ארכיון

ארכיון של דצמבר, 2009

מדריך להשקעות בהונג-קונג

27 דצמבר, 2009 עדו מרוז 30 תגובות

בשנים האחרונות הבורסה בהונג-קונג צמחה מאוד מהר, וזאת בעיקר בגלל שחברות סיניות רבות החלו להנפיק שם.

כיום הבורסה בהונג-קונג היא אחת הבורסות הגדולות בעולם, והשלישית בגודלה באסיה (אחרי יפן ושנחאי). למי שמעוניין להשקיע בסין מהווה הבורסה בהונג-קונג פלטפורמה נוחה בהרבה מאשר הבורסות הסיניות, וזאת בגלל שהפיקוח על ההון בהונג-קונג הרבה יותר ליברלי – הרבה יותר קל להכניס ולהוציא כסף מהונג-קונג מאשר מסין. בנוסף לכך, כל החברות בהונג-קונג מדווחות הן בסינית והן באנגלית, מה שמקל על המשקיע הזר.

עד לפני כעשר שנים הבורסה בהונג-קונג הייתה קטנה יחסית, כאשר HSBC היוותה חלק גדול מאוד ממדד ההאנג-סנג, ושאר החברות היו בעיקר חברות הונג-קונגיות שחלקן הגדול עוסקות בצורה זו או אחרת בנדל"ן. בשנים האחרונות יותר ויותר חברות מסין הנפיקו בהונג-קונג דבר שהוסיף גיוון רב לסוג החברות הנסחרות בבורסה. כיום בהונג-קונג נסחרות חברות מתחומים רבים – בנקים, חברות ביטוח, תקשורת, תרופות, נדל"ן , קומודטיס ועוד. חלק מהחברות הגדולות ביותר בעולם נסחרות כיום בהונג-קונג – כגון פטרו-צ'יינה  וצ'יינה טלקום.

הבורסה בהונג-קונג מנסה למשוך אליה חברות נוספות מחוץ לסין, אולם עד כה, למעט מספר קטן של חברות מדרום מזרח אסיה, ניסיון זה לא כל כך הצליח. רוב החברות הנסחרות בהונג-קונג מקורן מהונג-קונג או מסין.

המבנה של רוב החברות ההונג-קונגיות דומה קצת לחברות בארץ בכך שגרעין השליטה מרוכז בידי משקיע אחד או בידי משפחה אחת. גם במקרה של החברות הסיניות לרבות מהן יש גרעין שליטה המרוכז בידי משקיע אחד – אלו הן בדרך כלל החברות הקטנות יותר. אצל החברות הגדולות יותר לרוב גרעין השליטה נמצא בידי הממשלה הסינית.

איך סוחרים בבורסה ההונג-קונגית

עד כמה שידוע לי, הבנקים בארץ מאפשרים מסחר בבורסה בהונג-קונג אבל העמלות שהם גובים גבוהות מאוד. אפשרות יותר טובה היא לסחור דרך ברוקר אמריקאי. ישנם מספר ברוקרים אשר מאפשרים מסחר בהונג קונג – למשל אי-טרייד או Interactive Brokers. אפשרות נוספת היא לפתוח חשבון בברוקר הונג-קונגי – למשל Boom Securities או Taifook או דרך בנק בהונג-קונג כמו HSBC. כמובן שמי שמשקיע דרך ברוקר זר, צריך למלא טופס מס בארץ בסופה של כל שנה.

לכל מי שמשקיע בהונג-קונג מומלץ מאוד לפתוח חשבון ב CCASS. חשבון זה מאפשר למשקיע שליטה טובה יותר על ההשקעות שלו, ומונע גנבות מצד הברוקר. המניות של כל מי שפותח חשבון ב CCASS (מבטאים זאת סי-קאס) נשמרות בחשבון נפרד אצל הבורסה בהונג-קונג על שמו של המשקיע. כלומר לאחר שהברוקר מבצע את פעולת הרכישה של המניות, הוא מעביר אותן לחשבון על שם המשקיע ב CCASS ושם הן נשמרות. כל פעם שיש תזוזה של מניות בחשבון, רשות ה CCASS שולחת מכתב למשקיע ומעדכנת אותו. כמו כן שולחת ה CCASS עדכון חודשי על מצב החשבון. בצורה זו יכול המשקיע לוודא שהמניות אכן נקנו והן מוחזקות על שמו. בעלות סמלית של 10 דולר הונג-קונגי מבטח המשקיע את החשבון שלו מפני גנבות.

