מדי פעם אני מקבל פה וגם באופן פרטי תגובות מהסוג "למה אתה אוהב את חברה X? הרי כל האנליסטים חושבים שצריך למכור אותה" או "למה אתה לא קונה את חברה Y? כל הגורואים טוענים שצריך לקנות". כנראה שמגיבים אלו לא קראו את עמוד הבית של בלוג זה בו אני מסביר בפרוש שאחת מהמטרות של הבלוג היא לעודד ניתוח עצמאי של העובדות, ולא להסתמך על "מומחים" אלו או אחרים.

מהניסיון שלי, רוב האנליסטים לא עושים עבודה רצינית, ואפשר להתעלם לחלוטין מדעתם. מי שמניח שאנליסטים קוראים את הדוחות הכספיים של חברה מסוימת לפני שהם חווים עליה דעה, טועה.

נזכרתי בתגובות האלו בגלל שבדיוק סיימתי לקרוא את הספר של דויד איינהורן -

Fooling Some of the People All of the Time

דויד איינהורן הוא מנהל קרן הגידור גרין-לייט-קפיטל ויו"ר החברה גרין-לייט-קפיטל-רה (סימול GLRE). בניגוד לרוב משקיעי הערך שאני מכיר, איינהורן מחזיק בתיק השקעות אשר מורכב מהשקעות לונג ושורט. למשל, כיום, הוא מחזיק בהשקעות לונג על הזהב ובהשקעת שורט על מודיס (סימול MCO).

בספר מתאר איינהורן את ההשקעה שלו באלייד-קפיטל (השקעת שורט!). הסיפור שהוא מגולל בספר הוא סיפור מדהים כיצד אלייד-קפיטל מצליחה להונות באופן קבוע לא רק את המשקיעים שלה, אלא גם את האנליסטים שמכסים את החברה ויותר חמור – את רשויות האכיפה והחוק.

אלייד קפיטל היא BDC, או חברת השקעות אשר מחויבת לחלק את רוב הרווחים שלה לבעלי המניות (כמו REIT, אלא שהיא משקיעה בחברות ובאג"חים ולא בנדל"ן). הדיבידנדים שאלייד חילקה שימשו כמסך עשן שכיסה על כל הבעיות שלה. החברה השתמשה בכל טריק חשבונאי על מנת לנפח את הרווחים שלה, כאשר המשקיעים התעלמו מכל סימני השאלה והקריאה שעלו מהחברה כל עוד הם קיבלו את הדיבידנד היפה שחילקה החברה.

מבלי להיכנס לפרטים, אני אציין שההונאה של אלייד היא הונאת פירמידה – החברה גייסה כספים מדי כמה שנים, וכספים אלו שימשו לחלוקת הדיבידנדים לבעלי המניות. כלומר, הרווחים האמיתיים של החברה היו נמוכים בהרבה מהרווחים אליהם היא דיווחה, ולכן בשביל להמשיך ולחלק דיבידנדים, החברה הנפיקה מניות חדשות, והכסף מהנפקות אלו מימן את הדיבידנדים.

החברה עיוותה את הרווחים שלה בדרכים רבות. למשל, אם החברה החזיקה באג"ח של חברה שפשטה רגל, אלייד עדיין רשמה את מחיר האג"ח בפאר (כלומר במחיר מלא), וזאת למרות שמחיר האג"ח נסחר בשוק במחיר נמוך משמעותית מהפאר. כך החברה דיווחה באופן קבוע על רווחים גבוהים מדי, דבר שגרם למניה שלה להיסחר במחיר גבוה – מה שאיפשר לחברה לגייס עוד כספים.

עובדות אלו כמובן לא מנעו מהאנליסטים לתת המלצות קנייה למניה. מי שחושב שאנליסטים עושים איזו שהיא עבודת שטח לפני שהם ממליצים על מניה מסוימת, כדאי לו לקרוא את הספר. אולי הוא ישנה את דעתו.

