכסף בנדל"ן.

תמיד הייתי סקפטי לגבי התאוריה שרוב הסינים קונים דירות במזומן וללא הלוואות. הסיפור על Wen Zhou הוא דוגמה נוספת למינוף שקיים בשוק הנדל"ן, רק שמינוף זה הוא ניסתר. כלומר ההלוואות לכאורה ניתנו לעסק ולא כמשכנתאות לנדל"ן, אבל במציאות ההלוואות הלכו לספקולציות נדל"ניות. לפני מספר שבועות בגלל ההידוק המוניטרי בסין, תעשיינים רבים נאלצו למכור מהר את הנכסים שלהם (כי הבנקים מקשים מאוד על קבלת הלוואות), מה שגרם למיני-מפולת בעיר.

הנפילה של שוק הנדל"ן הסיני ממשיכה, ולדעתי אנחנו רק בתחילתה. החודשים והשנים הקרובות יהיו קשים מאוד לכלכלה הסינית.

כמה מילים על האוהלים

כשדיברתי עם הפועל הסיני לא יכולתי שלא לחשוב על המחאה "החברתית" בארץ. אנשים מתלוננים שלא ניתן לקנות בארץ דירה, אבל הנה בא פועל סיני ותוך 8 שנים של עבודה בישראל מצליח לרכוש שלושה נכסים בסין שהשווי הכולל שלהם לא נופל ממחירה של דירה סבירה בתל-אביב.

וזה מראה שמי שמארגן נכון את סדר העדיפויות שלו (ולמשל, לא קונה שטויות או נוסע לחופשה שנתית וכו'), יכול די מהר לארגן לעצמו קורת גג סבירה.

אין הרבה חדש תחת השמש בסין – האינפלציה ממשיכה לעלות והממשלה עדיין לא החליטה מה היא רוצה – להוריד את האינפלציה או להמשיך לשפוך כסף על תשתיות ונדל"ן. כיוון שאין הרבה חדש ואני לא רוצה להישמע כמו תקליט שבור, החלטתי שבמקום הדיווח החודשי על סין אני אכתוב קצת על תשתית הרכבות בסין. בחודשים האחרונים היו התפתחויות מאוד מעניינות ואין כמעט יום שמשרד הרכבות (כן יש משרד כזה בסין) לא מככב בחדשות.

קצת רקע על הרכבות בסין

לסין יש את רשת הרכבות השלישית באורכה בעולם (אחרי רוסיה וארה"ב). סך הכל יש בסין יותר מ-90,000 ק"מ של מסילות ברזל שמתוכן כמעט 10,000 ק"מ של מסילות לרכבות מהירות (200 קמ"ש ומעלה). כמו כל דבר בסין, בשנים האחרונות היה פיתוח מואץ של תשתית הרכבות. המסילה הראשונה של רשת הרכבות המהירות נפתחה רק ב-2007, והיום ישנם כבר 10,000 ק"מ – מה שהופך את סין למדינה עם מספר הק"מ הגבוה ביותר של מסילות לרכבות מהירות.

בשנתיים האחרונות סין הניחה כל שנה יותר מ-5,000 ק"מ של מסילות ברזל כאשר התכנית היא שעד 2020 יהיו בסין 120,000 ק"מ של מסילות ברזל שמתוכן 16,000 מיועדות לרכבות מהירות.

בסין, שלא כמו בארה"ב, הרכבת מיועדת בעיקר להובלת נוסעים ופחות להובלת סחורה. התחבורה המסילתית בסין מאוד פופולרית וגם זולה מאוד. לאורך מסילות הברזל ישנה העדפה לרכבות הנוסעים על פני רכבות המסע – דבר שגורם לסוחרים להעדיף משאיות על פני רכבות. זאת אחת הסיבות מדוע מחירי המזון בסין גבוהים – משאיות, באופן כללי, הן כלי תחבורה הרבה פחות יעיל מרכבות. ניקח למשל חקלאי בדרום סין שרוצה לשלוח אננס לבייג'ינג. הם מעמיס את הסחורה על משאית. למשאית לוקח, נגיד, 3-4 ימים להגיע לבייג'ינג. נסיעה זו התייקרה מאוד בשנים האחרונות עקב עלייה בשכר, במחירי הדלק ובאגרה של הכבישים. בנוסף לכך, המשאית תחזור ריקה מבייג'ינג. מה שהופך את הנסיעה לכלכלית עוד פחות. אם הייתה רשת לוגיסטיקה מפותחת בסין, אז המשאית הייתה חוזרת מלאה, אבל זה לרוב לא המצב היום בסין. סיבות אלו הופכות את הרכבת לכלי טוב בהרבה – זאת כמובן אם לא הייתה העדפה כל כך ברורה לרכבות נוסעים.

תכנית הפיתוח של מסילות הברזל בסין כוללת שני חלקים:

1 – הגדלת אורך המסילות.

2 – פיתוח רשת רכבות מהירות.

לאור החשיבות הגדולה של הרכבות בסין כאמצעי תחבורה, הגדלת אורך המסילה היא צעד חשוב, אבל בנייה של רשת רכבות מהירות היא דבר הרבה פחות חכם.

רכבות מהירות אינן רווחיות

דבר ראשון, אין שום מקום בעולם בו הרכבות המהירות רווחיות – הן תמיד מסובסדות ע"י המדינה. כל העסק של רכבות מהירות הרבה יותר יקר מרכבות רגילות – החל מבניית התשתית דרך ההוצאות התפעוליות ועד לתחזוקה.

בנוסף לכך צריך לזכור שסין היא עדיין מדינה ענייה, ולכן אם במדינות עשירות יותר (כמו למשל יפן או צרפת) הרכבות המהירות לא מצליחות לייצר רווחים, על אחת כמה וכמה בסין.