סקרינרים וקבלת אינפורמציה

עד כמה שידוע לי ישנם רק שני אתרים שמציעים סקרינרים למניות בהונג-קונג ושניהם לא מגיעים בחינם. הסקרינר הראשון הוא של בנק-אוף-צ'יינה והוא נגיש רק ללקוחות הבנק. הסקרינר השני מוצע בתשלום באתר www.aastocks.com.

דרך אחרת וחינמית לאתר חברות היא דרך האתר של בנק האנג-סנג. למי שרוצה להתעדכן בחדשות על סין והונג-קונג כדאי לקרוא את העיתון South China Morning Post. עיתון זה דורש אומנם מנוי בתשלום, אולם זהו כנראה העיתון הסיני הטוב ביותר בשפה האנגלית. מי שמעדיף אופציה חינמית, יכול לקרוא את העיתון The Standard.

אתר מעניין נוסף הוא האתר של דויד ווב. האתר סוקר בעיקר חברות קטנות, ומתמקד בעיקר בחברות בעייתיות – כלומר רוב הסקירות באתר הן סקירות שליליות על חברות עם פעילות לא כשרה.

מיסוי

מעבר למסים שצריך לשלם בארץ, בהונג-קונג אין מס על רווחי הון או על דיבידנדים, אולם יש מס קטן על כל פעולה של קנייה או מכירה של מניות.

מעקב אחרי ההשקעות

כל הדוחות של החברות מפורסמים באנגלית באתר של רשות ניירות הערך ההונג-קונגית. ניתן גם להירשם לאתר, לבנות רשימה של חברות ולקבל עדכונים באימייל על כל דוח שאחת מהחברות מפרסמת. רוב החברות בהונג-קונג מפרסמות שני דוחות בשנה, ורק חלק קטן מפרסם דוח כל רבעון.

מי שמעוניין לעקוב אחרי התשואות שהוא משיג יכול להשתמש באתרים הפיננסים של יאהו או גוגל – בשניהם ניתן לקבל ציטוטים על המניות בהונג-קונג.

קטגוריות:Stocks תגיות:

מושחתים – נמאסתם

20 דצמבר, 2009 עדו מרוז 33 תגובות

100 יואןהבמבוק ששבר מבחינתי את גב הפנדה היה ההודעה האחרונה של חברת נורסטאר. אני מאמין שרוב הקוראים לא מודע להשקעה שלי במניה זו, אבל לפני שאני אגולל את כל הפרטים, אתחיל בהצהרה, שהיא מבחינתי השורה התחתונה של פוסט זה – מהיום החלטתי שלא להשקיע יותר בחברות סיניות קטנות.

מבט בתיק ההשקעות שלי יגלה שחוץ מוולס פרגו, כל המניות שלי הן של חברות קטנות. יש לי חיבה מאוד גדולה לחברות עם שווי שוק נמוך מ-100 מליון דולר אמריקאי, ועד היום ההשקעה שלי בחברות כאלו מאוד הוכיחה את עצמה. בחלק מההשקעות האלו אני ממש גאה – השקעתי בכל מיני חברות נידחות שאף אחד לא שמע עליהן, ורובן הניבו לי רווח מאוד יפה. ההשקעות שלי בחברות קטנות מהונג-קונג או מארה"ב בד"כ הניבו תשואות מכובדות, אבל במקרה של חברות סיניות (שלא מהונג-קונג) המצב שונה לגמרי.

כמעט כל חברה סינית קטנה שהשקעתי בה, הייתה מעורבת במעשה שחיתות. למזלי, בכל המקרים יצאתי מהמניה לפני שהתגלתה הבעיה (חוץ מהחזקה קטנה בנורסטאר). זה אומנם נכון שגם בחברות אמריקאיות או הונג-קונגיות מתגלים מקרי שחיתות מדי פעם, אבל הכמות הגדולה של מקרי שחיתות בחברות סיניות מלמדת שלא מדובר במספר תפוחים רקובים אלא בתופעה. בנוסף לכך, כמו שאראה בהמשך, כמעט ולא ניתן לראות סימנים לכך בדוחות של החברות, ופעמים רבות לכל מה שמוצג בדוחות הכספיים אין שום קשר למציאות.