לא פחות חמור מדיווח שקרי לבעלי המניות, הייתה ההתנהגות של אלייד מול רשויות ממשלתיות – כמו למשל הונאות חוזרות ונשנות של ה SBA. אלייד הייתה נותנת הלוואת לבעלי עסק בידיעה שהכסף לא ישולם (וחלק מההלוואה מומנה ע"י ה SBA). למשל, החברה הלוותה כספים "למשקיע" בשביל לקנות תחנות דלק. בעצם היה מדובר בחורבה ששווה במקרה הטוב 100 אלף דולר, אבל המשקיע טען שהנכס שווה חצי מליון ועל בסיס זה הוא קיבל חצי מליון דולר הלוואה. החורבה מעולם לא שופצה ועמדה ריקה. המשקיע מעולם לא החזיר את ההלוואה ודיווח על פשיטת רגל. אלייד, במקום לדווח על הפסד של חצי מליון דולר, מצאה "משקיע" אחר, נתנו לו הלוואה והוא קנה את הנכס. ככה הם הצליחו להחזיק הלוואת שהיו בעצם אבודות במאזנים שלהם.

איינהורן דיווח ל SBA על הונאות רבות מצד אלייד, אבל SBA התעלמה שנים מתלונות אלו (הרי מדובר בכסף של הממשלה, אז מה אכפת להם שהם מלווים אותו לנוכלים?)

הסיפור מתגולל כמו ספר מתח בו מתאר איינהורן איך לאט לאט הוא גילה עוד ועוד רמאויות מכיוונה של אלייד, ואיך החברה נלחמה בו בכל האמצעים. בשלב מסוים בספר מציין איינהורן שהוא דיבר על מניה זו עם באפט, ובאפט אמר לו – אני לא הייתי עושה שורט על מניה שמנוהלת ע"י נוכלים, כי בשבילי מדובר רק בחלק קטן מתיק ההשקעות, אבל בשביל מנהלי החברה מדובר בחיים שלהם, ולכן הם ישתמשו בכל האמצעים בשביל להילחם בי.

זה מדהים עד כמה באפט צדק. מהרגע שנודע לאלייד שאיינהורן עשה שורט על המניה, הם נלחמו בו בצורה שצריכה להדאיג כל אחת ששלטון החוק חשוב לו. איינהורן לא רק זכה להשמצות חריפות ושקריות מצד החברה, אלא גם היה נושא לכתבות מאוד לא מחמיאות בעיתונים, אשתו פוטרה מעבודתה, הוא נחקר ע"י ה SEC וע"י התובע הכללי של ניו-יורק והשיא היה כאשר אלייד השתמשו בזהות בדויה של אשתו בשביל לקבל את תרשים שיחות הטלפון של איינהורן.

למרות שבסופו של דבר ה FBI גילה שאכן אלייד הם אלו שגנבו את תרשים השיחות של איינהורן, ולמרות שה SEC בסופו של דבר גילה שהחברה רימתה באופן קבוע את המשקיעים, עד היום לא הוגש שום כתב אישום כנגד אף אחד ממנהלי החברה. לקרוא ולא להאמין.

מי שאוהב תאוריות קונספירציה ומי שמחזיק בדעות ימניות-קפיטליסטיות יאהב מאוד את הספר. אנליסטים, עיתונאים, רשויות שלטוניות והממשל האמריקאי יוצאים רע מאוד מספר זה.

זהו לא ספר השקעות, ולכן מי שעוד לא קרא את ספרי החובה של השקעות הערך, יכול לדלג על הספר. בשבילי, בתור אחד שאף פעם לא עשה שורט על מניה, היה מאוד מעניין לקרוא על צד זה של השקעות, כמו כן הספר חשף אותי לעולם המופלא של הנוכלים. לא רק למנהליה הנוכלים של אלייד אלא גם לכל אלו שלווים כסף על מנת לא להחזיר, מרמים את חברות האשראי וכו'. הספר נותן הצצה מעניינת לעולם שלא הייתי כל כך חשוף אליו, ואני בטוח שהוא גם יעלה אצלי את רמת החשדנות בעתיד לגבי חברות ציבוריות.

אני נותן לספר 4 כוכבים מתוך 5.