גודל הפרויקט

נניח שישנה הצדקה להקמת מסילות רכבת מהירה בסין, ואכן זה הגיוני לחבר את הערים הגדולות והעשירות – כמו למשל הרכבת בין שנחאי לבייג'ינג, אבל נראה כי סין הגזימה מאוד בגודל הרשת. למשל, האם באמת ישנה הצדקה לרכבת מהירה בין Lanzhou ל Urumqi? חיבור פרובינציית שינג'יאנג המוסלמית והענייה לרשת רכבות מהירה ויקרה אינו הגיוני ובטח שלא כלכלי. הרחבת רשת הרכבות המהירה לצפון מזרח ולמערב המדינה מונעת משיקולי יוקרה וגם על מנת להקפיץ את התל"ג המקומי. אין בכך שום הגיון כלכלי.

מהירות ההקמה והעלויות היקרות

סין בנתה מאפס תוך 5 שנים את רשת הרכבות המהירות הגדולה בעולם, ועדיין ממשיכה לבנות מסילות חדשות באותו קצב מטורף. שוב, אי אפשר שלא לחשוב שמעורבים כאן שיקולים של יוקרה וניפוח הכלכלה יותר מאשר שיקולים כלכליים ארוכי-טווח. המהירות בה בנתה סין את רשת הרכבות פירושה שנעשו פשרות רבות על איכות העבודה (ואני אחזור לנושא זה אח"כ). הרבה יותר הגיוני להקים כמה קווים ולהריץ אותם במשך כמה שנים – לראות את העלויות, לתקן בעיות, ללמוד לקחים והכי חשוב – לראות את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט.

בנייה כה מהירה של רשת תחבורה יקרה ומסובכת גם גורמת לבעיות איכות ובטיחות וגם עולה המון כסף.

המחיר היקר של הכרטיסים

בגלל העלויות הגדולות של ההקמה והתחזוקה של הרכבות המהירות, גם מחירי-הכרטיסים של רכבות אלו יקרים בהרבה מאשר רכבות רגילות. צריך לזכור שרוב אוכלוסיית סין עדיין ענייה מאוד, ועל כן קשה לה לשלם את מחיר הנסיעה היקר ברכבות המהירות. כשנפתח קו חדש של רכבת מהירה, רוב הרכבות האטיות מפסיקות את הפעילות באותו קו אל מנת לרוקן את הקו ולאפשר להגדיל את מספר רכבות המסע על הקו. מה שקורה זה שהעניים מתקשים לקנות כרטיסים לרכבות החדשות. דבר זה יצר כעס רב אצל השכבות החלשות. ניקח למשל פועל שגר במחוז סיצ'וואן ועובד בשנחאי. פעם בשנה (בראש השנה הסיני) הוא רוצה לחזור הביתה, אבל פתאום כרטיס נסיעה יעלה לו 400 יואן במקום 150 יואן. נסיעה הלוך חזור תעלה לו 800 יואן – שזה בערך משכורת חודשית של פועל פשוט.

בראש השנה הסיני הטלוויזיה בסין הראתה את הפועלים הסינים מתלוננים – הם טענו – לא אכפת לנו לנסוע ברכבת יומיים במקום 10 שעות, ולא אכפת לנו אפילו לעמוד כל הדרך, מה שחשוב לנו זה לשלם מחיר נמוך ככל האפשר.

מה שקרה זה שפועלים רבים נסעו באוטובוסים במקום ברכבת. היו אפילו מקרים של כאלו שרכבו באופניים או הלכו הביתה ברגל כדי לא לקנות כרטיסי רכבת (כשדובר במרחק של כמה עשרות ק"מ). מי שכן יוכל לשלם את מחירי הכרטיסים היקרים הם המעמד הבינוני. אלו העדיפו עד היום לטוס, אבל רבים מהם היום מעדיפים לקחת רכבת – דבר שפוגע מאוד בחברות התעופה.

ככה שאם במצב נורמלי של התפתחות כלכלית של מדינה נוסעי האוטובוסים משתדרגים לרכבת, ונוסעי הרכבת משתדרגים למטוסים, בסין קרה ההפיך – הטסים עברו לרכבות, ונוסעי הרכבות עברו לאוטובוסים. אבל למרות המעבר של הטסים לרכבות, המעבר של נוסעי הרכבת לאוטובוסים גדול יותר, ולכן סך הכל התפוסה ברכבות המהירות נמוכה.

אין רכבות ליליות

התחזוקה של רכבות מהירות הרבה יותר מסובכת מאשר רכבות רגילות. על כן בלילה אין נסיעה של רכבות מהירות ובחלון זמן זה נעשים טיפולי תחזוקה במסילות. מצב זה לא קיים במסילות רגילות שם יש תנועה של 24 שעות ביממה. קחו למשל את הקו החדש שנפתח בין בייג'ינג לשנחאי. זמן הנסיעה בין שתי הערים קוצר מכ-13 שעות לכ-5 שעות. זה באמת הבדל גדול, אבל ברכבות האטיות היה שירות לילי. ככה שהיה אפשר לצאת בלילה של יום אחד ולהגיע למחרת בבוקר מבלי להפסיד זמן יקר. הרבה נוסעים התלוננו על ביטול הקווים הליליים.