סיפורה של חברה לחלקי חילוף

את המניות של נורסטאר (סימול 2339) קניתי בספטמבר לפני שנה. נורסטאר היא חברה סינית שמייצרת חלקי חילוף לכלי-רכב. החברה נסחרה אז במכפיל רווח של 2.5, החזיקה 2.6 מיליארד יואן במזומן, והיה לה חוב של 1.3 יואן. שווי השוק של החברה היה 1.5 מיליארד. החברה, כאמור, הייתה רווחית מאוד וצמחה בקצב מהיר. לכאורה חברת ערך אידאלית (עם כי בדיעבד הייתי צריך לחשוד בכך שחברה עם כל כך הרבה מזומנים צריכה להלוות כסף).

כל הנתונים האלו הם מהדוח האחרון שפרסמה החברה (המאזן נמצא בעמוד 11). כמו שכתבתי בדצמבר שנה שעברה ובינואר השנה, יצאתי מהמניה בהפסד של 30% בגלל כמה התפתחויות חשודות – החברה ביטלה את הדיבידנד וסמנכ"ל הכספים התפטרה. השארתי במניה החזקה קטנה בלבד.

מספר שבועות לאחר שמכרתי את המניות שלי, הופסק המסחר במניה והוא לא חודש עד היום. אני מבחינתי כבר מחקתי את ההחזקה במניה (גם בתשואות שאני מפרסם כאן, אני מחשיב הפסד של 100% בהחזקה זאת), כי לדעתי אני כבר לא אראה בחזרה את הכסף שלי. המסחר במניה הופסק עקב בקשה של אחת מבעלי העניין לפרק את החברה. הפירוק נידון בבתי-משפט בהונג-קונג, והשבוע יצאה הודעה מבית-המשפט אשר שופכת אור על מצבה האמתי של החברה. שימו לב למספרים בעמוד 3.

כמות המזומנים של החברה עומדת על פחות מ-335 מליון, והחוב עומד על יותר מ-2.4 מיליארד. כלומר החוב של החברה כמעט כפול ממה שהחברה דיווחה, וכמות המזומנים מהווה פרומיל מה-2.6 מיליארד עליהם דיווחה נורסטאר.

במקרה של נורסאטר עוד יש מקום לספק שהייתה הרעה במצב החברה עקב ההימורים שלה בנגזרות מט"ח (אם כי זה נראה מאוד לא סביר), אבל בדוגמה הבאה כבר אין מקום לספק.

צ'יינה פקינג

צ'יינה פקינג (פ' דגושה – לכל הסוטים) – או בשמה הקודם ספרד-פרוספקט (סימול 572) היא חברה שייצרה מוצרי אריזה ובעיקר קופסאות שימורים ופחיות משקה. כשקניתי בפעם הראשונה את מניות החברה, מאזן החברה נראה מושלם – עם הר מזומנים וללא חובות. כמו כן מכפיל הרווח היה מאוד זול. אני לא רוצה להלאות אותכם בכל ההתפתחויות בחברה (מי שמעוניין יכול לעשות חיפוש פה באתר על "spread"). מספיק לקפוץ קדימה לתחילת השנה, ולקרוא את הדוח שכתבו רואי החשבון החיצוניים של החברה.

ניתן לראות בברור איך הבנק בסין עובד יד ביד עם החברה בשביל להונות את הרוח"צ. ממש לקרוא ולא להאמין. קשה לי לדמיין דבר כזה קורה בהונג-קונג או בארה"ב.

מקרה נוסף של שחיתות התגלה בחברה פירסט-נצ'ורל (סימול 1076). על מניה זו הרווחתי לא רע, אולם מספר שנים אחרי שיצאתי מהמניה, מנכ"ל החברה ברח מסין, והתגלה שמצב החברה היה הרבה יותר גרוע מאשר דווח בדוחות החברה. יותר מאוחר התברר לי שמנכ"ל החברה הוא אחיו של מנכ"ל חברת צ'יינה פקינג.

מספר בודד של תפוחים רקובים?

סך הכל בשנים האחרונות השקעתי בחמש חברות סיניות קטנות (כשאני אומר קטנות אני בעצם מתכוון לחברות סיניות לא ממשלתיות). בשלוש מתוכן התגלו מקרי שחיתות. אבל מצב שתי החברות האחרות – ברוד (סימול 1149) ולונג-לייף (סימול 8037) לא נראה טוב בהרבה. גם ההתנהלות בשתי חברות אלו נראית מאוד מחשידה, אם כי, לפחות בינתיים, אין הוכחה ברורה לשחיתות.