בראשון ביוני נערכה אספה כללית לבעלי המניות של סאונדוויל. אני בדיוק חזרתי לבייג'ינג, אז לא נסעתי לשם כך להונג-קונג. לאחר האספה החברה ענתה לשאלות עיתונאים, והנה עיקרי הדברים שדליתי מהעיתונות הסינית:

השבחת נכסים – סאונדוויל תגמור להשתלט על הנכס ברחוב היוון 32-50 עד אוגוסט. סך הכל העלות של הנכס עמדה על כ-400 מליון דולר הונג-קונגי. בסיכום החודשי האחרון דיברתי על דיווח לא מאושר לפיו חברה הסכימה לשלם 1.2 מיליארד דולר תמורת היוון 2-30 שהוא באותו הגודל כמו היוון 32-50. נראה לי קצת מוזר שהחברה מוכנה לקנות את 2-30 במחיר כה גבוה, אם כי גם במחיר זה, כנראה שהפרויקט יהיה רווחי. מה שבטוח זה שהיוון 32-50 יהיה מאוד רווחי.

בקשר לנכס ברחוב אלקטריק, החברה כנראה ירדה מהרעיון לפתח אותו לפרויקט מגורים. היא חוזרת לרעיון המקורי של בית-מלון. הנכס מוערך בכ-170 מליון דולר. בשבועות האחרונים החברה קיבלה מספר הצעות לקנות ממנה את הנכס, והיא שוקלת לעשות זאת.

נכסים חדשים – החברה מכה בכל הצילינדרים. מסתבר שהדיווח עליו דיברתי כאן נכון. החברה אכן רכשה את הנכס ברחוב סון-ואי שבקאוולון. הנכס מיועד לבנייה למגורים. בנוסף, באחד מהעיתונים היה רשום שהחברה מתכננן לרכוש נכס סמוך לקניון שהיא בונה כעת ברחוב טאנג-לונג. הם חושבים לבנות שם קומפלקס של דירות מגורים ומלון 5 כוכבים. בסיכום החודשי האחרון שלי ציינתי שהחברה רכשה שתי חנויות ליד הקניון. יכול להיות שמדובר בחלק מההשתלטות שלה על כל הנכס בשביל לבנות את המלון.

סין – לפני כחודש סאונדוויל מכרה חלק מהדירות באחד מהפרויקטים שלה בג'ו-חאי. תוך שלושה ימים כל הדירות שהיא הציעה נמכרו. החברה בונה בסין דירות בטווח מחירים של 3,000-5,000 יואן למ"ר – אלו הם מחירים מאוד עממיים, לכן החברה מאמינה שהתקררות שוק הנדל"ן לא תשפיע עליה. בכל מקרה מנכ"ל החברה ציינה שהמחירים בסין תנודתיים מדי, ולכן הם לא מתכננים לבצע שם הרבה השקעות, אלא להתמקד בהונג-קונג.

הנפקת חטיבת התשתיות – כיום ההנפקה עדיין בשלב התכנון. הם מקווים שהיא תתקיים ברבעון השלישי השנה.

שכירות – השנה כ-20% מהמשרדים בפלאזה יאריכו את החוזה שלהם. החברה מעלה מחירים ל 35-40 דולר לרגל מרובעת. בעקבות כך, ההכנסה מהשכירות השנה תעלה ביותר מ-10%.

מתחילת השנה ה SPY ירד ב-1.3%, ה DIA ירד ב-1.8% וההאנג-סנג ירד ב-8%. התיק שלי עלה ב-19.5%.

תשואה זו לא כוללת מינוף. התיק הממונף שלי עלה מתחילת השנה ב-9.7%, כך שאם הייתי כולל אותו בחישוב, התשואה שלי הייתה טיפ טיפה יותר גבוהה.

דוחות ודיווחים

רדיו-ואן (סימול ROIAK) פרסמה דוח די מאכזב לרבעון הראשון של השנה. ההכנסות של החברה ירדו ביחס לשנה שעברה, וזאת בעיקר בגלל שינוי בחוזה עם ריץ'-מדיה. שינוי זה נפל עלי די בהפתעה, וקשה לי להעריך איך זה ישפיע על הרווחים של החברה בעתיד. החברה טוענת שבטווח הארוך השינוי יהיה לטובה. אני מקווה שהם צודקים, אבל אין לי שום דרך לדעת, אלא פשוט לחכות לרבעונים הבאים.