רכבת בין מקומות קרובים

היתרון של הרכבת המהירה קטן ככול שמרחק הנסיעה קצר יותר. בכל מדינה רוב הנסיעות הן בטווחים קצרים. למשל בארץ הרבה יותר אנשים נוסעים כל יום מפתח-תקווה לתל-אביב מאשר מעפולה לתל-אביב. אני חושב שזה די ברור. ככה גם בסין, רוב הנסיעות הן למרחקים קצרים, וכאן היתרון של הרכבת המהירה כמעט ונעלם. הנה דוגמה:

אחד הקווים שבבניה כיום הוא הקו מהונג-קונג ל Gui Yang (בירת מחוז Gui Zhuo). התמונה למעלה מראה את החלק של הקו מהונג-קונג ועד לGui Lin.
Gui Lin היא עיר תיירות חשובה בסין. אני בטוח שתיירים רבים ישמחו על הקמת הקו הזה, במיוחד שישנה תחנה גם בעיירה Yang Shuo – עוד יעד תיירותי מאוד פופולרי. למרות שאני בטוח שתיירים רבים ישמחו על הקמת קו זה, עדיין רוב התעבורה ברכבת אמורה לשרת את האוכלוסייה המקומית ולא את התיירים (שמהווים אחוז זניח מסך הנוסעים). המטרה של הרכבת אמורה לשרת את תושבי האזור יותר מאשר את התיירים שמגיעים מהונג-קונג, וכאן לרכבת המהירה אין שום יתרון. למשל הנסיעה בין Yang Shuo לבין Gui Lin – מדובר במרחק של כ-60 ק"מ. נניח שהנסיעה ברכבת מהירה תיקח 20 דקות. לרכבת רגילה היה לוקח נגיד 40 דקות, אבל הכרטיס ברכבת המהירה יהיה פי 3 יותר יקר מברכבת הרגילה.

לי נראה שרוב האוכלוסייה המקומית הייתה מעדיפה שהיו מקימים רכבת רגילה ולא מהירה. במיוחד לאור העובדה שמדובר באזור עני. בנוסף, רכבת רגילה הייתה יכולה לעשות עוד 2-3 עצירות בדרך ולשרת עוד מספר עיירות בסביבה, בעוד שהרכבת המהירה משרתת רק את Yang Shuo.

הריחוק של התחנות ממכרז העיר

אחד הדברים המוזרים בתכנון של רשת הרכבות המהירות הוא שמשום מה שמו את תחנות הרכבת במרחק די גדול ממרכז העיר. אולי בערים ענקיות כמו שנחאי ובייג'ינג זה לא ממש משנה כי בכל מקרה אין ממש מרכז עיר, אבל בערים הקטנות זה מאוד מוריד מהכדאיות שבנסיעה ברכבת. נחזור לדוגמה שנתתי למעלה. אם ייקח 20 דקות להגיע מ Yang Shuo ל Gui Lin אבל נצטרך עוד 20 דקות בשביל להגיע לתחנת הרכבת של Gui Lin ועוד 20 דקות בשביל להגיע מהתחנה של Yang Shuo למרכז העיירה, אז מי יבחר לנסוע ברכבת כשאפשר לקחת אוטובוס ולהגיע תוך פחות משעה ממרכז Gui Lin למרכז Yang Shuo?

ההיגיון הסיני

מה שהסינים טוענים ובצדק זה שהמצב היום שבו הסחורות מובלות ע"י משאיות ולא ע"י רכבות אינו יכול להמשך. אני בטוח שהרבה מהקוראים שמעו על פקקי הענק בסין שלפעמים מגיעים לכמה ימים. הסיבה לכך היא תנועת המשאיות הענפה. לפני שנתיים כתבתי על הפקק הענק שהיה בכניסה לבייג'ינג כשחזרתי מהביקור במונגוליה הפנימית. הפקק ברובו הגדול היה של משאיות.

על כן אין לי ספק שהרצון הסיני להפריד את רכבות המשא והנוסעים מוצדק. ומה שהסינים טוענים זה שאם כבר משקיעים ברשת חדשה של מסילות ברזל, אז עדיף כבר לבנות רשת של רכבות מהירות. אם כבר בונים רשת חדשה אז עדיף שהיא תהיה הכי טובה בעולם ושתספק את הצרכים של סין בעשורים הקרובים. ככל שהסינים יתעשרו יותר, ככה הם יוכלו להרשות לעצמם את הנסיעה היקרה ברכבות המהירות.

הבעיה עם הטיעון הזה היא שההוצאה הכספית גבוהה מדי, והרכבת לא מכניסה מספיק כסף. זה יוצר מצב שהחוב של משרד הרכבות עלה לרמה מפחידה של 2.1 טריליון יואן, וממשיך לעלות כל יום. 2 טריליון יואן זה כ-5% מהתל"ג הסיני, ועל כן מדובר על סכום משמעותי מאוד. מה גם שהוא הולך לגדול עוד ככול שהסינים ימשיכו בתכנית הגרנדיוזית שלהם.

אפילו במדינות עשירות בהרבה כמו יפן ומדינות אירופה הרכבות המהירות אינן רווחיות, זאת אומרת שכנראה לפחות ב-30 השנה הבאות הרכבות המהירות בסין תפסדנה כסף. ועוד 30 שנה מי יודע מה יקרה. אולי כבר יהיה פתרון תחבורתי אחר? אולי ימציאו כלי תחבורה חדשים?
לבנות עכשיו משהו מאוד יקר כדי שאולי בעוד כמה עשרות שנים הוא יהיה כדאי, נראה לי טעות.