כך שמתוך 5 חברות בשלוש נתגלו מקרי שחיתות ובשתיים האחרות המצב גם לא נראה מזהיר. אני חייב לציין שהיה לי מזל די גדול שיצאתי מחברות אלו בזמן.

כמו שכבר כתבתי בעבר, מדי פעם אני עובר באופן אקראי אל חברות הנסחרות בהונג-קונג בשביל לחפש מציאות, ונתקלתי בעוד מספר מקרים דומים של חברות סיניות מושחתות. סך הכל מספר החברות הסיניות הקטנות שנסחרות בהונג-קונג הוא לא כל כך גדול, כך שהתופעה הזאת נראית יותר כמו מגיפה מאשר מקרים בודדים של ריקבון. ממה שקראתי בפורומים שונים, נראה כי מקרים דומים התגלו גם בחברות סיניות שנסחרות בארה"ב.

מסקנות

מעבר לכך שמדובר במספר רב של חברות, ההתנהלות של הבנקים בסין (כמו שהוכח במקרה של צ'יינה-פקינג) אינה אמינה. אין שום אפשרות לבטוח בדוחות של החברות הסיניות. אצל חברות רבות נראה כי אין שום קשר בין הדוחות לבין המציאות, מה שאומר שאין שום דרך לקבוע את ערך החברה.

לאור זאת אני לא מתכוון להשקיע יותר בחברות סיניות קטנות. המצב שונה במקרה של חברות עם בעלות חלקית של הממשלה – שם עוד לא ראיתי מקרים כה ברורים של שחיטות. אני גם אסכים להשקיע בחברות סיניות עם מוצרים מוכרים אבל זאת רק אם אהיה בטוח בסבירות מאוד גבוהה שהחברה נקייה.

חובה לציין שהמצב בחברות הונג-קונגיות שונה לחלוטין. לאורך השנים החזקתי במספר לא קטן של חברות הונג-קונגיות, ועוד לא קרה מקרה כה ברור של שחיתות. כלומר, גם בהונג-קונג ישנם מקרים מפוקפקים של עסקאות אם בעלי-עניין או משכורות מנופחות להנהלה, אבל אם רשום שלחברה יש 100 מליון דולר בבנק, אז זה ברור שיש לה 100 מליון. בחברות סיניות – לך תדע!

קטגוריות:Stocks תגיות:

תיק המניות בנובמבר 2009

4 דצמבר, 2009 עדו מרוז 33 תגובות

החודש נפטרתי משתי מניות – אחת ותיקה ואחת חדשה יותר. אבל לפני שאפרט, הנה התשואות שלי ושל המדדים מתחילת השנה:

הדאו ג'ונס עלה ב-21.1%, ה – S&P 500 עלה ב-23.6% וההאנג-סנג עלה ב 54.4%. תיק ההשקעות שלי ממשיך לככב ביחס למדדים ועלה ב-123.7%. למרות שלא חישבתי זאת, אני מאמין של ROIAK היה חלק נכבד בתשואה היפה שלי בחודשיים האחרונים. עובדה זו יכולה להמחיש שאפילו מניה אחת יכולה לעשות נפלאות לתיק ההשקעות. למרות שהמניה זינקה ביותר מפי 3 מאז שקניתי אותה לפני כשלושה חודשים, אני עדיין מחזיק בה, ואפילו לא דיללתי את ההשקעה. המניה תופסת כרגע כ-15% מהתיק שלי. כמו שציינתי כאן בעבר, החברה מאוד ממונפת ולכן עדיין יש סיכוי לא קטן שמחיר המניה יתרסק – דבר שישפיע מאוד על ביצועי התיק שלי.

המצב הכלכלי בארה"ב מתחיל להתייצב. למרות שהמכירות הקמעוניות ביום שישי השחור לא הפתיעו לטובה, כמות המשלוחים ברכבות ממשיכה לעלות. כאשר יתחילו למכור יותר רכבים, אז אני אהיה יותר אופטימי. בהונג-קונג, לעומת זאת, חגיגת הקניות נמשכת – כאילו לא שמעו שם על מיתון עולמי. אלו חדשות מאוד טובות לסאונדוויל.