אני מצפה שהרבעון הבא יהיה משמעותית יותר טוב. הרבעון הראשון הוא תמיד החלש ביותר. כמו כן, לחברה יש אירוע שנתי שבד"כ נערך ברבעון הראשון, אך השנה הוא נדחה לרבעון השני – מה שיוסיף עוד קצת לרווחים של הרבעון הבא.

סיבות נוספות לרווחים המאכזבים הרבעון הן הוצאות הקשורות להסדר החוב החדש של החברה והוצאות יעוץ לחברה חיצונית שמנסה למצוא פתרון לחוב של החברה. רדיו-ואן צריכה לשלם 100 מליון דולר עד לסוף השנה, ואין סיכוי שהם ישיגו סכום שכזה מהפעילות השוטפת. אני מעריך שהם יגיעו להסדר עם הבנקים להגדלת החוב תמורת ריבית גבוהה יותר. ההשפעה של הסדר שכזה על הרווחים לא תהיה משמעותית לדעתי, כיוון שההלוואה מהבנק תממן את האג"ח של 2011 אשר החברה משלמת עליו ריבית של כ-8.9%.

עוד סיבה להפסד הרבעוני היא תזמון הבונוסים לעובדי החברה. בשנה שעברה הבונוסים נפלו על הרבעון האחרון של השנה, ואילו השנה הם יתחלקו לאורך כל השנה – רק שינוי זה בתוספת חלוקת אופציות לעובדים אחראים על כ-3 מליון דולר הוצאות אשר לא היו קיימות ברבעון המקביל. כל הסיבות האלו הביאו לרבעון חלש יחסית. מהצד החיובי צריך לציין שההכנסות מפרסומות עולות מאוד יפה השנה. כמו כן הפתיעה אותי העובדה שהחברה ממשיכה לרשום פחת נמוך משמעותית מההשקעות שלה (קרי CAP EX). אני די בטוח שהרבעונים הבאים ייראו הרבה יותר טוב, אולם נשארת הבעיה של החוב של החברה. לדעתי החברה עדיין יכולה להרוויח השנה כ 0.5$-0.7$ למניה אם כי יש קצת סמני שאלה לגבי הפעילות של ריץ'-מדיה.

מטה (סימול CASH), לעומת זאת, הפציצה עם דוח מרשים במיוחד. החברה הרוויחה 1.7$ ברבעון ו 2.3$ בחצי השנה הראשונה. לא רע בכלל לחברה שמחיר המניה שלה עומד על 30$. הסיבה לעלייה ברווח היא, שכמו בעבר, ההכנסות מתחום הכרטיסים ממשיכות לצמוח בקצב יפה, אבל סוף סוף ההוצאות הכרוכות בפעילות זו הפסיקו לעלות גם הן בקצב מטורף. ציפיתי שזה יקרה מתישהו אבל לא ציפיתי שזה יגיע כל כך מהר. בהחלט הפתעה נעימה. צריך לזכור שהרווחים היפים של CASH הגיעו למרות שהבנק עדיין מפסיד והריבית בארה"ב עדיין בשפל. אני מזיל ריר רק מהמחשבה איך ייראו הרווחים של החברה כאשר הריבית תתחיל לעלות והבנק יפסיק לדמם. אבל אולי אני מפנטז יותר מדי. נחיה ונראה. בינתיים, כמו שתראו בשורות למטה, הגדלתי את ההחזקה שלי במניה.

סאונדוויל (סימול 878) רכשה חנות ברחוב טאנג-לונג מס' 3 תמורת 50 מליון דולר. כיום ממוקמת שם מסעדה יפנית שמשלמת 80,000 דולר בחודש. כלומר, התשואה על הנכס היא רק 1.9%. כמו כן יש ידיעה לא מאושרת שהחברה רכשה גם את החנות ברחוב טאנג-לונג מס' 1 תמורת 60 מליון. אז למה החברה קונה נכסים שמניבים תשואה כה נמוכה?

הסיבה לכך היא שהחברה מאמינה שברגע שהיא תגמור לבנות את הקניון ברחוב, התעבורה הרגלית תעלה, וכך גם השכירות של החנויות. החנויות ברחוב טאנג-לונג 1-3 הן בגודל של 900 רגל מרובעות כל אחת. כך שדמי השכירות עומדים על פחות מ-100 דולר הונג-קונגי לרגל מרובעת לחודש. זאת לעומת ממוצע של כמעט 500 דולר לאזור של קוסווי-ביי, ולעומת יותר מ-1,000 דולר לחנויות בסאונדוויל פלאזה (שממוקם ברחוב מקביל). כך שאם השכירות ברחוב תעלה ל-400 דולר לרגל או צפונה, ההשקעה לא תראה כל כך נוראית.