אני מניח שכל מדינה הייתה שמחה אם הייתה לה רשת רכבות מהירות, כמו שכל אדם היה שמח אם היה לו מטוס פרטי. הבעיה היא שהעלויות של אלו גבוהות מדי.
הנה למשל התשובה של באפט כשנשאל על הכדאיות של רכבות מהירות בארה"ב:

Joe, let me give you an interesting fig— let me give you an interesting figure. The 800-and-some miles of rail they're talking about in California, high-speed rail, I think they've talked about a cost of 43 billion for that. We bought the Burlington with 23,000 miles of main route railroad and tens of thousands in sidings and all of that, 6,000-plus locomotives, how many cars I don't know, tunnels, bridges— we bought the whole thing, counting debt, for about 43 billion. So as you can see, there's— it's pretty expensive to build that stuff

יותר מאשר תכנון לזמן הרחוק נראה כי הבנייה של רשת הרכבות המהירות היא על מנת להקפיץ את הכלכלה הסינית, ולהעלות את התל"ג. זה מה שמאפיין היום את הצמיחה הסינית באופן כלכלי – צמיחה תלוית תשתיות ומאוד ממונפת. במקום לעשות שינויים מבניים חשובים כמו למשל להפריט את חברות הרכבות, לפרק את המונופול וכו', הסינים מעדיפים לבנות עוד גשר ועוד מנהרה. בטווח הקצר זה נראה כדבר הנכון כי זה מעלה מאוד את נתוני התל"ג, אבל בטווח הארוך זה יעלה לסינים ביוקר.

הרכבת הסינית ירדה מהפסים

הרעש והבלגן במשרד הרכבות החלו לפני מספר חודשים (בפברואר השנה) כאשר פיטרו את שר הרכבות בחשד לשחיתות. מאז משרד הרכבות לא יורד מהכותרות. מצד אחד נמתחת עליו כל הזמן ביקורת גם בגלל השחיתויות אבל גם בגלל עלויות הפיתוח הגבוהות, מחירי הכרטיסים היקרים והחוב הגדל והולך. כבר לפני התאונה הקטלנית (אליה אני אגיע עוד מעט), נמתחה ביקורת על כך שהסינים בונים מהר מדי. מהנדסים יפנים וגרמנים הזהירו שהבניה של מסילות הברזל מהירה מדי ונעשות פשרות רבות הנוגעות לבטיחות הנוסעים.

מצד שני רבים בסין רואים ברכבת המהירה כמקור לגאווה לאומית, והוכחה שסין הופכת לאט לאט לאימפריה הבאה. במיוחד לאור המצב הכלכלי הקשה באירופה ובארה"ב.

השיא של אופוריית הרכבת הגיע ב-30 ליוני כאשר נפתח קו הרכבת המהירה משנחאי לבייג'ינג. זמן הנסיעה קוצר מכ-13 שעות לכ-5 שעות. ראש ממשלת סין, וון-ג'יה-באו, אפילו הצטרף לחלק מהנסיעה של הרכבת הראשונה בקו והעניין סוקר בהרחבה בתקשורת הסינית. דובר הרכבת אף טען שהרכבת הסינית טובה יותר מאשר השינקאנסן היפנית (השינקאנסן פועלת כבר יותר מ-40 שנה ללא אף תאונה קטלנית). כמו כן נעשו השוואות על הכדאיות של הנסיעה ברכבת לעומת מטוס. כאשר אחת הטענות המרכזיות היו שהרכבות אינן מתעכבות (סין ידועה ברמה הגבוהה של עיכובים בטיסות), ושמזג-אוויר גרוע לא משפיע על הרכבות.

אבל אז קרה משהו מוזר. אחת הרכבות בקו בין שנחאי לבייג'ינג נעצרה פתאום באמצע המסילה וגרמה לעיכובים רבים. לאחר מספר ימים קרה מקרה דומה, ואז שוב – סך הכל 3 פעמים תוך מספר ימים. כל פעם תנועת הרכבות התעכבה למשך שעות רבות. הסתבר שברקים שפוגעים ברכבות משתקים אותן. כיוון שהקיץ זאת העונה הגשומה בסין, יצא שימים ספורים לאחר פתיחת הקו התרחשו מספר כה רב של תקלות.

עכשיו, אל תזלזלו בתקלות האלו. הרכבות הסיניות הן חשמליות וקצר חשמלי משתק את כל המכשירים ברכבת. מה שקרה זה שבלב הקיץ הלוהט מצאו עצמם נוסעי הרכבת תקועים בתוך רכבת סגורה על גשר בגובה עשרות מטרים, בלי אור, בלי מיזוג, בלי אוכל ושתייה ובלי אף אחד שיסביר להם מה קורה – וכמובן בלי אפשרות לפתוח חלון או דלת. בהחלט חוויה מפחידה ולא נעימה. נוסעים רבים אמרו שכבר עדיף להיתקע בשדה תעופה – שם לפחות יש מיזוג ושתייה.

התקלות האלו לא רק שהביכו את משרד הרכבות אלא גם מאוד הלחיצו אותו. המצב הפיננסי שלו כבר ככה בעייתי מאוד, והוא לא צריך פניקה שתדיר את רגלי הנוסעים מהרכבות. בלי להתבלבל הרבה יצאו הסינים בהכרזות שהרכבת בטוחה מאוד. מספר ימים לאחר מכן קרתה התאונה.

רכבת אחת התנגשה בחלק האחורי של רכבת שנסעה מקדימה לה.

סך הכל נהרגו לפחות 40 איש ועוד עשרות נפצעו. הסיבות לתאונה עדיין לא לגמרי ברורות, אך לפי הדיווחים הראשוניים שוב תקלה חשמלית גרמה לרכבות לעצור, אבל הפעם ניתנה הוראה לרכבות להמשיך לנסוע "על עיוור" – כלומר בלי מערכת הביטחון שמדווחת על המיקום של כל רכבת.