אם נחזור לתיק ההשקעות שלי, לא רק ROIAK כיכבה בזמן האחרון. גם מספר חברות מהונג-קונג הראו ביצועים יפים – ביניהן הניסון (סימול 0896) וסונג-הינג-וויזן (סימול 0125). הניסון, כאמור, היא חברת בנייה הונג-קונגית. אני יושב על המניה כבר מספר שנים. הממשלה בהונג-קונג מתכוונת להשקיע כספים רבים בתשתיות בשנים הקרובות, ולכן אני חושב שיש סיכוי לשיפור משמעותי ברווחי החברה. כמו כן החברה מחזיקה בקרקעות חקלאיות ובמבנים תעשייתיים. לפני מספר ימים החברה קיבלה אישור להפשיר חלקת קרקע ולהקים שכונת ווילות עם שטח בנוי של כ-25 אלף מ"ר. אני מעריך שהיא תרוויח לפחות 400 מליון מבתים אלו. בנוסף לכך, החברה החלה למכור נכס אחר הכולל 14 דירות. בינתיים הם מכרו דירה אחת והרוויחו 12 מליון דולר הונג-קונגי. לא רע לחברה עם שווי שוק של בערך 500 מליון. למרות זאת, לאור העליות החדות במחיר המניה בזמן האחרון, הניסון כבר לא כל כך זולה ביחס לחברות אחרות בהן אני מחזיק, ואני שוקל למכור.

RGCI ממשיכה בנפילה חופשית. כמו שכתבתי כאן בעבר, יש סיכוי לא קטן שהחברה תפשוט רגל. לשמחתי זאת השקעה מאוד קטנה בשבילי, כמו כן בינתיים אני לא מתכוון לקנות עוד ממניה זו.

היי שלום סאלם

סאלם (סימון SALM) הודיעה על הסדר חוב – החברה מגייסת 300 מליון דולר בריבית של 9.6%, ומחזירה את כל החוב הישן שלה. אני לגמרי לא מבין מדוע החברה הייתה צריכה להנפיק חוב בריבית כל כך גבוהה. אפילו קומולוס, שכאמור ממונפת יותר מסאלם, הצליחה להשיג תנאים הרבה יותר טובים כשפנתה לבנקים להסדר החוב. כעת סאלם תשלם כ-30 מליון דולר בשנה הוצאות ריבית, דבר שיאכל לה את כל הרווחים.

למחרת ההודעה החלטתי למכור את כל המניות שלי בסאלם תמורת 5.2$. בכסף מהמכירה קניתי עוד מניות של TA תמורת 4.1$.

כמו כן מכרתי החודש את כל המניות שלי בפוק-פו-לאם (סימול 225) תמורת 5.58$ ו 5.8$. החברה פרסמה את התוצאות לשנה הפיננסית. למרות שהחברה נסחרת הרבה מתחת להון העצמי שלה, הרווחים שלה אינם גבוהים וכיוון שהיא כמעט ולא ממונפת, קשה לי לראות אותה צומחת. סך הכל ההשקעה שלי בחברה זו הייתה טעות. כעת כשאני בודק חברות נדל"ן, אני לא מסתפק בחברות שנסחרות מתחת להון העצמי שלהן, אלא מנסה לבדוק גם את הרווחיות שלהן.

דקה (סימול 997) פרסמה אזהרת רווח. זה היה די צפוי לאור המצב הכלכלי. המסחר במניה כבר כמעט ולא קיים. אני חושב שבחצי השנה האחרונה סך כל המסחר היה בסך כמה עשרות אלפי שקלים. לפעמים המניה לא נסחרת במשך יותר מחודש. אולם דווקא לאחר פרסום אזהרת הרווח המניה קצת עלתה.

לפני מספר שבועות כבר כתבתי על הדוחות הרבעונים של החברות האמריקאיות, אז אני לא אחזור על דברים אלו.

חודש שעבריי       ייחודש הבא

קטגוריות:Stocks תגיות:

המניה שאני הכי אוהב

3 דצמבר, 2009 עדו מרוז 20 תגובות

לא פעם אנשים שואלים אותי: "כיצד אתה מוצא את המניות שבהן אתה משקיע?". יש לי לכך כמה דרכים. הנה אחת מהן.