בעיתונות ההונג-קונגית היה גם דיווח לא מאושר שהחברה הגיעה להסכם עם 80% מבעלי הבתים ברחוב היוון (HEAVEN) מספרים 2-30 על רכישת הדירות תמורת 10,000 דולר לרגל מרובעת. סכום גבוה מאוד – וגבוה משמעותית מהסכום שהם שילמו על הדירות באותו רחוב אבל מספרים 32-50. אין לי ספק שעם סכום כזה, החברה מתכננת לבנות בניין מגורים. עלות הבנייה תגיע מקסימום לעוד 2,000 דולר לרגל מרובעת. כך שכל מחיר מעל ל-12 אלף יביא את הפרויקט לרווחיות.

את הדירות ברחוב וורן החברה מכרה במחיר ממוצע של 14 אלף לרגל מרובעת. אני די בטוח שהמיקום של רחוב HEAVEN טוב יותר, מה גם שלדעתי הם יפתחו את כל הצד המזרחי של הרחוב לפרויקט אחד (קרי כל המספרים מ 2-50). זה יביא לפרויקט בגודל של יותר מ-300,000 רגל מרובעות. פרויקט בגודל שכזה יאפשר לבנות קלאב-האוס יפה מה שיעלה את הערך של הנכס. בקיצור, אם המחירים בהונג-קונג לא יירדו בשנתיים-שלוש הבאות, סביר להניח שהחברה תצליח למכור את הפרויקט לפחות ב-14 אלף דולר, והפרויקט יהיה רווחי. אם כי שולי הרווח כאן לא היסטרים כמו בפרויקטים אחרים של החברה, ויש תמיד את הסיכון שמחירי הדירות בהונג-קונג יירדו. בכל מקרה לא היה אישור רשמי לידיעה זו (על היוון מס' 2-32) ולכן צריך לקחת את הידיעה בערבון מוגבל.

פעולות בתיק

אחרי הריצה היפה במניות הרדיו בחודשים האחרונים, מניות אלו כבר לא זולות כל כך – במיוחד אם משווים אותן להזדמנויות אחרות בשוק. לאור זאת החלטתי לצמצם את ההחזקות שלי ברדיו-ואן ובקומולוס (CMLS). בתחילת החודש ההחזקה שלי בשתי מניות אלו עמדה על כ-30% מהתיק, וכיום היא עומדת על כ-15%. כך שגם היום החשיפה שלי לשתיים די גדולה. החודש מכרתי מניות של ROIAK תמורת 4.5$. המפולת בשווקים הפילה את ROIAK יותר מאשר את CMLS, ולכן החלטתי למכור יותר CMLS – מכרתי כמות מאוד משמעותית תמורת 4.6$ ועוד קצת תמורת 4.72$. אבל גם מכרתי ROIAK תמורת 4.06$-4.26$. מאוחר יותר – לקראת סוף החודש – המחיר של ROIAK ו CMLS התקרב, והחלטתי למכור קצת ROIAK בשביל לקנות CMLS. מכרתי RIOAK תמורת 4.1$ וקניתי CMLS תמורת 4.12$.

בצד הקניות, הוספתי עוד מניות של CASH תמורת 30.8$. כמו כן בניתי החזקה מאוד משמעותית בסטיוארט-אינפורמשיין-סרוויס (סימול STC) בטווח המחירים של 10.6$-11.14$. כיום ההחזקה שלי ב STC תופסת יותר מ-10% מהתיק שלי.

STC היא חברת ביטוח ל TITLE. אין לי ממש מושג איך מתרגמים זאת לעברית. מה ש STC עושה זה בעצם פרוצדורה שדומה לרשם המשכנתאות ולטאבו בארץ – לפני שרוכשים דירה STC מוודה שהדירה אכן שייכת למוכר, שאין עליה עיקולים, שאין עליה משכנתה, מה בדיוק הגודל של הדירה, השטח וכו'. ברגע ש STC מוודה את כל אלו, היא מאשרת זאת במסמך, אשר מהווה בעצם פוליסת ביטוח. במקרה ו STC סיפקה נתונים שגויים, היא תצטרך לשאת בהוצאות.