הטיפול של הרשויות באסון היה לא פחות חמור מהתאונה עצמה. משרד הרכבות מיהר מאוד לחדש את תנועת הרכבות (מן הסתם גם בגלל הבעיות הפיננסיות שלהם). אנשי משרד הרכבות זרזו את פעולות החילוץ ולחצו על המשטרה לפנות את המסילה במהירות. בשלב מסוים הם דרשו להפיל את הקרונות מהגשר, אבל המשטרה סירבה ובסריקה נוספת שנערכה נתגלתה תינוקת חיה. בסוף הרכבת נזרקה מהמסילה למטה כאשר גופות נצפו נופלות מתוכה.

תמונות אלו זעזעו את הסינים. גם הימצאות תינוקת לאחר שניתנה הוראה להפסיק את החילוץ וגם הגופות שנפלו מהרכבת. בנוסף, לאחר שהרכבת הופלה מהגשר היא נקברה במקום יחד עם הגופות וכבודת הנוסעים.

אחרי התאונה

ישר לאחר התאונה יצא דף הנחיות לעיתונאים אשר מפרט מה מותר ומה אסור להגיד. אבל יום לאחר מכן נערכה מסיבת עיתונאים עם דובר הרכבת, והעיתונאים התעלמו לגמרי מדף ההנחיות. מעולם לא ראיתי עיתונאים סינים מדברים ככה אל פקיד ממשלתי בכיר. הייתה הרגשה שהותרו כל הרסנים. העיתונאים זעמו על הטיפול של משרד הרכבות בתהליך החילוץ. לאחר מסיבת העיתונאים שוב הוציאה הממשלה הסינית הנחיות לתקשורת וכמו כן פוטרו מספר עיתונאים ומגישי חדשות שהרשו לעצמם להתבטא ביתר חופשיות.

דף ההנחיות החדש כלל למשל דרישה מהתקשורת להדגיש בדיווחים את סיפורי הגבורה של ההצלה, התורים לתרומת דם וכו'. נאסר על העיתונאים לראיין ניצולים, או משפחות הרוגים או למתוח ביקורת על משרד הרכבות. נראה כי הפעם העיתונאים התחילו לציית אבל דפי ההנחיות לתקשורת הודלפו לאינטרנט, מה שגרם לעוד כעס בציבור.

כיום נראה שהזעם הציבורי נעלם (תודות לתקשורת שבלית ברירה מצייתת למפלגה). עכשיו תורה של המפלגה להתחיל לחפור במה שקורה במשרד הרכבות.

התגובה הראשונית הייתה לפטר כמה פקידים מדרגת ביניים. אבל בימים האחרונים, כמעט כל יום, יוצאות חדשות נוספות. בין השאר:

1 – הוחלט על הפסקת בניית רכבות באחת משתי החברות שמייצרות רכבות מהירות.

2 – כמה עשרות רכבות מהירות תוחזרנה למפעלים לבדיקה ותיקון.

3 – המספר היומי של הרכבות המהירות בין שנחאי לבייג'ינג יופחת ל-66 זוגות מ-90 זוגות.

4 – המהירות של הרכבות תרד ב-50 קמ"ש. רכבות שנסעו ב-350 קמ"ש תסענה ב-300 קמ"ש ורכבות שנסעו ב-300 קמ"ש תסענה ב-250 קמ"ש.

5 – מוקפאים אישורים לבניית מסילות ברזל מהירות חדשות. העבודות שבמסילות שכבר אושרו יימשכו כרגיל, אבל בינתיים אין אישורים חדשים.

צעדים אלו רק יחמירו עוד את המצב הכלכלי הקשה של משרד הרכבות. כבר לפני התאונה נכשל המשרד לגייס אג"ח. הוא ניסה לגייס 20 מיליארד יואן והצליח לגייס 18.7 מיליארד. לפני מספר ימים המשרד ניסה שוב לגייס 20 מיליארד והפעם הצליח. אבל הוא העלה את הריבית ל 5.5% – שזאת עדיין ריבית נמוכה מאוד. האינפלציה בסין עומדת על יותר מ-6%, אז למה שמישהו יסכים להלוות בהפסד?

הסיבה לכך שהמלווים גם הם חברות ממשלתיות – בנקים, חברות ביטוח וקרנות פנסיה. ככה שסין בעצם מעבירה כסף מכיס אחד לכיס השני. קרנות הפנסיה ממנות מכספי העמיתים את שיגעון הרכבת. הרכבת בעצם מסובסדת ע"י הממשלה, ועכשיו גם ע"י קרנות הפנסיה והבנקים – ולמרות זאת החוב של משרד הרכבות ממשיך לעלות. בטווח הקצר הבנייה המסיבית של מסילות ברזל מעלה מאוד את התל"ג הסיני, אבל ברגע שמפסיקים לבנות, למסילות אין שום תרומה לעלייה בתל"ג ומה שנשאר זה החוב הגדול במאזן של חברת הרכבות, ריבית נמוכה שמקבלים הבנקים וקרנות הפנסיה (כלומר בניית הרכבת פוגעת קשות ברווחי הבנקים ובקרנות הפנסיה) ונוסעים רבים שנשארים ללא פתרון תחבורתי זול.

קשה לראות שלסיפור הזה יהיה סוף טוב. החובות הגדולים יהוו משקולת גדולה על משרד הרכבות ואח"כ על ממשלת סין בשנים ואולי בעשורים הקרובים.

בשנה-שנתיים האחרונות בכל פעם שדיברתי עם חברים על בועת הנדל"ן בסין, תמיד עלתה השאלה – אז מתי לדעתך תתפוצץ הבועה?