מדי פעם אני אוהב לעבור בצורה מכנית על המניות שנסחרות בבורסה בהונג קונג.  אני סוקר חברה חברה, ומחפש מציאות. הנתונים שמושכים את תשומת לבי הם אלו: מכפיל רווח נמוך, מכפיל הון נמוך או מכפיל מכירות נמוך. כאשר אני מגלה אחד או יותר מהפרמטרים הללו, אני ניגש לניתוח יותר מעמיק של החברה.

באופן הזה גיליתי בשנת 2007 את חברת סאונדוויל הולדינגס (קוד מסחר  בהונג-קונג – 878). סאונדוויל איננה חברת ביו-טק מבטיחה. היא גם לא מצאה דרך למכור מקלות אכילה חדשים לסינים. למעשה זו חברת נדל"ן די משעממת שעיקר הפעילות שלה הוא השבחת נכסים בהונג-קונג.

התחלתי לקנות את המניה כשהיא נסחרה באזור ה-3 דולר הונג קונגי. כיום המחיר עומד על קצת יותר מ-5 דולר. לדעתי עדיין מדובר בחברה מאוד זולה.

מדוע זולה? משום שהחברה הזו נסחרת עמוק מתחת להון העצמי שלה. נכון להיום, במחיר של 5 דולר, שווי השוק של סאונדוויל עומד על כ-1.2 מיליארד דולר הונג קונגי (כ-155 מיליון דולר אמריקאי). זאת בשעה שההון העצמי של החברה עומד על 4.5 מיליארד דולר הונג קונגי (כ-570 מיליון דולר אמריקאי). במילים אחרות, סאונדוויל, שהיא חברה רווחית למדי כפי שאפרט בהמשך, נסחרת היום בפחות משליש מההון העצמי שלה.

מדוע היא נסחרת כך? סיבה אחת היא שכל הענף הזה של חברות נדל"ן הונג-קונגיות קטנות נסחר כיום בחסר. זאת משום שהנכסים של חברות אלו מחושבים לפי מכפיל של 20-25 על דמי השכירות השנתיים שלהם. זוהי הערכה נדיבה מדי, ולכן ישנה הצדקה מסוימת שחברות אלו תסחרנה מתחת להון העצמי שלהן.

אולם במקרה של סאונדוויל השוק מפספס פה את הסיפור. החברה עומדת ליצור הכנסה מאוד גבוהה הן משכירות והן מהשבחת נכסים תוך מספר שנים. המשקיעים לא שמים לב לסיפור הצמיחה המדהים של חברה קטנה זו.

סאונדוויל היא מסוג המניות הקטנות שמשקיעים כמו בנג'מין גראהם או וורן באפט בצעירותו אהבו לאסוף בנחת, ולהמתין עד שמשקיעים אחרים יגלו אותה.

סאונדוויל פלאזה – העוגן של החברה

בשלוש השנים האחרונות סאונדוויל התרחבה ורכשה נכסים משמעותיים רבים, אבל העוגן המרכזי שלה היה ונותר נכס מרכזי אחד – סאונדוויל פלאזה.

הפלאזה הוא בניין שמושכר לצרכים מסחריים. שטח הרצפה שלו ברוטו עומד על 22.5 אלף מ"ר. חשיבותו נובעת מהמיקום שלו – מול הטיים-סקוור. זהו אזור קניות מאוד פופולרי  בקרב התיירים מסין, ויש 17 מליון מהם כל שנה.

הבניין בנוי בסגנון שנקרא "גינזה". לכאורה זהו בניין משרדים, אבל אלו מושכרים בעיקר לצרכים מסחריים. הפלאזה מיתג את עצמו כמרכז לבריאות ויופי, כאשר רוב הקומות העליונות מושכרות למכוני יופי, ספא, יוגה וכדומה.

הכסף הגדול מגיע משתי הקומות הראשונות שמושכרות לחנויות. דמי השכירות לחנויות באזור זה של הונג-קונג הם מהגבוהים בעולם – מעל 500 דולר אמריקאי למ"ר בחודש. סך הכול דמי השכירות מהפלאזה מגיעים ל-200 מליון דולר הונג-קונגי בשנה (כ-25 מליון דולר אמריקאי).

ההכנסות מהפלאזה יציבות, וכנראה יעלו בקצב מתון לאורך השנים. השנה החברה העלתה את מחירי השכירות בבניין בכ-15%.