בניגוד לחברות ביטוח רגילות אשר מבטחות על אירועים שיתרחשו בעתיד, STC מבטחת על אירועי העבר. למעשה במובן זה STC דומה יותר לחברה שמספקת אחריות מאשר לחברת ביטוח. התחום הזה של ביטוח TITLE מפוקח באופן קפדני ע"י הרשויות האמריקאיות ולכן חלות על החברה הרבה הגבלות. סך הכל התחום נשלט ע"י 3 חברות אשר STC היא הקטנה מביניהן.

בגלל המפולת בנדל"ן, החברה מפסידה כספים כבר שלוש שנים ברציפות. הנה שתיים מהסיבות לקשיים הזמניים של החברה:

1 – ההכנסות של החברה קשורות באופן ישיר לכמות הבתים שנמכרים. ברגע שיש ירידה בכמות הבתים שנמכרים, ההכנסות של החברה יורדות.

2 – תשלומי הביטוח של החברה עולים כאשר מספר העיקולים עולה. הנה דוגמה – נניח שבעל נכס החליט לקחת משכנתה שנייה על הבית שלו. הוא לא דיווח על המשכנתה הראשונה, ו STC לא גילתה זאת בבדיקה. תחת מצב כלכלי נורמלי, בעל הנכס היה ממשיך לשלם את שתי המשכנתאות, ולכן STC לא הייתה צריכה לשלם כלום. אולם, אם בגלל המצב הכלכלי, בעל הנכס לא מצליח לשלם את המשכנתאות ופושט רגל. כעת מתגלה התרמית ו STC צריכה לשלם לבנק שהעניק את המשכנתה השנייה.

ברגע שמספר העיקולים יירד, והמצב הכלכלי ישתפר, אני מצפה שהחברה תחזור לרווחיות. אני אפילו מאמין ש STC תוכל לחזור לרווחיות שלה מהשנים 2002-2003 – לפני שיא הבועה. בשנים אלו החברה הרוויחה כ-50 מליון דולר בשנה (שווי השוק של החברה עומד היום על כ-250 מליון דולר). בינתיים החברה גייסה כספים בשנה שעברה, ונראה שהיא תצליח לצלוח את המשבר.

סך הכל, בגלל הדילול המסיבי שלי במניות הרדיו, בצעתי החודש הרבה מאוד קניות ומכירות. בטעות (כנראה בגלל שלא ממש היה לי זמן לבדוק את התיק כשהייתי ביפן) קניתי הרבה יותר מאשר מכרתי. בנוסף לקניות שציינתי למעלה, קניתי גם זהב (סימול GLD) תמורת 116$, עוד מניות של סאונדוויל תמורת 5.75$, מניות של שון-הו-טק (סימול 219) תמורת 0.82$ ומניות של וולס-פארגו תמורת 30.81$ ותמורת 29.34$. בדיעבד התברר לי שכל הרכישות האלו נעשו בתיק הממונף שלי (בגלל שכבר לא היה לי מזומן – דבר שלא ידעתי כשביצעתי את הרכישות). בהמשך החודש כשהבורסות החלו ליפול קיבלתי בפעם הראשונה מרג'ין-קול, והייתי חייב למכור משהו. החלטתי למכור GLD תמורת 117$ – גם ככה לא הייתי מאוד שלם עם ההשקעה הזאת. את החודש גמרתי יותר ממונף מאשר התחלתי אותו. סך הכל התיק הממונף שלי הוא בסדר גודל של כ-15% מהתיק הרגיל שלי.

אני רוצה להזכיר לקוראים שהבלוג הזה מיועד לתעד את ביצועי ההשקעות שלי, ולחלוק מניסיוני כמו גם מהטעויות שלי. אני לא ממליץ על אף אחת מהמניות המוזכרות כאן. כמו כן, אני עלול למכור (או לקנות) מניות זמן קצר לאחר שקניתי (או מכרתי) אותן, וזאת מבלי לדווח על כך כאן.

חודש שעבריי      ייחודש הבא