עד לא מזמן הייתי אומר – בין 2012 ל 2015, וזאת בגלל שלבועות יש מומנטום מאוד חזק, ולוקח להן הרבה שנים עד שהן מתפוצצות (אם כי תמיד האמנתי שזה יהיה יותר באזור של 2012 מאשר 2015).
עכשיו כששואלים אותי את אותה השאלה, התשובה שלי היא – אולי לא שמת לב, אבל הבועה כבר התפוצצה.

בום

קשה לדעת בדיוק מתי בועה מתפוצצת. לרוב יש להן נטייה לעשות סימנים של נסיגה, ואז להמשיך ולהתנפח. והסימנים הראשוניים של ההתפוצצות הם אף פעם לא חד משמעיים. למרות כל זאת, אני מוכן לקחת הימור ולקבוע שהבועה התפוצצה.
זה לא משהו שמודיעים בטלוויזיה או כותבים עליו בעיתון. ההתפוצצות של בועת נדל"ן מתחילה בשקט בשקט. זה לא כמו התפוצצות של בועה בבורסה – שם המניות יכולות לרדת בקלות ביותר מ-5% ביום אחד, כשזה זה מגיע לנדל"ן, אף אחד לא קם בבוקר, פותח עיתון ורואה שמחיר הבית שלו ירד ב-5%.

התפוצצות של בועות נדל"ן הן הרבה יותר איטיות, אבל כשהן קורות הן נמשכות בד"כ הרבה שנים. למשל, מחירי הדיור בארה"ב הגיעו לשיאם במרץ או אפריל 2006. אבל רק ב-2008 הכלכלה האמריקאית נכנסה לסחרור, ועד היום, חמש שנים לאחר פיצוץ הבועה, המחירים עוד לא הגיעו לתחתית.
גם בהונג-קונג בועת הנדל"ן התפוצצה בשנת ב-1998 והתחתית הגיעה רק בסוף 2003. ביפן מחירי הדיור ירדו במשך כ-20 שנה.

שלב ראשון – שלב ההכחשה

השלב הראשון בפיצוץ הבועה הוא שלב ההכחשה. זה השלב שמתחילים סימנים של נסיגה בנדל"ן, אבל הם לא מאוד חד משמעיים, והשחקנים בשוק מעדיפים להתכחש אליהם.

בסין זה קרה במרץ לאחר שהממשלה הקשיחה מאוד את התנאים לרכישת דירות בערים הגדולות. אומנם כבר בתחילת 2010 הממשלה הסינית החלה בניסיונות לקרר את שוק הנדל"ן הרותח, אבל ככול שעינו את הבועה, ככה היא המשיכה להתנפח ולגדול. אבל כמו בסיפור על חמשת הבלונים, גם סופה של כל בועה להתפוצץ. השאלה היא העיתוי. הבועה הסינית הייתה מתפוצצת בכל מקרה מתישהו, רק שבגלל ההתערבות הממשלתית, הבועה התפוצצה קצת יותר מוקדם.

אז במרץ החל השלב הראשון בפיצוץ הבועה. בשלב הזה חלה ירידה חדה במכירת בתים בערים הגדולות. זה התחיל בארבעת ערי ה-TIER 1 – עם ירידה של עשרות אחוזים במכירת בתים.

הערה בקשר לחלוקה של הערים בסין – אין ממש הגדרה אחידה איזו עיר שייכת לאיזה קטגוריה. כשאני כותב על הערים בסין, אני מחלק אותן ככה:

TIER 1 – ארבעת הערים הגדולות והעשירות בסין – בייג'ינג, שנחאי, Guangzhou ו Shenzhen.

TIER 2 – בערך 20-30 ערים עם אוכלוסייה של 5 מליון תושבים ומעלה. ערים כגון – Tianjin, Chongqing, Shenyang, Wuhan וכו'.

TIER 3 – עוד כמה עשרות ערים עם אוכלוסייה של מליון ומעלה.

TIER 4 – כל שאר הערים בסין.

בשלב זה הקבלנים סירבו לקבל את העובדה שכללי המשחק השתנו. הם אמרו לעצמם – כבר היינו בסרט הזה לפני שנה ולפני שלוש שנים ולפני חמש שנים. כל ירידה בביקוש היא ירידה זמנית. נחכה חודש-חודשיים והביקוש יחזור. לכן הם נמנעו מלשחרר פרויקטים בערים הגדולות, ובמקום מכרו יותר בערים הקטנות – שם השוק המשיך לפרוח. ההכחשה הזאת התקיימה גם אצל מוכרי הדירות מיד שנייה, כאשר שוק הדירות הישנות התייבש כמעט לגמרי.

שלב ההתפכחות החלקית

לאט לאט חלק מהשחקנים הבינו שמשהו באמת השתנה הפעם. זה קרה בערך במאי-יוני כאשר הביקוש בערים הגדולות לא חזר. לא רק שהביקוש בערי TIER 1 לא חזר, אלא נראה שהחולשה התפשטה גם לערי TIER 2. אם כי המצב בערי TIER 2 קצת יותר מורכב. למשל ב Fu Zhou מספר הדירות מיד שנייה שנמכרו ירד ממוצע של כ-3,000 בחודש לפני שנה לכ-1,000 בחודש כיום. אבל ב Dong Guan ישנה פריחה בשוק הנדל"ן. אבל לפי מה שאני קורא, עושה רושם שברוב ערי TIER 2 ישנה ירידה משמעותית במכירת בתים.

בערי TIER 3 ו 4 השוק עדיין פורח. קונים רבים שלא יכולים לקנות בערים הגדולות, הולכים לערים הקטנות יותר שם המחירים זולים יותר. חלק גדול מהספקולנטים עזב את הערים הגדולות, והחל להשקיע בערים הקטנות יותר. שלב ההתפכחות החלקית הוא השלב שבו אנו נמצאים היום. בשלב זה השוק עדיין בהכחשה חלקית – מוכרי הדירות מיד שנייה עדיין לא מורידים מחירים, וקונים רבים מחפשים הזדמנויות בערים קטנות יותר.