השבחת נכסים

היתרון הגדול של סאונדוויל מול חברות נדל"ן אחרות מצוי ביכולתה להשביח נכסים. החברה נוהגת להשתלט על בנייני מגורים ישנים באי הונג-קונג. כשהיא משלימה קנייה של כל הדירות בבניין, היא מוכרת אותו תמורת רווח גבוה. בשלוש השנים האחרונות הרוויחה סאונדוויל מפעילות ההשבחה שלה יותר ממאה מליון דולר הונג-קונגי בשנה (כ-13 מליון דולר אמריקאי).

כעת כשמצבה הכלכלי של החברה טוב יותר, היא החלה לפתח בעצמה חלק מבניינים אלו, על מנת ליהנות מתזרים מזומנים קבוע. לחברה יש כעת שני נכסים שמצויים בבנייה. הראשון הוא בניין מסחרי מאחורי הפלאזה שאמור להגיע לגודל של 10 אלף מ"ר. הבניין יוסיף לה הכנסות של כ- 80 מליון דולר הונג-קונגי בשנה מדמי שכירות (כ-7.5 מליון דולר אמריקאי).

הבניין השני מיועד למגורים. החברה מתכוונת למכור את כל הדירות תוך שלוש שנים תמורת כ-900 מליון דולר הונג-קונגי. מכירה זאת תיצור רווח של יותר מ-300 מליון דולר הונג-קונגי (כ-40 מליון דולר אמריקאי).

ישנם שני נכסים נוספים עליהם משתלטת החברה בחודשים האחרונים. אם החברה תפתח אותם בעצמה, אני מעריך כי דמי השכירות מהם יכולים להגיע לכ-170 מליון דולר הונג-קונגי בשנה (כ-22 מליון דולר אמריקאי).

השבחת הנכסים היא מה שהופכת את סאונדוויל לכל כך סקסית. מנהלי החברה עושים זאת כבר יותר מ-20 שנה והם מאוד מקצועיים בתחום זה. החברה מעסיקה כמה עשרות עובדים באיתור וקנייה של נכסים ישנים שמיועדים להשבחה. האזור בו מתמקדת סאונדוויל מאוד קטן – בצפון מרכז האי הונג-קונג.

החברה רוכשת נכסים במחיר נמוך מ-3000 דולר הונג-קונגי לרגל מרובעת, עלות הפיתוח עומדת על פחות מ-2000 דולר ומחירו של הנכס החדש עובר את ה-7000 דולר. כיוון שהחברה ממנפת את העסקאות שלה, ההחזר על ההון המושקע גבוה מאוד.

בשנה האחרונה החלה סאונדוויל להיכנס גם לתוך סין והיא בונה שני מבני מגורים בעיר ג'ו-חאי שבדרום סין. כמו כן היא עוסקת בפרוייקטים של תשתיות בסין, ומנהלת נכסים בהונג-קונג.

מבחינת מבנה המאזן, סאונדוויל היא חברה די שמרנית. סך הנכסים שלה עומד על כ-7.4 מיליארד דולר הונג-קונגי, וחובותיה מסתכמים בכ-2.1 מיליארד דולר הונג קונגי. סאונדוויל מנסה לשמור על יחס הון לחוב של כ-50%.

אז כמה שווה סאונדוויל?

משקיעים רבים אוהבים להעריך חברות נדל"ן על ידי חישוב הערך הנכסים הנקי (NAV),  שזה סיכום של כל הנכסים פחות כל החובות. לפי חישוב זה, שוי החברה צריך להיות 5.3 מיליארד דולר הונג-קונגי שהם כ- 21$ למניה – פי ארבעה ממחירה הנוכחי. בחישוב ה NAV, אני מתעלם מרוב חוב המס של החברה. חוב זה נובע מהעלייה בשווי נכסי החברה, אבל לפי חוקי המס בהונג-קונג, לא צריך לשלם מס על רווחי הון, ולכן זהו לא חוב אמיתי.

אני מעדיף להעריך את החברה לפי תחזית הרווחים שלה בשנים הבאות ולא לפי ה NAV. אני עושה זאת משום שהערכת שווי הנכסים של החברה עלולה להיות מנופחת ולא לשקף את ערכם האמיתי של הנכסים.

אז בואו נבדוק כמה תרוויח החברה בעתיד.