השוק עוד לא קולט שהבועה למעשה התפוצצה. מצד שני הקבלנים כבר מבינים שהשוק לא הולך להתאושש בקרוב. אם במרץ-אפריל כולם חיכו לראות מי ימצמץ ראשון – הקבלנים, הקונים או הממשלה, אז במאי-יוני כבר היה ברור שהקבלנים מצמצו ראשונים. הן בגלל שהם חייבים את המזומנים בשביל להמשיך לפתח את הפרויקטים והן בגלל שחלקם נסחרים בבורסה, ולכן הם מרגישים לחץ להראות רווחים. בגלל הסיבה השנייה הייתה קפיצה די גדולה בפרויקטים ששוחררו בשבועיים האחרונים של יוני – היה ברור שהקבלנים משחררים דירות בכדי "לסגור את הרבעון".

ככה שהקבלנים מתחילים לשחרר פרויקטים מחוסר ברירה, וע"י כך גם מתחילים להוריד מחירים. גם זה תהליך שקרה בהדרגתיות. בהתחלה ההנחות עמדו על 1%-2%, אבל היום הקבלנים כבר מציעים הנחות של 5%-10%. מצד שני בעלי הדירות עדיין לא משלימים עם הירידה בשוק, ולכן שוק דירות יד-שנייה חלש באופן קיצוני. ישנם מקומות בהם דירות יד-שנייה מוצעות במחירים גבוהים מאשר דירות חדשות.

בבייג'ינג למשל מספר המכירות של דירות יד שנייה ירד מממוצע של כ-700 דירות בשנה שעברה לאזור ה-200 דירות היום. הדירות החדשות ירדו בצורה חדה פחות – מבערך 500 דירות ביום לפני כחצי שנה לבערך 250 דירות היום. זה יצר מצב שמספר הדירות החדשות שנמכרות עולה על מספר הדירות מיד-שנייה.

גם במכירת אדמות אפשר לראות שהשוק לא החלטי. ההכנסה ממכירת האדמות בחצי השנה הראשונה ירדה בצורה חדה בערי TIER 1. בשנחאי מדובר על ירידה של של כ-80% ובבייג'ינג 50%. אבל בערים הקטנות הייתה עלייה, כך שבכל סין נרשמה ירידה רק של 5%.

כאמור, זהו המצב בו אנחנו נמצאים היום – הנדל"ן בערים הגדולות (גם TIER 1 וגם TIER 2) סובל קשות, אבל בערים הקטנות יותר, השוק עדיין פורח ברובו.

מכאן והלאה קשה לדעת מה יקרה. אבל לדעתי המצב רק יחמיר, והבועה תמשיך להתפוצץ בחודשים הקרובים. כמו תמיד כשבועות מתפוצצות, יהיו רגעים של עלייה פתאומית שתתעתע בכולם, ורבים יחשבו שהנדל"ן מתאושש, אבל התאוששויות שכאלו תהיינה זמניות, והשוק ימשיך ליפול כנראה במשך כמה שנים. הנה ההימור שלי לגבי השלבים הבאים:

שלב ההכרה

השלב הקודם של התפכחות חלקית יהיה שלב די ארוך. לדעתי הוא ייקח לפחות חצי שנה אם לא שנה. לאט לאט מחירי הדירות בערים הגדולות ימשיכו לרדת, והחולשה תתפשט לערים הקטנות יותר. ההכרה בכך שהבועה התפוצצה תגיע כשגם בערים בהן אין הגבלה על קניית דירות, תירשם ירידה חדה במספר הבתים שנמכרים כמו גם ירידות מחירים.

כשהשוק יכיר בעובדה שהבועה התפוצצה, העצמה של ההתפוצצות תגדל. בעלי דירות יד-שנייה יכנסו לשוק המוכרים – דבר שיאיץ את הירידות. תחשבו למשל מה יקרה אם מספר הדירות מיד-שנייה שנמכרות בבייג'ינג יעלה מ-200 היום לכ-400 – זה יהרוג לגמרי את הקבלנים בעיר. מלאי הדירות אצל הקבלנים בבייג'ינג עולה כבר במשך שנה. במאי שנה שעברה מלאי הדירות עמד על 90 אלף. תוך 10 חודשים הוא עלה ל-100 אלף, ומאפריל השנה עד ליולי – תוך שלושה חודשים – הוא עלה ל-110 אלף. בגלל שהקבלנים הגדילו בצורה משמעותית את מספר הפרויקטים שהם שחררו לשוק רק בחודש האחרון, אני צופה שנראה עלייה חדה יותר במלאי הדירות בחודשים הקרובים.

עלייה במלאי הבתים החדשים, עם התעוררות המוכרים של בתים מיד-שנייה יאיצו את ירידות המחירים.

שלב הדובים

אחרי שכבר יהיה ברור שהנדל"ן התרסק וכבר אף אחד לא יפקפק בכך שהייתה בועת נדל"ן ענקית בסין, הייאוש יתחיל להתפשט. מחירי הדירות לא יפסיקו לרדת, קבלנים יתחילו לפשוט רגל וכולם יהיו מודאגים מכמות הדירות והאדמות שהקבלנים מחזיקים, כמו גם מהכמות העצומה של בתים שנקנו בעבר אבל עומדים ריקים.

אני מעריך שבשלב זה הממשלה תעשה הכל כדאי לחמם שוב את שוק הנדל"ן. הם יבטלו את כל ההגבלות ויורידו ריבית, אבל בשלב זה כבר כלום לא יעזור. מצב הרוח הלאומי ישתנה מאוד עד אז והפסימיות תשלוט.

שלב זה ייקח כמה שנים טובות – לפחות 5, אבל כנראה הרבה יותר. בד"כ עודף ההיצע נקלט לאט לאט בשוק, ואחרי כמה שנים, שוק הנדל"ן מתאושש. אבל במקרה של סין, ישנן כמה סיבות להיות פסימי במיוחד:

1 – כמות הבתים הריקים – כתבתי על כך כבר רבות – בסין ישנן המון דירות שנקנו אבל עומדות ריקות. בשנים האחרונות עודף הבנייה היה עצום. אני לא חושב שבמדינות אחרות היה אי פעם כזה עודף היצע.

2 – כמות האדמות אצל הקבלנים – גם הקבלנים השתוללו מאוד בשנים האחרונות, וקנו כמות מאוד גדולה של אדמות. למשל, פולי (סימול 119), שהיא אחת מחברות הנדל"ן הגדולות בסין, מכרה ב-2010 דירות בשטח כולל של 1.4 מליון מ"ר, אבל היא מחזיקה בסך הכל קרקעות עם פוטנציאל פיתוח של 17 מליון מ"ר. כלומר יש לה רזרבות שמספיקות ליותר מ-10 שנים. אם שוק הנדל"ן יתקרר כמו שאני צופה, מי יודע כמה שנים ייקח לה להיפתר מכל הקרקעות האלו. אולי 15 אולי 20 אולי יותר.

כמות זאת של קרקעות תכביד מאוד על התאוששות שוק הנדל"ן.

3 – דמוגרפיה – מה שעוזר למדינות כמו ארה"ב או בריטניה להתאושש מהמפולת בנדל"ן זה גידול מתמיד בכמות האוכלוסייה. אוכלוסיית ארה"ב צומחת בכ-1% בשנה, ככה שמתישהו עודף הבנייה ייקלט ע"י התושבים החדשים. גם בהונג-קונג ישנה צמיחה עקבית באוכלוסייה בגלל ההגירה מסין, מה שעזר מאוד לנדל"ן להתאושש מהמפולת של שנות ה-90 (אז אוכלוסיית הונג-קונג צמחה ביותר מ-1% בשנה). לעומת זאת, אוכלוסיית סין צומחת רק ב-0.5% בשנה, וקצב זה רק מאט משנה לשנה. ככה שלא יהיה כוח דמוגרפי שיניע את ההתאוששות.

כמובן שבסין ישנו תהליך עיור מסיבי של כ-10 מליון אנשים בשנה – או 0.8% מאוכלוסיית סין. זה משהו שיכול לעזור לספוג את עודף הבנייה, אבל מי שמרוויח מתהליך זה אלו בעיקר הערים הגדולות – TIER 1 ו TIER 2. עודף הבנייה בבייג'ינג ובשנחאי ייקלט עם הזמן (גם אם זה ייקח 10 או 15 שנה, זה ייקרה), אבל העתיד של הערים הקטנות יותר בעייתי מאוד. אני מניח שערים רבות בסין (כמו למשל אלו בחאינאן) ייראו כמו דטרויט.

4 – בנייה ציבורית – הטעות הכי גדולה שממשלת סין עושה היום (והיא עושה המון טעויות) זאת הבנייה הציבורית המסיבית. למרות שאני מבין את המצב של הממשלה הסינית. חשוב לספק איזה שהוא מינימום של תנאי מחייה לשכבות החלשות. יש היגיון בבנייה ציבורית, אבל העיתוי הנוכחי והעצמה של הבנייה יעשו נזק אדיר לשוק הנדל"ן ולכלכלה.

אי אפשר גם להתעלם מכך שאחת המטרות של ממשלת סין בשיגעון הבנייה הציבורית היא להקפיץ את נתוני התל"ג. מספרי תל"ג גבוהים הם ממש אובססיה כאן בסין, והממשלה תעשה הכל בשביל להריץ את הכלכלה על סטרואידים. הגישה של ממשלת סין מאוד מזכירה את זאת של מנהלים כושלים שיעשו הכל כדי לסדר את המספרים לרבעון, גם אם זה אומר נזק בטווח הארוך.

הבנייה הציבורית ללא ספק תמריץ את הכלכלה באופן זמני, ותשפר את נתוני התל"ג, אבל בטווח הארוך היא תגרום נזק עצום לכלכלה. תהליך דומה עבר על הונג-קונג לפני כ-10 שנים. אחרי המפולת באסיה בשנת 1998, החליט שליט הונג-קונג דאז, טונג צ'י חוה, להמריץ את הכלכלה המקומית ע"י בנייה של דירות מגורים. הממשלה מכרה הרבה אדמות לקבלנים. זה גרם לעלייה מאוד גדולה במלאי הדירות בשנים 2000-2002, דבר שעיכב בכמה שנים את ההתאוששות של שוק הנדל"ן המקומי.

בסין עודף הבנייה הוא כה גדול שכל בנייה נוספת תוסיף קרח לשלג. אם שוק הנדל"ן אכן נופל, אז כל הדירות הציבוריות שתכנסנה לשוק עוד 2-3 שנים, יהוו משקולת כבדה על תהליך ההתאוששות.

לסיכום – הבועה בסין החלה להתפוצץ, ולשוק הנדל"ן ייקח המון שנים להתאושש. למחירי הדירות בערים הגדולות ייקח לפחות עשור (וכנראה הרבה יותר) בשביל לחזור לרמות הנוכחיות. כמות הבנייה לעולם לא תחזור לרמה של היום.