צד ההכנסות: ב-2008 וב-2007 הסתכמו ההכנסות של סאונדוויל ב-339 מיליון דולר הונג קונגי וב-464 מליון בהתאמה. הרווח הנקי שלה הסתכם ב-159 מיליון דולר הונג קונגי ובמיליארד דולר בהתאמה. הכנסות החברה מושפעות מתזמון המכירה של נכסים, ואילו הרווחים מושפעים מעלייה בערך נכסי החברה. בשנת 2007 החברה רשמה רווח גבוה עקב העלייה בשווי הנכסים שלה. על מנת להעריך את שווי החברה צריך לנרמל את ההכנסות והרווחים שלה, כלומר עלינו לבדוק כמה תרוויח החברה בשנה נורמאלית.

סאונדוויל אמורה לקבל מדי שנה 200 מליון דולר הונג קונגי כדמי שכירות מהפלאזה, ותוך כשנתיים עוד כ-80 מליון דולר הונג קונגי מהבניין שמאחרי הפלאזה. אם החברה תחליט לפתח את שני הבניינים האחרים, אז ההכנסות יעלו בעוד כ-170 מליון דולר הונג-קונגי בשנה. בסך הכול אמורות ההכנסות מנכסים אלו להגיע לכ-450 מליון דולר הונג-קונגי בשנה. זה יקרה בתוך כ-4 או 5 שנים. כמובן, ייתכן שהיא תחליט לממש חלק מהנכסים בדרך.

בשנים האחרונות החברה הצליחה להרוויח יותר מ-100 מליון דולר הונג קונגי בממוצע לשנה מהשבחת נכסים. אני מניח שהרווח הזה יישמר גם בעתיד. ייתכן שזו הערכה שמרנית משום שרק מבניין המגורים שהיא בונה כעת מצפה סאונדוויל להרוויח כ-300 מליון דולר הונג קונגי.

הכנסות החברה משאר התחומים קטנות, ולכן אתעלם מהן. על פי תחשיב זה, בעוד כחמש שנים יעמדו ההכנסות השנתיות של החברה על כ-550 מליון דולר הונג-קונגי.

ומה קורה בצד ההוצאות? תשלומי הריבית של החברה עומדים היום על פחות מ-30 מליון דולר הונג-קונגי בשנה. אבל צריך לזכור שהריביות היום מאוד נמוכות. אם נניח שהריבית על ההלוואות תעלה ל-5% בשנה, נקבל שהוצאות הריבית תעלנה ל-100 מליון בשנה. שאר ההוצאות עומדות כיום על כ-70 מליון דולר הונג קונגי בשנה. אני אוהב להיות שמרני ולכן אני מניח שסכום זה יעלה ל-100 מליון בשנה. סך ההוצאות יעמוד איפוא על כ-200 מיליון דולר הונג קונגי בשנה, מכאן שהרווח של החברה לפני מס צפוי לעמוד בתוך חמש שנים על כ-350 מליון דולר הונג קונגי שהם כ-300 מליון דולר אחרי מס.

אם שמים על הרווח הזה מכפיל של 12-15, נקבל שתוך 4-5 שנים שווי החברה צריך לעמוד על 3.5- 4.5 מיליארד דולר הונג קונגי שהם כ- 14 – 18 דולר למניה. לדעתי זו עדיין הערכה שמרנית שאינה מביאה בחשבון נכסים נוספים שהחברה תרכוש ותשביח בשנים הקרובות.

סיכונים

השקעה בסאונדוויל איננה נטולת סיכונים. בשנה האחרונה החלה החברה להתרחב וקנתה נדל"ן בחבל גוואנג-דונג שבדרום סין. לדעתי, קיימת בועת נדל"ן לא קטנה בסין וכל חברת נדל"ן שנכנסת כעת לסין מדאיגה אותי. הייתי מעדיף שסאונדוויל תמשיך להתמקד בפעילות המאוד רווחית של השבחת נכסים בהונג-קונג במקום ללכת אחרי העדר ולהשקיע בסין. בכל מקרה, שווה לפקוח עין על נפח הפעילות שלה בסין.

גילוי נאות – הכותב מחזיק במניה. אין לראות במאמר משום המלצה לקנות או למכור מניות.

הטור פורסם גם בעיתון דה-מרקר.

קטגוריות:Stocks תגיות: